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Nathali
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 Posté - 23 juil. 2004 : 15:28:04
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Un ami m'a conseillé de faire très attention à un paragraphe qui donne ouverture à tout écart.
Dans le CHAPITRE PARTIES COMMUNES
Les parties communes seront divisées en trois parties.
La première comprendra celles qui sont communes entre tous les copropriétaires.
La deuxième comprendra celles qui seront communes entre les copropriétaires du batiment B de trois étages, c'est à dire aux lots 2,3,4,6 à 15.
La troisièmes comprendra celles qui seront communes entre les copropriétaires du batiment E lots 17,18,19
A- Parties communes entre tous les co-propriétaires :
La totalité du sol et du sous-sol, tant des cours, jardin, et parc, que des parties actuellement construites ou qui pourront l'être par la suite ainsi qu'il sera dit ci-après.
Les canalisations de toute nature : eau, électricité, tout à l'égout, tuyaux d'écoulement des eaux sauf toutefois la partie de ces canalisation affectées à l'usage exclusivf d'un local qui seront seront propriété exclusive du co-propriétaire désservi;
ENFIN D'UNE FACON GENERALE TOUTES LES PARTIES QUI NE SONT PAS COMMUNES SEULEMENT ENTRE LES COPROPRI2TAIRES OU QUI SONT COMMUNES SELON LA LOI ET L'USAGE.
Cette dernière phrase semble laisser un doute.
Qu'en pensez-vous ?
après vient :
B- parties communes entre les co-propriétaires du batiment B
c- parties communes entre les co-propriétaires du batiment E
.....les fondations, les gros murs des façads sur rue et sur cour etc....
Puis....
Partie qui feront l'objet de propriété particulière et
Article 7 : sont compris dans les parties qui font l'objet de propriété particulière et exclusive :
pour le batiement B et E :
Les parquets, plafonds, cloisons intérieures ETC
Pour les autres batiment :
La totalité de la construction sans aucune exception ni réservé, étant stipulé que les murs séparant respectivement les batiments A et C d'avec le batiment B seront mitoyens.
Ceci explique pourquoi ils peuvent faire des travaux sans notre avis.
Par contre ils ont apparemment le droit de voter des travaux auquels il ne participent pas, c'est injuste.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 03:33:39
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Bonjour Nathali,
Un peu long mais on va essayer de faire quand même. Je vous confirme encore que je ne change pas d'avis. Le seul chapitre à prendre en compte en cas de répartitions de travaux spécifiques tel qu'un ravalement est le CHAPITRE CHARGES COMMUNES ET REPARATIONS. Il dit bien ce qu'il veut dire.
L'autre CHAPITRE est un EDD : état descriptif de division. Il énumère les parties communes de chaque bâtiment et celles qui sont communes à tous les copropriétaires. C'est le chapitre DIVISION DE L'IMMEUBLE : PARTIES COMMUNES.
Citation :
non, pas du tout, il n'y a qu'un vote contre. Le propriétaire de l'aile droite. Sa cote part pour l'immeuble représente 154/1000. D'ou le résulta du vote de 673/827. Mais pour les travaux il participe à 79/1000 parcequ'il a une pièce qui déborde sur le batiment B. De 827 à 1000 = 173 ???? (Même la maison du fonds qui est un batiment vraiment à part ne fait que 89/1000) j'ignore ou ils sont passés.
Par ailleurs dans le PV de l'assemblée Générale qui a voté les travaux, y était joint le tableau des tantièmes de tous les copropriétaires, total 1007. Et c'est à la convocation de l'asemblée extraordinaire qui devait voter la souscription de l'emprunt collectif pour financer les travaux, qu'il y a ci-joint un nouveau tableau des tantièmes avec la disparition de trois copropriétaires, les deux ailes, A et C et la maison derrière, Il y avait à l'ordre du jour, d'ailleurs en 3èm point :INFORMATION DE MR...(C) POUR SA NON PARTICIPATION AUX TRAVAUXc'est curieu comme l'autre copro (A)lui se tait et concidère qu'il participe avec ses 79/1000 et se trouve bien content de la situation pour le reste de ses millième. Cette AG du 9/07, malheureusement nous n'y étions pas et nous n'en avons toujours pas reçu le PV.
Il ne faut tenir compte que des bases de répartions listées en regard de chaque lot dans le chapitre que je désigne au début du message, SEUL chapitre à prendre en considération. Ces bases sont imposées par le RDC. Le syndic est chargé de respecter et faire respecter ses dispositions.
Si ce chapitre indique 1000/1000èmes le votant contre en prendra pour 154/1000èmes tel que l'indique le RDC. On s'amuse pas bricoler d'enlever ça parce que son lot et à cheval sur le B, et que si mon cousin... C'est la répartition imposée. Et comme tous les bâtiments sont concernés au même titre que le "cabane au fond du jardin" (Cabrel)en prendra pour 89/1000èmes.
PV AG ayant délibéré sur les travaux : il est joint un tableau indiquant 1007èmes ??? Aucune valeur. D'abord il ne respecte par le RDC, d'une part, et on fait pas un enfant dans le dos en envoyant ce type de tableau avec un PV. Il fallait le jointre à la convocation de l'AG de façon à ce que certains questionnent le syndic. Mais pas après..
Alors puisque vous avez ce tableau : qu'est-ce qui justifie les 1007èmes par rapport à votre RDC. OU est la différence ??
Convocation 2ème AG pour délibérer sur un emprunt : joint à cette convocation "un nouveau tableau avec disparition de 3 copros ?? Ce qui ramène le total des tantièmes à COMBIEN ??
