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rintintin
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 22 avr. 2008 : 04:33:07
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énoncé:
Notre RdC: Art.16 CONSEIL SYNDICAL
L'assemblée des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'art.25 de la Loi du 10 juillet 1965, pourra désigner un conseil syndical composé de plusieurs copropriétaires dont elle précisera le nombre et les fonctions, et dont le mandat ne pourra excéder trois années renouvelables. Les membres du Conseil Syndical sont choisis parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par l'art 23 alinéa 1er de la Loi du 10 juillet 1965, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Le syndic, son conjoint et ses préposés, même s'ils sont copropriétaires ou associés , ne peuvent être membres du Conseil Syndical, sous réserve des dispositions de l'art 17 alinéa 4 de la Loi du 10 juillet 1965.
Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés dans les mêmes conditions que les membres titulaires; ils siègent au Conseil Syndical au fur et à mesure des vacances dans l'ordre du jour de leur élection, s'il y en a plusieurs et jusqu'à la date d'expiration du mandat des membres titulaires qu'ils remplacent. Dans tous les cas, le Conseil Syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit. Il contrôle la gestion du syndic et, sauf dans les cas d'extrême urgence, il donne avis au syndic ou à l'assemblée générale sur les questions pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
Les fonctions de Président et de membre du Conseil Syndical ne donnent pas lieu à ré numération.
Vous voudrez bien trouver ci-dessus un extrait de notre RdC. Le document nous a été remis lors de l'achat des appartements en 2000.
Question
Ce jour, en A.G, nous avons demandé l’autorisation d’instaurer un R.F.C.S. Quelques copropriétaires nous ont rétorqué qu’il n’était pas possible de modifier un texte de Loi par la mise en application d’un R.F.C.S …… que cela coutait très cher …… (de l’ordre de 8000 €) … car il fallait modifier le RdC d’où la réticence d’une majorité de copropriétaires.
Qu’en est-il exactement ? Comment devons-nous procéder. Merci de nous renseigner
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 22 avr. 2008 : 08:25:18
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le RFCS est selon moi d'un intérêt discutable. Il doit se concevoir comme une charte de bonne conduite, à l'intention du CS. Nul besoin de modifier le rdc, il suffit de faire voter ce texte en AG. Chaque membre du CS le signe ensuite. Le RFCS précise les modalités de fonctionnement du CS (rythme de réunion, production de cr,...).
Comme n'importe quelle charte, il faut se poser la question de savoir si son existence a un effet positif.
Si un membre du CS ne respecte pas la charte ... il ne se passera rien. Tout au plus, on peut attendre de ce formalisme une plus grande rigueur de la part du CS. Le CS de mon immeuble fonctionne eficacement depuis 20 ans sans RFCS ....
Nous faisons très peu de réunions, pratiquement tout se traite par courrier électronique, syndic compris. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 avr. 2008 : 10:50:05
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Nous avons un RFCS depuis plusieurs années,approuvé en AG pas besoin de modifier le RDC.
Pour moi ce règlement,bien qu'en principe interne au CS (mais qui n'est pas nominatif ), approuvé en AG peut permettre aux copropriétaires de rappeler aux membres du CS en place qu'ils ont certaines obligations,prévues dans ce RFCS
exemple : établir les C.R des réunions dudit conseil avec diffusion aux copropriétaires; documents qui ne sont plus "édités" suite à des changements de personne.
"chez nous" et nous ne sommes pas les seuls tous les membres du CS n'ont pas ordinateur et internet et ce ne sont pas des "3ème âge" |
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DomEltro
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442 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 04:16:32
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Bonsoir.
Pour nous (nouveau CS depuis un an), il est important d'empêcher les dérives et les n'importe quoi qui présidaient au fonctionnement de l'ancien CS, même quand nous aurons passé la main.
La personne qui détenait le pouvoir refusait d'être présidente du CS. Mais elle agissait en toute puissance sur la copro, tout ce qu'elle demandait était réalisé par le syndic dont elle disait "tant que je serai là on ne changera pas de syndic", ce qui était réel parce que le syndic réservait les pouvoirs en blanc à son comité. On a remercié l'un et les autres après un intense travail de communication. Le syndic n'a reçu que 6 pouvoirs, et nous avons eu 97% de présents et représentés.
Pendant toute cette année nous avons fourni un travail intense de mise en ordre, accumulant la formalisation des contrats et les économies, sans oublier les réunions régulières et l'information des résidents et bailleurs, de même qu'un plan pluriannuel de travaux.
Mettre en place un RFCS voté par l'AG nous parait être le gage de la pérennité de notre action. Même si nous sommes conscients qu'une autre AG peut défaire ce que nous aurons fait, et que comme pour les syndics les abus ne peuvent pas être rendus tout à fait impossibles.
