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jaso
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 Posté - 02 nov. 2021 : 16:15:27
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...lorsque le bien est possédé pour 1/3 par l'un des conjoints et 2/3 par l'autre conjoint ? Le syndic doit-il envoyer deux convocations d'AG ? Le secrétaire de l'AG doit-il tenir compte, dans le procès-verbal, des votes de chaque conjoint au prorata des tantièmes possédés ?
Merci
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nefer
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 Posté - 02 nov. 2021 : 16:16:44
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il s'agit donc d'une indivision, qui doit désigner un mandataire commun
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Posté - 02 nov. 2021 : 16:25:19
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pour le syndicat, il n'y a qu'un copro, le mandataire commun désigné par les 2 indivisionnaires |
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Posté - 02 nov. 2021 : 17:19:35
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Le syndic peut faire désigner un mandataire commun, si les indivisaires n’en désigne pas un.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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jaso
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Posté - 02 nov. 2021 : 18:48:51
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Je vous remercie de vos réponses. Si je comprends bien, avec un seul mandataire le vote des deux conjoints doit être le même. Il est alors peut-être logique que ce soit celui qui possède les 2/3 qui soit décisionnaire. |
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Posté - 02 nov. 2021 : 19:44:02
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citation: Il est alors peut-être logique que ce soit celui qui possède les 2/3 qui soit décisionnaire.
Cela les regarde et relève du droit privé, le syndicat n'est pas concerné
Et si les deux ne s'entendent pas, ils vendent et s'achètent un bien chacun en pleine propriété
Question : pour le "partage" des enfants ils font comment s'ils en ont ? |
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Édité par - quelboulot le 02 nov. 2021 19:45:07 |
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jaso
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Posté - 02 nov. 2021 : 20:38:48
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encore merci à quelboulot. Je ne sais pas si je suis en indivision, je sais que je suis marié sans contrat particulier. Il me faudra demander au notaire qui à rédigé l'acte qui précise les origines de notre achat (la vente de biens propres possédés par l'un et l'autre).
Me vient une question : lorsqu'il n'y a pas indivision et que chacun dispose de 50% du bien, les deux copropriétaires ne font qu'un aussi pour le syndicat ? |
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andre78fr
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Posté - 02 nov. 2021 : 20:52:32
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C'est la forme la plus courante ou du moins la plus proche de l'indivision en effet, la communauté de biens entre époux ; dans la pratique on utilise les formules "M. ou Mme" ou bien "M. et Mme" selon les cas et la grande majorité des syndics s'adresse indifféremment à l'un ou à l'autre mais en toute rigueur... il pourrait y avoir un représentant en effet !!! Sacrée pagaille en perspective ! |
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Gédehem
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Posté - 02 nov. 2021 : 21:40:15
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lorsqu'il n'y a pas indivision et que chacun dispose de 50% du bien,
Si chacun détient en propre 50% de la propriété du bien, c'est une indivision : mandataire commun pour voter en AG.
La "communauté " n'est pas une indivision, bien que très proche : l'un ou l'autre des conjoints sont 'ensemble' propriétaire, l'un ou l'autre représente valablement cette "communauté" lors des AG. |
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andre78fr
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9
Posté - 02 nov. 2021 : 21:55:11
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Quelqu'un connait un texte précis sur ce point ? |
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Posté - 02 nov. 2021 : 22:06:05
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Gédehem
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Posté - 02 nov. 2021 : 22:09:41
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UN texte ?
 On est en France .....
Voir Code civil et les divers art. traitant de l'indivision d'une part (815 et suiv), de la communauté de biens d'autre part (art.1400 et sui), entre autres dispositions ....
Rectification à mon propos plus haut :
" l'un ou l'autre des conjoints sont 'ensemble' propriétaire ...."
Il faut lire : l'un et l'autre des conjoints sont 'ensembles' propriétaires (ils ne forment qu'un)
Dans une indivision, chacun des indivisaires est pris distinctement.
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Édité par - Gédehem le 02 nov. 2021 22:16:34 |
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nefer
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Posté - 02 nov. 2021 : 22:22:11
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citation: Initialement posté par jaso
encore merci à quelboulot. Je ne sais pas si je suis en indivision, je sais que je suis marié sans contrat particulier.
donc l'un des conjoints vote seul aux AG
il n'y a pas de vote au prorata des tantièmes de chaque conjoint |
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andre78fr
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Posté - 03 nov. 2021 : 00:54:00
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Est-ce que quelqu'un connait le texte ou la référence qui dit que l'un et/ou l'autre des conjoints peut être convoqué, ou participer, ou voter seul en AG ?