Et un plus une résolution spéciale M. VOTECONTRE NE FINANCERA PAS LES TRAVAUX :
= du pipo. Aucune valeur. Par contre, grosse faute du syndic qui "informe" que M. UNTEL ne participera pas aux travaux. C'est énorme !!!
Ca voudrait dire que les 2 autres qui ont été enlevés du tableau vont payer ???
On est en pleine folie. Pas clair du tout le syndic et en plus hyper incompétent pour gérer ce genre de marché. Le plus grave est quand même qu'il ne fait pas respecter les dispositions du RDC.
Citation :
Mon mari à évoqué hier au CS (deuxième réunion chez le syndic)le désir de faire une expertise pour préciser la nécessité ou non de faire ces travaux. On l'en a dissuadé, le syndic surtout à cause de "la dépenses énorme que cela représente car cela doit être fait dans les normes et cela suppose que le technicien doit aller voir de très prét et donc de monter des échafaudages". Ceci bien sur avec un air de se moquer.
Quelqu'un me conseille de m'en remettre à la Chambre Syndicale des Sindics qu'en pensez-vous ? Le pire dans tout cela c'est que le Syndic de copro est une amie assez proche et tout d'un coup nous constatons qu'elle a fait le jeu des autres. Nous ne comprenons plus. Je suis allé la voir un soir pour lui demander de relire le RDC elle m'a assuré que tout était conforme au souvenir qu'elle en a, mais qu'elle le relirai. Elle n'en a rien fait puisque je n'ai aucun avis de sa part et elle sait parfaitement que nous ne sommes pas d'acord avec ce qui se passe. Donc de son coté SILENCE et plutôt complicité avec l'autre membre du CS. On nous fait passer pour des associaux qu'il faut contourner et calmer d'une manière ou d'une autre.
Voilà le chantier.
Pour les dessous de toit, inutile de mettre des échaffaudage, nous habitons au dernier étage et depuis nos balcons c'est accéssible.
Par ou je commence ?
Vous commencez d'abord à ne jamais étre amis avec un syndic de votre copro. Vous voyez où ça mène. On vous fait passer pour des associaux... Ne vous en faites pas c'est le coup classique. Nous avons tous vu ça. Dès qu'on s'intéresse de près à leurs petites affaires, ils prennent les uns pour taper sur les autres : diviser pour mieux régner.
Qui plus est celle-là n'a même pas en tête le RDC d'une copro aussi petite !!
Elle dissuade de faire intervenir un architecte car cela doit être fait dans les normes !!
Quelles normes ? Les siennes ? Faut voir ce que ça donne !
Elle dissuade prétextant que ça va coûter des sous. Et elle, elle "travaille" gratos ?
Et en plus, c'est elle qui va payer l'intervention de l'archi ou les copros ?
En fait elle ne veut pas de l'intervention d'un "pro" qui mettrait le nez dans "sa prospection d'entreprises" et c'est tout...
Et ce n'est pas elle qui commande. En copropriété, le chef c'est LE SYNDICAT. Le syndic est un employé mandataire. C'est tout !! Si le syndic professionnel ignore que pour faire un ravalement des précautions s'imposent c'est à se demander comment il a obtenu sa carte professionnelle !!
Il n'y a pas besoin d'échaffaudage ou du moins sur toute la hauteur du bâtiment. Les archis font faire des piquages en y plaçant des pièces et font l'étude de cette manière. La copro voisine de la mienne y est passée pour des bâtiments de 8 et 9 étages. Un échaffaudage de 2 m de hauteur environ et c'est tout. Et ça dure une journée et c'est fini. Ils enlèvent tout et reviennent quelques temps après, pour voir le travail du béton sur les pièces qui ont été laissée en place. Des techniciens sauront vous dire mieux que moi.
Cet hôtel réhabilité a été construit en quelle année ? Des travaux ont-ils déjà eu lieu sur les façades et pignons pendant ou après la rénovation ?
La Chambre Syndicale : vous voulez dire la caisse de garantie de votre syndic (FNAIM, CNAB, UNPI ou autre) ? Même pas la peine. Ca rentre d'une oreille et ça sort de l'autre. Ils s'en tapent !! Par contre, l'assurance responsabilité civile professionnelle = très importante !! Vérifiez que les références OBLIGATOIRES figurent sur le contrat du syndic avec nom, adresse de l'assureur et surtout le n° de police du contrat du syndic.
Voir ce sujet, tout en bas, ma réponse à Elisabeth :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14211
C'est la loi HOGUET. Si la caisse de garantie (FNAIM, ou CNAB ou etc.) et l'assurance RCP avec n° de police ne figurent pas sur le contrat, vous demanderez à votre syndic s'il connaît la loi HOGUET et regardez surtout sa tête à ce moment là. Il faut que votre mari, membre du CS les lui demande formellement.
Citation :
Je viens de recevoir le PV de l'AGE du 9
feuille de présence 5 copro soit 513 voix sur 1007, nous ne savons pas qui en détail.
donc 3em point :
pour la non participation des deux :
"Le règlement de copropriété édicte que seuls les copropriétaires du batiment B supporteront les chages de ce batiment."
Ont -ils raison.
il ne tiennent absolument pas compte du chapitre CHARGES COMMUNES ET REPARTICTION (dans lequel on parle de ravalement à répartir entre tous les copros)Leur empressement à faire les travaux ne viendrai-t-il pas de leur creinte que la loi SRU qui nous oblige à relire le RDC nous amène à relever l'erreur ?
