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gédehem
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11332 réponses |
 Posté - 21 juin 2008 : 09:16:42
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Après avoir bien vu ce qu'il en est, il est évident que les travaux d'aménagement entrepris par les promoteurs-propriétaires initiaux avant ou durant les ventes de lots n'ont sans doute pas été dans le détail pris en compte dans le RDC !
Il n'empeche que l'extension en dur permettant le raccordement des 2 lots du second (qualifiée ici de "passerelle") n'est pas le fait de Gama, que le dessus de cette extension forme terrasse (ou plutot sorte de balcon-loggia).
A noter que la terrasse totale est en gros en L, la partie litigieuse étant la petite barre de ce L dans la continuité de la grande barre qui, elle, semblait préexistait !
La totalité de cette terrasse est bordée d'un garde corps d'origine et recouverte d'un carrelage de confort, les pièces donnant sur elle par des portes-fenetres !
Cette terrasse existe depuis l'origine, les lots ont été vendus avec cette configuration !
Il n'y a pas là de 'bricolage' mais une construction en dur très bien faite !
Le propriétaire victime d'infiltration devait faire une déclaration à son assureur, le synsic à celui du syndicat.
Cette terrasse constituant sur la totalité de son emprise 'toiture' de l'immeuble en dessous, elle est indubitablement "parties communes" sans contestation possible ! |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 11:03:17
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Citation :
Initialement posté par GAMA
En fait le résident qui a subi les infiltrations doit faire son affaire de cette terrasse qui en réalité est le plafond de son logement !
Si cela est vrai, je comprends mieux maintenant pourquoi le syndic a laissé passer dix... ( je n'ose pas y croire...)
Il est écrit dans mon contrat de vente en ce qui concerne l'appartement du dessous, c'est à dire celui qui a subi les infiltrations:
"qu'il incombera au seul copropriétaire des dits lots d'obtenir toutes autorisations administratives qu'il appartiendra à l'effet de procéder aux travaux d'installation de la passerelle.
QUE LE DIT PROPRIETAIRE SUPPORTERA SEUL L'INTEGRALITE DES COUTS ENGENDRES PAR CES TRAVAUX"
En fait c'est là que les infiltrations d'eau ont eu lieu, la passerelle du premier constitue une partie de la terrasse du second.
Déjà Avenir a eu la bonne vision que la passerelle est – ou était pendant une période- privative :
Il s’agit ici d’un accord donné par le vendeur avant constitution de la copropriété d’installer une passerelle.
Cela est une construction privative.
Et on peut conclure " sans contestation possible « que les copropriétaires qui ont fait construire la passerelle ont eu un accord de la copropriété (avant son lancement en régime avec plusieurs acheteurs) sous condition de s’occuper de toute la partie administrative.
Les bénéficiaires de la passerelle ont fait faire la construction mais la partie administrative n’est clairement pas en règle.
La passerelle appartient sans contestation possible au seul occupant, et l’entretien de son toit revient à ces deux lots.
Ensuite les lots au premier (passerelle) et les lots au deuxième concluent un accord pour créer une terrasse sur le toit de la passerelle : de ce fait, ce toit devient il partie commune ? Oui et non : commune pour les lots concernés : deux au premier et les deux de Gama ou deuxième. Mais pas partie commune pour la copropriété entière :
On appelle cela partie commune réservées aux certains lots.
Et Gedehem arrive déjà à cette conclusion :
Cette terrasse constituant sur la totalité de son emprise 'toiture' de l'immeuble en dessous, elle est indubitablement "parties communes" sans contestation possible !
Mais il a oublié de préciser que la toiture en question est une partie commune réservée aux seuls lots de passerelle et de terrasse. |
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DomEltro
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442 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 11:30:11
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Bonjour.
Je ne suis pas sûr que Gama soit partie prenante pour cet agrandissement de terrasse, sauf si elle (ou plutôt son vendeur) l'a accepté formellement comme tel.
Ce qui est certain, c'est que dans le pire des cas Gama ne sera pas seule à payer (ce qui était l'assertion du syndic).
Dans le meilleur des cas, c'est la (les) propriétaire(s) du 2ème étage.
