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fluo
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 Posté - 19 févr. 2010 : 21:28:46
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Ah !!!!!
Enfin un fil intéressant qui fait avancer la science.
Je regrette vraiment de ne pas être tombé sur cette perle plus tôt: j'aurais pu, moi-aussi participer à ce délire collectif.
L'intérêt étant que des informations judicieuses soient entrecoupées de purs délires.
Je me permets cette liberté de ton inhabituel car je vois que chacun le fait.
Sur chaque forum, il y a une sorte de défouloir et je pense l'avoir trouvé !
Je ne peux toutefois pas m'empêcher de répondre à Jake avec son idée d'investissement locatif sans locataire.
Vous répondez vous-même à la question : vous faîtes un investissement spéculatif et pas locatif.
Loin de moi l'idée de parler de morale (il faudrait que je commence par moi et c'est un travail herculéen).
Néanmoins, pourquoi ne le faire que dans l'immobilier et pas en bourse.
En effet, acheter en vue d'une revente avec plus-value ne doit pas se cantonner à l'immobilier.
Sinon, plus sérieusement, je pense que vous devriez vous associer avec des gens qui recherchent des biens.
Je développe, vous achetez, ne voulez pas louer pour éviter les impayés, squats, .. etc.
Pourquoi ne pas faire de la location en meublé saisonnière. Vous n'avez pas d'impayés car vous êtes payés avant l'arrivée des locataires, votre logement reste disponible en cas de vente.
Vous me répondrez, "ça prend du temps", je rétorquerai que si vous louez environ 10~12 % de la valeur de votre bien par an, vous avez 2 possibilités :
-vous avez le temps et vous faîtes tout vous-même (ce que je fais et je trouve que je m'en sors bien)
-vous n'avez pas le temps et considérez que c'est du gagne-petit* (attention, j'ai cessé d'essayer d'être drôle), vous déléguez à quelqu'un que vous rémunérez en pourcentage des revenus qu'il vous rapporte (prenez 25% c'est ce qui se pratique couramment) : il vous restera donc en gros entre 7 et 9% de votre investissement (voire plus car si j'ai bien compris, vous prevoyez une plus-value, ce qui signifie que vous avez acheté peu cher.
En faisant ainsi, vous avez un logement qui ne reste pas inoccupé et qui ne s'abîme donc pas car il est chauffé, votre argent ne dort pas en attendant une hypothétique bulle immobilière, votre logement n'est pas vacant et vous ne risquez pas la taxe éponyme, vous limitez les risques de requalification en marchand de bien.
J'ajouterai en poussant un peu le raisonnement, que si vous vous débrouillez bien, vous passez loueur meublé professionnel et vous avez la cerise sur le gateau : lorsque vous revendez après 5 ans, vous êtes exonéré de plus-value (ce qui n'est pas le cas autrement comme le rappelait judicieusement philippe30).
Bon, je suis parti sur le ton de la gaudriole et termine presque tristement.
Je me permets juste une remarque qui n'engage que moi (mais c'est déja beaucoup pour moi), ce que vous voulez faire correspond au rêve de tout investisseur : acheter à bas prix, revendre à bon prix.
Dans le cadre de mon activité professionnel, j'en ai vu beaucoup certains fanfaronnaient lorsqu'ils faisaient un bon coup, par contre lorsqu'ils se prenaient des vestes, ils ne le criaient pas sur les toits (je le sais parce que je voyais aussi l'envers du décor).
Maintenant, comme je ne vous connais pas, ceci n'est pas un jugement, tout au plus une remarque... D'autant que je ne suis pas certain de ce que vous recherchiez comme réactions en lançant ce sujet.
Maintenant, je vais faire comme le suggérait (judicieusement ?) Ribouldingue, je vais boire un bon ricard...
Au passage, c'est avec cette valeur que je conseille de venir sur le marché boursier : si ça baisse, on peut se donner bonne conscence en en achetant pour refaire monter les cours... de la à boire, il y a un pas qui ne coule pas de source.
