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cihani
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 Posté - 06 avr. 2010 : 22:30:33
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Bonjour,
Suite à un dégât des eaux endommageant le Hall d'entrée par le locataire du 1er, des devis ont été faits avec en plus la rénovation des peintures des escaliers (dégâts des eaux également non déclarés par le syndic) à la demande du président du CS.
Sur 3 devis au montant sensiblement identique, celui retenu et voté était de 6400€ (dont 813€ prix en charge par l'assurance).
Les travaux ont été réalisés en octobre.
En cours le CS a reçu un devis de cette même société transmis par le syndic pour la rénovation des bois (pallier, escalier et main courante). Il a été refusé.
En janvier le dernier appel pour les travaux est majoré!
Après demande de justification au syndic, la facture finale s'élève à 9800€ + 533 d'honoraires du syndic...
J'ai un doute, il me semble que le montant autorisé au syndic est de 10 000€.
Mais je ne comprends pas comment un devis voté qui engage la société, peut dépasser, de plus clairement le syndic à autoriser à gonfler la facture jusqu'au seuil limite des 10K€.
Il est certains que je n'aurais pas accepté des travaux d'embellissement pour un montant personnel de 900€. Une majoration de la facture de 65% par rapport au devis est conséquente.
L'AG est la semaine prochaine et je ne compte pas payer ce dépassement que je trouve injustifié. D'autant plus que le traitement du revêtement extérieur percé de la courette responsable d'un dégât des eaux n'a pas été fait.
Suis-je dans mon droit?
En vous remerciant.
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Édité par - cihani le 07 avr. 2010 00:43:17 |
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felix1930
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Posté - 07 avr. 2010 : 00:24:10
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citation: J'ai un doute, il me semble que le montant autorisé au syndic est de 10 000€.
autorisé..............par qui?? |
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cihani
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Posté - 07 avr. 2010 : 00:44:03
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Merci pour l'attention.
Autorisé par le CS depuis des années.
Attention ce ne sont pas 10 000€ pour ces travaux mais montant autorisé sans convocation d'AG.
Le CS n'a pas été mis au courant d'une eventuelle majoration du devis.
Et le travaux du devis pour les "bois" n'ont pas été fait.
(sur 13 nous étions 3 à l'AG de 2009, 4 en 2008 Oo et 2 coproprio donnent procuration au président Oo)
Avec aussi peu d'interêt des copropiétaires, je ne m'étonne pas que le(s) syndic(s) fasse(nt) n'importe quoi.
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Édité par - cihani le 07 avr. 2010 00:53:08 |
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Posté - 07 avr. 2010 : 09:06:19
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cihani : citation: Autorisé par le CS depuis des années.
Le CS n'a aucun pouvoir de décision, il ne peut donc autorisé le syndic à commander des trvaux. Si il le faisait, il engagerait sa repsonsabilité !!
SEULE l'AG décide.
Si l'AG a voté des travaux pour 6400 €, le syndic ne paut dépasser ce budget voté.
Vous avez écrit qu'un devis pour la rénovation du bois a été réfuse, par qui ???
Vous parelz de travaux d'embellissement, attention ceci doivent être votés par l'AG à l'article 26 !!!
pour info : un syndic ne peut appeler des fonds sans un accord de l'AG.
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Gédehem
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Posté - 07 avr. 2010 : 09:47:39
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Seules les sommes décidées par l'AG sont exigibles des copropriétaires !
Dans la mesure où l'AG a décidé de travaux selon un descriptif et un chiffrage précis qui ont été approuvés, le syndic ne peut paser commande et faire réaliser QUE ce qui est décidé pour le montant fixé !
S'il passe commande pour autre chose, c'est à titre personnel, les fonds supplémentaires n'étant pas exigibles des copropriétaires.
Autre chose serait la nécessité de ces travaux supplémentaires. Ce qui peut se traduire par une mauvaise définition intiale des travaux à réaliser, qui pouvaient comprendre des travaux d'embellissement, qu'il faut préciser. L' embellissement attendu de la réfection d'une cage d'escalier et d'un hall d'entrée ne veut pas dire qu'il y a amélioration dans le sens de L.art.30 !
