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raydemars
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 Posté - 12 févr. 2010 : 09:34:32
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Bonjour Ă tous,
Il a été porté à l'ODJ de notre prochaine AG le projet de résolution visant à poursuivre en justice la sté vendeuse de lots dans notre copropriété (article 24).
L'an passé, le SDC a fait établir par un huissier un constat de toutes les malfaçons, vices cachés, etc... (du moins presque toutes car ns en avons depuis trouver d'autres).
Dans l'hypothèse ou la majorité déciderait d'aller en justice ce serait (je pense) le syndic (aidé du CS) qui représenterait le SDC.
Or, il n' a pas été porté à l'odj le montant des frais que prendrait le syndic pour entamer et suivre la procédure.
Je ne voudrai pas que pour vice de forme notre AG soit considérée comme nulle. Peut-on modifier le budget prévisionnel en rajoutant des provisions pour frais d'avocat + honoraires syndic et régulariser l'année prochaine ?
Merci par avance.
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sparte
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 Posté - 12 févr. 2010 : 10:40:05
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Les honoraires du syndic ne représentent pas un problème.Des vacations sont prévues dans le contrat.Le cs pourra se mettre d'accord avec le syndic.
En revanche,est-il porté à l'ordre du jour:"Désignation de Maître X,avocat à Y,pour représenter les intérêts du syndicat"?
Pouvez-vous nous communiquer in extenso l'odj relatif Ă cette affaire?Ce serait beaucoup mieux pour en parler.
Avez-vous assigné dans le cadre de l'année de parfait achèvement? |
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raydemars
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 2
Posté - 12 févr. 2010 : 11:00:21
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Comme dit dans un autre sujet, la copro provient d'une ancienne maison de retraite vendue par adjudication à une ste immobilière et transformée en lots de copropriété.
Non nous n'avons pas choisi d'avocat, c'est l'AG qui décidera si on va en justice ou non.
Le texte de la résolution:
" Décision à prendre quant à la suite à donner après le constat d'huissier effectué pour le relevé des malfaçons rencontrées ds la copropriété (majorité article 24).
Décision: L'AG vote et décide.... "
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sparte
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Posté - 12 févr. 2010 : 11:27:32
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Voir l'article 55 de la loi du 10 07 1965.
AUCUNE DECISION OPPOSABLE NE POURRA Ă‹TRE PRISE.
L'ordre du jour est trop vague et imprécis.Il serait trop long de vous en énumérer les raisons....il n'y a même pas le mandat d'agir au syndic...incroyable!
Vous ne pouvez pas en l'état prendre la décision d'assigner.
Néanmoins.pour introduire une demande relevant des pouvoirs du juge des référés,désignation d'un expert,interruption d'un délai,le syndic peut agir sans autorisation préalable de l'ag.
Résumé:ALLEZ VOIR D'URGENCE L'AVOCAT DE LA COPROPRIETE ET/OU CELUI QUI INTERVIENT HABITUELLEMENT POUR LE COMPTE DES COPROS DU SYNDIC.
Et dites Ă votre syndic de prendre des cours de droit immobilier. |
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raydemars
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Posté - 12 févr. 2010 : 11:48:27
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Je ne vois pas d'article 55 de la loi de 1965.
plutot le 55 du décret je pense.
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sparte
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Posté - 12 févr. 2010 : 11:55:02
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Oups!of course que c'est le décret.Faute d'inattention,claque sur les doigts!Bon c'est moi qui vais retourner prendre des cours ...pitié,je ne veux pas retourner à la fac de droit! :) |
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Guymmo
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Posté - 12 févr. 2010 : 13:18:30
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Le syndicat doit se limiter à discuter les non-façons et désordres qui concernent les parties communes.
Si dans les parties privatives chez les propriétaires X et Y et Z se trouvent des non-façons et désordres ils ne doivent pas se servir du syndicat pour résoudre ces problèmes.
Il convient que X+Y+Z attaquent le promoteur et ils peuvent très bien faires cela de façon groupé avec un seul avocat qui travaille pour le compte de X, Y et Z. Nous avons attaqué la commune ainsi contre un projet immobilier. L’avocat a écrit une facture et nous avons payé avec 3 cheques. La commune a perdu et remboursé les frais aux trois familles.
Si vous travaillez comme individus groupés : vous discutez chez vous sans la présence de l’AG ni l’adversaire. Vous ne payez pas le syndic. Il n’y a pas de vice de forme quand le syndic n’a pas de mandat pour agir en justice. Votre représentant est l’avocat que vous choisissez.
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Posté - 12 févr. 2010 : 13:21:53
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raydemars : le syndic a besoin de la décision de l'AG pour entamer des poursuites contre cet entrepreneur.
