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alplk
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 Posté - 13 sept. 2012 : 19:47:18
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Bonjour,
Dans notre Reglement de copropriété (RC), les caves sont incluses dans le lot de copropriété des appartements associés. Dans ce cas, est il possible, pour échanger 2 caves de simplement modifier les lots des appartements en changeant le numéro de cave dans le descriptif du lot?
Autrement dit, un notaire peut il se contenter d'un contrat d'échange de caves pour faire modifier les RC comme décrit plus haut?
Merci,
Alex
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ainohi
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Posté - 13 sept. 2012 : 21:02:21
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Bien sûr lorsqu'un acte le justifie, la division d'un lot par exemple, on modifie en conséquence le règlement de copropriété.
Dans le cas que vous exposez, le règlement de copropriété doit être très ancien et n'est plus conforme à la réglementation relative à la publicité foncière. L'échange de caves que vous envisagez pourrait être l'occasion de rédiger un nouvel état description dans lequel des locaux distincts constituent des lots distincts. |
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Posté - 14 sept. 2012 : 07:26:00
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si vous souhaitez modifier la nomenclature telle qu'elle est prévue sur les actes d'achats et sur le RdC, il vous faut absolument passer par un acte notarié pour enregistrement.
de plus si vous changez ler descriptif du lot, il vous faut changer le RdC donc l'enregistrer et dans ce cas comme le dit ainohi, profitez en pour faire le ménage. |
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GĂ©dehem
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3
Posté - 14 sept. 2012 : 14:39:27
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Il me semble que les réponses vont plus vite que la musique  ...
Les caves font indistinctement parties des lots.
Sans doute que chaque cave est identifié par un N° d'ordre interne d'identification puisque n'étant pas "lot", n° mentionné sur leur porte (repris dans les actes ?)
Une permutation acceptée par les propriétaires respectifs suffit : la n°5 devient n°18, la 18 n°5 !
Le lot n° 48 comprenant la cave référencée n°5 ne change pas.
Pas besoin de modifier quoi que ce doit aux actes, au RDC pour une fraction de lot indivisible !!!
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Posté - 14 sept. 2012 : 14:44:21
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OK, gedehem mais encore faudrait-il ĂŞtre sur que la musique soit bonne.... et ce ne me semble pas sur dans ce cas... |
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GĂ©dehem
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5
Posté - 14 sept. 2012 : 15:46:11
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Attendons d'avoir la partition ..... |
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alplk
Nouveau Membre
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Posté - 14 sept. 2012 : 16:08:55
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citation: Initialement posté par Gédehem
....
Les caves font indistinctement parties des lots.
Sans doute que chaque cave est identifié par un N° d'ordre interne d'identification puisque n'étant pas "lot", n° mentionné sur leur porte (repris dans les actes ?)
Une permutation acceptée par les propriétaires respectifs suffit : la n°5 devient n°18, la 18 n°5 !
...................
Oui, chaque cave a un numéro, qui figure sur un plan des caves et qui suit un ordre logique. Ce plan des caves n'est d'ailleurs pas annexé au RC, qui est effectivement ancien et plus aux normes ! seule donc la logique de la succession des numéros semble pouvoir peut servir de preuve en cas de litige...
Comment alors formaliser la "permutation acceptée par les copropriétaires"
? un vote en AG suffirait il?
? si oui, comment libeller la résolution à mettre à l'ordre du jour?
