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jake
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 Posté - 24 janv. 2010 : 14:16:31
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Bonjour,
Pour contourner les problèmes de location ( impayés, squat, taxes, etc ), je me demande s'il n'est pas plus subtil de ne pas louer mais garder l'appartement quelques années en comptabilisant les loyers virtuels ajoutés au prix de vente.
Suis je suffisemment claire? en fait je ne loue plus mais je compte sur le prix de vente de l'appartement le total des loyers que j'aurai du percevoir.
Ainsi plus de problèmes avec les locataires!!!!
Qu'en pensez vous????
jack
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 24 janv. 2010 : 14:39:26
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Jake,
Toujours des questionnements qui sortent des sentiers battus.
Vous pourriez nous faire une petite simulation chiffrée de votre projet ? J'ai des doutes quant au bénéfice financier d'une telle réalsation.
Je pense qu'au contraire de ce que vous écrivez, la meilleure solution pour éviter les squatters est d'avoir des locataires. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 24 janv. 2010 : 14:55:05
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Bonjour Jake,
Explique nous comment tu fais si tu n'as pas de locataire pour payer le crédit maintenant si tu peux acheter cash , pourquoi pas mais il faut compter sur une hypothétique plus value dans 15 ans .... afin de ne pas payer une partie aux impots.
Le plus simple pour ne pas avoir de problèmes est de ne pas acheter de biens afin de ne rien louer
Mais si tu as une super méthode investir sans avoir de locataire , n'hésite pas à nous en faire part
Philippe
P.S Utopie ou très riche voila le Jake |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 24 janv. 2010 : 15:05:33
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Jake, avez vous pensé que pour beaucoup de localites, s'applique la taxe sur les logements vacants?? (si vides depuis 3 ou 5 ans ??)
moi je propose plutot que les "decideurs" donc nos elus remettent à plat les lois sur la location et les baux, pour reequilibrer la balance qui pese trop cote locataires ...
et bien sur stoper l'inflation galopante du foncier!
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 Posté - 24 janv. 2010 : 16:10:53
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je n'ai pas compris la proposition. Des chiffres et des intitulés en face des chiffres s'imposent. |
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jake
Contributeur actif
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Posté - 24 janv. 2010 : 21:17:40
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Expliation de texte:
Imaginez un appartement de type F2 ayant une valeur de 150000 euros;
Le loyer hors charge est fixé à 600 euros/ mensuel
Si l'on se bas sur une periode de trois ans avant une revent.
600X10=6000 euros/annuel x 3 ans= 18000 euros de loyers virtuellement percus.
Au bout des trois ans vente de l'appartement 150 000 euros + 18000 euros= 168000 euros
Avantages:
Pas de loyers a déclarés au fisc donc impots en moins
Pas de frais de gestion
Pas de problèmes avec des locataires indélicats
Ceci n'est qu'une hypothèse, mais je m'oriente de plus en plus vers cette solution me paraissant la moins risquée
J'attends vos commentaires!!
JAKE |
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nefer
Modérateur
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Posté - 24 janv. 2010 : 21:23:11
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citation: Initialement posté par jake
Expliation de texte:
Imaginez un appartement de type F2 ayant une valeur de 150000 euros;
Le loyer hors charge est fixé à 600 euros/ mensuel
Si l'on se bas sur une periode de trois ans avant une revent.
600X10=6000 euros/annuel x 3 ans= 18000 euros de loyers virtuellement percus.
Au bout des trois ans vente de l'appartement 150 000 euros + 18000 euros= 168000 euros
Avantages:
Pas de loyers a déclarés au fisc donc impots en moins
Pas de frais de gestion
Pas de problèmes avec des locataires indélicats
Ceci n'est qu'une hypothèse, mais je m'oriente de plus en plus vers cette solution me paraissant la moins risquée
J'attends vos commentaires!!
JAKE
c'est drole une année qui a 10 mois...........
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Posté - 24 janv. 2010 : 21:57:28
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Qui paye QUOI a QUI , et COMMNENT et QUAND.
Quel est le CONTAT et QUI signe QUOI?
Vous n'avez donc toujours pas répondu a la question.
Votre calcul est FARFELU....
citation: Ceci n'est qu'une hypothèse, mais je m'oriente de plus en plus vers cette solution me paraissant la moins risquée Un bon conseil, oubliez.
Si vous êtes aussi clair en fiscalité qu'en explication, votre compte fiscal est scellé en un an....
citation: Pas de loyers a déclarés au fisc donc impots en moins
Pas de frais de gestion
Pas de problèmes avec des locataires indélicats C'est sur, ça? |
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jake
Contributeur actif
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Posté - 24 janv. 2010 : 22:15:18
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Bonsoir NEFER,
Explications:
En matière de loyers je ne compte réellement que dix mois sur douze
les deux autres mois servant a financer des frais tels que la taxe foncière, fisc, et quelques frais de fonctionnement
Cordialement
JAKE |
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jake
Contributeur actif
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Posté - 24 janv. 2010 : 22:23:50
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Bonsoir RIBOULDINGUE,
Merci de vos inquiétudes concernant ma facon de gérer mais rassurez vous je suis propriétaire de quatre appartements, et jusqu'a maintenant mes affaires ont toujours été bénéfiques.
Pour répondre à votre question:
Vous etes propriétaire d'un appartement que vous ne louez pas, vous le gardez 3 ans avant de le remettre en vente.
Dans le prix de vente vous ajoutez au prix de l'appartement le montant total des loyers que vous auriez du percevoir. Ainsi vous évitez les problèmes de location, et vous spéculer à la fois sur le prix de l'appartement et ne perdez pas sur l'amortissement en comptant une pseudo location.
