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Nathali
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 Posté - 17 juil. 2004 : 14:34:05
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Bonjour,
Des travaux de refection d'une façade de notre immeuble ont été votés.
Ceux-ci n'étaient pas absolument necessaires mais il a été jugé utile de les anticiper avant l'augmentation de la TVA en fin d'année. Un ensemble de devis du simple au triple ont été proposés et une sommes de 50 000 € a été votées. Maintenant l'assemblée générale à mandaté le conseil syndical pour décider du choix des devis. Ce conseil syndical est de trois personnes. A l'étude des divers devis et après avoir consulté les artisans nous constatons que certain ne jugent pas nécéssaire de refaire entièrement l'enduit de la façade et considère qu'ils peuvent seulement repeindre après grattage, rebouchage des quelques endroits endommagés. Deux personnes du CS, membres de la même famille mais chacun propriétaire, veulent les travaux maximum sachant que nous suporterons la part la plus importante 1/3 de la dépense. Par ailleurs une de ces deux personnes faisant parti donc du CS n'est pas participant des travaux puisqu'il occupe une aile du batiment qui n'entre pas dans le projet de réfection. Notre question : puisque le choix des devis devait se faire après vote de la somme (50 000e) sommes nous obligés de dépenser ce montant.
Le conseil syndical a-t-il tout pouvoir pour décider les travaux ? A trois, un contre deux, nous sommes obligatoirement impuissants. Nous n'étions pas contre l'idée d'entretenir et nous avons voté "pour" en pensant que la somme de 50 000e était seulement de réserve mais ne devenait pas être obligatoire. Et le choix des devis n'était pas fait, mais étant donné les circontances, nous ne pouvons agir sur ce choix. Y a t-il un délai de validité d'un vote d'assemblée générale ou du CS???? Un expert peut-il annuller la décision du CS s'il juge que la refection totale de l'enduit n'est pas necessaire et se range à l'avis de l'artisan peintre.
Merci de bien vouloir nous aider dans cette situation très délicate ou visiblement on veux nous faire supporter la majorité des travaux et des plus lourds pour satisfaire au projet d'un des membres du CS qui prévoit de vendre son appartement aux meilleurs conditions.
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 17 juil. 2004 : 23:59:27
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Bonjour Nathali et bienvenue,
Un conseil syndical n'au aucun pouvoir désicif.
Il n'a qu'un rôle consultatif.
SEUL RESPONSABLE DE SA GESTION le syndic ne peut se faire substituer (art. 18 de la loi de 1965).
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=376 . Regardes bien le décret de mars 1967 modifié le 27 mai 2004 et la loi de juillet 1965 ainsi que votre RDC (règlement de copropriété) = la bible de la règlementation en matière de copropriété.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14262. Dans ce sujet vous avez une jurisprudence sur la délégation d'un CS.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6438sujet de 3 pages.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13800 réponse de zjuto du 8 juillet.
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Article 21 du décret de mars 67, modifié le 27 mai 2004, applicable le 1° septembre 2004 :
Article 21
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Elle peut toutefois autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses jusqu'à un montant dont la délégation fixe le maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Il sera rendu compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
OOOOOOOOOOOOOOOOOO
Article 21
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 14 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
Pour ce qui concerne vos travaux, s'ils ne sont pas nécessaires c'est que certains ont intérêt à les faire exécuter au frais de la princesse "la copropriété. L'histoire des devis avec montants du simple au double ou triple est la preuve qu'il n'y a pas eu négociation du syndic, ni du CS, ni soumission des entreprises. Questionnez l'artisan et vous verrez ce qu'il vous dira sur ce point.
Vous dites "Nous n'étions pas contre l'idée d'entretenir et nous avons voté "pour" en pensant que la somme de 50 000e était seulement de réserve mais ne devenait pas être obligatoire. Et le choix des devis n'était pas fait, mais étant donné les circontances, nous ne pouvons agir sur ce choix". Je ne comprends pas très bien :
Comment est rédigée la résolution concernant ces travaux sur votre OJ convocation ? Combien de devis sont joints ? Un échéancier est-il prévu à l'OJ ?
Vous êtes combien de copropriétaires ?
Votre copro se compose de combien de bâtiments ?
Un seul bâtiment fait l'objet du ravalement ?? Qui a choisi les couleurs ?
Quand vous aurez lu toute la règlementation et les liens vous comprendrez mieux. Vous pouvez également utiliser le moteur de recherche eu haut à droite de cette page et regarder les fiches sur la page d'accueuil du site.
Vous dites "A trois, un contre deux" vous parlez des membres du CS ? Votre RDC impose combien de membres ? Avez-vous désigné des suppléants afin que le CS soit toujours normalement constitué ?
Il faut les éjecter le plus rapidement possible. Ils endossent une responsabilité certaine, bien que bénévoles, si leurs actes, faits et dires sont préjudiciable à la copropriété.
A bientôt.....
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 20:15:35
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Merci beaucoup, mais ceci dit, des choses semblent contradictoires. Pour faire le trie je répond directement a vos questions.
Pour ce qui concerne vos travaux, s'ils ne sont pas nécessaires c'est que certains ont intérêt à les faire exécuter au frais de la princesse "la copropriété. L'histoire des devis avec montants du simple au double ou triple est la preuve qu'il n'y a pas eu négociation du syndic, ni du CS, ni soumission des entreprises. Questionnez l'artisan et vous verrez ce qu'il vous dira sur ce point.
