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Maïté
Nouveau Membre
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 Posté - 21 févr. 2011 : 12:10:03
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Que penser d'un prix packagé en VEFA -loi scellier- ?
Une offre très intéressante nous a été faite pour acheter un appart. dont l'interêt principal est la defiscalisation sur 9 ans.
Le Conseiller nous présente le bien avec un prix "packagé" et nous dit que le vendeur prend en charge tous les frais notariés : frais de cautionnement, actes de vente, de procuration et les frais de retard de livraison (attestation de prise en charge écrite à l'appui).
Lors de l'établissement de l'offre de prêt avec notre banque , nous avons détaillé ce prix packagé. Il s'avère que le prix inclus tous les frais soi-disant pris en charge -
en fait, le vendeur nous fait juste une avance sur ces frais car c'est l'emprunt que nous souscrivons qui financera l'ensemble des frais au fur et à mesure du déblocage des fonds.
Le hic c'est que le projet de l'acte de vente envoyé par le notaire du vendeur précise le prix packagé comme étant le prix de vente de l'appartement - ce qui est faux -
Dans la rédaction de l'acte, le vendeur déclare supporté les frais de déclarations fiscales -faux également-
Et pourtant, le produit présenté est très intéressant et offre toutes les garanties - les frais de gérance et garanties s'élèvent à 12.5 % TTC-
La société en gestion patrimoine qui nous présente ce produit est reconnue et a une bonne popularité.
Qu'en pensez vous ? votre avis nous sera précieux. Merci.
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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1
 Posté - 21 févr. 2011 : 12:39:56
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la première question: ce bien est il situé dans une zone où vous serez sûr de pouvoir louer ET au au loyer annoncé ?
on n'achète pas une "défiscalisation " , on achète un bien! |
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 2
Posté - 21 févr. 2011 : 12:43:28
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1/ Quel est le prix au m2 et est-ce cher par rapport au marché?
2/ Quel est le prix au m2 et est-ce cher par rapport au marché?
3/La société en gestion patrimoine qui nous présente ce produit est reconnue et a une bonne popularité.
<== Tiré de la rubric à brac: Vous en connaissez des restaurants qui vous disent : Honnetement, Monsieur, aujourd'hui, la sole, elle est vraiment très avancée, ils ont du ouvrir les fenetres à la cuisine...
4/ les frais de gérance et garanties s'élèvent à 12.5 % TTC <== C'est deux a trois points de plus que normal. Est-ce sur les loyers ou sur les encaissements?
ceci inclut l'assurance loyer impayé bien entendu... et aucun frais fixe trimestriel.
Vous etes lié pendant combien de temps avec ce gérant, si ca ne fonctionne pas? Il vous faut une porte de sortie. ce n'est plus un package, la, c'est une vente liée.
5/ le produit présenté est très intéressant et offre toutes les garanties <== Y compris si dans dix ans votre interlocuteur dépose le bilan?
6/ le vendeur nous fait juste une avance sur ces frais car c'est l'emprunt que nous souscrivons qui financera l'ensemble des frais <== C'est un emprunt pour l'emprunt alors.
Quel taux, quel intéret?
Quelle garantie si la société dépose son bilan avant la fin des travaux? Vous serez débiteur de tout, et vous ne serez financé de rien, non?
Le Conseiller nous présente le bien avec un prix "packagé" et nous dit que le vendeur prend en charge <== Prend en charge, c'est autre chose. Ici c'est plutot préfinance. Si ca vous économise sur le pret, a la limite, mais j'ai bien peur que non.
les frais de retard de livraison <== Qui sont? Une compensation de loyer à 100% a partir du premier mois? je ne vois pas de frias de retard pour ma part, apart un grave inconvénient de revenu. Ca sent l'arnaque :-) |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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3
Posté - 21 févr. 2011 : 12:45:23
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Maïté
Nouveau Membre
29 message(s)
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4
Posté - 21 févr. 2011 : 13:39:16
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Tout d'abord c'est un produit BBC - il se situe dans une zone géographique qui possède plusieurs atouts (emplois, zone en développement urbain, transports, aéroport et TGV à venir).
C'est une petite résidence avec des bâtiments de faible hauteur -
Les prix de la gestion est élevée mais le contrat comprend :
-carence locative (de la livraison jusqu'à l'entrée du 1er locataire)
-loyers impayés (assureur s'engage dès le 1er jour)
-dégradations immobilières (indemnisation sur facture moins vétusté
6 % par année d'occupation)
-protection juridique (prise en charge frais huissier, avocat si supérieurs à 250 € TTC)
-vacance locataire (assurance prend en charge loyers en cas de non location avec franchise 2 mois)
-garantie différentiel de loyers
-garantie revente (remboursement perte financière en cas de revente si décès entre 1er compromis et vente)
-garantie épargne
-propriétaire non occupant (assurance PNO comble de vide entre les garantie du contrat de la copro. et les garanties du locataire)
-multirisques copropriété
-protection juridique immeuble -défense des intérêts du syndicat copro en cas de procédure
-multirisque habitation
-caisse de garantie (
-garantie universelle des risques locatifs
-garantie financière d'achèvement
-garantie de parfait achèvement
-biennale
-décennale
-Tous risques chantier
-assurance décès invalidité
-CNR : constructeur non réalisateur
-RCP notaires : responsabilité civile professinnelle des notaires
-IOB : intermédiaie en opération bancaire
-RCP promoteur : responsabilité civile professionnelle
-garantie revente (différence entre le prix de revient à l'achat et le prix de revente net)
durée du contrat : 10 ans
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