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poupix4
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 Posté - 25 janv. 2010 : 17:28:57
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et les squatteurs Jake?????
il arrive que des personnes qui partent en vacances 2 ou 3 mois, retrouve "un coucou" dedans et galèrent pour retrouver leur logement vide d'intrus...
il y a eu des reportages la dessus..incroyable....
alors laisser vide 2 ou 3 ans..
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Édité par - poupix4 le 25 janv. 2010 17:34:34 |
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Tagada12
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 22
 Posté - 25 janv. 2010 : 18:10:35
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Gagner de l'argent en dormant, je suis désolé mais cela ne marche pas.
De plus, sans loyer c'est vous qui supporter les remboursements de votre credit (a moins d'être riche et de payer comptant mais dans ce cas j'ose esperer que vos conseillers financier ont autre chose à vous proposer que l'immobilier).
Donc Prix de vente = Prix d'achat + credit + (taxe habitation + impots foncier+loyer virtuel) * nombre d'années + entretien
= invendable.
Je pense que votre approche tiens de la plus haute plaisanterie..... même si cela n'est pas franchement drole.
Tchao |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 25 janv. 2010 : 19:43:37
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Bonjour,
Jake ce que tu proposes réside sur le fait que les biens augmentent en valeur régulièrement mais l'actualité de l'année 2009 nous a prouver le contraire.
Tous le monde ne peux pas immobiliser une somme de 150 K€ en espérant une hypothétique plus value au bout de 3 a,s et puis si tu touches 3 ans de loyer c'est mieux que de ne pas les toucher.
Maintenant tu sembles oublier 2 choses , il ya ce que l'on appel la plus value qui diminue à partir de 5 ans de 10% par an donc exonération au bout de 15 ans.
Dans ton calcul à 150 K€ , tu gagnes 18.000 € auquel il faut retirer les frais de notaire à 7.5 % soit 1350 euros.
Environ 27 % de plus plus value sur 18.000 soit 4860 euros.
Donc un total de 6210 euros donc un bénéfice de 11790 €uros
Je ne compte pas les frais d'agence éventuels , ni les réparations propriétaires durant ces 3 années de spéculation intensive ....
Ni une possibilité de baisse de prix ou de stagnation.
Pour information , nous serions sur un rapport de 8 % , c'est pas mal en plaçant 150.000 € avec tous les risque que cela comporte , je pense que l'on peux faire mieux ......
Mais je suis rassuré car tu es :
citation: Merci de vos inquiétudes concernant ma facon de gérer mais rassurez vous je suis propriétaire de quatre appartements, et jusqu'a maintenant mes affaires ont toujours été bénéfiques.
Remarque si tu achètes tes appartements
citation: Tous mes appartements n'ont pas été financés avec crédit.
cela doit être plus facile .....
Dernier point , il existe un truc en fiscalité qui s'appelle "être assimilé à une activité de marchand de biens " , c'est à dire toute personne qui achète un bien pour le revendre avec intention d'obtenir une plus value et bien le fisc est là et il t'attend , car si tu es requalifié en activité de marchand de bien , tout espoir de plus value s'envole dans les caisses de l'état ......
Bon courage dans tes affaires et surtout tiens nous au courant.
Philippe
P.S : Si j'avais 150.000 j'irais déjà voir mon banquier car il devrait ne pas être loin des 8 % et surtout tu aurais encore moins de soucis
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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jake
Contributeur actif
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Posté - 25 janv. 2010 : 22:01:37
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Bonjour POUPIX,
J'ai réfléchi aussi au problème potentiel des squaters et au traitemet a y apporter.
Ne jamais acheter au RDC toujours en étage, avec des volets roulants, et des systèmes de fermeture performants!!.
Ne pas louer ne veut pas dire, visiter régulièrement son bien pour voir ce qui s'y passe.
Votre locataire peut subitement se mettre a ne plus payer!! et la procédure est d'autant plus difficile s'il est chomeur, malade, ou agé.
Tout cela compte dans le choix du locataire.
Cordialement
JAKE |
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jake
Contributeur actif
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25
Posté - 25 janv. 2010 : 22:06:22
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Bonsoir Philippe30,
Je dois d'abord vous remercier pour le caractère objectif et sérieux de votre message.
J'avoue que votre apppercu sur la fiscalité est convainquant et je vous en remercie, je n'avais envisagée la question sous cette forme!! merci, ce fut un plaisir de vous lire!!!