* : j'aime bien les renvois. Mais je tiens à preciser que personnellement quand j'entends parler d'un placement sans risque avec un rendement magnifique net d'impots, je pars en courant. Le "heureux" propriétaires de programmes de défiscalisations en Robien et compagnie me comprennent ou me comprendront au moment où ils voudront revendre (bien sûr, il y a toujours des exceptions). Dernière anecdote vécue, il y a 5 ans, un ami voulait que je m'associe avec lui pour acheter des terrains qui allaient prendre une plus-value (patati, patata)... J'ai refusé tout net et ne me suis pas enrichi... mon ami se retrouve avec des terrains dont il ne sait quoi faire car depuis 2 ans, les programmes de constructions sont au ralenti.
Bien entendu, ça va repartir, mais en attendant, il brade les terrains pour payer la banque qui elle s'en sortira toujours (du moins, tant qu'il y aura des gogos).
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philippe30
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Posté - 20 févr. 2010 : 06:14:14
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Bonjour,
Très bonne contribution et remarque Fluo sur les coups mirobolants.
Plus une affaire parait intéressante et plus il faut se méfier mais il ne faut pas paranoïaque.
Jake l'initiateur du post a disparu depuis le 25/01/2010 , il doit être sur une super affaire alors que nous pauvres idiots débattons sur le sujet.
En ce qui me concerne , le sujet a été suffisamment traité , je ne reviendrais pas dessus sauf scoop de jake
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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 Posté - 20 févr. 2010 : 07:02:20
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Je retiens que d'après Fluo, Pernod-Ricard est une action qui ne peut pas couler.
C'est vrai qu'elle est liquide.
Sinon:citation: Pourquoi ne pas faire de la location en meublé saisonnière. Vous n'avez pas d'impayés car vous êtes payés avant l'arrivée des locataires, votre logement reste disponible en cas de vente.
Vous me répondrez, "ça prend du temps", je rétorquerai que si vous louez environ 10~12 % de la valeur de votre bien par an, vous avez 2 possibilités :
-vous avez le temps et vous faîtes tout vous-même (ce que je fais et je trouve que je m'en sors bien)
-vous n'avez pas le temps et considérez que c'est du gagne-petit* (attention, j'ai cessé d'essayer d'être drôle), vous déléguez à quelqu'un que vous rémunérez en pourcentage des revenus qu'il vous rapporte (prenez 25% c'est ce qui se pratique couramment) : il vous restera donc en gros entre 7 et 9% de votre investissement Sous quelle forme rémunérez-vous votre 'intermédiaire'?
Salaire?
Service?
Quel statut doit prendre l'intermédiaire, et vu nos lois, connaissez vous quelqu'un qui soit intéressé a un petit boulot rémunéré officiellement pendant quelques mois de l'année au quart ou au cinquième du smic, et qui par conséquent va avoir quelque chose a déclarer ce qui risque fort de lui faire perde beaucoup de revenus gratuits (genre caf apl ou caf al par exemple)?
Pour ma part j'ai le sentiment que ce genre de personne est de plus en plus introuvable chez nous.
citation: En ce qui me concerne , le sujet a été suffisamment traité , je ne reviendrais pas dessus sauf scoop de jake Ah Philippe, tu fais le rabat-joie...
Est-ce le fait qu'aucune valeur d'informatique n'ai été listée dans la page précédente?
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Édité par - ribouldingue le 20 févr. 2010 07:04:35 |
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poupix4
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Posté - 20 févr. 2010 : 08:06:07
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bonjour à tous,
Fluo, vous louez donc en saisonnier.
est ce vraiment rentable???
avez vous un bon taux de remplissage sur une année??
moi je voudrais bien essayer , j'ai un 40m2 à finir d'aménager(encore de gros travaux..) et je ne veux pas le louer vide ou meuble.
je voudrais le louer en "saisonnier" mais si je loue 1mois dans l'annee...ou 2...
je suis aux porte de Paris.. je ne sais pas si j'aurais de la demande...
je n'ai jamais loue en saisonnier et je ne sais pas si c'est une bonne idee..
si l'un d'entre vous a une experience ....
de plus je suis en sci, et ne peut pas etre LMP ou LMNP |
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Édité par - poupix4 le 20 févr. 2010 08:10:06 |
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fluo
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Posté - 20 févr. 2010 : 12:21:58
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Pour commencer par répondre à Ribouldngue :
citation: Quel statut doit prendre l'intermédiaire
Je me dis que pourun petit boulot, le statut d'autoentrepreneur est idéal :
il vous facture chacune de ses prestations. Lui est imposé sur 13% (je pense que ça doit pouvoir rentrer en activité commerciale) et en plus il se fait une petite retraite.
