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maoyann
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41
 Posté - 30 janv. 2010 : 19:13:36
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Ribouldingue,
Vous avez bien vu qui était l'initiateur de ce fil.
citation: Comprends pas....
Normal.
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poupix4
Contributeur senior
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 42
Posté - 02 févr. 2010 : 11:26:26
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bonjour Ribouldingue
suite à votre post 40 :
"Loyers: On peut atteindre 8% voire 10% voire parfois plus, avec de l'huile de coude, certes."
pouvez vous m'en dire plus , comment faire pour atteindre au moins un 8%?
sauf LMP ou LMNP
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Édité par - poupix4 le 02 févr. 2010 11:28:49 |
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bailleurx
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43
Posté - 02 févr. 2010 : 12:15:06
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de ribouldingue citation: "Loyers: On peut atteindre 8% voire 10% voire parfois plus, avec de l'huile de coude, certes."
de poupix4citation: pouvez vous m'en dire plus , comment faire pour atteindre au moins un 8%?
1) vous achetez un petit immeuble ancien (vous trouvez la meilleure offre de financement)
2)vous faite vous même les reno que vous pouvez faire
3)vous faites faire le reste par des artisans qualifiés (après étude de plusieurs devis comparatifs e organisation du chantier par vos soins)
4)vous vous occuper des locations et des remises en état
en principe ça marche encore pour 10%
ou vous achetez un immeuble à quelqu'un comme moi vous ne serrez qu'à 7 % net mais c'est déjà pas mal avec beaucoup de boulot en moins |
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poupix4
Contributeur senior
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44
Posté - 03 févr. 2010 : 08:26:06
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je fait déjà cela, mais , je suis toujours au ras des pâquerettes.....
il est vrai que sur 5 lots qui nous appartiennent on en occupe 2 comme proprio occupants.. (pour pas payer de loyer et moi je m'occupe de l'immeuble , entretien , gestion...
et de plus 2 associes, ca veut dire que nous sommes 2 sur le fromage..
même credit fini dans 5 ans , ca fera maigre après impots..
je me fait du soucis ... |
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bailleurx
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45
Posté - 03 févr. 2010 : 13:11:35
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dans votre cas poupix4 il me semble que pour connaitre la rentabilité vous devriez inclure dans vos calculs le montant que les loyers que vous prendriez si vous n'occupiez pas de logements |
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joulia
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46
Posté - 03 févr. 2010 : 13:27:43
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meme si vous etes 2 associés, vous ne prenez en compte que ce que vous avez payé ! si vous voulez voir votre propre rentabilité.
ou encore faites le pour tout l'immeuble, y compris les loyers pour les apparts occupés par les associés, ensuite ramené aux parts que vous possédez dans la SCI.
a moins que vous n'ayez acheté au plus haut de la periode haussiére ou que manifestement le bien était de loin surevalué, cela devrait etre rentable ...  |
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poupix4
Contributeur senior
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47
Posté - 03 févr. 2010 : 17:50:08
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je n'ai pas achete cher , en 1996 (1 000 000 francs)converti en euro ca fait 152 400 euros sauf erreur .
mais ce que je fait en revenus nets (ligne 32 de ma 2072)ca me paye à peine le credit.. ou tout juste
et quand j'aurais finis le credit ca fera maigre divise par 2.
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joulia
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48
Posté - 03 févr. 2010 : 18:13:01
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 combien sont les loyers ? j'ai du mal à croire que vous ne vous en sortiez pas avec ce PA ...
vous declarez 3 loyers mais vous économisez 2 loyers occupés par les gérants de la SCI, ce qui représente tout de même un prix ...
quelle region ? comment est le marché locatif ?
louez vous au prix du marché ? |
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poupix4
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49
Posté - 03 févr. 2010 : 18:39:22
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je suis à 13 960 montant brut (ligne 1 de ma 2072)
je suis un peu en dessous du marche je l'avoue ...
j'ai 3 studios de 25 m2 ,( dont un loue peu cher à la fille de mon époux et associe. mais je ne peux rien y faire ....)
je n'ai pas eu d'impayes,
je suis bien place proche paris et metro..
le soucis est que je loue pas tres cher ..
et cette année pas l'index augmentation loyer tres tres bas ..
et je n'ai pas de depart en vu..