Je prendrai en compte vos observations!!! encore une fois merci!!
Cordialement
JAKE
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 25 janv. 2010 : 23:37:00
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citation: P.S : Si j'avais 150.000 j'irais déjà voir mon banquier car il devrait ne pas être loin des 8 % et surtout tu aurais encore moins de soucis
donnez moi l'adresse de votre banquier, Philippe.
ps vu qq chose de valable avec ce ROI. mais je ne dois pas avoir les bons banquiers  |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 26 janv. 2010 : 17:42:12
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si je peux me permettre
il ne faut pas oublier en plus que pendant les 3 ans vous aurrez aussi la taxe foncière a payer (et sur paris elle doit pas être donnée)
ce qui diminue d'autant la rentabilité de votre potentielle affaire
moi je comprend pas pourquoi refuser de louer même en prenant le risque de locataire indélicats
car avec la GRL ou tout autre assurance vous avez la garantie de toucher vos loyers
ce qui au total vous donne le montant de votre revenu foncier (moins l'iR) en plus value supplémentaire soit en reprenant les calculs de philippe qui a vue de nez me semble bien dans les clous
un bénéfice de 11790 €uros + 18000 de loyers, moins IR , csg et taxe fonciére
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Édité par - bailleurx le 26 janv. 2010 17:42:58 |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 26 janv. 2010 : 23:50:20
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citation: Initialement posté par bailleurx
la taxe foncière a payer (et sur paris elle doit pas être donnée)
détrompez vous: sur Paris, la TF était moindre, à cause des nombreuses sociétés installées dans Paris;
Helas, Nous nous sommes "pris" 29% d'augmentation minimum en 2009 en plus d'une taxe departementale qui n'existait pas jusque là !!! ...
mais à comparer avec d'autres villes de la RP, c'est encore OK. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 27 janv. 2010 : 19:16:47
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Bonjour,
Dernière remarque , si tu ne loues pas , je crois que tu te fais taxer aussi à partir d'un délai trop long de non location.
Tu es condamné à louer et à percevoir les loyers .
Philippe |
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Investisseur immobilier
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joulia
Contributeur vétéran
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30
Posté - 28 janv. 2010 : 00:44:10
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philippe30, tjs interessée par avoir de infos sur vos placements à 8%  |
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 28 janv. 2010 : 08:31:19
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moi aussi !!!!!!
marre d'être condamnée à louer ... |
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Édité par - poupix4 le 28 janv. 2010 08:32:18 |
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bailleurx
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Posté - 28 janv. 2010 : 09:39:20
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citation: Initialement posté par jouliaphilippe30, tjs interessée par avoir de infos sur vos placements à 8%
oui oui moi aussi |
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Pinochio
Contributeur débutant
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Posté - 28 janv. 2010 : 10:15:37
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b1091183
Contributeur actif
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Posté - 28 janv. 2010 : 13:55:22
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Ce type de montage est valable lorsque le marché est en hausse (ce qui n'est plus le cas en ce moment).
En 2004, j'avais acheté un appartement à 150KE en VEFA, moins d'un an après lors de la remise des clés, l'agence en charge de la location cherchait que je revende à 190KE (elle avait des clients).
Le delta de 40 KE quoique intéressant ne l'était pas tant que ça car je n'avais pas prévu ce type d'opération, entre les frais de notaire, le prêt, le remboursement anticipé du prêt et les impôts, le bénéfice net était de moins de 15KE.
Maintenant l'opération était rentable car il s'agit d'un bénéfice net.
Ce que voulez faire peut être rentable à condition d'avoir la certitude que le bien prenne de la valeur, ce qui pour l'instant est loin d'être évident sauf de tomber sur une très bonne affaire.
Dans votre cas, sur ce type d'opération il faut prévoir :
DEBIT :
Prix d'achat (150KE)
Frais de notaire (11 KE)
Assurance (négligeable)
Charge si en copro (5 KE)
Taxe Habitation qui peut être majorée (3 KE)
Taxe foncière (3KE)
CREDIT :
Prix de vente * (1-% impôt lié à la plus value) (163 KE)
Et il faut tout pondérer pour être un euro constant.
Sans pondération on arrive à : 163 KE - 172KE= -9 KE.
Bref une perte de 9KE à laquelle il faut ajouter un petit pourcentage. Si on prend les 3 dernières années on arrive à un peu plus de 4%.