Ravaler la façade, repeindre la cage d'escalier est "embellissement", ou alors c'est à désepérer de tout refaire comme à neuf .....  |
Édité par - Gédehem le 07 avr. 2010 09:53:11 |
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cihani
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Posté - 07 avr. 2010 : 11:10:03
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Je vous remercie de vos réponses.
Le devis de 6400€ a été voté en AG...composé du CS (2personnes) + 1 copropriétaire.
Il n'y a pas eu d'AG pour les devis sur les bois.
Un courrier du syndic a été envoyé aux copropriétaires demandant la validation ou non du devis joint.
Travaux dans la foulée, l' entreprise étant sur place s'ils avaient été acceptés |
Édité par - cihani le 07 avr. 2010 13:34:17 |
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Posté - 07 avr. 2010 : 13:10:12
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cihani : si le supplément de facture pour l'embellissement du bois n'a pas été voté apr l'AG, alors le syndic ne peut PAS demander un accord auprès de chaque copro, et il ne peut pas appeler cette différence non votée. SEULE l'AG peut voter. Cette approbation par courrier est illégale.
Ce syndic a commis une erreur, ne payez pas votre quote-part des suppléments!!!
Le syndic pourra poser une résolution à la prochaine AG pour faire accepter ces trvaux à postériori !! Si l'AG rejette ce supplément, le syndic devra donc payer cette différnece lui-même. Attention à bien vérifier cela !!
Combien etes vous de copropriétaires ??
Vous écrivez 2 membres du CS + 1 copro. les membres du CS sont aussi des copros. VOus étiez donc 3 présents, mais sur une total de ???? |
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felix1930
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Posté - 07 avr. 2010 : 14:38:57
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sauf erreur de ma part la réponse est dans cette citation de cihani
citation: sur 13 nous étions 3 à l'AG de 2009, 4 en 2008 Oo et 2 coproprio donnent procuration au président Oo )
 copropriétaires occupants ou ts bailleurs
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cihani
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 Posté - 07 avr. 2010 : 15:18:14
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oui sur 13, 3 occupants présents, les 10 absents sont occupants et bailleurs.
En fait c'est la facture du devis initial de 6400€ qui a atteint 9800€.
Je sais quelle position tenir à l'AG. J'avais fait de multiples recherches sur le net, mais ce sont des cas particuliers qui ne pouvaient s'appliquer.
Merci. |
Édité par - cihani le 07 avr. 2010 15:42:22 |
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Posté - 07 avr. 2010 : 16:05:37
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Cihani : citation: En fait c'est la facture du devis initial de 6400€ qui a atteint 9800€.
Alors FAUTE du syndic. Il ne peut pas appelr les 9800€, car non voté par l'AG.
Un petit RAR à votre syndic lui signifiant que l'AG a adpoté un devis de 6400 €, et que par conséquent il ne peut appeler 3400 e de plus.
Vous ne payez pas votre quote-part sur les 3400€, le syndic ne pourra pas exiger le paiement, car l'AG n'a pas voté. Il ne peut pas fiare une action en recouvrement, le tribunal demandera le vote de l'AG !!! 
Même si il vous dit qu'il y a eu des suppléments, ils aureint du être approuvé par l'AG !!! Tant pis pour lui !! |
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cihani
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Posté - 07 avr. 2010 : 22:57:45
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Merci Philippe :)
Comment les copropriétaires ayant déja payé peuvent-ils récuperer cet appel? Négocier avec le syndic avant TGI? |
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Gédehem
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Posté - 08 avr. 2010 : 00:36:40
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Retenue sur la prochaine provision exigible pour "trop versé" à la précédente.
Il vous faut faire une note d'info neutre à diffuser aux copropriétaires (rappel de la décision d'AG et des provisions exigibles, qu'un syndic ne peut passer commande que selon ce qu'en a décidé l'AG et que seuls les provisions basées sur le montant chiffré approuvé en AG sont exigibles des copropriétaires. Ceux qui ont déja versé pourront retenir ce "trop versé" sur la prochaine provision.)
Notez toutefois que la prochaine AG peut ratifier ces travaux supplémentaires, auquel cas chacun devra verser le supplément.
