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marcel13
Contributeur actif
33 réponses |
 Posté - 28 nov. 2006 : 17:45:10
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Bonjour, Notre ASL a été condamnée à payer, de moitié avec le syndic professionnel, les frais d'audience, plus chacun son avocat, suite à une assignation par le syndic pour des impayés certains propriétaires refusant de payer des frais qui n'incomberaient pas à l'ASL (ASL "sans objet" puisque EV et voirie tjrs au lotisseur)Ma question est la suivante:
Si (ce qui sera sûrement le cas) certains propriétaires ne veulent pas payer (je suppose au tantième de la superficie des lots)l'amande demandée, que va t-til se passer ? que faut-il faire ? faire payer uniquement ceux qui n'ont pas voulu payer le syndic ? faut-il faire intervenir un hussier ? qui va payer les frais d'huissier ? Merci pour vos réponses
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 20:42:24
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je suppose que l'ASL a une réelle existence, celle-ci ne semble pas avoir été mise en cause par les copropriétaires attaqués pour non paiement de frais qui selon eux n'incombent pas à l'ASL. Ce raisonnement semble avoir été suivi par le tribunal puisque l'ASL a été condamnée.
- s'agissant des frais engagés par l'ASL ou auxquels l'ASL a été condamnée:-Néanmoins ces propriétaires, bien que dégagés des frais qu'ils contestaient font, et ceci ils ne le contestent pas, partie de l'ASL aussi , et dès lors qu'ils sont membres de l'ASL, ils doivent participer aux frais auxquels l'ASL a été condamnée de même qu'ils participeront aux frais que l'ASL a engagés pour la procédure.
Je me rapproche dans la présente à ce qui se passe dans une copropriété lorsqu'un copropriétaire attaque le syndicat où, quelle qu'en soit l'issue du jugement, il n'est pas libéré des frais engagés par le syndicat (sauf mention contraire précisée dans le jugement)dès lors qu'il est lui-même membre de celui-ci.
- s'agissant du principal: les copropriétaires attaqués devront payer leur quote-part sur la totalité du montant qu'ils rejetaient puisque l'ASL est débitrice envers un tiers, le montant en litige sera, non pas réparti entre les seuls copropriétaires défaillants, mais ventilé entre la totalité des propriétaires membres de l'ASL ce qui inclu les copropriétaires qui refusaient de payer dès lors qu'ils sont également membres.
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Edité par - rkl le 04 déc. 2006 21:57:19 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 22:12:57
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Marcel13, si mes souvenirs sont bons, l'objet de votre ASL n'était pas réalisé.
Mais pour autant, votre ASL est déclarée, a la personnalité juridique, et c'est à ce titre qu'elle a été en partie condamnée, qu'elle a des frais liée à l'action en justice (Quid des "honoraires" du "syndic" ??)
C'est donc en sa qualité d'association de propriétaire, bien qu'en sommeil pour son objet, que son président doit procéder aux appels de fonds nécessaires auprès des membres, suivant ce que précisent vos statuts.
S'il y a des réfractaires, il devra engager les actions nécessaires, après Mise en demeure, action en recouvrement de créances.
Les membres de l'ASL ne peuvent s'affranchir des frais de cette ASL, quand bien même elle n'a toujours pas d'objet réalisé et qu'elle est, sur ce point, en "sommeil".
Mais pour son fonctionnement propre, elle n'est pas en sommeil.
La preuve, elle a été condamnée... |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 12:06:12
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Pouvez-vous préciser ?
l'ASL n'ayant pas d'objet, comment peut-elle réclamer des fonds pour l'entretien des parties communes (son objet) alors qu'elle en est pas propriétaire ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 23:41:15
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C'est très simple ..
Une ASL est au départ une "association". Une ASL déclarée, enregistrée, publiée, a des responsables (son bureau) est offocielle, a une personnalité juridique qui lui est propre.
Elle existe donc ! Pour son fonctionnement administratif elle peut donc convoquer des AG, procéder à un appel à cotisation, par exemple.
Le fait que son objet ne soit pas réalisé fait qu'elle ne peut agir pour son objet.