Conclusion vous perdez 9.4 KE, quelle affaire.
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 28 janv. 2010 : 18:26:41
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Bonjour,
Voyons ne vous bousculez pas pour avoir des infos sur les placements à 8 %.
Ce que j'ai voulu dire , c'est qu'avec 150.000 € on doit pouvoir trouver des placements à des taux plus intéressant que par le biais d'un achat immobilier sans location derrière.
Imaginez que vous disposer de la somme , vous allez dans une banque et je pense qu'il pourront vous trouvez un taux supérieur au 1.25 %....
Maintenant je suis désolé mais je n'ai pas 150.000 euros donc je ne peux pas vous conseiller , ceux qui serait prêt à me fournir cette somme je leur garantie même un taux plus élevé à la Madoffbank .....
Philippe
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Investisseur immobilier
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Dorothy Parker
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poupix4
Contributeur senior
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36
Posté - 28 janv. 2010 : 18:30:30
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 29 janv. 2010 : 19:54:56
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eh bien faites un essai même sans avoir 150 K !!!
et vous allez etre bien décu
plus que 1,25% et encore faut-il les bloquer pour une longue periode, mais surement jamais du 8%
pas beau de sortir de tels arguments quand on n'a rien derriére de concret.  pour moi l'investissement pierre reste le plus sûr et le plus rentable sur la durée et sans avoir à passer 3 h par jour derriére mon PC a gérer les achats/vente ... 
mais ce n'est que mon opinion toute perso qui n'engage que moi. |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 29 janv. 2010 : 20:34:41
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citation: Initialement posté par joulia......pour moi l'investissement pierre reste le plus sûr et le plus rentable sur la durée et sans avoir à passer 3 h par jour derriére mon PC a gérer les achats/vente ... mais ce n'est que mon opinion toute perso qui n'engage que moi. C'est aussi mon avis, même si ça demande du travail, gestion, huile de coude, etc |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 30 janv. 2010 : 06:57:24
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Bonjour,
C'est aussi mon avis que l'investissement immobilier reste la valeur la plus sur surtout par achat à crédit.
Quand j'ai indiqué 8 % , je n'ai pas dis que j'avais trouvé ce type de % mais qu'il "devait" être possible de trouver avec une somme de 150.000 € un rendement meilleur que l'immobilisation faite par un investissement immobilier sur un période de 3 ans sans location derrière.
Il existe aussi l'investissement Pierre Papier dont on parle peu sur ce forum qui rapporte environ entre 4,5 % et 6 % dans l'immobilier sans se préoccuper de la gestion.
http://www.pierrepapier.fr/
http://www.boursorama.com/scpi/index.phtml
http://www.immobail.com/scpi-BUROBOUTIC_3.html
http://www.immobail.com/scpi.php?sc...once=analyse
Dans un tout autre domaine d'investissement
http://www.paperblog.fr/1319607/ins...s-rentables/
http://www.waliboo.com/animaux_de_l...%80%A6/36455
Voila , j'espère avoir répondu à vos interrogations.
Mais cela nécessite de disposer de fonds , à ce jour comme la plupart de ceux qui fréquentent ce forum , la démarche est d'emprunter pour payer l'investissement locatif ce qui reste le meilleur levier comme les pros de la finance le dise.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 30 janv. 2010 : 19:09:13
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Question pierre papier, elle rapportait encore 7% il y a deux ans, mais cela devient difficile de trouver plus de 5,5% actuellement.
1,25 pour les livrets A et assimilés, mais 4,5% pour les placements en assurance vie en euros. Si vous avez deja un contrat, en aprticulier d eplsu de huit ans, vosu pouvez entrer et sortir deux ans plsu tard a pue de frais. Attention a ne pas les garder trop longtemps, car les taux risquent de remonter d'ici deux ans en revanche
Hausse de l'immobilier: Inexistente voire négative depuis quatre a cinq ans.
Loyers: On peut atteindre 8% voire 10% voire parfois plus, avec de l'huile de coude, certes.
La méthode qui consiste a acheter et voir monter, en comptant comme équivalent loyer l'augmentation de valeur, je ne la connais toujours pas, et je ne vois pas qui peut la garantir et comment.
Je trouve quand même toujours cocace qu'un bien inutilisé se valorise au moins aussi bien si ce n'est mieux qu'un bien inoccupé.
Comprends pas.... |
Édité par - ribouldingue le 30 janv. 2010 19:19:21 |
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