Mais le fait que ces travaux non autorisés aient déja été réalisés n'est pas par lui même motif à ratification ! |
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cihani
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Posté - 08 avr. 2010 : 08:42:34
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Merci Gédehem.
je ne saisis par contre pas bien ceci :
"Il donne son avis sur les questions concernant le syndicat. L'assemblée générale peut déléguer en partie ses responsabilités relatives aux vote des dépenses en fixant un seuil de dépenses au-delà duquel le syndic doit obligatoirement demander l'avis du conseil syndical."
C'est ce seuil qui est fixé à 10 000€. Est-il appliquable aux travaux précités ou est-ce pour le courant? Ce montant me parait complètement aberrant pour une coprpopriété de 1000 tantième...Cela réprésente une dépense d'environ 1000€ pour chacun et pour laquelle le syndic a feu vert. |
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Posté - 08 avr. 2010 : 09:14:28
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cihani : à la prochaine AG, et pour empêcher toutes dérives de ce genre, vous fixez le montnat à O €. Ce sont les copros qui décident !!! |
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nefer
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Posté - 08 avr. 2010 : 09:45:15
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ce montant est le seuil pour la consultation du CS
ce n'est pas une autorisation de dépenses
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cihani
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Posté - 08 avr. 2010 : 21:27:03
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Le plus remarquable est la facture....payée par le syndic.
Rien n'y figure, juste les 2 accomptes et la somme restante à payer. Rien d'autre, aucun détail, pas de fourniture, matériaux, heures personnel etc.
Un chèque en blanc. |
Édité par - cihani le 08 avr. 2010 21:54:40 |
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Posté - 08 avr. 2010 : 21:33:03
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Aucun renvoi a un devis ou une commande?
En ce cas, lors de la vérification des comptes, un sérieux coup de sifflet est à pouser sur cette facture. Ce n'es tpas une facture au sens comptable du terme. |
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Posté - 09 avr. 2010 : 08:32:01
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cihani : cette facture a t'elle été rejettée par le CS ???
Elle est totalement illégale si rien ne figure dessus.
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cihani
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Posté - 09 avr. 2010 : 10:01:26
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Non rien d'autres ne figure que la société en en-tete et 3 lignes 2 accomptes + paiement final. Je ne me rappelle plus si le montant Ht figurait.
Je ne peux donc pas savoir pourquoi le devis a été dépassé. Le syndic me dit que la peinture des mur de la cage d'escalier n'était pas comprise, or elle l'est, 2 couches sur le devis mat ou satiné.
J'ai notifié au syndic cette facture non conforme mais le syndic a payé dans la foulée. A cela le syndic a décompté ses honoraires sur le dépassement du devis...200€
Le président du CS était au courant d'une augmentation mais minime d'après le syndic, il pensait donc à 10/15%...mais le devis est dépassé de 65% au final.
Nous n'avons eu vent du montant final qu'en janvier lors de l'appel des charges. |
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cihani
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Posté - 09 avr. 2010 : 10:05:02
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Gédehem, vous me parlez de ratification lors de l'AG...
Si cela se produisait, quel recours aurions nous? Hormis le fait de payer cette somme dans un 1er temps? DGCCRF aussi bien contre l'entrepreneur que le syndic, cet entrepreneur est-il attaquable malgré le paiement de la facture? |
Édité par - cihani le 09 avr. 2010 10:10:14 |
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Posté - 09 avr. 2010 : 13:17:47
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Le CS n'a pas à penser que l'augmenttaion du devis annoncé par le syndic pouvait être de 10 ou 15%.
L'AG a voté un devis de 6400 e, le syndic n'a aucun pouvoir de modifer le devis voté. La mission du CS est de vérifier que le syndic exécute les décisions de l'AG. Votre CS a manqué ici à sa mission, c'est à lui également de contester l'augmentation du devis demandé par le syndic.
CS, pas très bon sur ce dossier !!!
IL faut que l'AG rejette cette facture non conforme à la loi, et non conforme au vote de l'AG.
Si votre AG accepte à postériori cette facture non confomre et le nouveau devis en approuvant ce compte de trvaux, c'est une grave erreur, mais vous n'aurez aucun moyen de réclamer quoique ce soit. l'AG est seule décisionnaire.
Vous devez vous battre à l'AG pour que celle-ci refuse le supplément, et demande une facutre légale.
ET à la prochaine AG pensez à changer de syndic !!! |
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