J'aimerais profiter des idées de ceux qui ont un tel règlement...
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 22 mai 2008 04:19:31 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 09:35:13
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rintintin : ce qui est indiqué dans votre RDC n'est que la reprise, résumée, des dispositions légales concernant tout CS.
Mais ce n'est pas là un RFCS, lequel est tout autre.
Un RFCS précise les règles d'organisation et de fonctionnement du CS, de tel CS dans telle copropriété (RFCS personnel à chaque copropriété).
Un RFCS est obligatoire. Lorsqu'elle a désigné les membres du CS, une AG ne peut en aucun cas décider qu'elle ne veut pas de RFCS, puisque la loi l'y oblige (D.art.22).
C'est non seulement une obligation pour l'AG, mais surtout un impératif pour le CS !
En effet, l'AG ne désigne pas un CS mais des conseillers syndicaux, un par un nominativement, lesquels vont ensuite constituer le CS.
Mais comme le CS n'est pas juridiquement une "personne", il n'est pas formé par le seul fait de la désignation des conseillers ..
Faute d'un RFCS qui en précise l'organisation et le fonctionnement, le groupement fonctionnel des conseiers n'existe pas !
Faute de RFCS, le CS n'est pas constitué en tant que "CS" !
PAS DE RFCS = PAS DE CS
Pas de RFCS, pas de mission possible pour le 'CS', pas d'assistance et de controle de la gestion du syndic ....
C'est aussi simple que cela !
C'est cela que veulent ces copropriétaires ignorants qui refusent un RFCS ?
NB : le RFCS étant interne au CS, son adoption n'impose pas du tout la modification du RDC !!! |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 19:32:32
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Bonjour.
Il est certain qu'en l'absence de RFCS, il en existe un implicite convenu sans formalisme entre les membres du CS.
Mais alors, quel argument peut empêcher la rédaction par écrit de ce qui est implicite ? la crainte de devoir rendre compte à l'AG, à des membres opposants ? Je suppose que ceux qui y sont le plus farouchement opposés sont ceux qui abusent et se donnent un pouvoir auquel ils n'ont pas droit.
Dans mon projet, après le rappel synthétique des dispositions de la loi et du RC, je parle :
1°/ de la mentalité : conformité à la loi et au RC, entente mutuelle syndic, ne pas trahir l'AG, économie sans radinisme ni laxisme, gestion à long terme, prévention des difficultés, entente entre copropriétaires et médiation éventuelle;
2°/ du fonctionnement :
* réunions trimestrielles ou supplémentaires, syndic habituellement non convié mais informé de l'ordre du jour, ajout libre de sujets abordés, coup d'œil aux comptes, compte-rendu à tous les résidents et tous les bailleurs;
* réunion annuelle conjointe avec le syndic (vérif des comptes et ordre du jour AG, sans censure);
* respect par les membres du CS et par le syndic des prérogatives de chacun : bonne entente mais pas n'importe quoi:
* le président est pivot, il ne doit pas être court-circuité; décisions collégiales; modalités de vote et d'élection;
* interdiction pour un professionnel qui conseille le CS de bénéficier du moindre contrat hors décision de l'AG;
* correspondants des entreprises dans la copro, de préférence membre du CS, et qui rend compte au CS de sa mission;
* possibilité de médiation envers un copropriétaire, mais non exclusif du mandat du syndic;
* animation de bon voisinage (PAR EXEMPLE fête des voisins);
Suite à une réflexion je vais proposer une modalité pour les pouvoirs en blanc, pour réduire la mainmise aussi bien par le syndic que par le CS.
A bientôt de vos avis ...
Ah, j'oubliais : en cas de vote au sein du CS, possibilité d'une seule délégation par membre présent. |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 22 mai 2008 19:53:34 |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 22 mai 2008 : 23:28:10
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domeltro : Citation :
de la mentalité : conformité à la loi et au RC, entente mutuelle syndic, ne pas trahir l'AG, économie sans radinisme ni laxisme, gestion à long terme, prévention des difficultés, entente entre copropriétaires et médiation éventuelle;
ceci n'a ruien à voir avec le fonctionnement du CS et de sa mission bien encadrée par la loi.
"entente mutuelle syndic" : NON, le CS est indépendant et sa mission est de controler la gestion du syndic.
"ne pas trahir l'Ag" : NON, le CS n'a pas pouvoir de décision, seule l'AG est décisionnaire, le syndic éxécute les décisons de l'AG.
" le président est pivot, il ne doit pas être court-circuité" : NON le président n'a pas de pouvoir, il est un membre du CS et surtout un coporpriétaire comme tous les autres. il est l'interlocuteur élu du syndicat auprès du syndic. Attention au président dictateur.
" interdiction pour un professionnel qui conseille le CS de bénéficier du moindre contrat hors décision de l'AG" : seule l'AG est décisionnaire, rien à voir avec le RFCS.