Il est impossible d'estimer ce que va vous couter les honoraires d'avocats, les frais d'expertise ( attention Ă la note, des milliers d'euros en perspective !!!) et Ă©galement les honoraires du syndic.
Un tel proçès peut durer des années !! le syndic a dans son contrat un taux horaire, il ne pourra négocier quoique ce soit, ignorant le temps qu'il va passer sur ce dossier.
L'AG décide de se lancer dans ce proçès, L'AG ne devra pas oublier de budgété chaque année tous les frais et honoraires. Difficile pour la 1er année, vous ne connaitrez le total exact qu'à fin 2010, ce qui vous servira de base pour les années suivantes.
Chaque année, votre syndic devra communiquer l'état de ce dossier à l'AG. le CS devra s'impliquer fortement dans ce proçès.
Pour votre ODJ : comme l'a souligné Sparte, l'AG doit donner mandat au syndic pour assigner cette entreprise.
Mais PERSONNE ne pourra vous donner le cout de ce proçès, et si le SDC gagnera au final !!! 
Tout le monde connait cete entrepreneur, puisque vous nous avez informé qu'il était également copropriétaire !!!
Le syndic, le CS et l'avocat du SDC ont ils déjà rencontré cet entrepreneur et son avocat pour essayer de négocier et de trouver un réglement amiable avant de vous lancer dans un proçès couteux pour tout le monde ???
Comme tout ce beau monde sera présent à l'AG, rien ne vous empêche de discuter sur une solution à vos problèmes.
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sparte
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Posté - 12 févr. 2010 : 14:50:38
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Pour ce type de procédure,et si des éléments communs sont concernés,la rédaction de l'odj est capitale pour la bonne suite des opérations.
Qui voulez-vous assigner?Le promoteur/marchand de biens,éventuellement la société qui a commercialisé,les entreprises,les différents assureurs,la dommages-ouvrages?A minima,assigner le promoteur et la DO.Le promoteur se retournera contre ses intervenants(entreprises,bureau de contrôle....)
L'huissier a-t-il bien recensé l'ensemble des désordres?(constat an passé?).De nouveaux désordres sont-ils survenus entre-temps?c'est sur la base des malfaçons décrites dans l'assignation et plus particulièrement le constat que le juge des référés donnera mission à un expert qui ne prendra pas en compte de nouveaux dommages ou malfaçons sauf si ils sont la cause de ces derniers.
Quelle est la nature des dommages?bénéficient-ils d'une garantie biennale,décennale?Quand la ou les réceptions de travaux ont-elles été prononcées.Attention à la forclusion.
Donner un mandat express au syndic et faites nommer un avocat.
DONC VOIR UN AVOCAT AVANT LA CONVOCATION DE L AG.
Si l'avocat pense que cela est pertinent d'assigner,demander la nomination d' un expert et assigner au fond en mĂŞme temps.
L'avocat pourra vous renseigner également sur un prévisionnel approximatif de ses honoraires sauf à négocier un forfait et sur le coût de la provision que vous devrez constituer pour payer l'expert dont les diligences se feront aux frais avancés du SDC.
N'hésitez donc pas à reconvoquer une AG plutôt que de bâcler la 1ère.
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Posté - 12 févr. 2010 : 15:02:55
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sparte : aucun avocat ne négociera un forfait de ses honoraires, pas en France !!
Quand au cout de la provision pour l'expert, c'est le tribunal qui la fixera, l'avocat ne donnera aucuns chiffres la dessus; et les frais d'expertise seront connus le jour de la facture qu'Ă©tablira cet expert, attention c'est toujours une belle surprise, mais pas pour les copros !!! .
Raydemars : vous seul pourrez nous informer dans 4 ou 5 ans du cout total d'une telle procédure !!!!
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raydemars
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Posté - 12 févr. 2010 : 15:15:58
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Est-ce que la résolution énoncée plus haut suffit pour mandater le syndic?
Pourriez-vs SVP continuer la phrase " l'AG vote et décide de...."
Cela m'aiderait beaucoup.
Le constat d'huissier ne concerne que les parties communes.
Pour les parties privatives, c'est différent (et cela n'est pas transcrit dans le constat ) mais il s'agit ici de sécurité des gens et des biens.
Comme indiqué dans un autre topic ns sommes en montagne et le batiment n'est pas équipé de barres d'arrêt de neige, si bien que des avalanches de toit ont lieu régulièrement . Elles se fracassent sur la rambarde du balcon et des blocs de glace se retrouvent donc sur le balcon (j'ai pris des photos et récemment heureusement que les 2 fillettes de l'étage du dessous étaient à l'intérieur de l'appartement, je crois qu'elles auraient été déc....).