Vous dites "Nous n'étions pas contre l'idée d'entretenir et nous avons voté "pour" en pensant que la somme de 50 000e était seulement de réserve mais ne devenait pas être atteinte obligatoirement. [à l'assemblée générale] Et le choix des devis n'était pas fait, [l'assemblée générale à mandaté le CS pour choisr le devis] mais étant donné les circontances,[CS = 3personnes, dont mon mari, seul contre les deux autres] nous ne pouvons agir sur ce choix". Je ne comprends pas très bien : [un contre deux = 1/3]
Comment est rédigée la résolution concernant ces travaux sur votre OJ convocation ? [sixième résolution :l'assemblée générale décide de procéder à la refection des dessous de toits de toutes les façades,4cotés, dans le cadre d'un budget de 14 000€ ttc. L'assemblé générale mandate le conseil syndical pour choisir le devis.] et par ailleurs [septième résolution :l'assemblée générale décide de procéder au ravalement de la façade arrière dans le cadre d'un budget de 36 000 €. L'assemblé générale mandate le conseil syndical pour choisir le devis.] : Combien de devis sont joints ? [8, parfois pour tout et d'autres seulement pour la peinture ou l'enduit. Cependant un peintre se propose de peindre en renovant les endroits endommagés de l'enduit et nous a assuré qu'il n'était pas utile de refaire l'enduit de la façade entière.] Un échéancier est-il prévu à l'OJ ? [Pour les dessous de toits il est précisé que ces travaux seront réalisés en septembre 2004 et le ravalement au printemps 2005.] [Que sous entend ravalement ? car apparemment l'enduit n'est pas à refaire seuls quelques endroits sont à gratter et reboucher, et ces anomalies qui ne manqueront pas de réaparaitre d'ici cinq ans (salpètre etc) se trouvent justement localisées au rez de chaussée au niveau de l'appartemant de l'un des intervenants qui poussent aux travaux maxi]
Vous êtes combien de copropriétaires ? [8 dont un, qui ne participe pas aux travaux et qui fait partie du CS]
Votre copro se compose de combien de bâtiments ? [un principal et deux ailes]
Un seul bâtiment fait l'objet du ravalement ?? [ oui celui du milieu, le principal, avec 7 copros ] Qui a choisi les couleurs ? [elles ne sont pas choisies, elles seront semblables aux couleurs actuelles]
Quand vous aurez lu toute la règlementation et les liens vous comprendrez mieux. Vous pouvez également utiliser le moteur de recherche eu haut à droite de cette page et regarder les fiches sur la page d'accueuil du site.
Vous dites "A trois, un contre deux" vous parlez des membres du CS ? [oui] Votre RDC [RDC c'est quoi] impose combien de membres ? Avez-vous désigné des suppléants afin que le CS soit toujours normalement constitué ? [normalement constitué cela veut dire quoi ? et le supléant peut'il assister à la réunion en même temps que la personne qui le désigne ou sert'il seulement en cas d'absence ??]
Il faut les éjecter le plus rapidement possible. Ils endossent une responsabilité certaine, bien que bénévoles, si leurs actes, faits et dires sont préjudiciable à la copropriété. [ail !?? comment les éjecter ? ce sont les plus actifs, le reste des copros ( 5 restants) sont bien soumis et n'est ce pas trop tard ? ]
A bientôt.....
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 18 juil. 2004 : 23:28:16
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Bonsoir Natali,
POur le CS : vous savez. Aucun droit de décision en lieu et place de l'AG. Il n'a qu'un rôle consultatif et contrôle la gestion du syndic.
Vu la non urgence invoquée, quelqu'un a-t-il fait une étude sur les travaux à exécuter nécessitant l'intervention de 2004 ? Sans étude par un homme de l'art, on ne peut décider d'un ravalement à la légère !! Avez-vous souscrit une assurance dommage-ouvrages ?
RDC = règlement de copropriété. De quelle façon sont répartis ces travaux sur votre RDC ?
Vous êtes 8 dont 1 (du CS) qui ne participe pas : pourquoi ne participe-t-il pas ??? Vérifier dans votre RDC.
Dessous des toits de toutes les façades (14.000€) donc de tout le bâtiment et des ailes ? Les CS qui poussent à ces travaux seront donc concernés par la répartition.
Ravalement façade arrière (36.000 pour faire un chiffre rond avec celui ci-dessus) : il doit s'agir de reprises et d'un coup de peinture s'il n'y a pas de gros dommages. Il faut que ce soit étudié par un homme de l'art.
8 devis pour le tout ou pour chaque élément = et le bien fondé de l'intervention ?
Pouvez-vous faire faire un devis détaillé par l'artisan ? Dans l'affirmative il faut le communiquer via le CS au syndic afin de faire une étude approfondie de ce qui est nécessaire et/ou superflu, ceci sous le contrôle d'un homme de l'art, encore une fois !! Et comme le CS a été mandaté pour choisir un devis qu'il fasse en sorte que ces résolutions fassent l'objet d'un nouveau vote basé sur l'étude de l'homme de l'art et de nouveaux devis retenus.
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/0604/devis.htm
L'AG s'est prononcée au pif : combien de présents et représentés sur combien du total des copros ?
Un échéancier n'était pas porté à l'OJ ??? Le syndic vous demande de tout payer cash ??? Non mais où il va ??? Lui payera 20 ou 30% à l'entreprise au début des travaux, puis second paiement au milieu et solde à la fin de travaux.
Avez-vous voté cette année ou précédemment sur un fonds de prévoyance pour travaux futurs à échoir dans les 3 années à venir (art. 18 loi de 1965) ?
Ravalement (mais vous allez en trouver d'autres en cherchant avec le moteur en haut à droite de la page)
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp? br / TOPIC_ID=13196&whichpage=1= 2 pages
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=18
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierravalement03.htm
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11371
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=9005
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=8199
Travaux :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12783
CONSEIL SYNDICAL décret du 17 mars 1967 modifié le 27 mai 2004, entrant en vigueur le 1° septembre 2004 (ancienne et nouvelle version) :
Section III : Le conseil syndical.
Article 22
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 4 JORF 14 juin 1986.