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ainohi
Contributeur vétéran
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 Posté - 14 sept. 2012 : 16:40:17
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Je comprends mieux la question. Si vous voulez échanger vos caves, le plus simple est d'échanger les numéros affichés sur les portes de ces caves, mais c'est prendre un grand risque de litige ultérieur. L'échange de façon officielle ne peut se faire que devant notaire. C'est un acte qui correspond à deux mutations pour lesquels il vous faudra payer les droits de mutation correspondant, qui seront calculés d'après la valeur vénale de ces caves et les honoraires du notaire. De plus, vous ne pourrez le faire qu'après avoir créé pour ces caves des lots séparés des appartements avec attribution de tantièmes de copropriété. Cela devra être approuvé par l'assemblée générale et la modification de l'état descriptif de division devra ensuite être publiée au fichier immobilier par les soins du notaire : beaucoup de frais à prévoir. |
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Posté - 14 sept. 2012 : 17:33:01
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pour connaitre la partition, ilfaudrait savoir si dans les actes d'achat, il y a un semblant de description du positionnement des caves ou un est ce que le plan des caves est annexé à cet acte d'achat ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 sept. 2012 : 17:54:17
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"L'échange de façon officielle ne peut se faire que devant notaire. "
Dans la mesure où les n° de cave ne sont qu'indicatifs, en particulier sur les actes (le plan n'est pas conventionnel) je ne vois pas du tout la nécessité de passer par un notaire pour un numéro d'identification de local ou une fraction de lot indivisible d'un lot.
Tout au plus un nouveau plan des caves (faire une copie de celui qui existe) avec modification des n° pour ces 2 caves permutées, le tout passant par une AG qui prend acte de cette modif, et l'affaire est entendue.
Les actes mentionneront toujours "lots N° 236 : un apparte .... et une cave portant le n° X (si c'est le cas)", sans qu'il soit besoin d'engager quelques frais que ce soit pour un simple "échange" sans conséquence entre 2 copropriétaires
Faudra t-il passer par un notaire pour échanger la BAL du haut avec celle du bas pour la petite dame du 5° qui n'a pas le bras assez long pour atteindre celle du haut ?
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Posté - 14 sept. 2012 : 19:38:07
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Bonsoir
Je reste dubitatif!
Il reste clairement impératif de tout mettre en œuvre pour situer les caves des uns et des autres à leurs réels emplacements et ensuite de procéder aux mutations si nécessaires.
Profiter d'un éventuel manque de clarté des documents initiaux pour chercher à se dispenser des frais de mutations ou échanges me paraît ......léger!
Au besoin s'en remettre au tribunal pour fixer l'emplacement des parties privatives... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 sept. 2012 : 22:48:52
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Sous réserve de ne pas avoir tout saisi, il ne me semble pas y avoir une quelconque mutation dans cette affaire.
Il n'y a pas transfert de propriété sur une fraction de lot.
Il y a permutation dans la numérotation interne de 2 caves, celle identifiée sur la porte par le n°18 (par exemple) devient n°5, celle n°5 devient n°18, sans que ces données soient conventionnelles.
Dans la mesure où les caves ne sont pas identifiées par une numérotation et une position géographique opposables (comme la numérotation et situation des lots), il n'y a formellement aucun changement : le lot n°236 comprend toujours la cave n°5, le lot n° 222 la cave n°18 ainsi qu'il est mentionné aux actes.
La cave 5 vient après la 17 et avant la 19 ?
La belle affaire : seul le propriétaire de la cave 5 est concerné, pas celui de la 17 ou de la 19 voisines, ni même le syndicat.
Pour ce dernier, le propriétaire du lot 236 l'est aussi de la cave n°5.
Il existe la même issue pour des emplacements de stationnement privatif, le marquage au sol à usage interne non contractualisé prenant en compte cet arrangement entre 2 copropriétaires.
Ajout accessoire : personne d'autre que les propriétaires des caves 5 et 18 ne peut les revendiquer, les voisins contester que la 5 soit à coté de la 17, numérotation interne aléatoire. |
Édité par - Gédehem le 14 sept. 2012 22:54:10 |
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Posté - 15 sept. 2012 : 10:44:22
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je pense gedehem que vous faites erreur et vous partez d'une hypothèse qui serait surprenante : les caves sont strictement identiques et de plus toutes situées au même endroit. avoir une cave en début de couloir ou en fin de couloir peut-être différent.
donc je possède une cave de 5 m2, je change le numéro de la cave qui en a 10m2, ouh là , là .... |
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Ricou
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Posté - 15 sept. 2012 : 10:54:30
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Si vous souhaitez faire l'échange devant notaire, les frais sont beaucoup moins élevés car il ne s'agit pas de 2 ventes mais d'un échange :
http://www.pap.fr/conseils/achat-ve...change-a3919
Concernant le plan des caves que vous auriez, assurez-vous qu'il ne serait une copie réalisée à partir d'un plan d'architecte d'origine sur lequel était fait la correspondance entre N° de cave et l'emplacement dans votre copropriété.