Dans le cas médian, elle participera au prorata de ses tantièmes dans les charges communes. |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 21 juin 2008 11:32:08 |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 13:34:54
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Citation :
Initialement posté par GAMA
Il est écrit dans mon contrat de vente en ce qui concerne l'appartement du dessous, c'est à dire celui qui a subi les infiltrations:
"qu'il incombera au seul copropriétaire des dits lots d'obtenir toutes autorisations administratives qu'il appartiendra à l'effet de procéder aux travaux d'installation de la passerelle.
QUE LE DIT PROPRIETAIRE SUPPORTERA SEUL L'INTEGRALITE DES COUTS ENGENDRES PAR CES TRAVAUX"
L’acte de vente stipule que le bénéficiaire de la construction de la passerelle supportera seul l'intégralité des couts engendres par ces travaux.
Cette construction est considérée comme partie privative.
Gama n’a pas de droit formel de se servir de cette construction. Un éventuel accord vient du propriétaire de la passerelle, partie privative.
Gama et les bénéficiaires de la passerelle se partagent l’entretien.
Ou Gama renonce à sa terrasse et ne paye rien.
Le syndic ne peut pas utiliser les moyens du syndicat pour résoudre un problème sur une construction qui est une partie privative. |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 14:09:32
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Bonjour
"Mais il a oublié de préciser que la toiture en question est une partie commune réservée aux seuls lots de passerelle et de terrasse.
Revenir en haut de la page"
Je ne sais pas s'il y a eu des oublis dans la rédaction de règlement de copropriété; mais à partir de moment où ce dernier désigne la terrasse comme faisant partie de la copropriété et que les deux derniers copropriétaires ont acheté leur lot en connaissant ce règlement, (tout comme moi d'ailleurs) ne sont-ils pas de ce fait obligés de payer également au tantième ? L'un d'eux est également dans l'immobilier... Ils ont acheté en consommateurs avertis.
Bien cordialement |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 14:11:52
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Bonjour
"Mais il a oublié de préciser que la toiture en question est une partie commune réservée aux seuls lots de passerelle et de terrasse.
Revenir en haut de la page"
Je ne sais pas s'il y a eu des oublis dans la rédaction de règlement de copropriété; mais à partir de moment où ce dernier désigne la terrasse comme faisant partie de la copropriété et que les deux derniers copropriétaires ont acheté leur lot en connaissant ce règlement, (tout comme moi d'ailleurs) ne sont-ils pas de ce fait obligés de payer également au tantième ? L'un d'eux est également dans l'immobilier... Ils ont acheté en consommateurs avertis.
Bien cordialement |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 14:27:55
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OUPS! Mon message s'est affiché deux fois (c'est involontaire)
Quand notaire m'a remis le règlement de copropriété il n'a pas dit:" C'est un règlement type" il m'a au contraire dit quelque chose comme "C'est un document incontournable"
Bien cordialement |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 15:21:51
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Ils (les autres copropriétaires) ont acheté en consommateurs avertis.
Oui :
Et leur acte de vente contient normalement la même clause :
« Le bénéficiaire de la construction de la passerelle supportera seul l'intégralité des couts engendres par ces travaux. «
Et aussi une phrase sur leur devoir de mettre en ordre la partie administrative de la passerelle.
Il est justifié que ces consommateurs avertis s’opposent à financer les problèmes sur cette construction ajoutée.
Si ce texte n'est pas dans leur acte, c’est le début de partialités :
Et en pratique si vous voulez utiliser votre acte de vente pour démontrer que vous avez acheté les lots avec la terrasse : comment allez vous faire : montrer la partie de l’acte qui vous arrange et ne pas montrer ce qui ne vous arrange pas ? Cet acte de vente est contre productif pour votre stratégie.
Pour le syndic la situation se résume ainsi : Les deux bénéficiaires d’un accord pour installer une passerelle avec terrasse tentent d’utiliser à leur bénéfice un texte global dans le RdC afin de transférer le cout d’entretien de leur construction ajoutée, qui ne concerne que ces seuls lots, vers le budget d’entretien du syndicat.
En plus ils manquent à leur devoir de régularisation administrative.