à l'aide je commence à paniquer car je m'en veux et l'on se retourne contre moi pour m'être laissée allé à voter car je ne pensais pas que tout cela avait un caractère obligatoire, et surtout cette tva qui doit augmenter à été l'argument mastoque pour me pousser.
Pour la TVA vous avez tout juste. C'est du chantage. Quand la TVA augmentera et c'est pas pour demain, les travaux bénéficieront de la réduction d'impôts.
Par contre ce qui complètement ILLEGAL c'est que le PV ne mentionne pas NOMINATIVEMENT, les votants POUR ou CONTRE et leurs tantièmes. Le PV est naze. Bravo au Pdt. de séance !! C'est lui qui a signé le PV ? (cf. art. 17 du décret du 17 mars 67 modifié le 27 mai 2004). C'est le genre de "détail" que le juge accroche.
Donc, vous ne savez pas qui sont le 5 pelés représentant 513/1000èmes et non 1007 ?? Aucun nom ??
Le SEUL chapitre à prendre en compte et celui mentionné au début de ma réponse. TOUT EST FAUX !!
Citation :
Est-il normale que l'on tienne compte des votes dans leur totalité des tantièmes des personnes qui ne participe pas aux travaux, dans ce cas les votes sont-ils à revoir.??
Regardez le n° de votre lot dans la répartition des gros travaux comme le ravalement ; admettons qu'il y ait 145/1000èmes comme base de répartition. Cette base ne changera jamais !! Puisque votre RDC est ainsi rédigé. Il faut s'y tenir.
Citation :
Un ami m'a conseillé de faire très attention à un paragraphe qui donne ouverture à tout écart.
Dans le CHAPITRE PARTIES COMMUNES
................
Par contre ils ont apparemment le droit de voter des travaux auquels il ne participent pas, c'est injuste.
Vous me redonnez l'EDD. Je vous répète que les CHARGES COMMUNES ET REPARTIONS imposent la répartition entre tous les copropriétaires tel que mentionné dans votre RDC.
Et vous répondez toute seule à la question par votre dernière phrase. S'ils s'agissait de CHARGES SPECIALES A TEL OU TEL BATIMENT s'agissant de gros travaux de reconstruction, ravalement, etc... votre RDC l'aurait précisé. Or, il indique le contraire. Et en outre, si cette répartition ne concernait QUE les copros du bât. A, B, C ou E, eux seuls auraient été convoqués à une AG. Vous avez tous été convoqués. Vous avez tous voté. Bien ou mal, mais il y eu vote.
Ca veut dire, que les autres vont y passer bientôt. Ils ont été mis au parfum..
Cependant toutes les irrégularités relevées dans cette gestion par votre syndic, demeurent.
Mettez le syndic devant ses responsabilités. Faites lui une photocop. en gros caractères de ce chapitre et collez-lui à la figure.
A bientôt......
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 11:17:58
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Je vous suis très reconnaissante, je reprends confiance.
Je m'en vais au combât pour débrouiller tout celà.
Qui êtes vous ? Car cela devient rare et si réconfortant de trouver soutien, informations et générosité, quand tout va mal les besoins les plus immédiats deviennent innacccessibles. Mon mari vit très mal cette situation de bouc-émissaire car tout le monde semble se retourner contre nous. A la moindre occasion c'est la moquerie, l'insulte, au point qu'il désire partir de cet endroit. Votre contact assidu et riche de conseils précieux m'ont permis de tenir et de continuer à croire malgré tout à l'amitié. Ne jamais désespérer face à cette humanité qui est cappable du pire mais HEUREUSEMENT DU MEILLEUR. Que le destin vous rende ce DON, fait aux autres.
MERCI
Pour la suite de l'histoire je vous raconterai.
 HLN
Ha! oui! pour répondre : lorsqu'il refont le tableau pour le Bat B, des personnes qui à leur avis participent seules aux travaux, ils recalculent,redivisent,redistribuent, les parts sur 1000, entre les seuls copros du Bat B, au lieu d'être à neuf avec la maison du fond, on se retrouve à 7, avec chacun des millèmes en proportion. Ainsi dans le 1er tableau de répartition globale, nous avons 196/1000, et tout d'un coup, dans le 2em tableau, Bat B exclusivement, nous nous retrouvons avec 305/1000?????? |
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 18:33:38
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Bonjour les amis me re-voilà, Voici ce que je me propose d'envoyer au syndic, sachant que j'ai deux mois pour cela à partir du 22/07
Madame,
Suite à la lecture du procès verbal de la réunion du 9 juillet 2004, qui avait pour ordre du jour après élection du bureau,
en 2: le vote sur la souscription d'un emprunt collectif pour financer les travaux votés en 6em et 7em résolution de l'AG du 2/04/2004.
en 3: Information de M B.... pour sa non participation aux travaux.
Nous désirons recevoir les informations précises à propos de la non participation des bâtiments autres que le bâtiment B, aux travaux votés par l'ensemble des copropriétaires.
Nous désirons connaître exactement l'endroit ou "Le règlement de copropriété édicte que seuls les copropriétaires du bâtiment B supporteront les charges de ce bâtiment".
Nous demanderons que le Règlement de copropriété soit précisément appliqué.
En cas de travaux la réglementation tient compte strictement de, au CHAPITRE TROIS
en 3ème CHARGES COMMUNES ET RÉPARTITION
Article 45 : les charges communes à tous les propriétaires comprendront notamment :
-1 les impôts, contribution ......etc.
-2 Les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux parties communes et leurs réfection, les frais de ravalement et d'entretien les frais de de réfection des parties de l'immeuble....
-3...................