il me reste par exemple en revenu net ligne 32 de ma 2072 de 2008 :
3 212 euros, , Ã diviser en 2
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Édité par - poupix4 le 03 févr. 2010 18:43:09 |
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bailleurx
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50
Posté - 04 févr. 2010 : 12:13:55
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vous avez de sacré frais poupix4
10000€ pour 3 logements soit plus de 3000€ de frais par an et par logement pour un immeuble que vous gérez vous même
depuis 1996 ca fait environ 40 000€ de frais par logement loué
ca doit être un palace maintenant ou alors au départ c'était une vrai ruine
de plus vous parlez de ce qu'il vous reste net mais vous oubliez toujours d'inclure la valeur de ce que vous rapporteraient les logements que vous occupez
et bien entendu vous n'avez pas passé en frais ,les travaux que vous avez fait, dans les logements que vous vous réservez, ni la part des intérêts du crédit correspondant à ces logements 
soyons honnête y a un truc qui cloche dans vos chiffres ou alors c'était une très mauvaise affaire
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| être ou avoir là est la question |
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thunderbird
Contributeur débutant
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Posté - 04 févr. 2010 : 13:00:25
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Poupix , votre rentabilité est à évaluer par rapport à la valeur de ce que vous louez, et encore en pondérant le cadeau que vous faites à la fille de votre conjoint.
De plus les lots que vous occupez ne sont pas à considérer, imaginez ce que vous auriez à payer pour rembourser ou louer un bien équivalent. c'est à mettre dans la case ++
Par exemple faites une estimations prenant en compte le fait que vous louiez l'ensemble, y compris ce que vous occupez, au conditions de marché de vos 2 lots qui ne dsiposent pas de "cadeaux" familial 
Ou estimez ce que représentent vos 3 lots loués ? C'est cette base qui vous permet d'évaluer le rendement.
Si vous louiez au prix de marché à votre belle fille , vous sortiriez peut être 16 000 € de revenu brut, et passeriez votre prix au m² loué de 15 à 17. Ce qui est il me semble une fourchette "basse"
sur une base de prix d'achat actuel estimé de 4000€/m² ça vous ferait un rendement brut de plus de 5,3%..
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| bailleur privé sur Dijon, 3 lots d'appartement en monopropriété, réhabiltation lourde en BBC en cours |
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poupix4
Contributeur senior
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52
Posté - 04 févr. 2010 : 13:21:55
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c'est vrai on a acheté l'ensemble à prix bas pour l'époque à cause des travaux à faire .
c'était pourris et on a fait de la rénovation , pour louer et habiter nous même.
les travaux fait au fil des ans sont venus en déduction fiscale
j'ai 180m2 en logements et 500m2 terrain en jardin derrière.
le soucis est que nous occupons pour nous loger mon époux et moi 2 appart de 60 et 40 m2....
un à la famille jamais augmente depuis 8 ans...25m2 donc
et 2 studios un poil en dessous mais bon...pas impayes ni degats, ni soucis ..locataires impec.
j'ai donc 125 m2 de surface qui ne me rapporte rien ou presque sauf economie de loyer pour moi et mon associe ( epoux)
nous avons quand même 2700 euros foncier par an... qui vont augmenter encore
et j'ai encore mes facades à renover en isolation.. et une partie de toit...
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Édité par - poupix4 le 04 févr. 2010 13:30:51 |
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thunderbird
Contributeur débutant
France
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53
Posté - 04 févr. 2010 : 13:30:13
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citation: Initialement posté par poupix4
c'est vrai on a achete l'ensemble à prix bas pour l'époque à cause des travaux à faire .
les travaux fait au fil des ans sont venus en déduction fiscale
j'ai 200m2 en logements et 500m2 terrain en jardin derriere.
le soucis est que nous occupons pour nous loger mon époux et moi 2 appart de 60 et 40 m2....
un à la famille jamais augmente depuis 8 ans...25m2 donc
et 2 studios un poil en dessous mais bon...pas impayes ni degats, ni soucis ..locataires impec.
j'ai donc 125 m2 de surface qui ne me rapporte rien ou presque sauf economie de loyer pour moi et mon associe ( epoux)
nous avons quand meme 2700 euros foncier par an...
Ben à la vue des ces éléments, moi je trouve que vous avez fait une très belle opération , qui plus est si vous avez des locataires fidèles, qui payent en temps et en heure et qui ne font pas de dégâts. Soignez les ça vaut de l'or des locataire comme ça, même si le prix en facial est peut être bas ( à moins que justement ce soit aussi grâce à ce prix raisonnable que vos locataires se comportent bien )
Une fois votre crédit purgé, sachant que maintenant vous commencez à rembourser du capital, les loyers de vos 2 locataires normaux ça sera de la marge, et le 1/2 loyer de votre belle fille paiera les charges. Et en plus vous êtes apparemment pas mal logée . louer à l'identique vous couterai au bas mot dans les 1500 ???