Bien entendu, s'il développe, il aura intérêt à prendre un statut avec une compta plus complexe, mais plus avantageuse. J'aurai tendance à comparer l'auto-entrepreneur avec le micro-bic : simple mais pas forcemment intéressant financièrement. Toutefois, pour celui qui n'y connait rien, ça permet un cadre légal.
citation: vu nos lois, connaissez vous quelqu'un qui soit intéressé a un petit boulot rémunéré officiellement pendant quelques mois de l'année au quart ou au cinquième du smic, ..
Vous parlez d'officiellement, ce qui sous entend la possibilité d'officieux... Si cela reste épisodique, c'est effectivement possible, mais vous ne pouvez retenir en charges ce que vous lui versez.
Sinon, pour prendre mon exemple, j'ai actuellement 3 logements qui ont généré en 2009 environ 40 000 Euros : j'ai loué chaque logement entre 22 et 30 semaines avec des week-end, des périodes de 3 semaines.
Si je raisonne, en nombre de contrats, cela fait 71 contrats pour 2009, si j'ajoute la maintenance concernant les annonces, les réponses internet et téléphones, je considère que ça occupe en moyenne 10h par semaine.
Avec une rémunération de 10 000 Euros par an, je ne trouve pas forcemment ridicule car cela ferait pour un temps plein 35 000 (desquels il faut déduire les impots). Mais on est bien au delà du SMIC ! CQFD.
Passons maintenant à poupix :
citation: Fluo, vous louez donc en saisonnier.
est ce vraiment rentable???
avez vous un bon taux de remplissage sur une année??
Pour ce qui du taux de remplissage, je suis, comme je le disais plus haut à une moyenne de 26 semaines (soit 50%).
Ce qui est plus important, c'est le rendement, sur un autre sujet, j'ai mis la compta de ma petite maison en ligne car je me posais des question et il y a donc tous les détails.
Pour faire simple et globaliser :
-Pour les 3 logements (1 T3, 1T2, 1 T7), j'ai investi environ 360 KE pour un CA de 40KE, soit un rendement brut de 11% (j'en suis à ma 3e année et mes prix vont augmenter : je table sur environ 43 KE cette année).
Mais plutôt que de parler d'un rendement brut, je préfère dire que j'avais pris des crédits sur 15 ans en faisant tout financer et je paie tout (charges, impots, crédit, ... etc) sans avoir à rajouter un centime. Je viens d'ailleurs de renégocier mes crédits et diminue ma durée à 12 ans.
Bien entendu, dans les 360 KE, je compte l'achat et les frais qui vont avec ET les travaux ainsi que les meubles. Par contre, je ne compte pas le temps passé à rechercher les meubles (soldes, bonnes affaires, ... etc), faire les travaux (environ 3 mois en tout).
Voilà pour mon expérience personnelle qui est peut-être un peu gagne petit, mais les risques sont limités. De plus, l'avantage du saisonnier est que quand les gens arrivent, ils ont déja tout payé : pas d'impayés.
Je suis d'ailleurs en train de finaliser une autre opération (toujours dans le massif central) du même style.
Vous parlez de région parisienne et là , je ne connais pas le marché : je ne peux donc pas me prononcer.
J'ai recherché et étudié beaucoup de biens et n'ai as trouvé de tels rendements (sauf coups ou affaires "douteuses"). Néanmoins, je ne suis pas un grand téméraire et applique toujours l'adage "dans le doute abstient toi".
En effet, je préfère passer à côté d'une belle affaire plutôt que de partir dans une galère qui semblait mirobolante.
D'après mon expérience, à quelques exceptions près, les investissements les plus rentables sont :
-la location touristique : pas la mer car achat cher ET saison courte donc perdre 1 semaine de location coûte cher, pas la haute montagne car cher et souvent peu loué en dehors des vacances scolaires (donc 1 semaine perdue coûte cher). La campagne, ou moyenne montagne me semble intéressant (surtout dans le centre de la fFrance qui est propice aux réunions de famille). En effet, vous avez des prix raisonnables, vous avez pas mal de périodes de locations possible.