L'an passé sur une place de parking une voiture a été rendue à l'état d'épave tjrs pour ces chutes.
Et ce serait le SDC qui devrait payer ?... non ,je regrette . A titre d'exemple pour les arrêts de neige, un devis fait état de 8000 €uros.
Il serait idiot de changer les chenaux qui se vrillent, se percent et réparer les nez de balcon (chenaux & balcons sont notés le PV de l'huissier) qui s'effritent tant que ces trvx d'arret de neige ne seront pas entamé.
Faut-il que l'avocat demande un référé. ?
Le copropriétaire entrepreneur possède encore une cave ( idéal pour assister au AG) mais si on n'entame pas de procédure, il ne fera rien comme d'habitude.
Dans mon titre de propriété il est stipulé " Pour le cas où le vendeur serait un professionnel de l'immobilier, la clause d'éxonération des vices cachés ne pourra pas s'appliquer ".
J'ai lu quelque part (mais où ?) que le vendeur professionnel à une obligation de sécurité envers les personnes et les biens.
Est-ce que s'applique ici.
Sans perdre encore une année, il faut (si l'AG le décide bien sur) pouvoir saisir un avocat afin d'envisager un procès.
Les chenaux + nez de balcon + barres de toiture+ conduite d'eau enclavé ds des caves privées+ porte de Secours hors normes + regards d'égouts d'une puanteur extrême = environ 25000 à 30.000 €.
Si ce n'est pas lui qui paie ce sera les copros et s'ils refusent, le batiment tombera en décrépitude.
Conseillez moi, je n'attends que votre votre aide.
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nefer
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Posté - 12 févr. 2010 : 15:23:52
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pour engager une procédure, la résolution portée à l'ordre du jour doit être"mandat à donner au syndic pour...."
ensuite il faut annoncer le type de procédure , puis l'objet très précis de l'assignation |
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raydemars
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Posté - 12 févr. 2010 : 15:28:50
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Comme dit plus haut, il n'y a pas de promoteur, de marchands de bien, d'entreprise, d'assureurs , de D-O.
Il y a juste une sté qui a acheté une ancienne maison de retraite.
Elle a crée des lots et les a revendus en l'état à la découpe.
Cette Sté figure à l'Insee sous la rubrique " administrateur d'immeuble et autres biens immobiliers ".
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Posté - 12 févr. 2010 : 16:06:00
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raydemars : c'est bien cette société venderesse qu'il faut attaquer.
citation: Dans mon titre de propriété il est stipulé " Pour le cas où le vendeur serait un professionnel de l'immobilier, la clause d'éxonération des vices cachés ne pourra pas s'appliquer ".
Comment une telle clause peut-elle être inscrite dans un titre de propriété !!!
Il n'y a que le juge qui décidera de ces vices cachés, qui n'ont pas l'air d'être si cachés : toit sans barres pour la neige, ...
Vous devez lancer cette action en justice dès que le mandat sera donné par l'AG. Rencontrez un avocat le plus rapidement possible qui sera le meilleur conseiller dans votre cas. |
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nefer
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14
Posté - 12 févr. 2010 : 16:19:37
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cette clause est normale
il n'y a pas d'exonération des vices cachés pour un professionnel de l'immobilier
la société qui a vendu par lot cet immeuble a une activité de marchand de biens et est donc un professionnel de l'immobilier |
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sparte
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Posté - 12 févr. 2010 : 16:51:39
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Philippe,arrĂŞtez de tirer sur tout ce qui bouge.
Rambouillet vous l'a déjà dit.
Idem pour la clause dont parle Nefer.
Je n'ai rien contre vous mais c'est fatiguant.
1)on peut négocier un forfait (il n'inclut pas l'appel ni la cass...)
2)on sait à peu près combien coûte l'expert judiciaire.Il n'y en a pas 100 par tribunal!!!
MAIS LA N'EST PAS L ESSENTIEL!A La limite on s'en fiche.
L ESSENTIEL EST CE QUE J AI DIT SUR L ODJ DE L AG,entre autres.
Raydemars,je vous l'ai déjà indiqué et cela vous a été confirmé:l ordre du jour tel qu'il est libellé ne permet pas d'engager régulièrement une procédure.
Avant votre AG,qui pourra vous permettre au moins d'informer(discrètement) les autres copropriétaires,je vous répète que vous devez avec votre syndic aller voir un avocat sans oublier de lui donner un dossier complet.
Si le vendeur n'était plus copropriétaire,sa faculté d'intervenir sur la validité de la décision et du mandat d'agir donné au syndic serait quasiment nulle.
Mais là ,et conformément à l'article 42,le vendeur encore propriétaire d'une cave, engagera immédiatement une action en vue de faire annuler la décision et c'est une quasi certitude que le juge lui donnera raison.
