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BIBI
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 Posté - 27 oct. 2013 : 08:28:06
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L'avocate choisie par plusieurs copropriétaires, dans sa demande d'annulation ( effectuée :dans les délais de l'art .42 ) a bien exposé les motifs qui justifient du bien fondé de cette demande ..
- il n'y a pas eu d'approbation des comptes ,
- la demande de quitus ne figurait mm pas sur l'O du J ,
Néanmoins ,elle n'a pas évoqué le fait que des factures /travaux font partie des motifs de refus d'approbation et quitus ..
A quel moment, les requérants pourront ils évoquer ces factures (travaux non votés - payés sur le plan pluriannuel , sans que ces dépenses aient été prévues .. ) et faire valoir qu'ils ont subi des préjudices ..
Faudra t'il faire un autre recours ??
Sachant que la 1ère conférence présidentielle aura lieu mi novembre .. y a t'il possibilité d'ajouter ces préjudices à la demande d'annulation d'AG ??
Merci pour vos remarques ? et conseils .
Bon dimanche .
Bibi
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Posté - 27 oct. 2013 : 08:39:10
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on mélange plusieurs choses dans cette affaire :
* une demande d'annulation d'AG
* un problème sur des comptes précis.
or vous nous dites que l'avocate "a bien exposé les motifs qui justifient du bien fondé de cette demande ..
- il n'y a pas eu d'approbation des comptes ,
- la demande de quitus ne figurait mm pas sur l'O du J , "
or tel que vous le présentez il n'y a aucune chance d'annuler l'AG pour ses motifs ; en effet le fait d'une non approbation des comptes n'entraine pas nullité d'une AG et le fait que le quitus ne soit pas à l'ordre du jour n'est pas un motif puisque ce fameux quitus n'existe pas dans la loi de 1965, ni le décret de 1967.
Pour demander une annulation de l'AG, il faudrait une convocation envoyée hors délai par exemple, ou des présents à 'AG non conforme à la liste des proprios, etc...
Donc les requérants pourront toujours parler des fameuses factures dont vous parlez mais cela est hors sujet, sauf si dans l'assignation il a été émis un petit quelque chose sur le préjudice.
Dites nous en un peu plus sur cette affaire, car tel que vous le présentez succinctement, elle est mal "embarquée".
PS : c'est quoi "la 1ere conférence présidentielle" ???? |
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nefer
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 Posté - 27 oct. 2013 : 08:46:42
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tout Ă fait d'accord avec Rambouillet
si, dans le PV de l'AG figure une résolution non présente dans l'ordre du jour d ela convocation, c'est l'annulation de cette résolution qu'il faut demander: ce n'est pas un motif d'annulation d'AG
une annulation d'AG se demande sur des problèmes de forme: le copropriétaire qui n'est pas convoqué, le délai des 21 jours qui n'est pas respecté, le lieu n'est pas indiqué, pas de preuve de la remise des convocations....
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BIBI
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Posté - 27 oct. 2013 : 09:45:24
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Je reviens sur ce sujet ( pour vous Rambouillet et Nefer : fidèles contributeurs ):
- bien que ma question ne concerne pas la demande en elle même d'annulation , qui a déjà été effectuée en bonne et due forme et dans les délais ..comme je le précisais en préambule :
- pour différents motifs ( non retranscription des résultats de vote du bureau de séance -Nombre de scrutateur ne respecte pas le R de C - PV : ni établi , ni signé à la fin de l'A G
- lieu de l'A G qui ne respecte pas celui précisé dans le R de C)
L'avocate n'a pas évoqué le fait que des réserves ont été demandées mais non transcrites (refus du bureau !!) .. à propos des factures payées pour des travaux non votés ..
un des motifs de refus d'approbation des comptes et non vote du quitus .
Ma question reste posée donc dans mon 1er post . Faudra t'il une autre procédure ??
Merci de me donner vos avis Ă ce propos (SVP)
Bibi
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Posté - 27 oct. 2013 : 10:00:10
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BIBI : D'ou sort cet avocate ?? dmean,der une annulation d'AG pour le manque de quitus à l'OdJ qui n'existe pas en copropriété, ou la non approbation des comptes qui pourraint faire l'objet d'une autre AG est ridicule et très inqiétant pour ces copros,..... ou encore le nbre de scrutateurs différent du RDC, ou le lieu différ"ent du RDC ( la seule indication est que l'AG se tienne dans la commune e tpas dans un lieu précis !), ...