-Acheter un immeuble complet : dans les très grosses villes, ce n'est pas évident, mais dans les villes d'environ 100 000 habitant, on peut dénicher un petit immeuble à 200 000 avec du professionnel au Rdc et des particuliers à l'étage. En faisant ainsi, le risque est dilué en cas de mauvais payeur. De plus, l'avantage de l'immeuble est d'éviter les problème de syndic (qu'il faut payer même s'il n'y a personne dans le logement).
On peut trouver des rendements allant à 10% bruts.
Pour moi (ce n'est qu'une opinion), un investissement est rentable si en enpruntant tout sur une durée de 13~15 ans, je n'ai rien à sortir (remboursement d'emprunts, charges diverses et avariées, taxes).
Au bout de 15 ans, on est proprio et on al le choix :continuer à louer ou revendre en empochant une éventuelle plus-value nette d'imots (cf démo de philippe30).
citation: de plus je suis en sci, et ne peut pas etre LMP ou LMNP
En effet. Je sais que certains (y compris des professionnels) disent le contraire, car il existe des SCI non transparentes soumises à l'IS. Toutefois, ça ne plait pas aux impots qui risquent donc de vous chercher des poux dans la tête.
Pour le meublé, il y a :
-le nom propre si vous êtes mariés et faîtes "ça" en couple.
-l'indivision (avec les risque qui vont avec) : je suis dans ce cas car au début, j'ai commencé petit et n'ai pas voulu m'embêter. De pui, j'ai revendu mon studio qui me prenait trop de temps par rapport aux revenus générés :louer un studio à 250 Euros la semaine prend autant qu'une maison à 800 Euros.
-la SARL : c'est un peu onéreux à la création, mais tout est cadré et vous pouvez faire des cessions de parts
-la SCI avec des options, mais j'émets (et je ne suis pas le seul) de sérieuses réserves.
citation: je suis aux porte de Paris.. je ne sais pas si j'aurais de la demande...
Tout d'abord, j'ai entendu parler d'une règlementation spécifique aux environ de paris, il faut se renseigner.
Ensuite, pour tester le marché, je ferai un test grandeur nature...
Je m'explique (et sors mon bouclier pour esquiver les insultes qui vont pleuvoir). Si vous avez vraiment envie d'essayer, avant de vous lancer, vous passez des annonces sur des sites internetnet. Il y a beaucoup de gratuits mais vous complétez par 1 ou 2 sites payants (personnellement, j'ai un budget pub annuel de 100 Euros par logement). Vous verrez alors si vous avez des demandes. Lorsque les gens vous appellent, vous pouvez très bien dire que le logement vient d'être loué (prenez toutefois le temps de discuter avec eux pour vous faire un carnet d'adresse pour plus tard et avoir leur ressenti quant à ce type d'activité).
Vous notez les appels concrets et pouvez avoir une première idée.
Il faut savoir que la première année d'exercice est plus difficile car ensuite, vous avez des gens qui reviennent et vous faîtes connaitre.
Personnellement, je constate que chaque année,je loue plus (près de 10%). Je ne parle pas de CA, mais de périodes de locations.
En effet, je loue plus et adapte (souvent des augmentations) mes tarifs à la demande. Mon CA 2010 annoncé plus haut est plutôt pessimiste car avec ce que j'ai déja enregistré pour 2010, je suis à 31KE de CA (nous sommes mi-février) : les contrats sont signés et j'ai les chèques d'arrhes.
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bailleurx
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66
Posté - 20 févr. 2010 : 12:58:48
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voilà que je m'en melle..
le post de fuo me donne envie d'essayer
j'ai un petit immeuble 4 logements en dordogne région touristique
les petits logements ne font pas recette (les locataires restent juste quelques mois en dépanage)
je me dis donc que votre solution serait peut être pas mal
je gère pour une amie un logement saisonnier je sais donc bien comment faire
quoique nous n'arrivons pas à louer plus de 13 semaines par an sachant que mon amie se réserve au moins 4 semaines au mois de mai/juin et parfois autant au mois d'octobre et que de novembre à avril nous ne louons pas pour éviter les pb avec le chauffage
je me demande donc comment vous procédez pour encaisser d'avance l'intégralité des loyers (nous nous contentons de demander un acompte de 30 %)
et comment vous gérez les problèmes de chauffage en hivers
Merci |
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poupix4
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67
Posté - 20 févr. 2010 : 13:15:15
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merci Fluo de votre reponse precise.
