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ainohi
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 Posté - 15 sept. 2012 : 18:53:27
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citation: Initialement posté par ETASPAK
Et nul besoin d’une quelconque autorisation de l’assemblée générale pour échanger deux caves entre deux copropriétaires. Non, mais pour que l'échange puisse être enregistré au fichier immobilier, il faudra au préalable créer deux lots distincts en remplacement du lot unique regroupant actuellement l'appartement et la cave et la modification du règlement de copropriété en résultant doit être approuvée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 15 sept. 2012 : 19:13:32
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 De mieux en mieux !
Voila qu'il faut créer des lots ....... "pour que l'échange puisse être enregistré au fichier immobilier" !!!
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 15 sept. 2012 : 20:41:44
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Essayez de comprendre de quoi il s'agit avant d'ironiser. |
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Posté - 16 sept. 2012 : 07:12:50
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Bonjour
J'avoue bien volontiers être étonné de certaines réponses.
Certes, comme il a été dit, cette façon de réunir sous le même numéro de lot plusieurs parties privatives à fait long feu, mais pour autant, cela ne change pas grand chose.
Des parties privatives se doivent d'être clairement décrites afin de pouvoir être positionnées géométriquement sans aucune ambiguïté.
En cas de contentieux, l'expert amiable s'attachera aux recherches nécessaires et en cas de doutes, je ne vois d'autres solutions que de solliciter une expertise judiciaire afin qu'un juge retienne définitivement une solution qui lui sera proposée parmi plusieurs éventuellement.
L'on ne peut faire "l'impasse" sur cette démarche sans s'exposer dans le temps à des revendications et contentieux .
Et si donc, à l'issue de cette étape, il s'avère que des copropriétaires souhaitent échanger des caves , ce qui ne regarde, bien sur en rien, le syndicat, il faudra bien un acte notarié et un formalisme hypothécaire.
La solution, donc de subdiviser en lots les lots initiaux me semble effectivement être la seule technique à utiliser.
Quand au tantièmes, là aussi, l'on s'attachera, souvent avec difficultés, à retrouver la méthode de calcul du concepteur d'origine, au besoin par comparaison entre appartements identiques et caves de superficies différentes.
Et s'il s'avère que les pondérations d'origine ont intégré ces différences, alors, oui les tantièmes seront modifidés.
Raisonner autrement, c'est s'exposer à de graves risques contentieux que le professionnel ne saurait proposer.
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 16 sept. 2012 : 10:33:44
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 Voila maintenant que la division de lot entrainerait une modification des tantièmes.
J'en étais resté au fait que les lots nés de la division cumulaient les tantiènes du lot initial, sans changement pour les autres lots comme pour le syndicat.
Dans l'exposé de Alplk, il est précisé qu'il n'existe aucun plan opposable, que celui qui existe pour les caves, non annexé au RDC, n'est de plus pas conforme.
" En cas de contentieux" Avec qui, sur quel(s) motif(s) ???
En cas de contentieux, cette cave n°5 n'est pas détachable de l'ensemble du lot.
Abstraction faite qu'il peut y avoir tout le temps contentieux pour tout et sur tout (et n'importe quoi), qui donc pourrait contester que la cave N°5 est fraction du lot n°235 ainsi qu'il est précisé dans l'EDD/RDC, accessoirement dans les actes ??
Seul le propriétaire du lot 235 peut la revendiquer.
Lui seul sera tenu pour responsable d'un dommage qui proviendrait de cette cave, liée à cette cave fraction de lot ....
Un lot de copropriété forme un tout : une fraction n'en est pas détachable en cas de litige. |
Édité par - Gédehem le 16 sept. 2012 10:35:41 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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26
Posté - 16 sept. 2012 : 12:09:54
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citation: Initialement posté par Gédehem Voila maintenant que la division de lot entrainerait une modification des tantièmes. J'en étais resté au fait que les lots nés de la division cumulaient les tantiènes du lot initial, sans changement pour les autres lots comme pour le syndicat. Personne n'a prétendu le contraire. Seulement, lorsqu'on divise un lot, il faut aussi partager les quotes parts de charges communes entre les lots issus de la division et cela doit être approuvé par l'assemblée générale comme prescrit à l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Cela n'affecte effectivement pas les autres lots, raison pour laquelle la majorité de l'article 24 suffit pour cette validation.
citation: Initialement posté par Gédehem
" En cas de contentieux" Avec qui, sur quel(s) motif(s) ???