Cordialement |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 16:25:04
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« Le bénéficiaire de la construction de la passerelle supportera seul l'intégralité des couts engendres par ces travaux. «
Cette phrase à l'adresse du copropriétaire du dessous concernait le cout de la réalisation des travaux, pas l'entretien dans les années qui suivent puisque l'on a une toiture terrasse dont le gros oeuvre doit être financé par la copropriété ...Enfin c'est comme cela que je le perçoit à ce stade de notre échange.
Il ne faut pas voir une stratégie quelconque dans mes propos.
Pour moi j'ai acheté un appartement avec terrasse à usage privatif reconnue par la copropriété et validés par les documents officiels que sont l'acte de vente et le règlement de copropriété.
Si on prend le cas de la petite cour intérieure au niveau du rez-de-chaussée, un seul copropriétaire en a l'usage. Pourtant quand il a eu des problèmes d'humidité, c'est la copropriété qui a financé les travaux.
Même si la copropriétaire du premier m'a dit qu'elle n'était pas d'accord avec cette prise en charge et qu'elle a essayé de me rallier à sa cause, je suppose qu'elle a finalement été obligée de payer comme les autres, au tantième.
Je ne comprends pas pourquoi je me retrouve aujourd'hui dans un rapport de force avec le syndic.
Dans mon métier quand on a un conflit entre des personnes, on relit ce qui est écrit pour le résoudre.Et pour moi les documents qui m'ont été remis ne présentent aucune ambigüité.
Bien cordialement
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 16:55:29
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« Le bénéficiaire de la construction de la passerelle supportera seul l'intégralité des couts engendrés par ces travaux. «
Est-ce que cette phrase concerne le coût de la réalisation des travaux, mais pas l'entretien dans les années qui suivent puisque l'on a une toiture terrasse dont le gros œuvre doit être financé par la copropriété ?
Le constructeur a été choisi sans accord du syndicat. Le syndicat n'a même pas les coordonées de ce constructeur et rien sur une éventuel assurance dommage ouvrage. La toiture n'a pas tenu longtemps. Il y a le mot engendré dans l'acte. Il est évident que le syndicat ne finance pas l'entretien sur cette construction. |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 17:35:56
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Le constructeur a été choisi sans accord du syndicat. Le syndicat n'a même pas les coordonées de ce constructeur et rien sur une éventuel assurance dommage ouvrage. La toiture n'a pas tenu longtemps. Il y a le mot engendré dans l'acte. Il est évident que le syndicat ne finance pas l'entretien sur cette construction.
Le syndic a été choisi après la réalisation des travaux.
Les coordonnées du ou des constructeur (s)...???
je n'étais pas là quand les travaux ont été réalisés mais de mon côté, le syndic connait le promoteur qui m'a vendu l'appartement, son nom apparait également dans mon acte de vente.
Cordialement |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 23:56:19
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Citation :
Initialement posté par GAMA
Il est écrit dans mon contrat de vente en ce qui concerne l'appartement du dessous, c'est à dire celui qui a subi les infiltrations:
"qu'il incombera au seul copropriétaire des dits lots d'obtenir toutes autorisations administratives qu'il appartiendra à l'effet de procéder aux travaux d'installation de la passerelle.
Que le dit propriétaire supportera seul l'intégralité des coûts engendrés par ces travaux.
Ce contrat de vente montre que le syndicat ne s'occupe pas de l'entretien de la passerelle. Si le vendeur ou le notaire prétend le contraire ils vous ont mené en bateau. Gama était encore récemment chez ce notaire et il semble qu’il a, par son avocat, écrit au syndic une lettre qui documente cette prétention : alors elle est en flagrante contradiction avec le texte dans l’acte de vente de ce même notaire.
Ces documents démontrent que ce notaire, par son inattention à l’achat de ces deux lots en copropriété, a causé préjudice à son client.
[En autres mots : le notaire vous a trompé : faire croire que la terrasse est entretenue par le syndicat alors que dans l’acte il écrit le contraire] |
Edité par - Guymmo le 22 juin 2008 00:03:48 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 01:42:59
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Bonsoir.
Bon, j'ai relu tous les messages en particulier de Gama. Si je ne me trompe :
> Gama habite au 2ème étage.
> La passerelle se trouve au 1er étage. Elle a été améliorée par un toit en dur qui est une partie de la terrasse de Gama. C'est cette modification qui est le lieu de l'infiltration.