A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées dans les conditions de majorité prévues à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 par l'assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical.
Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.
Pour assurer la représentation prévue au dernier alinéa de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu compte, en cas de constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l'article 24 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du syndicat principal. Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d'un siège au moins à ce conseil.
Article 22
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 15 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission.
Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.
Pour assurer la représentation prévue au dernier alinéa de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu compte, en cas de constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l'article 24 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du syndicat principal. Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d'un siège au moins à ce conseil.
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Article 23
Abrogé par Décret 86-768 1986-06-09 art. 16 JORF 14 juin 1986.
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Article 24
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, la représentation au conseil syndical du syndicat principal attribuée à un syndicat secondaire est proportionnelle à l'importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l'ensemble des lots qui composent le syndicat principal.
Le ou les copropriétaires du ou des lots qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire disposent ensemble, s'il y a lieu, des autres sièges au conseil syndical du syndicat principal.
En l'absence de stipulation particulière du règlement de copropriété du syndicat principal, les copropriétaires désignent leurs représentants au conseil syndical de ce syndicat au cours d'une assemblée générale soit du syndicat secondaire, dans le cas prévu à l'alinéa 1er du présent article, soit du syndicat principal dans le cas prévu à l'alinéa précédent.
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Article 25
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l'ordre de leur élection s'il y en a plusieurs, et jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'ils remplacent.
Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.
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Article 26
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 5 JORF 14 juin 1986.
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxecution.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
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Article 27
Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix.
Les honoraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d'administration. Ils sont payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de copropriété éventuellement modifié ou complété par la décision de l'assemblée générale visée à l'article 22 du présent décret.
Article 27
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 16 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
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Il faut désigner des suppléants (art. 25 décret) qui remplaceront les titulaires en cas de vacances, maladie, déménagement.... Il vaut mieux toujours prévoir davantage de membres lors de l'élection par l'AG. Afin que le CS ne soit pas anormalement constitué et qu'il faille avoir recours au tribunal pour désigner un CS (dernier alinéa art. 21 L. ci-dessous).
Vous ne citez par qui le mot Président du conseil syndical. Il n'y en a pas ? Obligation, art. 21 de la loi de 1965 :
Citation :
Article 21
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 4° JORF 14 décembre 2000.
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
Cet article est très important. Détaillez le bien.
Le CS a été désigné à quelle date et pour quelle durée ? Nombre prévu au RDC ? Il faute tenir compte de ces paramètres pour constituer un nouveau CS.
A bientôt.....
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 13:13:34
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Merci beaucoup pour toutes ces informations précieuses et pour moi le temps presse.
Il n'y a pas de Président du CS. C'était mon mari jusqu'à l'année dernière, les deux sur trois on voulu réélire le Président et à trois ça a donné un match nul, peut-être qu'ayant la cote part la plus importante, le vote de mon mari compte pour 1/2.
Il n'y a rien de précisé, la-dessus dans le RDC. "Le syndic pourra être assisté d'un CS nommé par AG qui en déterminera la composition et les attributions. Les fonctions de ce conseil pourront être renouvelées chaque année à l'occasion de AG annuelle.
Lors de la dernière AG, dans la 6èm résolution "l'AG décide de convoquer une A extraordinaire afin de statuer sur la possibilité d'un emprunt bancaire pour financer ces travaux. Cet emprunt n'a aucun caractère obligatoire et sera souscrit à titre individuel dans un cadre collectif. Cette AG se tiendra avant le 15/07. [Et pour des raisons personnelles nous n'y étions pas.)
Non, pas de fonds de prévoyance pour des travaux futurs.....
Les copros présents ou représentés = 673/827
L'un des trois du CS ne participe pas aux travaux car il occupe une aile du batiment, sur laquelle rien n'est fait. Limmeuble se divise en trois parties A.B.C. Le ravalement se fait sur B, rien est fait sur A et C. Le propriétaire de C (un des 3 du CS) a fait ses réparations à ses frais. Pourtant le RDC stipule dans le Chapitre 3, troisième point "charges communes et répartion" article quarante cinq : Les charges communes à tous les propriétaires comprendront notamment : sauf récupération sur les locataires ou occupants quand cette récupération est possible :
1" Les impots etc........
2" Les frais de réparation de toutes nature, grosse ou menues, à faire aux partie communes et leur réfection, les frais de ravalement et d'entretien, les frais de réfection des partie de l'immeuble, tant privées que commune après un sinistre.
Voilà, une question le vote de travaux est valide combien de temps ? est-il annulé après un certain temps écoulé ?
La somme votée, est-elle obligatoire ?
Merci, mille mercis |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 14:35:37
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liste des travaux devant être votés hors budget prévisinnel(article 44 et 45):
le noveau décret fixe enfin la liste des travaux et déponses ne devant pas rentrer dans le budget prévisionnel mais devant être votés à part.
-depuis le 1 février 2002 la loi oblige à voter un budget provisionnel de dépenses courantes n'incluant pas certaines déponses..dont la liste devait être établie par décret voilà qui est fait avec vingt neuf mois de retard....
math |
Edité par - mathi le 19 juil. 2004 14:39:21 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 20:10:03
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Bonjour Natali,
Citation :
Il n'y a pas de Président du CS. C'était mon mari jusqu'à l'année dernière, les deux sur trois on voulu réélire le Président et à trois ça a donné un match nul, peut-être qu'ayant la cote part la plus importante, le vote de mon mari compte pour 1/2.
Il n'y a rien de précisé, la-dessus dans le RDC. "Le syndic pourra être assisté d'un CS nommé par AG qui en déterminera la composition et les attributions. Les fonctions de ce conseil pourront être renouvelées chaque année à l'occasion de AG annuelle.
Votre CS a un mandat de UN AN. Il faut désigner un CS en plus grand nombre, avec suppléants, comme indiqué ci-dessus.