monter un sarl pour gerer la partie commerciale , puisque la sci ne peut le faire est à etudier ..mais sur un seul local est ce bien interessant??
je vais voir quelles sont les contraintes de la sarl ou du nom propre....
je voudrais pas perdre ce que je gagne d'un autre , déjà que mes finances sont tristounettes.et que mon but et de progresser de ce cote là .
car je n'ai plus d'activité professionnelle.
ce local est situe dans mon immeuble, et donc pour moi facile de m'en occuper.
je vais me renseigner ( à la préfecture ??) pour savoir si je peux louer à des touristes, mais il y a des gens qui le font à Paris alors....
je note votre methode pour tester .. |
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Posté - 20 févr. 2010 : 14:24:46
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Louer 40 semaines dans l'année, ce n'est plus du saisonnier car c'est du multisaisonier, donc ....
C'est du parahotelier, non?
Ca va vous compliquer la gestion, car du saisonnier, c'est du BIC en LMnP ou du BIC en LMP hors TVA asimilé fiscalement a du vente de biens ou location, avec limite à 80 000 euros.
Si c'est du non saisonnier, c'est du service avec les limites plsu basses,n ce uqi n'est pas tres grave.
Si c'est du non saisonnier avec au moins trois des quatre services (acceuil personnalisé, linge, nettoyage et petit déjauner) c'est du para-hotelier qui peut peut-etre rester en LMnPou LMP MAIS qui est soumis à la TVA. |
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Posté - 20 févr. 2010 : 14:28:08
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citation: Pour le meublé, il y a :
-le nom propre si vous êtes mariés et faîtes "ça" en couple.
-l'indivision (avec les risque qui vont avec) :
-la SARL :
-la SCI avec des options, mais j'émets (et je ne suis pas le seul) de sérieuses réserves. La SARL peut être une SARL de famille auquel cas elle est transparente cad soumis à l'IR.
Sinon ce ne peut pas etre à l'IR mais à l'iS
En SCI si le meublé fait plus de xx% (je cois que c'est 90%) du CA alors de facto la SCI passe à l'IS.
Notez que lorsque le meublée aura diminué a nouveau en-dessous de 10% la SCI redeviendra de facto à l'IR.
IL ne s'agit pas vraiment donc d'une SCI à l'IR, amsi temporairement à l'IR.
Sinon il ya encore la SNC société en nom collectif, seule structure qui permette de rester à l'IR si les associés ne sont pas fmailiaux. |
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Posté - 20 févr. 2010 : 14:33:42
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citation: citation:
je suis aux porte de Paris.. je ne sais pas si j'aurais de la demande...
Tout d'abord, j'ai entendu parler d'une règlementation spécifique aux environ de paris, il faut se renseigner.
Dans Paris même et dans les villes de plus de 200 000 habitants la loctaion en meublée est interdite sauf si:
1/ il s'agit de la location PRINCIPALE du locataire
2/ ou le logement est déclaré en logement commercial ou faisant l'obtention d'une déclaration préfectorale, a -priori très très difficile si impossible a obtenir.
A Paris même c'est quasiment impossible sauf a obtenir des droits de commercialité qui sont extremement élevés ou difficiles à obtenir.
Inutile de vous dire que de TRES NOMBREUX particuliers passent outre. |
Édité par - ribouldingue le 20 févr. 2010 14:35:50 |
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Posté - 20 févr. 2010 : 14:46:28
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citation: Initialement posté par poupix4
merci Fluo de votre reponse precise.
monter un sarl pour gerer la partie commerciale , puisque la sci ne peut le faire est à etudier ..mais sur un seul local est ce bien interessant?? J'ai peur que non.
Et il faut bien que ce soit une SARL de FAMILLE sinon vous pasez à l'IS.
En revanche, votre SCI peut louer en nu a un explooitant quui lui loue en meublé.
L'exploitant peut être ..... vous totu simplement.
Monsieur Locataire loue en meubél à Poupix qui loue loui-même en nue à sa SCI.