> Cette passerelle est mentionnée dans le titre de propriété de Gama comme devant être construite aux entières charges du propriétaire du 1er.
> Cette passerelle et sa toiture-terrasse existaient quand Gama a acheté, la terrasse était carrelée (entièrement, je pense).
> Gama parle du refus des 3 autres copros "sous prétexte qu'ils n'ont pas été consultés pour la création de cette terrasse".
> Tout cela tendrait à reconnaître qu'elles ont été réalisées par les promoteurs (enfin, sous leurs ordres), avant la vente des logements.
> Qui le syndic a-t-il menacé, en cas de saisine du TGI, de voir notre terrasse détruite pour illégalité, a nos frais exclusifs ? sa compagne de sport ?
Le "vide juridique" serait-il que l'irrégularité est commise par les promoteurs, qui de plus n'ont pas fait modifier le RdC ni les titres de propriété, mais subie par les copropriétaires actuels, avec impossibilité de recours contre ces promoteurs ?
Le notaire ne serait alors plus en cause.
Si c'est la cas, il paraîtrait plus judicieux de chercher l'entente entre les 4 copros, avec redéfinition des parties communes, réparation des infiltrations et remise en état du carrelage aux frais communs, mise en conformité du Rdc avec probablement modification des tantièmes, rectification des titres de propriété en conséquence, changement de syndic pour incurie ou incompétence : arrivé après les travaux (donc c'est lui qui a organisé la première AG) il n'est pas admissible qu'il mette Gama seule en cause.
A suivre ?..... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 13:52:17
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De Domeltro:
Le "vide juridique" serait-il que l'irrégularité est commise par les promoteurs, qui de plus n'ont pas fait modifier le RdC ni les titres de propriété, mais subie par les copropriétaires actuels, avec impossibilité de recours contre ces promoteurs ?
Le notaire ne serait alors plus en cause.
À mon avis le notaire a fait plein de fautes. Je pense que le promoteur vendeur lui a possiblement caché que la terrasse est au dessus de la passerelle, qui elle est privative et appartient aux bénéficiaires de cette construction.
Mais le notaire n’a pas fait les vérifications qui s’imposent, l’acte est un bricolage, voir plus loin.
Le notaire a faire croire à Gama que sa terrasse sera entretenu par le syndicat et il a encore récemment confirmé cette prétention par une lettre écrit par son avocat préféré au syndic.
Cela met totalement le notaire en cause :
Il a rédigé un acte de vente ainsi :
"Lot 18 et 19 sus désignés ont été réunis pour former un appartement comprenant:
- Entrée, séjour avec coin cuisine équipée et aménagée, trois chambres, salle de bains avec baignoire et douche-lavabo sur meuble, WC avec lave mains, lingerie, terrasse."
Faute 1) La terrasse sort du ciel : L’EDD ne comporte aucune terrasse, ni pour lot 18 ni pour lot 19.
Faute 2) Par manque de vérification, le notaire permet le vendeur de vendre une terrasse qui n’appartient pas au vendeur. (Elle appartient au propriétaire de la passerelle)
Faute 3) L’acte stipule « terrasse ». Chaque notaire sait que normalement pour une terrasse en copropriété l’acte ne mentionne pas « terrasse » mais mentionne « droit de jouissance exclusive sur la terrasse T sur le plan ».
Avec un acte comme cela Gama ne pourra pas faire valoir un droit sur la terrasse. Le mauvais acte de vente cause un préjudice grave à Gama.
À mon avis il faut faire payer ce notaire pour ces fautes. |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 15:51:45
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Bonjour.
Là je vous rejoins en partie. Je m'aperçois que je suis comme avant de connaître les pouvoirs du syndic : je le croyais tout puissant et honnête.
Pour moi, un notaire rédige des actes officiels d'après d'autres actes prééxistants et les déclarations orales et écrites des intéressés. Quels sont son pouvoir et son obligation de contrôle ?
Si celui qui a rédigé les actes de le copropriété est en faute (fût-ce par légéreté), il serait juste qu'il effectue tous les nouveaux actes, en rectification de ceux erronés, gratuitement (ce qui serait une économie sensible pour les copropriétaires).