Citation :
Lors de la dernière AG, dans la 6èm résolution "l'AG décide de convoquer une A extraordinaire afin de statuer sur la possibilité d'un emprunt bancaire pour financer ces travaux. Cet emprunt n'a aucun caractère obligatoire et sera souscrit à titre individuel dans un cadre collectif. Cette AG se tiendra avant le 15/07. [Et pour des raisons personnelles nous n'y étions pas.)
Non, pas de fonds de prévoyance pour des travaux futurs.....Les copros présents ou représentés = 673/827
L'un des trois du CS ne participe pas aux travaux car il occupe une aile du batiment, sur laquelle rien n'est fait. Limmeuble se divise en trois parties A.B.C. Le ravalement se fait sur B, rien est fait sur A et C. Le propriétaire de C (un des 3 du CS) a fait ses réparations à ses frais. Pourtant le RDC stipule dans le Chapitre 3, troisième point "charges communes et répartion" article quarante cinq : Les charges communes à tous les propriétaires comprendront notamment : sauf récupération sur les locataires ou occupants quand cette récupération est possible :
1" Les impots etc........
2" Les frais de réparation de toutes nature, grosse ou menues, à faire aux partie communes et leur réfection, les frais de ravalement et d'entretien, les frais de réfection des partie de l'immeuble, tant privées que commune après un sinistre.
Art. 18 loi de 1965 :
Citation :
Article 18
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 II, art. 77 I et art. 78 JORF 14 décembre 2000.
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication .
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
Nota : La date d'entrée en vigueur du 1er janvier 2004 établie par l'article 75 de la loi 2000-1208 est remplacée par la date du 1er janvier 2005 par l'article 89 de la loi 2003-590 du 2 juillet 2003.
Le syndic vous a-t-il fait délibérer sur la création du fonds prévoyance pour travaux futurs à échoir dans les 3 années à venir LORS DE SA DESIGNATION et TOUS LES TROIS ANS ? Vous m'indiquez non. Non QUOI ?? Vous n'avez jamais été questionnés sur ce point (cf. OJ des AG). Si vous n'avez jamais eu cette question à l'OJ d'une AG vous pouvez poursuivre votre syndic pour avoir subi un préjudice de ce fait.. En clair, au lieu de vous faire constituer une épargne destinée à ces travaux futurs, il vous donne un coup de matraque d'un coup ?
EMPRUNT INDIVIDUEL A TITRE COLLECTIF : quel type d'emprunt vous a-t-il proposé ? Cet "emprunt" a-t-il été accepté ?
ECHEANCIER : vous n'avez pas d'échéancier porté à l'OJ. Obligatoire afin d'éviter de payer TOUT d'un coup et pour les raisons évoquées dans message précédent.
REPARTITION DES FRAIS DE RAVALEMENT : votre RDC impose la participation de TOUS LES COPROPRIETAIRES en fonction de leur tantièmes de part sur les parties communes. Donc celui qui se croit exempté ne l'est pas. Et le syndic doit faire appliquer les disposition du RDC. Voir art. 18 de la loi ci-dessus.
827èmes : qu'est ce que c'est que ça ? Votre RDC n'est pas établi sur 1000/1000èmes ?
COPRO QUI A FAIT SES PETITES REPARATIONS : Un copro ne peut faire des travaux sur les parties communes sans autorisation d'une AG à la majorité de l'art. 25 de la loi, soit la moitié + 1 de tous les copros (ex : 501/1000èmes). A-t-il eu cette autorisation d'AG ? Quoiqu'il en soit il paiera le ravalement au même titre que tous les copropriétaires, en application de votre RDC.
Il manquerait plus que chacun se mette a rapiécer son coin de façade. Mais où on va ?
FAUTE du syndic s'il a laissé faire ces travaux sur parties communes sans autorisation d'une AG. SEUL RESPONSABLE DE SA GESTION...... (art. 18 L ci-dessus).
Donc, si j'ai bien compris, dans les 50.000 € il y a le dessous du toit et le ravalement d'une façade ? Suivant la majorité qui a voté, OUI cette résolution a été votée.
Cependant, invoquez les irrégularités que je vous indiquais dans mon dernier message au syndic et proposez lui que soit étudiés de nouveaux devis avec au préalable, une étude du nécessaire ou pas, par un homme de l'art. On n'entreprend pas un ravalement à la légère. Surtout si c'est pour découvrir en grattant un peu, que des défauts apparaîssent !!! Proposer de nouveaux devis, et demander au syndic qu'il informe les copros de la base de répartition imposée par votre RDC. Pas de favoritisme !!
Il faut prévenir le Pdt. de séance qu'il ne signe pas le PV que le syndic lui transmettra à la signature avant d'avoir porté ces précisions. Signature du PV par le Pdt de séance = SEULE VALEUR PROBANTE DU PV.
Merci de répondre à mes questions en suspens.
Amicalement.....
PS : salut mathi, inutile d'ennuyer Natali avec ça ; elle en a assez comme ça et je lui ai communiqué les liens vers la loi et le décret.
Amicalemetn....
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 12:43:10
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Merci de votre disponibilité, mais je suis désespérée. Je viens d'apprendre que le copro en question a fait passer sa non participation aux frais lors de la dernière réunion " extraordinaire" ou nous n'étions pas, ni réprésentés. Je n'ai pas encore reçu le PV. Le RDC dit :Les acquéreurs des lots 1 et 5, formant les ailes annexes d'indépendance absolue, dont l'entretien total leur incombe personnellement tant en toiture qu'en gros murs etc... ce qui explique qu'il ai fait ses propres travaux sans participation des autres, mais pour le reste il est bien érit : Les charges communes à tous les propriétaires comprendront notamment : 1°... 2°Les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues, à faire aux parties communes et leur réfection, les frais de ravalement et d'entretien...