Mais elle peut agir comme association, comme par exemple engager une action en justice pour obliger le promoteur à lui céder les espaces communs.
C'est parce qu'elle possède la personnalité juridique que l'ASL de Marcel13 a été assignée, condamnée, quand bien même son objet n'est pas réalisé.
Et comme il va falloir payer les frais, le pdt de l'ASL devra procéder aux appels de fonds nécessaires (si ce n'est fait par provisions) pour régler les frais et honoraires, alors que l'objet n'est toujours pas réalisé.
Il ne faut donc pas confondre le fait qu'une ASL est déclarée, personne civile, et la réalisation de son objet, qui permet à l'ASL d'agir dans le cadre de son objet.
Lorsque l'objet n'est pas réalisé, l'ASL pour cet objet est en sommeil, mais n'en reste pas moins une "association de propriétaires", avec son bureau, ses AG, ..... et ses problèmes .... |
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TRAGAMO
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339 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 09:20:12
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O.K !
Je voulais seulement faire un parrallèle avec notre ASL qui elle n'existe pas car elle n'est pas non plus enregistrée. |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 11:40:39
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Une ASL n'est pas une association loi 1901.
Une ASL constituée en conformité avec la procédure légale prend une EXISTENCE qui la met POTENTIELLEMENT en mesure de fonctionner.
Une ASL n'est en CAPACITE de fonctionner QUE si son OBJET est réalisé, qu'elle n'est donc pas EN SOMMEIL.
Dans le cas présent, une ASL en sommeil avait ignoré son INCAPACITE à CONTRACTER pour son OBJET et elle avait mandaté un syndic professionnel pour prendre en charge cet OBJET inexistant en droit...
Le syndic a eu recours à la justice pour faire respecter les termes d'un CONTRAT qui n'aurait pas dû être.
L'ASL qui s'est présentée devant le juge n'a sans doute pas assez fait valoir son INCAPACITE à contracter (peur des suites? ignorance?), le juge n'a considéré que la dette envers le syndic et a jugé que "toute peine mérite salaire" et que "nul n'a droit de s'enrichir sans cause"
Mais comment faire exécuter une telle décision? un fantôme a beau être condamné, il reste insaisissable...
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 12:36:21
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Mout, la personnalité juridique d'une ASL est acquise à la déclaration.
Quand bien même son objet n'est pas réalisé à sa création, ce qui est le cas de 99% des ASL, c'est à dire aussi longtemps que la cession des choses communes n'a pas été entreprise, elle est une "personne juridique" qui peut être condamnée, qui peut agir pour la réalisation de son objet.
Sans doute qu'ici le dossier était mal ficelé en défense.
Mais il n'en reste pas moins qu'une ASL, "association de propriétaires" dans le cadre des textes qui les régissent, peut contracter même sans avoir son objet réalisé, qu'elle n'a rien encore a gérer.
C'est en particulier le cas ici pour ce contrat de services avec un "professionnel"  de l'immobilier, afin de préparer les choses, d'anticiper la réception des choses communes.
Notez que de nombreux statuts parlent de "cotisations" et non de "provisions pour charges", ces dernière n'existant pas lorsque l'objet n'est pas réalisé.
Mais pour son fonctionnement "association des propriétaires", elle peut appeler des cotisations, ce qu'elle devra faire ici, la "personne" ASL ayant été condamnée.
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rkl
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459 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 23:50:25
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à TRAGAMO
ce n'est pas parce qu'une ASL n'est pas enregistrée qu'elle n'existe pas, c'est une ASL de fait qui, au même titre qu'une ASL enregistrée, peut assumer une gestion mais....
-bien qu' elle n'a pas de personnalité morale, car non constitué, un tiers pourrait l'attaquer en cas de litige,
-mais la non constitution ne peut être argumentée par un des membres de l'association en cas de litige interne dès lors qu'il est membre lui-même.