Changez d'avocat rapidement, car vous allez payer pour rien car le juge vous débouttera sur le champ !
Cette histoire de compte ne va pas se régler au tribunal tant que les comptes ne seront présenté à une AG ! Pas de préjudice subi sur des comptes non controlés , adoptés ou rejettés par l'AG.
Que fait le CS dans cette copro ??
1 ere conférence présidentielle ? c'est quoi en copropriété ???? Une invention de 'l'avocate spécialisée pour perdre tous ces proçès !   |
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Posté - 27 oct. 2013 : 10:52:39
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citation: L'avocate n'a pas évoqué le fait que des réserves ont été demandées mais non transcrites (refus du bureau !!) .. à propos des factures payées pour des travaux non votés ..
on le rappelle, les réserves émises dans une AG doivent l'être par des opposants et sur les modalités de prise de décision et non sur le fond :
"article 17 du décret : Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions."
l'assignation en cours telle qu'elle semble avoir été libellée ne peut inclure le second sujet que vous amené : responsabilité du syndic sur des travaux réalisés sans vote préalable, ainsi que les modalités de financement.
Dans le premier cas, ce sont des copros opposants ou défaillants qui assignent le syndicat, dans le second c'est le syndicat avec vote majoritaire en AG qui décide d'assigner le syndic.
Deux sujets totalement différents. . |
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BIBI
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Posté - 27 oct. 2013 : 12:59:39
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Les opposants ont demandé l'annulation de l'AG /05/2013 : entr'autres : aux motifs énoncés ci dessus :
1) le nombre de scrutateurs n'était pas conforme au nombre précisé ds le R de C - idem pour le lieu de l'AG .. et aussi pour
2 ) irrégularités à propos de l'absence des résultats des votes ( bureau de séance ) PV ni établi , ni signe à le fin de l'assemblée .
** Désolé mais j'ai vécu le cas de 2 annulations d'A G aux motifs que le nombre de scrutateurs était différent de celui précisé dans le RDC :
- en AG = 1 seul .. alors que le RDC précise : 2 ou 3 .. les opposants ont obtenu gain de cause auprès du TGI .
Quant au reste du syndicat ( à 75% .. totalement sous tutelle du syndic )ne lèvera pas le petit doigt ..
Je n'ai jamais écrit que la demande d'annulation de l'A G avait été faite au titre de la non approbation des comptes et refus du quitus ..
Bien entendu : les 2 sujets sont différents ..
c'est bien pour cela que ma Question ne concernait que les irrégularités à propos des travaux non votés et payés sur la réserve du plan ..
Bonne fin de W.E.
Bibi
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Posté - 27 oct. 2013 : 15:06:50
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BIBI : dans votre post de départ vous évrivez ceci : L'avocate choisie par plusieurs copropriétaires, dans sa demande d'annulation ( effectuée :dans les délais de l'art .42 ) a bien exposé les motifs qui justifient du bien fondé de cette demande ..
- il n'y a pas eu d'approbation des comptes ,
- la demande de quitus ne figurait mm pas sur l'O du J ,
Vous écrivez maintenant :" Je n'ai jamais écrit que la demande d'annulation de l'A G avait été faite au titre de la non approbation des comptes et refus du quitus .. "
??????
BIBI : vous exposez souvent des problèmes d'autre copros !!! relisez donc vos propres écrits, il est difficile de vous suivre et si vous ne confirmez pas vos propres écrits du jour et du post de départ.
TOUTE réponse s'avèrera par conséquent fausse et inutile, sans parlez du temps passé par les Uinautes à vous répondre !!!