Dite-moi comment s'effectue un vote au sein du Conseil Syndical, nous avons rompu la réunion après avoir été parfaitement malmenés suite à notre non consentement pour les devis proposés, mais il n'y a pas eu vote c'est simplement un avis de notre part. Et même s'il y avait eu vote comment calcule t-on? C'est la majorité par le nombre de personnes ou par les cote-part ??? de toute façon nous sommes partis choqués des propos et attitudes et la réunion c'est terminée là. Maintenant ils peuvent affirmer n'importe quoi.
Pour les 673/827 c'est qu'un proprio réprésentant 154/1000 a voté contre les travaux, mais nous ne pouvons rien attendre de lui puisqu'il occupe l'aile droite pour75/1000 et n'est concerné par les travaux que pour 75/1000 (une partie de son logement déborde sur le batiment rénové) donc se range à l'avis de l'autre qui lui fait bénéficier aussi de sa non participation, l'autre aile 109/1000
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 13:28:14
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Bonjour Nathali,
Je vous suis très mal.
Citation :
Je viens d'apprendre que le copro en question a fait passer sa non participation aux frais lors de la dernière réunion " extraordinaire" ou nous n'étions pas, ni réprésentés. Je n'ai pas encore reçu le PV.
.
1°/ Vous parlez de quelle réunion extraordinaire ? Une AG ou une réunion du CS ?
Citation :
Le RDC dit :Les acquéreurs des lots 1 et 5, formant les ailes annexes d'indépendance absolue, dont l'entretien total leur incombe personnellement tant en toiture qu'en gros murs etc... ce qui explique qu'il ai fait ses propres travaux sans participation des autres, mais pour le reste il est bien érit : Les charges communes à tous les propriétaires comprendront notamment : 1°... 2°Les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues, à faire aux parties communes et leur réfection, les frais de ravalement et d'entretien...
2°/ Votre RDC inclus-t-il dans les travaux parties communes TOUS les lots, y inclus les lots 1 à 5 ?
3°/ Le copro qui fait ses petits réparations : il doit en passer par l'autorisation de l'AG pour faire des travaux affectant les parties communes à ses frais (art. 25 de la loi de 1965). Donc FAUTE du syndic pour n'avoir pas fait respecter les dispositions du RDC et de la loi et FAUTE du copro qui a fait des travaux sans autorisation de l'AG. L'AG a fort bien la possibilité de lui faire remettre en l'état initial les travaux qu'il a fait. Autrement dit de tout supprimer.
Article 25
Modifié par Loi 2004-669 2004-07-09 art. 122 JORF 10 juillet 2004.
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article précédent ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives;
g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude.
Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans.
La nature de ces travaux, les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d'en garantir, contractuellement, la durée, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis du comité consultatif de l'utilisation de l'énergie ;
h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
j) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes ;
k) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes;
l) L'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques.
m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
Citation :
Dite-moi comment s'effectue un vote au sein du Conseil Syndical, nous avons rompu la réunion après avoir été parfaitement malmenés suite à notre non consentement pour les devis proposés, mais il n'y a pas eu vote c'est simplement un avis de notre part. Et même s'il y avait eu vote comment calcule t-on? C'est la majorité par le nombre de personnes ou par les cote-part ??? de toute façon nous sommes partis choqués des propos et attitudes et la réunion c'est terminée là. Maintenant ils peuvent affirmer n'importe quoi.
4°/ C'est là que je ne comprends pas pour le 1°/ vous parlez de réunions et j'ignore si elles se sont passées au CS ou en AG.
Vous parlez d'une réunion du CS et de vote. Quand les membres votent, ils votent à main levée et le compte rendu de la réunion est affiché dans les halls pour informations des copropriétaires. Donc il s'agit d'un vote au nombre des membres du CS. Mais c'est votes ne peuvent se faire sur des devis qui, eux, relèvent d'une délibération d'AG et non du vote d'un CS. Ils peuvent voter entre eux pour choisir des devis, mais c'est l'AG qui a le dernier mot.
Citation :
Pour les 673/827 c'est qu'un proprio réprésentant 154/1000 a voté contre les travaux, mais nous ne pouvons rien attendre de lui puisqu'il occupe l'aile droite pour75/1000 et n'est concerné par les travaux que pour 75/1000 (une partie de son logement déborde sur le batiment rénové) donc se range à l'avis de l'autre qui lui fait bénéficier aussi de sa non participation, l'autre aile 109/1000
5°/ Alors là, on nage en plein délire ! Les gros travaux sur parties communes sur votre RDC sont basés sur 1000/1000èmes. Point barre !
SI TOUS LES LOTS sont inclus tel que demandé dans ma 2° question, le résultat du vote se fait sur la base de 1000èmes.
2 copros ont voté contre. L'un a 75/1000èmes et l'autre 109/1000èmes : c'est bien ça ?
Résultat du vote = 816/1000èmes.
Les histoires comme "l'avis de l'autre qui lui fait bénéficier aussi de sa non participation, l'autre aile 109/1000". On ne s'arrange pas la sauce comme ça !! On applique les dispositions du RDC et si le syndic laisse faire, il faut le remettre sur les rails...
L'important est de savoir si TOUS LES LOTS sont inclus dans le paragraphe travaux sur parties communes répartis aux 1000èmes (y inclus ceux des lots 1 à 5).
Dans l'affirmative, c'est TOUS les copros qui doivent payer les travaux. Ce n'est pas parcequ'on vote contre qu'on est épargné.
Il faut donc porter à la connaissance du Pdt. de séance ces rectifications et surtout qu'il ne signe pas le PV tant que tout n'est pas régulier !!!!!!