Poupix achète les meubels qu'il amorti et la vaisselle qu'il amorti, mais ilne peut pas amortir l'immeubéle bien entendu ni déduire les frais de syndic puisqu'il ne pdépense pas ces frais;
En revanche il déduit le cout de location mensuel qu'il paye a la SCI.
ATTENTION: Vous louez annuellement, par exemple, et ce n'est pas soumis à la loi de Juillet 1989 puisque poupix n'en fait pas son logement principal.
Vous ne pouvez pas louer a la SCI seulement quand vous-meme donnez en locataion, car laors le loyer serait considéré comme asservi au chiffre d'affaire, et retomberait de facto sous le coup d el location en meublé par assimilation.
Surtout pas ca, donc.
citation: je vais me renseigner ( à la préfecture ??) pour savoir si je peux louer à des touristes, mais il y a des gens qui le font à Paris alors.... je note votre methode pour tester ..
Tout ce qui est meublé est traité par le CFE impots qui n'y connait que peuvoire rien deja... |
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fluo
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72
Posté - 20 févr. 2010 : 14:57:25
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Bailleurx,
citation: je me demande donc comment vous procédez pour encaisser d'avance l'intégralité des loyers (nous nous contentons de demander un acompte de 30 %)
Je demande 25% à la réservation (je prends des arrhes et pas un acompte car plus contraignant y compris pour moi en cas de problème technique).
Ensuite, je demande que les gens envoient le solde une semaine avant leur arrivée. J'envoie un contrat complet et un inventaire précis afin qu'il n'y ait pas de surprise pour mes hôtes. J'ai un principe de coffre à clé à combinaison qui est changée régulièrement... (cf suite)
citation: et comment vous gérez les problèmes de chauffage en hivers
Je n 'habite pas sur place (je suis à 300 km). J'ai quelqu'un sur place que je rémunère à 10 Euros de l'heure. Je mets le chauffage en hors gel et 2 jours avant l'arrivée des gens, je fais monter le chauffage et mettre la combinaison au code que j'ai indiqué à mes hôtes.
Toutefois, pour vous dire comment je loue :
-Vacances de Noël à Pâques : touristes qui viennent à la montagne et éventuellement au ski. Uniquement à la semaine en période de vacances et comme je peux le reste (semaine ou Week-end = 70% du tarif semaine).De Pâques à juin, aux curistes, touristes (je loue les grands logements à la semaine et aux week-end et le petit uniquement à la semaine ou curistes). En juillet~août, je loue aux touristes, en septembre, comme je peux et je sais que d'octobre à mi décembre, j'ai rarement du monde (sauf à la Toussaint).
Pour la gestion et la communication, je me suis fait un site internet, j'ai fait des vidéo (depuis que je les ai ajoutées, je ressens une augmentation des demandes car les gens n'ont plus d'inconnues) et je mets des annonces (je l'ai déja dit, donc je ne vais pas me répéter).
La base de mon système repose sur les gens qui gèrent au niveau local : il faut avoir confiance en eux et qu'ils soient sérieux : j'ai la chance d'avoir trouvé ces perles et les chouchoute.
D'ailleurs, pour arrondir leurs fin de mois, j'incite mes hôtes à prendre la prestation ménage de fin de séjour : ils paient directement et je ne m'en occupe pas.
Voilà , pour les précisions techniques.
Si je comprends bien poupix4, vous faîtes ce que j'appelais la délégation à 25% (tarif agence)
Pour ce qui est des semaines de remplissages, je suis à 25 semaines alors que dans la même ville, mes "collègues" sont à environ 20 semaines. La communication et des logements adaptés font la différence... d'autant plus que je suis 10 à 20% plus cher pour une surface égale. Ce que les gens aiment, c'est un logement pas meublé avec des meubles de leur grand-mère et qu'avant d'arrivée, ils connaissent déja le logement. Je suis toujours effaré lorsque je veux prendre une location du peu d'information fournies. De plus, quand mes hôtes arrivent, je leur garanti que le logement sera propre : si les hôtes d'avant n'ont pas nettoyé comme il faut, la personne redonne un bon coup de ménage.
Vous avancer le chiffre de 13 semaines qui correspond à l'été puisque vous enlevez mai ou juin et qu'en hiver, vous ne louez pas.