Mais quelle est l'ampleur de la faute du notaire ? Car il a bien une terrasse, très probablement partie commune. C'est l'agrandissement de cette terrasse que le notaire peut prétendre ne pas connaître, faute d'en avoir été informé.
Gama, le surface de cette terrasse est-elle mentionnée dans un de vos documents de l'époque de votre acquisition ?
A bientôt. |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 22:15:01
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Je vais vous dire : je trouve que certains ont l'analyse particulièrement tortueuse, pour rendre compliquées des choses qui, sans être parfois bien claires, sont tout de même relativement simples
- 2 promoteurs achetent un immeuble.
- ils font des travaux d'aménagement pour créer 4 lots.
- parmi ces travaux création d'un passage couvert reliant 2 lots au 1er étage.
- ils prennent une disposition avec l'acheteur "« Le bénéficiaire de la construction de la passerelle supportera seul l'intégralité des couts engendrés par ces travaux. « "
Il s'agit ici à l'évidence des travaux de construction de ce passage, commodité assumé par le futur acquéreur.
- la dalle-toiture fermant cette passerelle est aménagée en terrasse, avec garde-corps et tout ce qu'il faut, dans la continuité d'une terrasse préexistante, formant le L dont nous avons parlé !
C'est à ce moment là que l'immeuble passe sous le régime de la copropriété, les lots vendus !
Rappel :
"Deux lots sont réunis au second et dernier étage et est aménagé par le promoteur avec une toiture terrasse sans demander l'accord des autres copropriétaires puisque les autres lots n'étaient pas encore vendus et le syndic inexistant."
C'est la raison pour laquelle le RDC précise :
" la terrasse est reconnue dans le règlement de copropriété comme faisont partie de la copropriété "
Nous en sommes là, le descriptif du lot de Gama précisant qu'elle bénéficie d'une terrasse, sans préciser la composition de cette terrasse.
C'est ici qu'il faut rappeler encore :
que la toiture de cet immeuble est répartie entre :
- une toiture "classique.
- une toiture-terrasse
que cette toiture-terrasse est en forme de L
- la grande barre du L étant de forme carrée. (mettons 3mx3m)
- la petite barre du L étant un petit rectancle partant à 90° de la base de ce carré (mettons 1mx3m) plus long que large.
Tout le monde "voit" ce que cela donne ? 
C'est cette dernière partie de la toiture-terrasse qui couvre la liaison de l'apparte en dessous, sans que l'on puisse distinguer cette partie du reste de la toiture-terrasse.
C'est pourquoi il est indubitable que la dalle constitutive de cette terrasse au 2°étage est dans son ensemble "toiture de l'immeuble".
Un EDD, qui est bien souvent informatif et non conventionnel, ne détaille pas les parties communes constitutives du gros œuvre de l'immeuble !
Le défaut de précision concernerait peut-etre la nature du droit attaché à cette terrasse au profit de Gama pour ce qui concerne la surface de cette terrasse !!
Mais cela ne change rien à la nature commune de la totalité de la toiture de l'immeuble, dont l'ensemble de cette terrasse en L.
On sait que le descriptif de son lot mentionne "une terrasse", l'ensemble de ce qui est 'toiture-terrasse' formant le L sans distinctionde cette terrasse en L !
Mais cette mention ne fait en aucun cas de la dalle constitutive de cette toiture-terrasse une "partie privative", qui plus est qui serait fractionnée !
L'affaire est simple, en 1 page au plus :
nous sommes en présence d'un litige portant sur des fuites provenant d'une toiture-terrasse, litige devant être résolu par les assureurs concernés :
- celui du copropriétaire subissant des dégats,
- celui de la copropriété à l'origine des dégats !
Etant entendu que les réparations sont à charge du syndicat ! |
Edité par - gédehem le 22 juin 2008 23:18:11 |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 10:27:07
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Votre version est ce que le promoteur et le notaire ont voulu faire.
Mais leur travail est très critiquable, et mon point de vu est que surtout le notaire doit rectifier son travail bâclé : il a lancé un syndicat avec plusieurs vices cachés.Comment pouvez-vous accepter la situation administrative de désastre que ce notaire laisse au syndicat ?!!
Ce syndicat se retrouve avec un EDD et un plan attaché au RdC qui ne montre pas la passerelle et la terrasse.