En cas de contentieux, cette cave n°5 n'est pas détachable de l'ensemble du lot.
Abstraction faite qu'il peut y avoir tout le temps contentieux pour tout et sur tout (et n'importe quoi), qui donc pourrait contester que la cave N°5 est fraction du lot n°235 ainsi qu'il est précisé dans l'EDD/RDC, accessoirement dans les actes ?? Les litiges sur les propriétés de caves sont très fréquents dans les immeubles anciens pour lesquels l'état descriptif de division ne permet pas d'identifier les caves de façon certaine. Qu'on fasse ce qu'on veut, mais qu'on le fasse en connaissance de cause.
citation: Initialement posté par Gédehem
Seul le propriétaire du lot 235 peut la revendiquer.
Lui seul sera tenu pour responsable d'un dommage qui proviendrait de cette cave, liée à cette cave fraction de lot ....
Un lot de copropriété forme un tout : une fraction n'en est pas détachable en cas de litige. Il faut prévoir ce qui pourrait se passer après la cession du lot. Changer les numéros des caves à la barbare, c'est s'exposer au risque qu'un futur copropriétaire n'exige le rétablissement de l'état antérieur. Il ne pourrait s'appuyer sur aucun titre opposable, certes, mais celui qui aurait à se défendre contre une telle attaque non plus. Le demandeur aurait tout de même à son avantage le plan existant qui n'est peut-être pas surgi du néant par génération spontanée, des témoignages éventuels, une numérotation initiale selon un ordre logique qui a été rompu etc. Une telle revendication aurait des chances d'&aboutir. Or le vendeur doit une garantie d'éviction. Si la cave cédée est revendiquée par un autre copropriétaire, le vendeur peut être appelé en responsabilité par l'acquéreur. Autant prévenir le risque ou, tout au moins, en être conscient avant de le prendre. |
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alplk
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Posté - 16 sept. 2012 : 20:28:23
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citation: Initialement posté par Gédehem
"L'échange de façon officielle ne peut se faire que devant notaire. "
.............
Tout au plus un nouveau plan des caves (faire une copie de celui qui existe) avec modification des n° pour ces 2 caves permutées, le tout passant par une AG qui prend acte de cette modif, et l'affaire est entendue.
Il suffirait donc de faire valider en AG un plan des caves, sur lequel les permutations seraient faites, et le faire publier comme annexe du RC ?
Quelle majorité serait requise pour un tel vote?
Alex |
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alplk
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28
Posté - 16 sept. 2012 : 20:35:09
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..........
[/quote]
..... Et s'il existe un plan des caves, c'est qu'il y a utilisation quelque part....
[/quote]
Ce plan avait été établi par un géomètre pour un projet de refonte du RC qui n'a jamais abouti. Il n'est donc pas enregistré officiellement avec le RC, mais il a été plusieurs fois joint aux convocations d'AG quand il était question de caves.
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alplk
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Posté - 16 sept. 2012 : 20:39:19
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citation: Initialement posté par rambouillet
alplk devrait nous dire comment cette cave est décrite sur son acte d'achat....
Il n'y a rien d'autre que le numéro de la cave... rien sur son emplacement. S'agissant d'un vieil immeuble (1865 !) les caves sont assez délabrées, certaines ont un numéro peint dessus mais pas toutes. Ca suffit quand même à établir la logique de la séquence des numéros de caves. |
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alplk
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Posté - 16 sept. 2012 : 20:47:25
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citation: Initialement posté par ETASPAK
..............
Par contre, dans le silence du règlement de copropriété, pour ma part :
À partir du moment où chacun des deux copropriétaires règles ses charges à hauteur de ses tantièmes prévues par le règlement de copropriété.
Je ne vois pas pourquoi un échange de deux caves entre deux copropriétaires ne peut pas se faire, ce qui par ailleurs n’a aucune incidence sur la gestion du syndicat des copropriétaires.
Par contre, dès la première mutation d’un des deux lots (appartements) en question, cet échange de deux caves entre deux copropriétaires doit se régulariser devant notaire.
Comme vous pouvez le constater, tout dépend de ce que précise exactement le règlement de copropriété de alplk.
Le RC ne dit rien de spécifique sur les caves...
Comment libeller le contrat d'échange à soumettre au notaire pour enregistrement?
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