Une telle ASL ne pourra donc pas signer de contrat ni avec un prestataire ni avec un syndic ni acheter des biens immobiliers
seule la formalité d'enregistrement par la publication à la conservation des hypothèques, bien qu'elle ne soit pas obligatoire, lui permet d'accéder à la personnalité morale. |
Edité par - rkl le 17 déc. 2006 00:00:20 |
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TRAGAMO
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339 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 08:39:21
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| Votre explication est un peu tirée par les cheveux, mais puisque vous insistez, je vous laisse donc avec vos illusions ! |
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rkl
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459 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 09:20:49
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cher TRAGAMO
désolé de vous avoir vexé....tel n'était pas mon but ni le but de ce forum
Je fais mention de ce que je connais, j'accepte la contradiction à condition qu'elle soit étayée
je vous invite à lire http://www.mon-immeuble.com/dossierASL.htm
et tout particulièrement le chapitre concernant les "asl non enregistrée"
par ailleurs dans l'ensemble immobilier (8 immeubles de chacun 25 logements au minimum) dont je suis moi-même copropriétaire-syndic d'un immeuble, nous avons fonctionné 25 ans sans que l'association soit enregistrée.....sans problème jusqu'au jour ou une procédure s'est présentée, ce qui m'a obligé à fouiller sur ce site et sur bien d'autres.....et croyez moi moi mes illusions je les ai très vite perdues.
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Edité par - rkl le 17 déc. 2006 09:28:18 |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 09:38:21
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Je ne suis pas du tout vexé mais plutot contrarié par vos explications:
Pourquoi j'attaquerai une ASL non déclarée puisque je l'ignore ?.
Je pense que c'est comme cela qu'il faut voir les choses et non l'inverse !.
Donc, que peut faire une ASL non déclarée envers un tiers (ou un non membre puisqu'elle n'existe pas) ?.
(voir aussi les nouvelles pièces à fournir à la préfecture depuis le 1er juillet 2004. |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 10:18:34
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"que peux faire une ASL non déclarée envers un tiers?"
ceci ne pose aucun problème car à ma connaissance ni le tiers ni même les membres ne vérifient en principe si l'ASL est déclarée donc si elle a une existence légale et en toute bonne fois les contrats sont signés.....mais cela se complique lorsqu'un litige se pointe et que celui-ci fait l'objet d'une procédure
le tiers peut attaquer une ASL non déclarée mais une ASL non déclarée ne peut attaquer un tiers.....
"pourquoi j'attaquerai une ASL non déclarée puisque je l'ignore?".....
concernant le tiers: mais dès lors que l'ASL a signé un contrat ou un marché avec un tiers celui-ci ne peut prétendre l'ignorer ni a même intérêt de le prétendre car c'est en toute bonne foi qu'il a contresigné le contrat ou marché avec l'ASL, il ne lui appartient pas de vérifier son existence légale
concernant un des membres: celui-ci peut toujours attaquer l'ASL mais en aucun cas argumenter que l'ASL n'a pas d'existence légale dès lors qu'étant lui-même membre, il acceptait cette situation (jurisprudence constante)
quant à l'ASL elle ne peut pas attaquer car elle n'a pas d'existence légale.
"Que peut faire une ASL envers un tiers puisqu'elle n'existe pas?"
- pas de procédure en demandeur,
- pas d'acquisition immobilière
elle fera sans problème la gestion courante tant qu'elle n'est pas obligée à une quelconque procédure |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 08:42:58
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Vous pouvez bien sûr signé un contrat impeccablement rédigé que vous présente un escroc : fausse existence d'une fausse société, avec une fausse adresse...etc
A vous lire, cet escroc pourrait vous contraindre à payer la somme inscrite sur ce contrat...
et vous pourriez demander raison aux juges si ce contrat n'est pas exécuté...par la fausse société?
Non bien sûr!
Le problème avec une ASL dans un lotissement, c'est qu'il faut sauvegarder les VRD(qui existent)...avec des fonds servis par les co-lotis (qui existent)...à une entité (qui n'existe pas)théoriquement chargée de la sauvegarde.
Du fait des "existants" (VRD et co-lotis), on fait l'impasse sur l'"inexistant" selon l'adage "il faut rester pratique"!
L'enfer est pavé de bonnes intentions... |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 11:09:37
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J’en suis désolé mais vous m’obligez à revenir.