Tout est, selon vous, tellement simple... mais vous ne pouvez pas trouver normal que un syndic gère un syndicat avec un EDD et plans qui ne sont plus à jour. Les choses sont un peu moins simple que ce que vous prétendez :
Les copropriétaires qui ne sont pas concernés par la terrasse et la passerelle, eux AUSSI ont dans leur acte de vente la clause :
- incombera au copropriétaire des lots avec la future passerelle d'obtenir toutes autorisations administratives qu'il appartiendra à l'effet de procéder aux travaux d'installation de la passerelle.
- Le bénéficiaire de la construction de la passerelle supportera seul l'intégralité des couts engendrés par ces travaux. « "
Comment peut on dériver de cette clause que le syndicat va faire l’entretien ? Où est mentionné le droit de jouissance sur la terrasse sur le toit de la passerelle ? Nulle part !
La passerelle n’est simplement pas partie de la copropriété, elle est partie privative du bénéficiaire et il a manqué à ses obligations de régularisation administrative.
Le notaire a laissé démarrer cette copropriété avec un vice caché.
- Tant que les copropriétaires ont dans leurs actes de vente que seul le bénéficiaire de la passerelle supportera seul l'intégralité des couts engendrés par ces travaux. « "
Le syndic ne peut pas justifier de leur envoyer la facture.
La faute revient au notaire, pas au syndic. |
Edité par - Guymmo le 23 juin 2008 10:28:16 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 12:48:16
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Bonjour.
On avance, on avance.
Je pense que chacun de vous deux détient une part de vérité.
Le déroulement de Gedehem est des plus plausibles, l'anomalie notariale de Guymmo aussi.
Le souci ne viendrait d'ailleurs que du ou des notaires :
La cession aux promoteurs parle d'une passerelle à construire par l'acquéreur. Correct.
Les promoteurs font leur chantier y compris la passerelle et son carrelage. Correct.
Les appartements sont vendus par les promoteurs aux copropriétaires actuels : ce qui ne va plus c'est que le (les) notaires qui ont réglé ces ventes ont recopié à titre d'informations de référence la construction de la passerelle, ces informations étant parfaitement obsolètes puisque les travaux sont terminés. Gama, pouvez-vous relire avec soin votre acte authentique, non seulement pour contenu du texte mais aussi dans les formulations qui l'entourent ? Par exemple une phrase initiale et le texte mis entre guillemets.
A ce moment-là il n'y a pas faute mais présentation pas claire, que les copropriétaires actuels n'ont pas remarqué (je l'espère pour les voisins de Gama, sinon c'est mauvaise foi de leur part).
Fermons ce chapitre, et ouvrons celui de la copropriété :
Le notaire qui a présidé à l'enregistrement du RdC est-il le même que celui qui a vendu les appartements ?
Si c'est non, la situation est simple : il a rédigé un acte (sur la base de modèle standard qu'il a personnalisé selon les dires des promoteurs) : il n'a pas à mentionner de passerelle sinon de façon anecdotique et sans intérêt dans l'EDD. Le droit d'usage de Gama pour la terrasse a été omis, mais il peut être validé par la simple présence de portes-fenêtres et non de simples fenêtres, sans oublier les garde-corps et le carrelage qui n'ont aucune raison d'être pour une terrasse inutilisable.
Si c'est le même notaire (ce qui est probable), sa faute est de ne pas avoir fait le lien entre tous les éléments en sa possession pour cet immeuble, en plus de ce que j'ai écrit pour le cas précédent.
Qui est en tort alors ?
Ceux qui ont des paroles imprudentes en lisant mal les documents (Gama compris).
Le ou les notaires dont les écrits semblent amener la confusion.
Et surtout LE SYNDIC qui devrait respecter strictement le RdC et qui en estime des clauses illégales; qui n'a pas fait intervenir l'assurance DO; qui a agi avec précipitation au lieu d'assurer simplement la neutralisation temporaire de l'infiltration; qui décide de mettre des réparations immédiate et futures à la charge d'un seul copropriétaire, à l'encontre du RdC, des titres de propriété, et de toute vraisemblance; qui décide à l'encontre des preuves évidentes de l'usage d'un espace. Je ne veux pas casser du syndic, mais celui-ci a fait la preuve de son incompétence dans son coeur de métier. Et pour ne pas l'assumer il est prêt à monter les voisins les uns contre l'autre.