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| bailleur privé sur Dijon, 3 lots d'appartement en monopropriété, réhabiltation lourde en BBC en cours |
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Édité par - thunderbird le 04 févr. 2010 13:32:05 |
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poupix4
Contributeur senior
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54
Posté - 04 févr. 2010 : 13:42:39
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si on se logeait ca nous couterait chacun 500 euros un studio 25 m2 mal place loin de paris et du metro..
ou moi j'irais dans ma famille hébergée.
c'est vrai j'ai eu du "pif "avec mes locataires j'ai au moins ce talent.....
mais dans des petites surfaces c'est facile de trouver un petit étudiant et les parents apprécient que je m'occupe bien des logements et sont sensibles au fait que je ne les "allument" pas trop sur le loyers..
mais je ne dégage pas assez pour par exemple isoler ma facade ou faire mon toit. car même un ecoPTZ faut bien rembourser!
car même si je veux bien ne pas être trop gourmande sur mes profits , il faut bien que je fasse ces gros travaux
donc , vous me conseillez pour faire mon calcul de rentabilité de tenir compte des TOUS mes logements, même les non loues ou mal loué, en tenant compte du prix du marche?
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Édité par - poupix4 le 04 févr. 2010 20:02:51 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 08 févr. 2010 : 10:43:14
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citation: Initialement posté par jake
Bonsoir RIBOULDINGUE,
Merci de vos inquiétudes concernant ma facon de gérer mais rassurez vous je suis propriétaire de quatre appartements, et jusqu'a maintenant mes affaires ont toujours été bénéfiques.
Ben mince, je ne sais pas comment certains s'y prennent mais moi, je suis toujours avec un déficit Entre le remboursement des prêts, les intérêts, les travaux de rénovations amortissables sur 15 à 20 piges, les frais divers déductibles, les déplacements, l'achat de mobilier (faisant du meublé), etc...
Pour sure, la méthode de Jake semble assez attrayante (un peu dans le style de Ponzy, toutefois). Mais effectivement, si je pouvais faire des emprunts réels en argent content auprès de ma banque sur des loyers providentiels calculés au moment de la revente après le même nombre d'année que dure l'emprunt initiale (en négociant bien, et avec un tel argument, la banque fera bien sauter les agios des mensualités impayés jusqu'à la revente, non ?), pourquoi s'en priver ?
citation: Initialement posté par jake
Je dirai meme que toutes les nouvelles loies, n'inciteront pas a louer bien au contraire!! la crise du logelment s'amplifiera inévitablement.
Teut teut teut.... Ne tirer pas sur l'ambulance, votre système est très efficace pour aussi amplifier la crise du logement, imaginer que du jour au lendemain des milliers de bailleurs appliquent rigoureusement et scrupuleusement votre système... En même pas 1 an, on reforme une énorme bulle immobilière sur le marche locatif |
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 12 févr. 2010 : 10:00:40
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jake et philippe!
ça y est unniversimmo vous a degoté le produit idéal (pub sur le forum)
bon c'est pas 8% juste 7 avant prélévements
http://www.bienprevoir.fr/offres-ep...Bb4wodtV3sXw
c'est chouette d'avoir au moins 10 000€ dont on sait pas quoi faire pendant au moins 3 ans
(bon disons 4 ans si on veux échapper aux trop forts prélèvements sociaux) |
Édité par - bailleurx le 12 févr. 2010 10:01:45 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 13 févr. 2010 : 18:37:39
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Bonjour bailleurx ,
Voila je ne suis pas le seul à dire que l'on peux trouver mieux que d'acheter et d'attendre une éventuelle hausse du bien immobilier sans le louer.....
Le lien que tu as passé est un investissement en bourse avec fiscalité de l'assurance vie , ils ne savent plus quoi inventer ....
Les actions investis sont dans EDF , Veolia et Pernod Ricard , je sais ce qu'il me reste à faire .....
Une petite astérisque en bas indique qu'il y a un risque de perte de capital alors autant investir soit même mais il faut des fonds.
Et pourquoi pas ouvrir un forum sur l'investissement afin de permettre à des bailleur de se faire connaitre et de se regrouper si certain veulent procéder à des investissements communs.
Philippe
Merci pour le lien mais je préfère les vaches car le capital se reproduit ....et vue le salaire du pdg de EDF et Veolia , je préfère passer
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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bailleurx
Contributeur vétéran
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 Posté - 13 févr. 2010 : 19:01:49
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oui et on changera le nom du site
on l'apellera universplacement :-) |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 14 févr. 2010 : 11:13:29
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Les affaires de Jake ne vont peut être pas aller en s'améliorant aussi bien qu'il le prévoit : La France deviendrait Collectiviste ?
Attention Jake car la ferveur populaire fait parfois faire des choses au Peuple qu'il regret par la suite (mais c'est trop tard, le mal est déjà fait)
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Posté - 14 févr. 2010 : 12:11:54
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citation: Initialement posté par philippe30
Les actions investis sont dans EDF , Veolia et Pernod Ricard , je sais ce qu'il me reste à faire ..... Picoler du Ricard et du Jameson les soirées de haute consomation en EJP tout en louant des parkings a fond perdu dans toutes les villes de France? |
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