MOUT je patauge vous écrivez «cet escroc pourrait vous contraindre à payer la somme inscrite sur ce contrat...
et vous pourriez demander raison aux juges si ce contrat n'est pas exécuté...par la fausse société? »
Désolé mais je ne saisi pas qui de l’ASL ou du tiers vous qualifiez d’"escroc"......qui est la "fausse société"?
En faisant référence à "fausse société" faites-vous référence à l’ASL puisque celle n'est pas enregistrée? or une ASL est une association et non une société.
Puisque besoin est, je reprends ci-dessous le texte intégral, et non modifié, d’un document spécialisé dont malheureusement je n’ai pas noté les références.
Citation :
Page 319
$2.- ASSOCIATION SYNDICALES LIBRES
13.-…..
14.-…..
15.-….. Le défaut de publication prive l’association des droits qui constituent la personnalité civile (L 1968 ? ART. 7°. Mais l’omission ne peut être opposée aux tiers par les associés, qui ne peuvent non plus s’en prévaloir les uns à l’égard des autres. L’….
Ce texte est identique en ses termes au lien auquel je revoyais dans ma précédente intervention: http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierASL.htm
de plus vous y lirez
Citation :
« En revanche les tiers pourront agir contre l'ASL, comme si elle était valablement constituée. »
vous lirez encore Ed FRANCIS LEFEBVRE sous chapitre 2 "autres modes d'organisation de l'immeuble bati" en page 376 que: Citation :
"en l'absence de personnalité morale, l'association syndicale doit être assimilée à une association de fait (TGI pARIS 1977: D. 1978 ir 124)
-1-Vous constaterez que le défaut de publication n’empêche pas l’ASL d’exister d’ailleurs ceci a été confirmé par un arrêt de cassation qui qualifie une telle ASL d’ASL de fait.
-2- en principe un propriétaire ou copropriétaire est membre de plein droit de l’ASL envers laquelle il est redevable de tout paiement dirigé par cette ASL contre lui..... il ne peut s’en dégager sous le prétexte que l’ASL n’a pas d’existence légale car non enregistrée (voir texte ci-dessus rappelé)
-3- tout tiers extérieur à l’ASL (entreprise, fournisseurs….) est en droit d’attaquer une ASL pour non respect de l’engagement que celle-ci a pris à son encontre:
-l’ASL ne pouvant opposer aux tiers son défaut de publication,
-le tiers n'ayant aucun intérêt de faire valoir le défaut de publication sous risque de se voir débouté dès lors qu'il a signé un contrat avec une entité qui n'a pas la personnalité civile,
et..... ce n’est pas le juge saisi qui le sollicitera dès lors que personne n’en fait mention.
de surplus la responsabilité de tous les membres de l’ASL, c'est-à-dire les propriétaires et copropriétaires, pourrait être recherchée puisque c’est eux-mêmes qui sont à l’origine du non enregistrament de l'ASL....ceci d'autant plus qu'il existe en principe "des fonds servis par les co-lotis"
Une Association de Fait peut elle ouvrir un compte chèque dans une banque ?
Oui, mais ce sera plus ou moins facile selon la banque. De bonnes relations personnelles avec le personnel de la banque - ou un compte perso approvisionné déjà ouvert - faciliteront l’ouverture du compte, puis l’obtention d’un chèquier.
En général, la banque demandera un document qui désigne les responsables de l’association, et qui est signé par ceux-ci : elle veut savoir à qui s’en prendre si jamais il y a des problèmes.
sur la responsabilité des membres et du responsable voir:http://www.reseau-sara.org/cgi/fiche.asp?fiche=33&mode=3
ou encore:http://www.vivat.be/00-00.asp?articleID=620
et pour clore les notaires disents que:"Au niveau des conséquences juridiques, l'association de fait peut être assimilée aux entreprises individuelles: les participants sont solidairement responsables. En cas de problème financier de l'association, ils engagent leur patrimoine personnel. Cela signifie qu'un des créanciers d'une association de fait peut se retourner contre n'importe quel associé, pour la totalité de la dette." voir sur http://www.notaire.be/info/societes/011_association_de_fait.htm
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Edité par - rkl le 18 déc. 2006 12:54:07 |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 13:00:18
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-2- en principe un propriétaire ou copropriétaire est membre de plein droit de l’ASL envers laquelle il est redevable de tout paiement dirigé par cette ASL contre lui..... il ne peut s’en dégager sous le prétexte que l’ASL n’a pas d’existence légale car non enregistrée (voir texte ci-dessus rappelé)
Quand vous dites cela Rkl entr'autres ce n'est pas tellement logique !?