Vous mélangez certainement des soucis de plusieurs copros différentes sans en avoir les preuves et les PV d'AG en main !! le copro qui a vu le copro, qui a vu le copro, qui a vu le copro, qui avait dit cela au copro de la copro voisine , voisin de la copro de l ville d'à coté, qui a dit que l'avcoate aveait attaquer le SDC pour fuate de quitus à l'OdJ 
BIBI: j'ai cririqué cette avocate, mais a t'elle dit cela et réllement assigné le SDC en annulation d'AG ; j'ne doute fortement maintenant
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BIBI
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Posté - 27 oct. 2013 : 16:14:26
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La demande d'annulation de l'assemblée générale pour les motifs ( que je n'avais pas exposés : scrutateur - PV non établi , ni signé .. -etc.. ) étant déjà lancée ..
ces faits là ne me posaient plus problèmes ..
Je ne vois pas comment vous pouvez douter de cette réalité (?) ..
J'aurai sans doute dû préciser :que mon interrogation visait le fait qu'en plus de ces irrégularités .. il en existaient d'autres : non évoquées dans l'assignation ..
- comme le problèmes des travaux non votés ( payés avec le plan pluriannuel ) pour lesquels les opposants ont refusé le quitus et l'approbation des comptes .. avec des réserves qui n'ont pas été transcrites ( refus du bureau ) (j'assistais également à cette AG - représentant 3 copropriétaires absents ce jour là ..)
Comme ils font partie des opposants .. et de ceux qui ont assigné .. je cherchais à répondre à leurs questions ..
Je voulais donc avoir confirmation qu'ayant subi des préjudices .. il leur faudrait une nouvelle procédure impliquant la responsabilité du syndic .. si ils souhaitaient "réparation "..
puisque ces faits ne figurent pas dans l'assignation en annulation d'A G de 05/2013 ..
Je ne savais pas que nous ne pouvions Ă©voquer d'autres situations que la nĂ´tre ..
C'est en forgeant .. que l'on devient forgeron ..
Néanmoins , non seulement j'ai eu l'assignation en main..j'ai même rencontré l'avocate avec les copropriétaires concernés ..
Rambouillet a répondu à ma demande : en me précisant que la 1 ère demande ainsi libéllée .. les autres sujets ne pourront , ne seront pas évoqués ..
Sans doute a t'il pris en compte la 2ème partie de mon exposé .. à moins qu'il soit naturellement moins "suspicieux .." ou plus tolérant ??
veuillez donc accepter Philippe 388 : mes plus plates excuses .. et quand même toute ma gratitude pour le temps passé à nous répondre ..
Bonne fin de dimanche .
Bibi
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Viviane
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Posté - 27 oct. 2013 : 23:24:55
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bonjour bibi
citation: comme le problèmes des travaux non votés ( payés avec le plan pluriannuel ) pour lesquels les opposants ont refusé le quitus et l'approbation des comptes .. avec des réserves qui n'ont pas été transcrites ( refus du bureau )
Vous faites une erreur sur le terme "opposant". Les opposants ne sont pas ceux qui votent contre une résolution mais ceux qui sont minoritaires, qui ont "perdu".
Dans votre cas, vous dites :
citation: il n'y a pas eu d'approbation des comptes ,
S'il l'AG a majoritairement refusé d'approuver les comptes, les opposants sont ceux qui les ont approuvés.
Le bureau était donc tenu d'inscrire au PV les réserves (sur la régularité des décisions.") formulées par ceux qui ont approuvé les comptes. Etant minoritaires, ils sont opposants à la décision prise.
Mais il n'était pas tenu d'inscrire les réserves de ceux qui ont refusé d'approuver les comptes. Etant majoritaires, ils ne sont pas opposants, la décision prise étant celle qu'ils ont souhaité. |
Édité par - Viviane le 27 oct. 2013 23:37:43 |
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BIBI
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10
Posté - 28 oct. 2013 : 07:18:45
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Concernant ce cas :
- je représentais des copropriétaires (minoritaires et opposants ) qui ont voté contre l'approbation des comptes et refusé le quitus .. et à qui le bureau a refusé de transcrire les réserves ..
Bonne journée .
Bibi
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Posté - 28 oct. 2013 : 07:49:52
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citation: le bureau a refusé de transcrire les réserves
quelles étaient ces réserves ? |
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BIBI
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12
Posté - 28 oct. 2013 : 09:32:37
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Merci Rambouillet de revenir sur le sujet initial .. vous aviez d'ailleurs répondu à mes interrogations , sans commentaire, doutes .. sémantique ..