Vous ne m'avez pas répondu sur la question portant sur le vote d'un fonds prévoyance pour travaux futurs ? Vous a-t-on seulement posé la question une fois lors d'une AG (portée à l'OJ bien entendu) ?
Amicalement.....
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 18:02:42
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Bonjour, j'ai du lire le RDC jusqu' à trois heure ce matin
je répond à votre question :
L'important est de savoir si TOUS LES LOTS sont inclus dans le paragraphe travaux sur parties communes répartis aux 1000èmes (y inclus ceux des lots 1 à 5).
Dans l'affirmative, c'est TOUS les copros qui doivent payer les travaux. Ce n'est pas parcequ'on vote contre qu'on est épargné.
------------------
Dans le RDC : CHAPITRE DIVISION DE L'IMMEUBLE Les parties comunes seront divisées en trois parties.
A- Celles qui sont communes a tous les copropriétaires sans aucune exception.
B- Celles qui sont communes entre les copro du batiment "B" de trois étages , c'est à dire au lots, deux, trois, quatre, six à quinze
C- Celles qui sont communes entre les copro du batiment "E" lots, dix-sept, dix-huit, dix-neuf
Les parties communes entre les copro de chaun des bâtments B et E, chacun pour le bâtiment qui le concerne, comprendront, les gros murs des façades sur rue et sur cour, les murs pignons et mur mitoyens séparant l'immeuble des immeubles voisins ...les charpentes ... les toitures ... etc
Au CHAPITRE TROIS
- 1er usage des partes privées
- 2èm usage des parties communes
- 3èm CHARGES COMMUNES ET REPARATION
-article 45- les charges communes à tous les propriétaires comprendront notamment :
-1 les impots, contribution .....etc
-2 Les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux partie communes et leur réfection, les frais de ravalement et d'entretien les frais de réfection des parties de l'immeuble etc....
La division de l'immeuble veut-elle dire ques les charges communes de ravalement ne sont assurée par tout le monde ??
Grand merci à vous
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juil. 2004 : 18:30:47
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Dès lors qu'il y a des parties communes spéciales, il y a des charges communes spéciales.
Lorsqu'un groupe d'immeubles comporte trois bâtiments A, B et C, s'il y a des parties communes spéciales à chaque bâtiment, le bâtiment A paie son ravalement, le B le sien, le C le sien
et itou pour les toitures.
Si les copropriétaires d'un bâtiment ont fait et payé leurs travaux, ils n'ont rien demandé aux autres et ne paieront pas pour les autres bâtiments.
Cette situation est classique et normale. C'est, semble-t-il, le cas pour votre immeuble et il ne faut pas dériver sur d'autres problèmes qui n'ont rien à voir avec cette question cruciale.
Reste le montant des devis, qui est évidemment une autre affaire ! |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 00:39:54
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Bonjour Nathali,
Je ne vois pas dans votre énumération les lots 1 et 5 : où sont-ils ?
Le chapitre DIVISION de l'immeuble énumére simplement les parties communes de chaque bâtiment. Cependant un peu plus bas vous mentionnez un bâtiment E : vous avez donc combien de bâtiments ?
Le chapitre CHARGES COMMUNES ET REPARATIONS : C'est ce chapitre qu'il faut retenir. Il indique que tous les gros travaux, dont le ravalement, sont à répartir entre tous les copropriétaires.
Le chapitre précédent ne parle pas de travaux ; il ne fait que définir ce que sont les parties communes de chaque bâtiment. Grosse différence entre ce chapitre et le suivant.
Mon règlement de copropriété est identique.
CONCLUSION : vos travaux de ravalement doivent être répartis entre tous les copropriétaires en utilisant la base de répartion indiquée sur le RDC au chapitre indiqué.
Amicalement.....
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 12:48:52
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Merci, DU31, merci JPM,
Mais me voilà bien !
Franchement c'est agréable d'avoir vos avis et je vous en suis profondemment reconnaissante.
Donc voilà, après la réunion du CS à trois qui c'est terminée en cata , l'un des deux à répris rendez-vous avec mon mari pour cet après-midi 13h45 au cabinet du syndic pour décider à deux seulement, ayant concidéré que son Beaux frère avait été odieux . Donc cela va mieux. Par ailleurs il ne veux décider que des dessous de toits qu'il concidère plus urgent de faire. Mais attention, un des devis semble correcte au niveau prix, certe, et les travaux sont voté pour septembre donc il veux faire vite  . Cela ne va pas l'empécher d'arréter une autre date de réunion du CD, ultérieurement pour les façades donc tout semble plus calme mais rien n'est remis en question pour autant.
Pour les façades nous avons demandé à un ami du métier de venir le 10 aout vérifier et donner son avis sur l'état et la nécessité de refaire ou non l'enduit dans sa totalité. Mais va-t-il s'engager ??? et les expertises sont plusqu' honéreuses.
Avec vos réponses à l'un et l'une, complétement opposées, me voila bien  ]!
En fait notre immeuble est d'un seul tenant avec une partie centrale de trois étages (B lot n°2,3,4,6,7,8 à 15) et deux ailerons d'un rez-de chaussée surélevé de chaque coté (A et C ou lot N°1 et 5)
le batiment E est une petite maison complétement indépendante dans le fonds du jardin avec sa sortie indépendante.
Donc pour A,B,C c'est le même immeuble mais pour A et C ils ont également leur entrée indépendante, seulement A à une partie de son logement qui déborde sous B, c'est ce qui fait qu'elle participe aux travaux pour 75/1000 au lieu de 154/1000 sa part total habituelle de participation aux chages génarales.