Chez nous, les caves portent un N° mentionné sur le plan d'architecte et ce numéro est repris sur le RC avec le N° de lot. |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 sept. 2012 : 13:01:04
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"... donc je possède une cave de 5 m2, je change le numéro de la cave qui en a 10m2, ouh là , là .."
Mme Michu propriétaire de la fraction de lot appelée "cave" portant le n°5 souhaite l'échanger contre la fraction de lot appelée "Cave" et portant le n° 18 propriété de M.Troudu.
Cette échange dont sont convenus les 2 interessés ne concerne en rien le syndicat, étranger à l'affaire.
Que les caves aient des surfaces et situation différentes concerne les 2 "échangistes", pas des tiers.
"Ce plan des caves n'est d'ailleurs pas annexé au RC,......"
Encore une fois, dans la mesure où ces fractions de lots "cave" ne sont pas conventionnellement identifiés précisément (ce sont des fraction de lots), l'échange peut avoir lieu par permutation des n° inscrits sur les portes (s'il y en a !!) sans que cela ne concerne des tiers, sans qu'aucun acte ne soit nécessaire. |
Édité par - Gédehem le 15 sept. 2012 13:03:09 |
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Posté - 15 sept. 2012 : 13:09:39
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citation: Cette échange dont sont convenus les 2 interessés ne concerne en rien le syndicat, étranger à l'affaire.
Que les caves aient des surfaces et situation différentes concerne les 2 "échangistes", pas des tiers.
sauf au moment de la revente, si des précisions sont apportées dans l'acte d'achat d'origine. Et s'il existe un plan des caves, c'est qu'il y a utilisation quelque part.... |
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Ricou
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Posté - 15 sept. 2012 : 13:29:41
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citation: Initialement posté par Gédehem
Cette échange dont sont convenus les 2 interessés ne concerne en rien le syndicat, étranger à l'affaire.
Que les caves aient des surfaces et situation différentes concerne les 2 "échangistes", pas des tiers.
Si elles ont des surfaces trop différentes, les tantièmes de charge générale ne seront pas les mêmes et je doute que le copropriétaire qui aura la cave la plus petite accepte de payer les charges afférentes à la plus grande. Cela concernera par conséquent le syndicat qui devra mettre à jour l'échange de lot. |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 sept. 2012 : 14:26:41
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 Que viennent faire ici des tantièmes ???????
Avez-vous des tantièmes spécifiques pour la salle de bain, le cellier, la cave, l'emplacement de stationnement privatif, franctions de lot ????
La permutation des caves convenue entre ces 2 propriétaires n'entraine aucune modification d'aucune sorte, ces caves qui ne sont pas lot (donc sans numérotation répertoriée) n'ayant pas de tantièmes spécifiques, détachables !
"sauf au moment de la revente, si des précisions sont apportées dans l'acte d'achat d'origine. "
Ces caves étant fraction de lot, sans autonomie, elles sont parfois identifiées par un n° à usage interne, ce qui semble être le cas ici (plan non annexé au RDC).
D'où un descriptif du lot : " Lot n° 235 : un apparte de X pièces au 3 étage gauche ....., un emplacement de stationnement privatif portant le n° 25, .... une cave en sous-sol portant le n°5."
Les caves ayant été échangées avec permutation des n°, le lot n° 235 qui serait vendu comprendra toujours la cave n°5.