-4....jusqu'à 15
Article 47 : Tous les frais de dépenses communes seront supportés par tous les copropriétaires proportionnellement à leurs millièmes fixés ci-dessus
Attention, le CHAPITRE PARTIE COMMUNES, est une simple énumération, définition de ce que sont les parties communes de chaque bâtiment. Il n'a pas pour fonction la réglementation des charges.
Dans l'attente de votre courrier et persuadée que vous saurez prévenir des erreurs éventuelles sur cette application, recevez nos salutations les plus amicales.
Faut-il l'envoyer en recommandé et photo copie aux autres copro ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 23:08:33
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Nathali,
Je n'ai pas eu le loisir de lire tout le débat plus haut car il me semble que 9/10 de ce qui est écrit est sans rapport avec vos problèmes.
Vous écrivez : Nous désirons recevoir les informations précises à propos de la non participation des bâtiments autres que le bâtiment B, aux travaux votés par l'ensemble des copropriétaires
Je suppose que vous demandez en fait pourquoi les copropriétaires du bâtiment B seraient seuls à payer les travaux de leur bâtiment ?
Si c'est bien celà, vous avez la réponse dans un de vos précédents messages :
Un ami m'a conseillé de faire très attention à un paragraphe qui donne ouverture à tout écart.
Dans le CHAPITRE PARTIES COMMUNES
Les parties communes seront divisées en trois parties.
La première comprendra celles qui sont communes entre tous les copropriétaires.
La deuxième comprendra celles qui seront communes entre les copropriétaires du batiment B de trois étages, c'est à dire aux lots 2,3,4,6 à 15.
les parties communes du bâtiment B sont communes spéciales entre les propriétaires des lots 2,3, 4, 6 à 15 . Donc les propriétaires de ces lots se partazgent le coût des travaux effectués dans le bâtiment B
Normalement ces travaux sont décidés au cours d'une assemblée générale de tous les copropriétaires mais les propriétaires des lots su indiqués sont seuls à voter.
Pas la peine d'en écrire 15 pages
Il peut y avoir une clause dérogatoire dans le RC en cas de ravalement général de la copropriété mais l'incidence est alors minime car les quotes parts générales et spéciales sont en général proportionnelles entre elles.
J'ai bien vu qu'il emble y avoir d'autres problèmes mais celui là me parait primordial
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 04:15:08
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Bonjour Nathali,
Vous avez le don pour embrouiller à souhaits. Vous n'expliquez pas ce qui est mentionné sur les 2 tableaux tel que je vous le demandais. Relisez bien.
Par contre si on compte les lots du bat. B tel que vous les énumérez, moi je compte 13 lots. (2, 3, 4, 6 à 15). Pas vous ? Et maintenant le syndic non seulement vous décompte comme 7 mais encore il vous en met un coup sur la répartition de votre lot ??????
Depuis quand un syndic a le droit de modifier la répartition des charges imposées par un RDC ? Depuis jamais car il n'en a pas le droit.
Reprenez le chapitre CHARGES COMMUNES ET REPARATION : il énumère les n° des lots et leurs tantièmes. Les lots de tous les bâtiments y figurent-ils ? Pour votre lot il est inscrit 196/1000èmes dans ce chapitre ? Vérifiez bien que tous les lots y soient listés.
Citation :
il ne tiennent absolument pas compte du chapitre CHARGES COMMUNES ET REPARTICTION (dans lequel on parle de ravalement à répartir entre tous les copros)
Leur empressement à faire les travaux ne viendrai-t-il pas de leur creinte que la loi SRU qui nous oblige à relire le RDC nous amène à relever l'erreur ?
Les gros travaux de reconstruction, ravalement... ne sont mentionnés que dans ce Chapitre.
Si vous trouvez, dans votre RDC, un Chapitre "Charges spéciales du Bâtiment A", idem pour les autres, concernant les gros travaux de reconstruction, ravalement etc et pas un remplacement d'ampoules ou de serrure... Il fallait le dire plus tôt. Mais je pense que vous l'avez suffisamment lu pour constater qu'il n'y en a pas.
Vous précisez également qu'il n'y a eu qu'un vote contre : celui de M. VOTECONTRE pour 154/1000ème qui habite le bat. A. C'est donc que le Pdt de séance appelé à vote tous les copropriétaires..
Conclusion : vous faites rectifier immédiatement ces répartitions fantaisistes (vous avez pris un gros coup et payez pour les autres), et demandez pourquoi il n'est compté que 7 lots alors qu'en réalité votre bâtiment en comporte 13 ??
LES TRAVAUX DE RAVALEMENT SONT A REPARTIR ENTRE TOUS LES COPROPRIETAIRES (Chapitre CHARGES COMMUNES ET REPARATIONS)tel que l'impose le RDC. Tel que vous le citez dans votre lettre à envoyer.
Qui dit "Chapitre Charges communes et réparations" dit travaux et paiement.
Qui dit "Chapitre Parties Communes" dit EDD : état descriptif de division. Autrement dit la description des éléments considérés comme parties communes de chaque bâtiments de l'ensemble immobilier.
Avez-vous une explication sur le pourquoi un tableau joint à un PV(= 0 puissance 10) totalise 1007èmes et un nouveau tableau joint à seconde AG supprime des copros de la liste ?
POUR VOTRE LETTRE : pourquoi dites vous que vous n'avez que 2 mois ? Vous pouvez envoyer un courrier dès réception du PV.
Vous confondez avec la demande en nullité d'une assemblée qui ne peut être demandée que dans les 2 mois à compter du jour de la notification du PV (art. 42 de la loi). Vous avez reçu le PV le 22 juillet. Date butoir pour demander une nullité d'AG via le TGI et avocat, le 22 septembre.