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jaso
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Posté - 03 nov. 2021 : 10:57:36
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citation: Initialement posté par andre78fr
Est-ce que quelqu'un connait le texte ou la référence qui dit que l'un et/ou l'autre des conjoints peut être convoqué, ou participer, ou voter seul en AG ?
Pas moi, c'est bien mon problème car notre syndic ne veut pas prendre en compte le fait que nous sommes, avec mon épouse en seconde noce, deux propriétaires distincts (l'un disposant de 1/3 des lots, l'autre des 2/3 - cette répartition figure à l'acte d'achat, avec l'origine des fonds). Ce syndic s'appuie sur la Loi de 1965 , art.23, modifié par la loi N¨2014-366 du 24/3/14 , art.68 qui stipulerait qu'en cas d'indivision, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun". Or, nous n'avons pas signé de convention d'indivision, nous sommes en communauté de biens (autre formule possible pour les époux que je viens de découvrir par la réponse de Gédehem).
Mon épouse me signale qu'une jurisprudence viendrait annuler le texte cité par le syndic. Il s'agit d'un pourvoi n° 01-00161 pris par la 3ème chambre civile le 25 septembre 2002 ; je viens d'en retrouver le texte https://juricaf.org/arret/FRANCE-CO...0925-0100161
Par ailleurs j'ai pu lire la réponse suivante "Il convient donc de considérer les époux copropriétaires divis comme des copropriétaires distincts qu'ils aient acheté ou non par des actes séparés; de même si un lot appartient à un copropriétaire et l'autre indivisément à ce copropriétaire et à son épouse." à une question portant sur le calcul des droits de vote des époux propriétaires divis de lots de copropriété. (Source : https://www.onb-france.com/actualit...-copropriete).
Je ne suis pas juriste et je ne sais si tout ceci s'applique à notre cas ;-).
Je viens de retrouver l'article 23 : il s'agit du texte applicable aujourd'hui :
Article 23Version en vigueur depuis le 01 juin 2020
Modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 22
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic.
En cas d'usufruit, les intéressés sont, à défaut d'accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic.
La désignation judiciaire d'un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires.
Dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété, à défaut d'accord, les intéressés sont représentés par le propriétaire." (Source : https://www.legifrance.gouv.fr/loda...000039313581)
Nous n'avons pas constitué une société propriétaire de nos lots, sommes-nous alors en indivision ? D'autres textes prétendent que non puisque nous n'avons pas signé de convention d'indivision. Avec ces précisions, j'ai peut-être répondu aux questions d'andre78fr |
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Sunbird
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Posté - 03 nov. 2021 : 11:13:26
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Convocation aux noms des 2 .
Cela se complique si ils n’habitent pas ensemble dans ce cas il faut un mandataire commun, sinon envoi aux deux adresses.
Concernant les votes de l'AG un seul vote peu importe le nombre de tantièmes, celui qui vote représente toute l'indivision.
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andre78fr
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Posté - 03 nov. 2021 : 11:14:11
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Merci pour ces éléments, le sujet peut être complexe et dans la jurisprudence citée on traite le cas de certains lots propriétés de l'époux et d'autres de l'indivision (ou communauté)...
Pour compléter la discussion : https://www.dictionnaire-juridique....division.php
citation: Le plus souvent l'indivision résulte de la loi comme c'est le cas des héritiers avant qu'ils n'aient procédé au partage des biens de la succession. La communauté qui est un des régimes réglant les rapports patrimoniaux des époux durant le mariage, est un type d'indivision. |
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jaso
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Posté - 03 nov. 2021 : 11:14:47
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Je viens de trouver sur la page : https://www.fnaim.fr/4089-participa...ropriete.htm le texte suivant : "Par ailleurs, la loi ELAN permet aux époux copropriétaires de recevoir chacun des mandats de vote." S'ils peuvent recevoir des mandats, n'est-ce pas sous-entendre qu'ils peuvent voter pour eux-mêmes ?