Il n'y a strictement aucun changement d'aucune sorte dans cette permutation convenu entre ces 2 copropriétaires, ni aujourd'hui ni demain ! |
Édité par - Gédehem le 15 sept. 2012 14:34:28 |
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Posté - 15 sept. 2012 : 15:18:09
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alplk devrait nous dire comment cette cave est décrite sur son acte d'achat.... |
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ETASPAK
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Posté - 15 sept. 2012 : 17:36:06
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Bonjour,
Dans ce règlement de copropriété les caves sont également incluses dans le lot de copropriété des appartements associés.
Plans schématiques de distribution des lots :
http://residencefgarnier.co.free.fr/texte03b.html
Il précise également que :
USAGE DES PARTIES PRIVATIVES :
Article 16 - Modifications, subdivisions, réunions.
« Les copropriétaires ne pourront pas échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots (caves…), les céder aux propriétaires voisins ou en faire mutation séparée. Ils ne pourront non plus diviser leurs locaux en plusieurs lots. »
http://residencefgarnier.co.free.fr/texte08.html
Cet autre règlement de copropriété précise que :
CHAPITRE 1 : MODIFICATIONS DES LOTS
ARTICLE 21
« Les copropriétaires pourront échanger entre eux, des éléments détachés de leurs lots ou en céder aux propriétaires voisins, ou encore réunir leurs lots. »
« Ils auront la faculté de modifier en conséquence la quote-part des charges de toute nature afférente aux locaux en question, à la condition que le total reste inchangé. »
« Toutes modifications des lots devront faire l'objet d'un acte modificatif de l'état descriptif de division. »
http://www.geometre31.com/exemples/...ropriete.pdf
Et cet autre règlement de copropriété de préciser :
SECTION l - MUTATIONS DE PROPRIETE
2- Cession des caves :
« La mutation séparée des caves est interdite par le présent règlement. Afin de sauvegarder leur affectation particulière, dans le respect de la destination de l'immeuble, les lots à usage de cave ne pourront être cédés qu'avec l'appartement au service duquel ils sont attachés. »
« Toutefois, il pourra être procédé à des échanges entre les copropriétaires. »
http://leparcdubelloy.fr/Reglement%...ropriete.pdf
Comme vous pouvez le constater, le premier règlement de copropriété l’interdit, le second règlement de copropriété l’autorise mais doit faire l'objet d'un acte modificatif de l'état descriptif de division et le troisième règlement de copropriété l’autorise.
Par contre, dans le silence du règlement de copropriété, pour ma part :
À partir du moment où chacun des deux copropriétaires règles ses charges à hauteur de ses tantièmes prévues par le règlement de copropriété.
Je ne vois pas pourquoi un échange de deux caves entre deux copropriétaires ne peut pas se faire, ce qui par ailleurs n’a aucune incidence sur la gestion du syndicat des copropriétaires.
Par contre, dès la première mutation d’un des deux lots (appartements) en question, cet échange de deux caves entre deux copropriétaires doit se régulariser devant notaire.
Et nul besoin d’une quelconque autorisation de l’assemblée générale pour échanger deux caves entre deux copropriétaires.
Comme vous pouvez le constater, tout dépend de ce que précise exactement le règlement de copropriété de alplk.
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Édité par - ETASPAK le 15 sept. 2012 17:38:31 |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 sept. 2012 : 18:46:25
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"...dès la première mutation d’un des deux lots (appartements) en question, cet échange de deux caves entre deux copropriétaires doit se régulariser devant notaire."
De quelle "régularisation" s'agirait-il ??
Si nous reprenons l'exemple du descriptif du lot tel que mentionné au RDC et actes dont la vente est envisagé :
" Lot n° 235 : un apparte de X pièces au 3 étage gauche ....., un emplacement de stationnement privatif portant le n° 25, .... une cave en sous-sol portant le n°5."
...que faudrait-il régulariser ?
Ce lot comprend une cave mentionnée n°5 lors de son achat en (mettons) 1978, en 2013 lors de sa vente il comprendra toujours la cave n°5 !
Il n'y a eu aucune modification d'aucune sorte dans la composition, le descriptif RDC/actes pour ce lot !
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Édité par - Gédehem le 15 sept. 2012 18:46:59 |
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