Regardez la lettre bien construite qu'envoie caliméro au syndic, à la caisse de garantie et à l'assurance RCP : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14262.
Vous envoyez donc courrier LR-AR au syndic et copie LR-AR au Pdt. de séance et Pdt du CS. Vous n'évoquez que la seconde AG du 9 juillet et celle ayant voté sur le ravalement ? Ne l'oubliez pas !!
Art. 45, alinéa 2 : vous mettez ce § en gras.
Pour le Chapitre PARTIES COMMUNES vous rappellez ma définition ci-dessus : EDD, etc...
N'oubliez pas de préciser que vous avez relevé des disparités dans :
* la notification d'un tableau joint au PV/AG DATE ?? qui n'a donc aucune valeur,
* un autre tableau, différent, joint à la convoc. AG 9/07,
* les bases de répartions mentionnées : 1007èmes n'existent pas dans le RDC, des copros éliminés de la liste énumérée dans le premier tableau reçu,
* le bat.B passe de 13 lots réels à 7,
* la base de répartion de votre lot est fantaisiste puisqu'elle n'existe nulle part dans le RDC, etc...
Pensez dans vos courriers à bien situer les faits : dont notamment les dates de réception appels, convoc AG, PV AG, etc...
Vous pouveez dispenser photocopies de ce courrier aux copros.
Amicalement.....
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 10:42:58
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Bonjour JPM
Là vous me donnez un doute terrible.
Vos propos semblent complétement contradictoires avec ceux de DU31.
DU31 m'affirme qu'en matière de travaux c'est le CHAPITRE CHARGES ET REPARTITION QUI COMPTE. Dans le CHAPITRE PARTIES COMMUNES DU31 m'affirme que ce n'est qu'une énumération de ce que sont les parties communes à chaque bâtiment. (l'immeuble est un hôtel des année 20, un peu comme un chapeau de gendarme, avec une partie au milieu B de trois étages et deux ailerons A et C, d'un rez de chaussée surélevée avec leur entrées indépendante). La Copro c'est tout le monde.
Dans le cas ou la loi dit que seuls les copros du bâtiment B supportent les travaux sur ce bâtiment, pouvez vous m'affirmer que seuls ceux-là doivent voter.
Pouvez-vous m'affirmer que dans ce cas le vote précédent n'est pas valide, puisque tous le monde à voté et après, trois ne font plus partie des payeurs.
Est-ce que cela suffit pour remettre tout en question ?
C'est grave. car au départ, à la convocation de l'AG pour voter les travaux, dans le tableau des répartitions (50000€)nous n'étions qu' à 196/1000 et après , à la réception du PV de l'AG du vote, nous nous sommes retrouvé à 306/1000 à supporter les travaux?
Tout ceci est illégal, et doit être annullé, malheureusement l'AG ou les travaux ont été votés date du 2/04, mais la dernière qui parle de la non participation de certains date du 9/07. et d'ailleurs les non participants étaient présents pour voter à cette dernière assemblee comme à la première.
excusez-moi de l'erreur pour la lettre, voici l'intégrale de ce que je me propose d'envoyer au syndic, de manière personnelle, dans un premier temps, puisque la personne qui est le syndic est (ou était) une amie, dans le cas d'une non réponse d'ici trois jours, je lui envoie en RC avec copie aux copros. S'il vous plait aidez moi en répondant net à mes dernières question (peut-on, puisque c'est illégal demandzer de revoir tout)
Madame,
Suite à la lecture du procès verbal de la réunion du 9 juillet 2004, qui avait pour ordre du jour après élection du bureau,
en 2: le vote sur la souscription d'un emprunt collectif pour financer les travaux votés en 6em et 7em résolution de l'AG du 2/04/2004.
en 3: Information de M..... pour sa non participation aux travaux.
Nous désirons recevoir les informations précises à propos de la non participation des bâtiments autres que le bâtiment B, aux travaux votés par l'ensemble des copropriétaires.
Nous désirons connaître exactement l'endroit ou "Le règlement de copropriété édicte que seuls les copropriétaires du bâtiment B supporteront les charges de ce bâtiment".
Nous demanderons que le Règlement de copropriété soit précisément appliqué.
En cas de travaux la réglementation tient compte strictement de, au CHAPITRE TROIS
en 3ème
CHARGES COMMUNES ET RÉPARTITION
Article 45 : les charges communes à tous les propriétaires comprendront notamment :
-1 les impôts, contribution ......etc.
-2 Les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux parties communes et leurs réfection, les frais de ravalement et d'entretien les frais de de réfection des parties de l'immeuble....
-3...................
-4....jusqu'à 15
Article 47 : Tous les frais de dépenses communes seront supportés par tous les copropriétaires proportionnellement à leurs millièmes fixés ci-dessus
Attention, le CHAPITRE PARTIE COMMUNES, est une simple énumération, définition de ce que sont les parties communes de chaque bâtiment. Il n'a pas pour fonction la réglementation des charges.
Dans l'attente de votre courrier et persuadée que vous saurez prévenir des erreurs éventuelles sur cette application, recevez nos salutations les plus amicales. |
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 17:18:35
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Désolée DU31 mais l'affaire est plus qu'embrouillée.
allons-y
Citation :
Reprenez le chapitre CHARGES COMMUNES ET REPARTITION (non pas réparation): il énumère les n° des lots et leurs tantièmes. Les lots de tous les bâtiments y figurent-ils ? Pour votre lot il est inscrit 196/1000èmes dans ce chapitre ? Vérifiez bien que tous les lots y soient listés.