Merci à Sunbird et andre78fr pour leurs derniers éléments de réponse. En conclusion je dois considérer que mon syndic a raison. D'une part parce que je suis, du fait du mariage, automatiquement en indivision. D'autre part le pourvoi évoqué ne s'appliquerait pas à mon cas. |
Édité par - jaso le 03 nov. 2021 11:29:42 |
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andre78fr
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Posté - 03 nov. 2021 : 11:55:35
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Depuis 11 ans que je commercialise mon logiciel, j'ai une approche très pratique et pragmatique ; la plupart des fiches copropriétaires ont comme titre ou civilité "Monsieur ou madame" et dans les faits on considère souvent un lot comme un indivision à deux représentants interchangeables ; on envoie les appels sur les deux adresses mail, peu importe qui paye et peu importe qui se présente et qui signe à l'AG ; l'un des époux, les deux... Les deux s'expriment et peu importe aussi lequel va lever la main au moment de voter (bien sûr un seul et pour tous leurs tantièmes).
De manière anecdotique j'ai un bouton pour remplacer les "ou" par des "et" dans le fichier pour l'AG et les envois de convocation ou PV.
Tout ceci me semble procéder du bon sens mais... on peut toujours tomber sur des furistes ! (mélange de puriste et de juriste furieux !!!)
Ensuite il y a des cas complexes ; certains lots en nom propre, d'autres à la communauté, la séparation (de biens...), différentes adresses, des donations avec les enfants qui s'ajoutent à l'indivision, des démembrements avec de l'usufruit, le cas aussi des deux époux qui souhaitent faire partie du conseil syndical (j'ai cité il y a peu une réponse ministériel sur le forum CCM sur ce sujet... la pratique pouvant là encore différer !).
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Édité par - andre78fr le 03 nov. 2021 12:05:39 |
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Gédehem
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Posté - 03 nov. 2021 : 15:06:38
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Pour jaso, sur son post plus haut et les arrêts cités : il ne faut pas tout mélanger.
La communauté (simple, universelle), procède du mariage ou d'un Pacs.
Tout tombe dans le bien commun, l'un ou l'autre des conjoints pouvant participer avec droit de vote aux AG.
L'affaire est différente (arrêt cité) lorsque l'un des conjoints acquiert/est propriétaire d'un lot personnellement. Ou dont il hérite en indivision avec des parents, frères/soeurs... Cet autre lot n'entre pas dans la communauté. D'où le vote distinct, lot en communauté par ll'un ou l'autre des conjoints, lot personnel par le conjoint seul concerné.
Si cet autre lot est en indivision avec d'autres = mandataire commun pour le représenter et voter.
D'autre part : ""Par ailleurs, la loi ELAN permet aux époux copropriétaires de recevoir chacun des mandats de vote." S'ils peuvent recevoir des mandats, n'est-ce pas sous-entendre qu'ils peuvent voter pour eux-mêmes ?"
Pas du tout !
Si l'un ou l'autre des conjoint en communauté peut recevoir mandat (comme le boulanger du coin), seul l'un ou l'autre peut exprimer les voix du lot en communauté.
Voix du lot commun qui ne sont pas divisibles.
Sur votre question :
"notre syndic ne veut pas prendre en compte le fait que nous sommes, avec mon épouse en seconde noce, deux propriétaires distincts (l'un disposant de 1/3 des lots, l'autre des 2/3 - cette répartition figure à l'acte d'achat, avec l'origine des fonds)"
Quel est votre régime matrimonial ?
Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté simple, universelle, un seul de vous 2 peut exprimer les voix du lot dont la "communauté" est propriétaire.
Le 1/3- 2/3 permet d'identifier la provenance des fonds, les modalités d'indemnisation en cas de divorce, de décès. Cela n'est d'aucun effet sur le droit de vote dans le cas d'une communauté de bien.
Si vous êtes en séparation de bien, vous seriez alors en indivision entre conjoint, selon les 1/3-2/3. D'où indivision > mandataire commun exprimant les voix du lot. |
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jaso
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Posté - 03 nov. 2021 : 15:53:47
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Merci Gédehem tout s'éclaire ;-) nous sommes sous le régime légal de 1996. Notre syndic a donc bien raison, même si cela ne semble pas très logique. En effet les copros des mêmes lots peuvent avoir des avis différents pour certaines résolutions et il serait facile de pondérer chaque vote avec les tantièmes. Encore merci à tous, je peux clore ce sujet. |
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Qui vote en AG d'un syndicat de copro... 