Donc toute l'ambiguité réside comme vous le dites l'un et l'autre dans la différence entre l'attribution des charges communes d'une partie de batiment aux différents lots dont il se compose, et par ailleurs le fait qu'au chapitre "Charges communes et répartition" il est bien dit "Les charges communes à tous les copropriétaires comprendront etc...ravalement...etc"
C'est embêtant car la maisonnette, derrière fait partie de tous les copropriétaires dans ce cas? et pourtant elle n'a rien à voir avec l'immeuble (A,B,C) et A empiète un peu sur B alors que C est indépendant de B. MAIS A,B,C ne forment qu'un immeuble. ouf!
Pas simple ces vieux hôtels des années 20 transformé en copro.
Alors les amis qui dois je suivre après la loi ?
Bien à vous
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 14:21:21
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Bonjour Nathali,
C'est pourtant pas compliqué. Vous ne considérez que le chapitre CHARGES COMMUNES ET REPARATIONS ==> répartition des travaux par tous les copropriétaires.
Votre RDC est très clair sur ce point.
Chaque lot est numéroté. Regardez dans ce chapitre la quote-part de chacun et c'est celle là qu'il faut appliquer.
A+
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 15:49:52
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Le Chapitre CHARGES COMMUNES ET REPARTITION se compose de l'artcle 45 jusqu'à l'article 55.
C'est dans le premier qu'il est bien dit "Les charges communes à tous les propriétaires" c'est seulement dans l'article 47 qu'il est écrit:
Tous les frais et dépenses communes seront supportés par tous les copropriétaires proportionnellement à leurs milièmes fixés ci-dessus sauf les exceptions ci-après :
1° Les dépenses ayant trait à la fourniture d'eau chaude et froide, d'électricité et toute celles concernant le chauffage de l'eau seront réparties entre les co-proprio dans les proportions ci-après : A l'acquéreur du premier lot 36/1000
l'acquéreur du deuxième lot 30/1000 etc..etc..
C'est tout ? il semble que cette répartion ne concerne que l'eau
Mon mari revient tout juste de la réunion du CS et c'est trouvé obligé de voter (au moins pour le devis le moins élevé restant persuadé que cette dépense n'est pas nécessaire) obligé parceque s'il était parti le syndic dans ce cas ne prenait que l'avis de l'autre personne, qui elle aurai choisi le devis le plus élevé.
MAINTENANT, QUESTION EXTREMEMENT IMPORTANTE
La non participation de deux copropriètaires à ces travaux, si elle n'est pas légale, peut elle remettre en cause le vote de ces travaux, enfin procéder à l'annulation de la validité de cette assemblée, son vote etc,
Les travaux ont été votés à 673/827. Un des copro à voté contre 154/827
je ne sais pas à quoi corespond les 173/1000 manquants, La maison au fond du parc, totalement indépendante correspond à 89/1000. ?
EST'IL POSSIBLE DE TOUT ANNULER ? AU secours ! |
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 16:48:08
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Puis-je, sans rendez-vous, ni préavis me rendre au cabinet du syndic et y consulter sans frais, et peut-être faire des photos-copies des différentes assemblées, de l'historique du dernier ravalement par exemple, etc,si il y a eu erreur dans le passé y-a-t-il rétroaction ??
Comment puis-je intervenir pour tout bloquer et assez vite car à mon avis ils ont donné leurs ordres aux artsans dès l'issue de la réunion. Je vais rechercher si une fois la proposition de constution d'épargne en vue de travaux, a été faite, au moins trois ans avant.
Si ils ne sont pas dans les règles, ON AGIT. Mais j'ai rudement besoin de conseil.
à tout de suite |
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 22 juil. 2004 : 17:07:25
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Puis-je sans rendez-vous ni préavis me rendre au cabinet du Syndic pour consulter gratuitement l'historique des Asemblées, du dernier ravalement etc, sans frais. Puis je en demander les photo-copies. J'aimerai savoir si en effet le syndic nous a déjà proposé de constituer une épargne pour un délais de 3 ans.
Si il y a erreur depuis longtemps pour les participations, peut'il y avoir rapel rétroactif ?
Si tout ceci n'est pas légal NOU AGIRONS ! Mais j'ai rudement besoin de conseils.
Comment faire pour bloquer et vite, car ils ont certainement donné leurs ordres dès l'issue de la réunion du CS.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 01:05:54
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Bonsoir Nathali,
1° - Vous pouvez très bien aller chez le syndic lui demander de vous montrer le carnet d'entretien de l'immeuble (obligatoire depuis la loi SRU) : vous allez y trouver, les dates des travaux, noms des entreprises, assureurs dommage-ouvrages, architectes, et les montants de factures.
Vous pouvez demander à voir les convoc. AG et PV AG ayant traité des derniers travaux de ravalement. Le syndic détient les archives (art. 32 du décret). Et pistez bien et notez !
2° - la question à poser sur le fonds pour travaux futurs à prévoir dans les 3 années à venir est obligatoire lors de la désignation d'un syndic et, ensuite, tous les 3 ans (art. 18 de la loi de 1965).
3° - Si erreur votes antérieurs je ne pense pas qu'il y a effet rétroactif. Mais le syndic engageant sa responsabilité pour n'avoir pas fait appliquer les dispositions du RDC (art. 18 de loi) risque d'en payer les pots cassé par sa caisse de responsabilité civile professionnelle, lui seul et pas le Syndicat.
4° - Je trouve très bizarre que le syndic force à voter un CS qui lui rend visite dans son bureau !! Pas très catholique tout ça !!! Je vous ai dit que le CS n'a qu'un pouvoir consultatif. C'est à l'AG de décider.. Il faudrait forcer ce syndic a appliquer la règlementation en matière de copropriété sinon, c'est la dérive : le dernier qui a parlé qui a raison.
5° - CHARGES COMMUNES ET REPARATIONS : vous allez payer la base totale de 816/1000èmes, chacun selon la quote-part indiquée dans ce chapitre. Mais là, puisque tous les lots sont énumérés dans ce chapitre, TOUS les copros payent. !!