Ils ne sont pas listés dans ce chapitre
Après l'article 45 (déjà décrit plus haut)Tous les coprop doivent payer les charges ..ravalement...etc
suit l'article 46 (sans intéret gestion de wc dans la cour)
vient après l'article 47 (de ce meme chapitre)qui dit " tous les frais et dépenses communes seront supporté par tous les copros proportionellement à leurs millièmes fixés CI-DESSUS
(et ce(CI-DESSU)qui prète à confusion, puisque pour trouver la dernière repartition de millièmes avant celà, ont tombe dans le CHAPITRE REPARTION DES PARTIES COMMUNES avec parties communes à tous les proprios ....tantièmes tantièmes etc et parties communes à B tantièmes tantièmes etc (voir description de ces parties dans courriers précédent)C'est la dessus que tout le monde appuie.
SI NON dans l'article toujours 47 toujours dans ce chapitre charge et répartitions, il y a à un point 1° Les dépenses ayant trait à la fourniture d'eau..... seront réparties entre les copros dans les proportion ci-après et là seulement on retrouve tous les tantièmes au complet.
Pourquoi JPM me répond cela, il n'a pas l'air d'accord ?
Citation :
les parties communes du bâtiment B sont communes spéciales entre les propriétaires des lots 2,3, 4, 6 à 15 . Donc les propriétaires de ces lots se partagent le coût des travaux effectués dans le bâtiment B
J'aimerai fortement qu'il ai tort ! et vous parfaitement raison.
Maintenant il me reste a savoir, je repose ma question, est-ce que les travaux ne doivent être votés que par les copros du batiment B si ils ne concernent qu'eux.N'est ce pa la première chose à decider à la première AG et alors ceux qui ne sont pas concernés n'assitent pas à la suite des choses, ni m'ême au vote des travaux dès le départ. La il y a vice, si oui.Le vote de L'AG est illégal, peut-il alors être remis en question ?
Beaucoup de copros ne désirent pas ces travaux, pouvons nous en demander l'annulation et comment ?
Excusez-moi, je n'ai aucun plaisir aux embrouilles bien aucontraire, par contre je n'avance pas sans avoir garanti tous mes arriers (très féminin) et la dedans je suis très méticuleuse je ne veux rien négliger, c'est aussi parceque je ne suis pas Pro et que j'ai à faire à des Pros et rusés en plus.
Donc récapitulons
Historique :
Convocation AG pour le 2/04
OJ
-en 6 refection des dessous de toit
-en 7 ravalement facade arrère
premiers devis proposés, d'autres en attente
PV AG du 2/4
6em résolution travaux dessous de toit votés, budget 14 000e. L'Ag mandate le CS pour choisir
MME R.. 154/827 vote contre
Les autres copros votant pour 673/827 ces travaux sont votés.L'Ag decide de convoquer une AG extra...avant le 15/07 (pour un prèt)
7ème résolution, ravalement et budget 36000€ votés. L'Ag mandate le CS pour choisir
MME R.. 154/827 vote contre
Les autres copros votant pour 673/827 ces travaux sont votés.L'Ag decide de convoquer une AG extra...avant le 15/07 (pour un prèt)
deux copros 91 + 89 sont absents (et ce ne sont pas ceux de A et C, eux sont parfaitement présents et votants) ce qui est faux car nous avions le pouvoir du 91 et le syndic n'en a pas tenu compte.
Accompagnant ce PV
sur feuille à part un tableaux
titre
MONTANT DES TRAVAUX : 50000,00 €
répartition en dessous des tantièmes
liste de tous les copropriétaires.
Nous n'avons alors que 196/1000
Convocation pour le 9/07
OJ
1° élection du bureau
2° vote sur la souscription d'un emprunt Etc
3° information de Mr untel pour sa non participation
Accompagnant ce PV,premiers devis + nouveaux
puis sur feuille à part un tableaux
titre
MONTANT DES TRAVAUX : 50000,00 €
répartition en dessous des tantièmes
liste de tous les copropriétaires seulemnt du batiment B
Nous sommes alors à 306/1000
PV de l'ag du 9/7
presence 5 proprio soit 513 voix su 1007(7?peut-être une partie commune achetée par un copro??)
liste des absents dont nous faisont partie;
Re tableau sur la même fauille cette fois-ci
deux copro ont disparus et une 3eme apparait pour la moitieé de ses tantièmes
deux de ces disparus sont présents et votes toujours
le troisième absent depuis le début est le copro de la maison du fond
OUF!
(pour les lots, nous, nous en avons plusieurs ce qui explique que nous ne sommes que 7 copros dans B, mais qu'il y a parfois plusieurs lots attribués à la même personne)donc on raisonne en tantièmes pour les répartions et en lots pour la propriété des copros)
OUF! et c'est dimanche.
Pouvons nous demander l'annulation de tout ceci, en regard de la façons dont cela a été traité. de toute manière, la confiance n'y est plus. Rien n'est encore fait, nous avons deux mois depuis le 22/7 pour contester la seconde AG pour son point 3 et par voix de concéquence l'AG du 2/4, forcément.
C'est tout!(pourquoi le mien il a pas de bras?)
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 23:49:45
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Bonsoir Nathali,
Je m'en tiens à ce que je vous ai dit ce matin. Et aux questions que je vous pose sur le nmbre des lots du Bat. B qui passe de 13 à 7. Aux tableaux qui font état de 1007èmes.