Bons, si j'ai raison (grâce à vous deux), il devient évident que (au contraire de ce que j'avais écrit dans un message précédent) :
* l'étanchéité à laquelle les ouvriers ne font pas confiance doit être vérifiée sinon refaite;
* le carrelage doit aussi être refait, ce qui suppose que l'étanchéité par revêtement bitumineux n'est pas adaptée;
* que les frais doivent être à la charge du syndicat, sauf ceux liés à la mauvaise décision du syndic (pose et retrait du bitumineux) qui seront pris par lui-même ou plutôt par son assurance professionnelle;
* que les actes et le RdC doivent être rectifiés sans frais par le(s) notaire(s) concerné(s).
Messieurs, Gama, à vous de prendre la parole... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 14:18:19
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Merci de votre vision Domeltro.
Au lieu de modifier le RdC le notaire a choisi de notifier les acheteurs sur les modalités de la passerelle avec un texte dans l’acte de vente. Ce texte doit être respecté par les membres du syndicat autant que le RdC.
On retrouve ainsi dans tous les actes de vente de tous les copropriétaires, et notez bien que pour certains ventes l’acte est rédigé après la construction de la passerelle :
Il incombera au copropriétaire des lots XX d'obtenir toutes autorisations administratives qu'il appartiendra à l'effet de procéder aux travaux d'installation de la passerelle.
Le bénéficiaire de la construction de la passerelle supportera seul l'intégralité des couts engendrés par ces travaux.
Si j’achète lot ZZ dans cette copropriété et ensuite ont m’envoi une facture sur l’étanchéité de la passerelle… J’ai le droit de refuser de payer : c’est au lot XX, comme le stipule l’acte de vente chez chacun : texte avec autant de valeur que le RdC et bien spécifique à la passerelle du lot XX.
La passerelle fait elle partie des parties communes si lot XX supportera seul l'intégralité des couts engendrés par ces travaux ? Non.
La passerelle est assimilée à une partie privative. Le syndicat n’intervient pas. Pas pour les factures et pas pour l’assurance. Notez bien que le texte dit coûts engendrés par ces travaux. La construction n’a pas tenu longtemps, et les frais sont directement liés à la (mauvaise) construction.
Tant que les copropriétaires ont dans leurs actes de vente que le bénéficiaire de la passerelle supportera seul l'intégralité des couts engendrés par ces travaux le syndic ne peut pas justifier de leur envoyer la facture.
Et le syndic a bien compris qu’appeler les assurances aussi est une affaire personnelle de lot XX. Le syndic justifie sa décision facilement avec le texte dans l’acte : Il ne peut pas intervenir financièrement sur la passerelle et donc pas pour l’assurance non plus. Déclarer le sinistre serait incohérent avec le texte dans l’acte de vente. Ce texte vaut RdC.
Le notaire n’a formalisé aucun droit de jouissance exclusive de Gama sur le toit de la passerelle.
L’origine du problème vient des textes 1) contradictoires et 2) incomplets du notaire.
Que faire : mettre en cause le notaire. Ils sont assurés les notaires. Il faut réclamer l’indemnisation de tout préjudice subi à cause de ses actes contradictoires. |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 23 juin 2008 : 14:18:23
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Ce syndicat se retrouve avec un EDD et un plan attaché au RdC qui ne montre pas la passerelle et la terrasse.
Bon lundi à tous
Je reprends cette phrase de Guimmo et tiens à apporter une précision? Je ne sais pas si cela peut aider...
Sauf erreur de ma part (puisque je n'étais pas sur les lieux...) mais quand on regarde le travail fini.
La passerelle a été fermée au premier mais également au dessous . C'est à dire que l'espace sous la passerelle a aussi fait l'objet de modifications . En conséquence le volume de l'entrée commune du bâtiment et la superficie de l'espace cour intérieure ont été modifiés. Il ne peut pas en être autrement.
Si c'est la cas, les plans du rez-de-chaussée donnent des informations importantes sur les travaux réalisés. Je n'ai malheureusement pas ces plans, mais le syndic les a obligatoirement.
Bien cordialement
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