RĂ©serves :
Concernant les 60 000 € de travaux suite à malfaçons/fuites aussitôt après Réfection /toits ..
- sans avoir actionné la garantie décennale ,
- sans avoir pris de D.O. ,
- payés en totalité avec les fonds du plan pluriannuel .
Sans en avoir informé le syndicat,sans avoir convoqué en urgence une A G ( comme préconisé : D. art.37)
Bien entendu : silence complet du C S. ( les mêmes qui constituaient le bureau de séance .. )
D'ou la 2 ème partie de ma question initiale .. qui concernait en effet un autre sujet : la responsabilité du syndic .. indépendamment de la demande en annulation d'AG (déjà lancée .. ) ce que vous aviez précisé ..
Depuis j'ai trouvé que ce serait en fonction de l'article 1382 et suivants du C C. : ce qui obligera encore la minorité des formalistes à sortir le chéquier ( certes ) mais ils sont déterminés à mettre un terme ( enfin d'essayer )" au grand n'importe quoi .. "
Bonne matinée .
Bibi
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Viviane
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Posté - 28 oct. 2013 : 10:14:41
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Bibi, ma remarque n'était pas de la "sémantique". C'est vous qui avez écrit "il n'y a pas eu approbation des comptes", ce qui pour moi signifiait que les comptes n'ont pas été approuvés par l'AG...et pour vous signifiait simplement que les gens que vous représentez n'ont pas approuvé les comptes.
Là , c'est effectivement un problème de sémantique...
Je voulais simplement vous éviter de partir en croisade pour un refus du bureau qui n'était pas illégal... Et au vu des réserves que vous mentionnez, et qui n'ont rien à voir avec un problème de "forme" dans la prise de décision,(cf article de loi dans le post de Rambouillet du 27/10 à 10h52) ce refus du bureau n'est toujours pas illégal..
bonne journée Bibi |
Édité par - Viviane le 28 oct. 2013 10:20:24 |
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Viviane
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Posté - 28 oct. 2013 : 10:32:18
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Juste: vous dites (post 1)
citation: la demande de quitus ne figurait mm pas sur l'O du J ,
et ce matin
citation: je représentais des copropriétaires (minoritaires et opposants ) qui ont voté contre l'approbation des comptes et refusé le quitus ..
Comment ont-ils pu refuser un quitus qui n'Ă©tait pas Ă l'ODJ?
Voulez-vous dire que le quitus n'était pas à l'ODJ mais qu'il a été rajouté (et voté?) durant l'AG??
Car si le quitus a été légalement donné par l'AG, vos chances de gagner cette deuxième procédure dont vous parlez sont maigres..
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Édité par - Viviane le 28 oct. 2013 10:38:35 |
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Viviane
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Posté - 28 oct. 2013 : 11:05:45
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Pour finir
citation: RĂ©serves :
Concernant les 60 000 € de travaux suite à malfaçons/fuites aussitôt après Réfection /toits ..
- sans avoir actionné la garantie décennale ,
- sans avoir pris de D.O. ,
- payés en totalité avec les fonds du plan pluriannuel .
Sans en avoir informé le syndicat,sans avoir convoqué en urgence une A G ( comme préconisé : D. art.37)
Bien entendu : silence complet du C S. ( les mêmes qui constituaient le bureau de séance .. )
Vous n'aviez en fait aucun intérê tà ce que tout ça soit mentionné sur le PV. Et aujourd'hui, vous n'avez aucun intérêt à écrire noir sur blanc que tout ceci a été mentionné durant l'AG.
En effet, ça veut dire que l'AG a approuvé les comptes en sachant que le syndic avait fait de grosses erreurs. Et que donc, elle a accepté de passer l'éponge...
Or, pour contester le fait que les comptes ont été approuvés, on a beaucoup plus de chances de gagner si on peut dire que l'AG n'était pas au courant des irrégularités...
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Posté - 28 oct. 2013 : 11:28:46
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citation: RĂ©serves :
Concernant les 60 000 € de travaux suite à malfaçons/fuites aussitôt après Réfection /toits ..