Citation :
(et ce(CI-DESSU)qui prète à confusion, puisque pour trouver la dernière repartition de millièmes avant celà, ont tombe dans le CHAPITRE REPARTION DES PARTIES COMMUNES avec parties communes à tous les proprios ....tantièmes
C'est de cette répartition là qu'il faut tenir compte.
Dans le Chapitre CHARGES COMMUNES ET REPARTITION (et le mot REPARTITION dit bien ce qu'il veut dire !!!) il y a un paragraphe qui vous ramène au-dessus pour avoir la liste des lots numérotés. Ces de ces tantièmes là qu'il faut tenir compte, où figurent vos 196/1000èmes. Celui qui va vous démontrer que vos tantièmes passent maintenant à 306/1000èmes il faut qu'il soit drôlement costaud....
En outre, ces bases de répartions sont applicables, non seulement aux gros travaux comme les travaux de ravalement qui y sont mentionnés, mais encore pour l'eau ? Vous n'avez pas de compteurs individuels ?
Il y a modification des bases de répartition d'un RDC. Ce qui est parfaitement ILLEGAL et, de plus, injustifié. Justifié par quel élément ? Impossible puisqu'illégal !!
De plus, tous les copros ont été appelés à voter. TOUS LES COPROS sont concernés par la dépense. Que vous faut-il de plus ?.
Et si, ultérieurement des travaux de ravalement doivent être exécutés dans le Bat. A ou C, ou E, tous les copros participeront à leur coût à hauteur de leur quote part mentionnée dans chapitre concerné mentionnant les gros travaux et ravalement.
Par contre, ne pas oublier le fait que le copro du Bat. A qui a rapiécé un coin de sa façade n'en avait pas le droit sans accord de l'AG à la majorité absolue (art. 25 de la loi de 1965). Avez-vous été appelés à voter cette autorisation ? Si ce n'est pas le cas, voir ma réponse dans premières réponses. Le syndic est en faute pour avoir laissé faire.
A bientôt.....
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Nathali
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47 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 18:42:26
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Bonjour à vous,
Merci pour tout. J'ai pris contact avec les copropriétaires du bâtiment B, et nous avons ensemble revu toutes les irrégularités.
Aucun d'entre eux (excepté un bien-sur , un des deux, que nous n'avons pas contacté)ne veulent plus de ces travaux.
je viens donc de lancer l'offensive par deux "RC avec AR", un premier avec ma simple contestation de la dernière assemblée, et le deuxième demandant que le RDC soit appliqué dans une nouvelle AG pour le vote des Résolutions 6 et 7, par les personnes concernées. Après avoir établi une liste parfaitement nette de toutes les irrégularités et les différent articles du RDC.
Nous seront ravis tous de voter contre.
Je vous raconterai la suite
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 23:35:08
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Bonsoir Nathali,
Bonne fête !!!
Vous auriez pu tout aussi bien n'envoyer qu'un courrier LR AR mentionnant les 2 AG puisqu'elles concernent la même "affaire".
Vous avez plusieurs lots : la totalité de vos lots = 306/1000èmes ?
A bientôt de vos nouvelles.....
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 28 juil. 2004 : 12:09:18
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Bonjour DU31
La totalité de nos lots sont à 196/1000 selon la répartition de tous les copropriétaires, les conditions du vote. Si non, en prenant les seuls copros du B, nous nous retrouvons à 306/1000.
Merci pour le "bonne fête" mais je ne m'appel pas Nathalie, par contre j'ai pris ce prénom pour bien m'en souvenir et il est celui de mon amie (???) qui n'est autre que le Syndic. Ironie que j'ai un peu devancé car je pense que le sort l'est toujours. J'ai envoyé mon courrier hier sans le faire exprès. J'ai su après que c'était la St Nathalie. Mais je ne lui en veux pas, je l'ai appelée à l'aide trois fois, son silence m'indique qu'elle sait qu'elle a fait une erreur peu importe, on pouvait en parler, mais elle a mis (vraiment rapidement) en balance, notre amité, avec je ne sais quel intéret, en jouant de complicité avec les autres sur les formes d'intimidation.
Trop "jeune" quelque soit son age.! Tant mieux si l'expérience profite à d'autre.
Merci à vous je vous tient au courant |
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 19:47:17
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Juste une petite découverte dans l'attente fièvreuse de la suite.
à l'article 10 DIVISION DE L'IMMEUBLE
-Répartition des parties communes ....
-Servitudes particulières entre les lots :
1°
2°....etc
17°Tout en étant soumis au cahier des charges de co-propriété, chaque bâtiment A.B.C.D.E aura ses charges personnelles d'entretien de bâtiment et d'utilisation de celui-ci, réparties entre les co-propriétaires de chacun de ces bâtiments et non autrement.
H G à la suite
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 29 juil. 2004 : 20:40:57
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Bonsoir Nathali,
Citation :
CHARGES COMMUNES ET RÉPARTITION
Article 45 : les charges communes à tous les propriétaires comprendront notamment :
-1 les impôts, contribution ......etc.
-2 Les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux parties communes et leurs réfection, les frais de ravalement et d'entretien les frais de de réfection des parties de l'immeuble....
Pour le ravalement il n'y a que ce chapitre qui vous concerne.
Par contre vous utilisez un terme de l'art. 10 " cahier des charges" : ce terme est habituellement utilisé dans le fonctionnement d'une ASL (Association Syndicale Libre). Etes-vous sûre que dans tous les documents de convocation AG, etc.. il n'est mentionné que Syndicat de Copropriété de XXXXX ?
Amicalement......