Personnellement, pour le chauffage, j'ai un tarif hors charges et je donne les charges à part. Pour la maison 3 chambres, en hiver les charges sont de 90 Euros contre 45 en été (pour une semaine). Si je loue un week-end en hiver, les charges sont de 60 Euros.
Je paie donc mon chauffage (la maison est chauffée ce qui est mieux pour elle) et je ne perds pas de location.
Je sais qu'il y a un marché dans le périgord en hiver et il est peut-être dommage de se priver de louer pour une question de chauffage. Essayer d'ajouter cette période au calendrier (en majorant pour le surcoût du chauffage) et vous verrez toujours ce que ça donne. Pour ce qui est de moi, au début, je ne voulais pas m'embêter à louer les week-end, puis, je me suis dit qu'il était dommage de perdre des locations. J'ai fait un tarif (70% de la semaine) et j'ai de la demande (en janvier j'ai fait le plein et mars finit de se remplir). Il ne faut pas se dire : c'est trop cher, les gens ne viendront pas, il faut proposer un tarif qui vous permette de vous en sortir et voir s'il y a des demandes. D'ailleurs, je ne "marchande jamais le prix".
Pour Poupix4:
citation: monter un sarl pour gerer la partie commerciale , puisque la sci ne peut le faire est à etudier ..mais sur un seul local est ce bien interessant??
Le(s) bien(s) appartiennent à qui ? A vous seule (ou avec votre époux)? Ou à plusieurs personnes? Si c'est à vous seule, je dirais que vous n'avez pas intérêt à créer une SARL car cela entraîne des frais "inutiles"*.
Sinon, cela se complique. Sachez toutefois que la première maison, nous l'avons acheté à 2 couples et la gérons en indivision : cela se passe bien. De toutes façon, en cas de fâcherie, quelque soit la structure, vous y laisserez des plumes.
Certains veulent faire des usines à gaz pour pas grand chose : moi, je suis adepte de la simplicité et considère que moins il y a d'artificiel, plus ce que j'engrange est net.
En effet, pour créer, une sarl, il faut avoir recours à un notaire (du moins un homme de loi assez averti). Créer une SCI est facilement faisable soi-même, mais une sarl, c'est pus compliqué : fois vous alléger donc au passage de quelques Euros.
*: Pour moi, une sci ou une sarl de gestion de bien ne se crée pas pour gérer un patrimoine aujourd'hui, mais dans un but patrimonial de long terme. Je m'explique, cela permet une transmission de son patrimoine en douceur par exemple.
Vu ce que vous me dîtes (vos finances...), avez-vous vraiment besoin d'une sarl voire même d'une SCI.
Pur ce qui est de la sci, elle est aussi intéressante pour s'associer et éviter l'indivision. En effet, chacun a des parts de sci et peut les transmettre selon les modalités fixées dans les statuts, mais l'objet n'est pas de faire un cours de fiscalité ou de droit.
D'ailleurs, dans l'ordre d'idée "moins il y a d'intermédiaires, plus le gateau est gros pour moi", je tiens ma compta moi-même (merci Ribouldingue au passage". |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 20 févr. 2010 : 15:08:40
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Le temps que je termine mon message, Ribouldingue à déja eu le temps de poster 4 réponses (au moins car il est intervenu sur un autre sujet).
On va vous appeler le Lucky Luke du forum.
citation: Louer 40 semaines dans l'année, ce n'est plus du saisonnier car c'est du multisaisonier, donc ....
C'est du parahotelier, non?
Ca ne marche pas à tous les coups, vous n'arrivevez pas à me faire reconsidérer toute ma comptabilité (surtout mon approche de cette activité) avec des ficelles aussi grosses !
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poupix4
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74
Posté - 20 févr. 2010 : 15:09:57
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tous les biens sont a la sci qui est composee de moi et mon epoux parts egales..
donc deja 3 studios loues en vides , un logement à renover ,
la sci est : au reel simplifie;(facile à gerer pour ma petite tête )
mais ce logement à renover je ne veux plus louer en vide!
je crois bien que avec vos reponses et celles aussi de Ribouldingue , je comprend que je mal partie sur ce projet...Ã cause de la sci....
la sci a ete une erreur pour moi et je ne peux pas grand chose .....
y a t il une astuce ou solution pour m'en sortir??et realiser mon projet??