- sans avoir actionné la garantie décennale ,
- sans avoir pris de D.O. ,
- payés en totalité avec les fonds du plan pluriannuel .
Sans en avoir informé le syndicat,sans avoir convoqué en urgence une A G ( comme préconisé : D. art.37)
Bien entendu : silence complet du C S. ( les mêmes qui constituaient le bureau de séance .. )
ces réserves n'ont pas obligation à être inscrites sur le PV, même si elles ont été formulées par un OPPOSANT. Donc sur ce point, inutile d'aller au tribunal pour faire annuler une AG ou une résolution.
En effet, ces réserves ne concernent pas les modalités dans la prise de résolution...
quant à ces choses qui sont reprochées, si personne ne prouve que c'était "caché" au moment du vote du quitus, le quitus "absout" le syndic.
Or apparemment cela n'était pas caché, puisque vous en avez parlé . Donc difficile d'emporter la responsabilité du syndic.
pour faire annuler une AG sur ces 2 motifs :
"il n'y a pas eu d'approbation des comptes ,
- la demande de quitus ne figurait mm pas sur l'O du J , ", votre avocate va avoir beaucoup de mal et cela me semble impossible...
Par contre votre avocate devrait s'attaquer Ă l'annulation du quitus, car pas Ă l'OdJ afin de mettre en cause par la suite le syndic.
Mais pour cela, il faudra qu'une AG décide à la majorité d'assigner le syndic sur des fautes professionnelles précises. |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 oct. 2013 : 14:33:53
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BĂ©mol ...
"En effet, ces réserves ne concernent pas les modalités dans la prise de résolution..."
Une des modalités est d'avoir pleinement connaissance des données.
Dans la mesure où les copropriétaires se sont prononcés alors que :
Concernant les 60 000 € de travaux suite à malfaçons/fuites aussitôt après Réfection /toits ..
- sans avoir actionné la garantie décennale ,
- sans avoir pris de D.O. ,
- payés en totalité avec les fonds du plan pluriannuel .
Sans en avoir informé le syndicat, sans avoir convoqué en urgence une A G ( comme préconisé : D. art.37)
Bien entendu : silence complet du C S. ( les mêmes qui constituaient le bureau de séance .. )
...... peut constituer un vice de forme.
Il n'y a pas que la règle de majorité ou l'absence de résultat du vote.
Des décisions de travaux ont été annulées au motif qu'il n'existait pas de chiffrage précis dans la proposition.
Pour la validité de la décision, toutes les données nécessaires doivent être "sur la table".
A défaut on doit en faire "réserve", au cas où ....
C'est un peu comme pour l'AG "urgente" : elle ne concerne pas que les travaux, l'urgence pouvant être caractérisée par d'autres éléments. |
Édité par - Gédehem le 28 oct. 2013 14:36:06 |
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Viviane
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Posté - 28 oct. 2013 : 15:50:38
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Euh, gédehem, tout ça était sur la table...et a été précisé en AG
Donc je comprend pas ce que vous dites?
- que c'est une faute du bureau d'avoir refusé d'inscrire tout ça au PV?
- que la résolution est annulable si l'AG ne savait pas tout ça? (Sauf qu'elle savait, mais pour l'instant c'est écrit nulle part)...
A part ça, Bibi, s'il n'y avait pas de scrutateurs, pas de PV établi ni signé, l'AG sera effectivement annulée.
Alors, vous remettrez le couvert, avec des comptes Ă nouveau soumis Ă approbation. Et lĂ , Ă vous
- d'informer les copros AVANT l'AG des irrégularités dans les comptes.
- de demander avant l'ag des explications Ă©crites au syndic.
Ca évite d'avoir, durant l'AG, un syndic qui dit "c'est pas vrai" et est cru par une majorité... |
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Posté - 28 oct. 2013 : 16:03:11
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viviane : A part ça, Bibi, s'il n'y avait pas de scrutateurs, pas de PV établi ni signé, l'AG sera effectivement annulée.
comment et par qui ??? |
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Viviane
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Posté - 28 oct. 2013 : 18:36:53
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lisez, philippe, lisez... et pas en diagonale |
Édité par - Viviane le 28 oct. 2013 18:37:31 |
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