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 30 juil. 2004 : 15:49:54
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Bonjour
à la convocation c'est "CONVOCATION 060 "La Roseraie" nom de l'immeuble. Mais le procès verbal est : PROCES VERBAL DE L'ASSEMBLEE ANNUELLE Du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 060 "LA ROSERAIE" ...etc
Notre RDC date de 1953. C'est un RDC fait à l'occasion d'un partage sucéssoral entre deux héritiers afin de vendre par la suite les différents lots.
Il est dit : Mr untel Agissant au nom de ..
A établi de la manière suivante, le règlement de co-propriété destiné à régler conformément aux dispositions de la loi du 28 juin 1938 les rapports de co-propriété et de voisinage, ainsi que les droits et obligations respectifs des propriétaires de ces appartements ou locaux provenant de la division de cet immeuble.
Ceci étant fait pour deux héritiers voulant vendre en lots, on m'a soutenu que ce RDC n'était pas vraiment un RDC et qu' à cause de cela rien n'était clair. Bref le flou sert bien. 1953, le terme cahier des charges pas très juste, je ne vois pas à quoi cela fait référence à part le chapitre "charges et répartition"??
Voulà,toujours dans l'attente d'une nouvelle convocation..
Bien à vous et à la suite
HG
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 12:09:46
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Bonjour ! il y avait longtemps ! j'ai du courrier,
La réponse à ma lettre :
Citation :
J'ai bien reçu votre correspondance du 24 07 concernant les travaux voté lors de l'assemblée générale ordinaire du 9 avril 2004.
Cette asemblée n'ayant pas fait l'objet d'un recours au titre de l'article 42 de la loi du 10 07 1965, les résolutions prises par les copropriétaires sont aintenant définitives.
Les travaux de peinture de dessous de toit vont être réalisés en septembre prochain selon le devis P..., retenu par le CS.
Concernant les travaux de réfection de la façade arriètre, ceux-ci seront réalisés au printemps 2005 après que le conseil syndical ait également choisi le devis;
Le RDC qui date de 1953 impute les frais de ravalement à l'ensemble des copropriétaires y compris ceux des bâtiments non concernés. Cette clause est en parfaite contradiction avec l'article 5 de la loi du 10 07 1965. Pour cette raison, les précédentes intervention sur la façade du bâtiment B ont été imputées aux seuls copropriétaires de ce bâtiment (1988: peinture facade arrière 1987 ...)
D'autre part, le tableau de répartition des frais de ravalement a été communqué lors de l'assemblée du 9 avril à titre d'information des copropriétaires sur le montant de leur quote-part des travaux;
Ace jour aucun fond n'a été appelé. Le montant des dessous de toit sera appelé en septembre prochain;
Les copropriétaires sont conscients d la nécessité d'entretenir leur patrimoine, c'est dans cet esprit que les travaux que vous remettez en cause aujourd'hui ont été votés à l'unanimété en assemblée du 9 avril à laquelle vous avez participé.
..
Dans ma lettre je contestais l'assemblée du 9/7, le tableau 2èm ci-joint avec le procès verbal. Le fait que certain ne participaient plus aux frais alors qu'ils ont voté à la 1ère assemblée. D'autre part, à chaque procès verbal il est mis en en tête l'article 42 de la loi du 10/07/1965, avec une différence c'est qu'après le mot introduiteil est rajouté une * qui renvoie à la la note : "en justice". De toutes les façons elle confond volontairement les deux assemblées, car pour la dernière je suis dans les temps.
Résultat, on fait comme si de rien, en assurant que la machine avance irrémédiablement.
Je ne vouis pas le lien qu'elle évoque entre l'article 5 qui est complétement général et sans rapport avec le problème.
Qu'en pensez vous?
Elle choisit le durcissement, mais ses réponses sont hors sujet.
Hln |
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 04 août 2004 : 12:52:06
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Le syndic fait partie de la FNAIM, on me sonseille de m'en remettre à l'expert. Il n'y en a qu'un dans la région, qui comprend "la copropriété" dans ses spécialités ?
Un des copro préconise que chacun paye selon la répartition du premier tableau, avec les millièmes calculés sur l'ensemble des copros, conditions même du vote, en menaçant de refuser de payer le reste et de faire payer la différence par le syndic, si on nous refuse un nouveau vote.
Hln |
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Nathali
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 16:38:43
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Bonjour !
Les vacances se sont bien passées ??
C'est l'été indien pour ceux qui ont travaillé.
Alors excellente reprise.
Pouvez vous m'indiquer à qui revient les voies d'une personne qui transmet son pouvoir en blanc par courrier posté au syndic?
Merci d'avance pour cette nouvelle info.
HLN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2004 : 17:58:43
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Nathali,
De la lettre reproduite, je cite :
Citation :
Le RDC qui date de 1953 impute les frais de ravalement à l'ensemble des copropriétaires y compris ceux des bâtiments non concernés. Cette clause est en parfaite contradiction avec l'article 5 de la loi du 10 07 1965. Pour cette raison, les précédentes intervention sur la façade du bâtiment B ont été imputées aux seuls copropriétaires de ce bâtiment (1988: peinture facade arrière 1987
C'est une énormité ! D'abord l'article 5 de la loi n'est pas d'ordre public, et de plus il n'a rien à voir avec la question de la répartition des charges d'un ravalement.
Si le règlement de copropriété impute les frais de ravalement à tous les copropriétaires, cette clause doit être purement et simplement appliquée et il importe peu à cet égard qu'une répartition différente ait été appliquée lors de précédents travaux. (Cass. civ. 3e 9 décembre 1987 Administrer 1988 p. 52)
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