Car en effet une A.S.L. non enregistrée et de surcroît non propriétaire des parties communes (sans objet) est une ASL mauribonde et c'est le moins que l'on puisse dire. Comment une telle association pourrait réclamer quoi que ce soit ?? |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 14:09:57
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il n'est pas nécessaire que l'ASL soit "propriétaire des parties communes" pour que celle-ci ne soit pas en sommeil,
Les parties dites communes sont en principe en indivision à la totalité des membres de l'ASL et non propriété de l'ASL elle-même qui, quant à elle, est principalement chargée de par les statuts rappelés à chaque propriétaire lors de son acquisition :
-de gérer,
-de faire respecter le cahier de charges,
-de répartir les dépenses,
et de recouvrer les charges afférentes aux parties communes dont elle a la charge….
elle a pour objet la gestion et l'entretien des biens et ouvrages d'intérêt commun, son objet est par ailleurs précisé dans ses statuts.....
peut-être qu'il serait instructif de voir ce que disent les statuts de l'ASL de MARCEL13 quant à sa mission? il semble que dans son cas le transfert de propriété n'est pas réalisé en totalité puisque le lotisseur est resté propriétaire des EV et des voiries...quel est par ailleurs son intérêt à faire perduere cette situation?.....j'ose espérer que le reste des propriétaires ont, de par un acte, accès à ces EV et voiries via une servitude d'acès à leur profit!!!!! sinon pas d'accès aux EV ni à la voirie
Une telle ASL, bien que non propriétaire, n'est pour autant pas moribonde, même si elle est en sommeil que pour son objet, elle n’est pas moins une "association de propriétaires" qui existe avec son bureau, ses AG (que disent les statuts quant au rythme des AG?), ..... et ses problèmes et ses frais........
et ainsi que le disait GEDEHEM, même s'il n'existe pas d'objet actuellement, donc en principe pas de charges pour cet objet inexistant (ou non transféré), il n'existe pas moins les charges de fonctionnement découlant de l'obligation des assemblées selon ses statuts (frais de salle, courrier, .....)
et GEDEHEM dit en conséquence que
"pour son fonctionnement "association des propriétaires", elle peut appeler des cotisations, ce qu'elle devra faire ici, la "personne" ASL ayant été condamnée."
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Edité par - rkl le 18 déc. 2006 14:20:30 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 14:20:05
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Il y a ce qu'on lit, et il y a ce qu'on comprend...
rkl : vous avez le droit de comprendre ce que vous voulez!
Celà ne change pas la réalité.
Sans la personnalité civile, il n'y a ni personnalité, ni personne d'ailleurs!
Une ASL non constituée et dont l'objet n'est pas réalisé n'a PAS D'EXISTENCE AUTRE QUE FANTASMATIQUE.
Pensons au PERE NOËL... |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 14:30:39
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j'abandonne....
îl y'a aussi ce qu'on ne veut pas comprendre
"Sans la personnalité civile, il n'y a ni personnalité, ni personne d'ailleurs!" néanmoins le manque de personnalité n'a pas gèné ni des TGI ni même la Cour de CASSATION
"Une ASL non constituée et dont l'objet n'est pas réalisé n'a PAS D'EXISTENCE AUTRE QUE FANTASMATIQUE."
un tel argument aurait d'évidence permis à l'ASL de MARCEL13, bien que n'ayant pas d'objet, de se soustraite à sa condamnation qui elle n'est pas "fantasmatique"......ceci est évidemment une boutade
je me retourne vers le PERE NOEL
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Edité par - rkl le 18 déc. 2006 16:02:19 |
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TRAGAMO
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339 réponses |
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