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GĂ©dehem
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Posté - 12 févr. 2010 : 17:17:24
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Comme l'indique Sparte, l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice (D.art.55) doit être précise sur la nature et l'objet de l'action.
C'est la résolution adoptée par l'AG qui doit être précise !
L'AG autorise le syndic pour engager telles actions rendues nécessaires à l'encontre de ( Ste.X ou éventuellement ses sous-traitants) ... pour ...(objet de l'action).
A défaut l'absence d'autorisation régulière pourra être mis en avant par la Ste assignée.
Concernant l'avocat du syndicat, sa désignation peut être déléguée au CS.
On pourrait admettre qu'il s'agit là d'une résolution complémentaire, induite par la question inscrite à l'ODJ d'autoriser le syndic à agir en justice.
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raydemars
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17
Posté - 12 févr. 2010 : 17:31:42
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Puisque apparemment ,c'est foutu pour cette année vu que le projet de résolution n'est pas valable, si j'ai bien compris, c'est à moi de rencontrer (à titre privé) l'avocat pour la prochaine AG (jamais j'aurai le temps d' en voir un d'ici le 19).
Le syndic peut-il refuser le mandat pour ester en justice?
Est-ce qu'une résolution libellée ainsi est valable (lors de cette AG le 19-2) ?
" L'AG vote et décide de prendre les conseils d'un avocat pour préparer dans les mois à venir une assignation de la Sté XYZ pour vices cachés, malfaçons, nuisances sur les parties communes de la copropriété ABC et manquement à l'obligation de sécurité envers les biens et les personnes sur les parties privatives (et leurs abords) que sont les lots n°1,2,3,4,5 et 6.
A cette fin, elle mandate le syndic AZERTY pour agir au nom du syndicat.
Il sera provisionné une somme de x euros à titre de provisions pour les honoraires de l'avocat et une provision de y €uros pour les honoraires du syndic.
Ces provisions feront l'objet d'appel de fonds en même temps que ceux du budget prévisionnel ".
Est-ce que formulé ainsi, celà est recevable ?
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GĂ©dehem
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Posté - 12 févr. 2010 : 18:02:43
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QUI a dit que c'Ă©tait foutu ?????
Vous confondez "question inscrite à l'ODJ" et "Résolution adoptée par l'AG".
PERSONNE n'a dit ou Ă©crit que la question inscrite n'Ă©tait pas modifiable, amendable !
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985).
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
"Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. " (CA Paris, 23° ch. 2.07.93).
Il vous (CS, autres...) faut donc rédiger une résolution précise (nature et objet de l'action), qui sera proposée en séance dans la cadre de la question inscrite à l'ODJ.
La désignation d'un avocat, qui en découle, pourrait être alors déléguée au CS. Mais peut être que l'avocat habituel du syndic ferait l'affaire ? 
On peut noter :
- l'incompétence du syndic, qui semble ignorer la particularité de l'autorisation D.art.55.
- l'impréparation de l'affaire, en particulier par le CS, qui aurait du anticiper sur une action manifestement envisagée depuis longtemps (cf: constat d'huissier)
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Édité par - Gédehem le 12 févr. 2010 18:04:10 |
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raydemars
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Posté - 12 févr. 2010 : 22:27:01
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Est-ce que c'est ce qu'il faut dire et transcrire sur le PV ?
" Dans le cadre de la présente question incrite à l'ODJ, Mr X membre du CS propose d'amender celle-ci par le projet de résolution suivant:
L'AG mandate le syndic AQW pour assigner en justice la Sté AZERTY pour vices cachés,malfaçons, nuisances sur les parties communes de la copropriété ABC et manquement à l'obligation de sécurité envers les personnes et les biens sur les parties privatives (et leurs abords) que sont les lots 1,2,3,4,5 et 6.
La désignation d'un avocat , qui en découle, sera déléguée au CS.
La résolution est adoptée (ou rejetée) par: X voix contre Y voix:
- pour : X voix sur NB tantièmes présents et représentés
- contre: Y voix sur NB tantièmes présents et représentés
- Abstention: Z voix sur NB tantièmes présents et représentés "
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merci encore et faites moi part de vos observations.
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nefer
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Posté - 13 févr. 2010 : 09:45:52
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un PV est un relevé de décision, pas des palabbres!!!
votre première phrase est à supprimer!
comme dit plus haut , il faut lister les objets de l'assignation!
"vices cachés "ne signifie rien: quels sont ils ?
malfaçons: lesquelles?
nuisances sur les parties communes=?????
renseignez vous auprès de l'ADIL ou d'un avocat spécialisé zvant votre AG.............ou lisez des arrets de la CA ou cour de cass! |
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