Dans votre post du 29/07 à 12h43 vous mentionnez 2 votes CONTRE : un de 109/1000èmes et un de 75/1000ème (en les ajoutant nous avons 184/1000 votant "contre"). 1000-184 = 816è.
Pour ne pas relire tout le sujet : AVEZ VOUS RECU LE PV DE LA DERNIERE AG ? Dans l'affirmative à quelle date ?
Si des copros refusent de participer au paiement il faut le syndic mentionne explicitement la base de répartition imposée par le RDC, ainsi qu'un échéancier pour appeler les fonds : c'est l'AG qui décide. ET pas un syndic qui bricole avec une entreprise copine, qui fait vite voter n'importe comment (la preuve la base des 827èmes alors que le RDC stipule 1000èmes !), et plus c'est vite, mieux c'est, on n'y voit que du feu, vite sur le coin d'un zinc !!!
Allez, tu es trop sympa toi, viens je vais te signer ton papier
Ce qui n'empêche que si le syndic ne fait pas appliquer les dispositions du RDC, il endossera la responsabilité civile professionnelle !
Non, mais je rêve !! Ca fait du bien de sourire non ?
Amicalement.
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 10:19:43
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Boujour à vous et merci encore
je vous répond direct :
Dans votre post du 29/07 à 12h43 vous mentionnez 2 votes CONTRE : un de 109/1000èmes et un de 75/1000ème (en les ajoutant nous avons 184/1000 votant "contre"). 1000-184 = 816è.
[non, pas du tout, il n'y a qu'un vote contre. Le propriétaire de l'aile droite. Sa cote part pour l'immeuble représente 154/1000. D'ou le résulta du vote de 673/827. Mais pour les travaux il participe à 79/1000 parcequ'il a une pièce qui déborde sur le batiment B. De 827 à 1000 = 173 ???? (Même la maison du fonds qui est un batiment vraiment à part ne fait que 89/1000) j'ignore ou ils sont passés.
Par ailleurs dans le PV de l'assemblée Générale qui a voté les travaux, y était joint le tableau des tantièmes de tous les copropriétaires, total 1007. Et c'est à la convocation de l'asemblée extraordinaire qui devait voter la souscription de l'emprunt collectif pour financer les travaux, qu'il y a ci-joint un nouveau tableau des tantièmes avec la disparition de trois copropriétaires, les deux ailes, A et C et la maison derrière, Il y avait à l'ordre du jour, d'ailleurs en 3èm point :INFORMATION DE MR...(C) POUR SA NON PARTICIPATION AUX TRAVAUX
c'est curieu comme l'autre copro (A)lui se tait et concidère qu'il participe avec ses 79/1000 et se trouve bien content de la situation pour le reste de ses millième. Cette AG du 9/07, malheureusement nous n'y étions pas et nous n'en avons toujours pas reçu le PV.
Mon mari à évoqué hier au CS (deuxième réunion chez le syndic)le désir de faire une expertise pour préciser la nécessité ou non de faire ces travaux. On l'en a dissuadé, le syndic surtout à cause de "la dépenses énorme que cela représente car cela doit être fait dans les normes et cela suppose que le technicien doit aller voir de très prét et donc de monter des échafaudages". Ceci bien sur avec un air de se moquer.
Quelqu'un me conseille de m'en remettre à la Chambre Syndicale des Sindics qu'en pensez-vous ? Le pire dans tout cela c'est que le Syndic de copro est une amie assez proche et tout d'un coup nous constatons qu'elle a fait le jeu des autres. Nous ne comprenons plus. Je suis allé la voir un soir pour lui demander de relire le RDC elle m'a assuré que tout était conforme au souvenir qu'elle en a, mais qu'elle le relirai. Elle n'en a rien fait puisque je n'ai aucun avis de sa part et elle sait parfaitement que nous ne sommes pas d'acord avec ce qui se passe. Donc de son coté SILENCE et plutôt complicité avec l'autre membre du CS. On nous fait passer pour des associaux qu'il faut contourner et calmer d'une manière ou d'une autre.
Voilà le chantier.
Pour les dessous de toit, inutile de mettre des échaffaudage, nous habitons au dernier étage et depuis nos balcons c'est accéssible.
Par ou je commence ?
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 12:26:18
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Je viens de recevoir le PV de l'AGE du 9
feuille de présence 5 copro soit 513 voix sur 1007, nous ne savons pas qui en détail.
donc 3em point :
pour la non participation des deux :
"Le règlement de copropriété édicte que seuls les copropriétaires du batiment B supporteront les chages de ce batiment."
Ont -ils raison.
pourquoi dans le chapitre REPARTION DES PARTIES COMMUNES
il y a :
a- Parties communes entre tous les propriétaires ....
b- Parties communes entre les co-propriétaires du bat B (qui forme le même immeuble avec A et C)
c- Parties communes entre les co-propriétaires du bat e (seul batiment indépendant)
C'est ladeszus qu'ils se basent tous
il ne tiennent absolument pas compte du chapitre CHARGES COMMUNES ET REPARTICTION (dans lequel on parle de ravalement à répartir entre tous les copros)
Leur empressement à faire les travaux ne viendrai-t-il pas de leur creinte que la loi SRU qui nous oblige à relire le RDC nous amène à relever l'erreur ?
à l'aide je commence à paniquer car je m'en veux et l'on se retourne contre moi pour m'être laissée allé à voter car je ne pensais pas que tout cela avait un caractère obligatoire, et surtout cette tva qui doit augmenter à été l'argument mastoque pour me pousser.
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 12:28:58
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Dernière question
Est-il normale que l'on tienne compte des votes dans leur totalité des tantièmes des personnes qui ne participe pas aux travaux, dans ce cas les votes sont-ils à revoir.??
Merci merci .. |
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