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Édité par - poupix4 le 20 févr. 2010 15:18:59 |
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fluo
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75
Posté - 20 févr. 2010 : 15:36:15
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citation: y a t il une astuce ou solution pour m'en sortir??et realiser mon projet??
L'idée de Ribouldingue consistant à :
-faire louer par madame poupix les locaux en vide
-madame poupix achète des meubles (et les amorti)
-madame poupix loue en meublé
est à creuser, mais il faut se méfier car comme le disais Ribouldingue
citation: Vous ne pouvez pas louer a la SCI seulement quand vous-meme donnez en locataion, car laors le loyer serait considéré comme asservi au chiffre d'affaire, et retomberait de facto sous le coup d el location en meublé par assimilation.
Surtout pas ca, donc.
J'avoue ne as avoir pratiqué ce genre de solution ni l'avoir vu pratiquer.
Je ne peux donc pas dire grand chose, si ce n'est que c'est assez répandu en milieu professionnel.
Attention, pensez bien à la mise ne garde de Ribouldingue :
citation: A Paris même c'est quasiment impossible sauf a obtenir des droits de commercialité qui sont extremement élevés ou difficiles à obtenir.
Inutile de vous dire que de TRES NOMBREUX particuliers passent outre.
Mais en passant outre, vous vous interdisez toute réclamation sur problème et ne pouvez pas amortir votre immeuble!!! |
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76
Posté - 20 févr. 2010 : 15:47:04
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Je le fais moi.
Nosu avons acheté avec un ami un studio en SCI. C'est un essai, ce n'est pas le gros de mon exploitation
La SCI me loue en meublé à 290 euros par mois plus les charges
Je reloue au client final 350 euros par mois plus les charges.
Au début, on avait prévu trop juste: j'avais fait pression, mais pas assez et je payais 310. Apres une vacance de 3 mois, j'étais deja sous la ligne de flotaison.
Je pense que même 290 c'est trop, car si j'ai le moindre souci, c'est aussi pour ma pomme, et le gain de 60 euros sur 10 mois en moyenne doit etre modéré puisque j'ai des frais.
A ce prix la, ca va que c'est un ami, mais je ne pourrais pas m'en sortir.
Sur le principe cependant, ca fonctionne, et c'est bien comme ca que font les vrais exploitants, sauf que eux loueraient ) 175 euros, auquel cas ils sont largement gagnants sauf que ils payent la TF, et les frais de copro (environ 30 Ã 35 euros par mois et les travaux dans le logement.
Un bon prix serait donc certainement de 230 Ã 250 euros, soit les 2/3 du loyer final. |
Édité par - ribouldingue le 20 févr. 2010 15:48:57 |
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poupix4
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77
Posté - 20 févr. 2010 : 15:49:25
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et par exemple: si : je loue en touristique en oubliant les amortissements( immeuble, vaisselle , meubles...)
je declare les revenus de cette location saisonniere avec ceux des autres revenus de la sci??
je sais ca fait "ballot" mais j'y tiens à mon idée...
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Édité par - poupix4 le 20 févr. 2010 15:51:46 |
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78
Posté - 20 févr. 2010 : 15:51:56
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Bonjour en cas de redressement, ca ne va pas passer sans douleur.
Vous pouvez aussi louer sans déclarer... Chacun son choix. |
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fluo
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79
Posté - 20 févr. 2010 : 16:01:57
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Surtout que financièrement vous êtes aussi perdante.
Donc, non seulement, vous vous mettez hors la loi, mais en plus, vous êtes perdante.
Seul le légendaire Robin des Bois faisait ça.... à l'envers !!!
Vous, vous voulez prendre dans votre poche pas très remplie pour remplir les caisses de l'état.
Mais pour celà , vous ne vous conformez pas à la règlementation.
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poupix4
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80
Posté - 20 févr. 2010 : 16:03:02
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alors je vais etudier la solution de votre post 76 Ribouldingue.
ca me parait un peu complique au premier abord, mais je n'ai pas trop le choix... je prefere être tranquille...
j'ai vu sur le net que la "concurrence "proposait des 2pieces à 300 euros charges comprises /semaine .
je pourrait peut être m'en sortir avec ces tarifs .... |
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Édité par - poupix4 le 20 févr. 2010 16:07:51 |
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