Ainsi l'acquereur finance le prix de l'appartement et le cout d'une location pendant trois ans
Ainsi vous vendez librement votre appartement, sanbs perte financière, ceci s'appelle a mon sesns de la spéculation.
Tous mes appartements n'ont pas été financés avec crédit.
cCordialement
JACKE
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joulia
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Posté - 24 janv. 2010 : 22:43:28
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encore faut il que l'appartement vaille bien son prix (150 K) + les loyers non touchés (18 K) ....  - quid si l'appart au moment de la vente ne vaut plus que 140 K ???
mais j'ai pas dû tout suivre dans votre raisonnement ... |
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Numero6
Modérateur
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Posté - 25 janv. 2010 : 00:31:54
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Bonne idée Joke euh Jake, faites le et revenez nous en parler dans 3 ans. |
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Angie
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Posté - 25 janv. 2010 : 01:55:28
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Jake ,
Je me propose de louer virtuellement votre appartement . 
A suivre votre raisonnement je gagne donc :
600X12=7200 euros/annuel x 3 ans=21600 euros de loyers virtuellement payés.
J'ai tout bon, là ??? 
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"La plus grande gloire n'est pas de rester debout, c'est de se relever chaque fois qu'on tombe"
(Confucius).
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 25 janv. 2010 : 08:37:07
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lorsque, j ai vendu mon studio en 2005, on m'a demande ,de fournir une copie du dernier bail , ( malgré que j'ai vendu vide ) tous les acheteurs ne se contentent pas de loyers virtuels, encore qu'en 2005 c'était la fête au village, maintenant ou dans 3 ans pour vendre en virtuel..
faut tomber sur le gros naïf..le gogo..
votre idée est ce qu'elle est ,et chacun ses idées...
pour moi , c'est seulement possible pour des biens exceptionnels et haut de gamme ..acquits sans credits..et bien gardes!
Jake vous avez gagné le gros lot à euromillions, ou vous ete un heritier en or!! |
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Posté - 25 janv. 2010 : 08:51:52
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Jake propose de faire PLUS d'argent en laissant un appartement vide que en le louant...
Très très fort....
citation: je suis propriétaire de quatre appartements, et jusqu'a maintenant mes affaires ont toujours été bénéfiques. Permettez moi d'en douter fortement si vous tentez d'éviter a tout prix la location par de tels 'montages'...
C'est incohérent. |
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Tagada12
Nouveau Membre
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Posté - 25 janv. 2010 : 09:49:23
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Trés trés fort notre ami jake !
Si la valeur d'un bien immobilier augmentait tous les mois de sa valeur de location, il y a fort longtemps de plus personne
ne pourrait acheter le moindre m².
Vous avez peu être quatre appartement en location, mais vous n'y connaissez rien. Comme quoi, n'importe qui peut s'inproviser bailleur ...... |
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jake
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Posté - 25 janv. 2010 : 16:38:57
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Bonjour TAGADA,
Attention a ne pas faire de conclusion à l'emporte pièce!! ce que vous étes en train de faire.
Je suis persuadé que l'affaire est possible et me supprimerait bien des problèmes de location. Quelle loi oblige un propriétaire a mettre son bien en location?? nous ne sommes pas encore sous l'inquisition!!
Cordialement
JAKE |
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jake
Contributeur actif
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Posté - 25 janv. 2010 : 16:46:22
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Bonjour RIBOULDINGUE,
Tout se passe au mieux lorsque le loyer tmbe chaque mois!! Mais pour certains bailleurs dont je ne suis pas, un locataire indélicat peut vous mener dans une facheuse posture ( loyers impayés, frais de procédures, dégradations, attendre 2 ans avant d'envisager une expropriation, crédit de la maison impayé, réfection du logement, etc )
Mon argumentation se base sur un amortissement a moyen terme: achat d'un appartement et sa revente quelques années aprés.
Rien ne m'oblige a vendre si le prix ou la conjoncture est mauvaise.
Mais si je vends c'est tout gagnant peu de dépenses pour un prix de vente gagnant, rien n'interdit d'essayer!
Cordialement
JAKE |
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jake
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Posté - 25 janv. 2010 : 16:49:55
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Bonjour POUPIX,
Auncune loi a ma connaissance m'imposde de louer un appartement, dans ces circonstances je n'ai aucune photocopies de bail pas plus que d'autres choses a fournir.
Si l'acquéreur est intéressé par le produit il achète si cela ne l'interesse pas il passe son chemin!! je ne lui doit rien ni aucune explications!!!!!.
Cordialement
JAKE |
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jake
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Posté - 25 janv. 2010 : 16:55:51
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Bonjour ANGIE
Si vous avez bien lu vous comprendrez qu'il n'est nullement question de louer virtuellement!!! a qui que se soit!!.
Simplement je compte répartir sur le prix de vente les loyers que je n'ai pas percu, de meme facon qu'un ravalement de facade ou une amélioration notable vient donner de la valeur à un appartement.
Cordialement
jake |
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jake
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Posté - 25 janv. 2010 : 17:00:52
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Bonjour NUMERO6,
Comme vous le savez aucune loi ne m'oblige a louer mon appartement. D'ailleurs je ne suis pas le seul puique rien que sur Paris et sa banlieue des centaines de milliers d'appartements ne sont pas occupés!!!!
Ceci s'appelle le droit à la propriéte privée, je loue si bon me semble!!!
Je dirai meme que toutes les nouvelles loies, n'inciteront pas a louer bien au contraire!! la crise du logelment s'amplifiera inévitablement.
Cordialement
JAKE |
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