"économie sans radinisme ni laxisme" : que vient faire ceci dans un RFCS, l'AG décide des travaux, du budget.
"possibilité de médiation envers un copropriétaire, mais non exclusif du mandat du syndic" : d'ou sortez vous le role de médiateur du syndic et du CS.
"correspondants des entreprises dans la copro, de préférence membre du CS, et qui rend compte au CS de sa mission" : expliquez vous la dessus. L'AG décide des travaux a effectués,des devis et des entreprises présentées à l'AG. qu'entendez vous par correspondants??
Ce que vous listez pour établir un RFCS n'a rien à faire dans un RFCS. Lisez bien la loi de 1965, le rôle du CS est bien défini, vous ne pouvez pas établir et faire voter un RFCS avec certaines résolutions que vous proposez.
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DomEltro
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442 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 00:35:01
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Merci pour vos observations.
D'abord la finalité : le RFCS n'a aucun intérêt si on se contente de respecter la loi.
La loi dit "il faut" ou "il ne faut pas", elle ne dit pas comment agir pour éviter les dérives et les tricheries.
Tout au plus permet-elle d'ester en justice après coup, après que les copropriétaires ou le syndicat ont été lésés.
Et ni les juges ni les avocats ne tiennent la loi pour obligatoire, nous venons de perdre dans ce contexte : refus du syndic évincé de transmettre la totalité des documents et archives dans les 2 mois, après maintes relances, après 8 mois de dépassement le juge nous a déboutés.
Que dire aussi de tous les abus et anomalies en tous genres qui ne se découvrent qu'en fin d'exercice (et parfois bien plus tard), et qui en pratique s'avèrent impossibles à contester.
Alors pour moi c'est clair, il faut un code de bonne conduite, associé à des règles de fonctionnement.
Dans le cas contraire, on dit que tout est dans la loi, et on laisse carte blanche au syndic qui a l'obligation de travailler honnêtement et correctement     ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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DomEltro
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442 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 00:41:44
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Citation :
Initialement posté par philippe388
"entente mutuelle syndic" : NON, le CS est indépendant et sa mission est de controler la gestion du syndic.
Ma formulation précise est :
"souci d'entente mutuelle vis-à-vis du syndic, dans le respect des missions de chacun".
Il est clair que si la première préoccupation du CS est de faire la guerre au syndic, ou celle du syndic de travailler dans son coin en refusant tout contrôle, cela marchera mal.
S'il y a coopération, les actions bénévoles du CS soulageront le travail du syndic, ce dernier sera gagnant (gain de temps) et le syndicat aussi (efficacité).
Cela ne signifie pas que le CS se substitue au syndic, ni qu'il renonce à sa mission de contrôle et conseil. |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 23 mai 2008 00:43:13 |
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DomEltro
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442 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 00:52:26
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Citation :
Initialement posté par philippe388
"ne pas trahir l'Ag" : NON, le CS n'a pas pouvoir de décision, seule l'AG est décisionnaire, le syndic éxécute les décisons de l'AG.
Ma formulation précise est :
"souci de ne pas trahir les décisions de l'Assemblée Générale".
Effectivement l'AG décide. Elle PEUT donner mandat précis au CS (qui alors a un pouvoir de décision précis). Mais surtout le CS doit vérifier que la décision de l'AG (suscitée la plupart du temps -et à mon avis en coopération- par le syndic et le CS) est appliquée, sur le terrain, correctement. |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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DomEltro
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442 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 01:02:08
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Citation :
Initialement posté par philippe388
"économie sans radinisme ni laxisme" : que vient faire ceci dans un RFCS, l'AG décide des travaux, du budget.
Ma formulation précise est :
"souci d'économie raisonnable et réaliste, sans radinisme mais sans laxisme non plus".
Oui, là encore c'est l'AG qui décide. Mais qui a proposé, qui a étudié, demandé des devis ? Qui s'investit pour que les dépenses soient inférieures aux budgets votés ? Le syndic en a-t-il le temps dans le cadre des honoraires votés ? est-il motivé ? Croyez-vous que l'AG suivante dira au CS : "vous n'aviez pas le droit de réduire les dépenses que nous avons votées l'an dernier !" ? |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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DomEltro
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442 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 01:28:29
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Citation :
Initialement posté par philippe388
" le président est pivot, il ne doit pas être court-circuité" : NON le président n'a pas de pouvoir, il est un membre du CS et surtout un coporpriétaire comme tous les autres. il est l'interlocuteur élu du syndicat auprès du syndic. Attention au président dictateur.
Comme vous le dites il est l'interlocuteur vis-à-vis du syndic. A part de rares prérogatives il n'a pas plus de droit que les autres membres. Il a des charges en plus : animation du CS, organisation des réunions, transmission au syndic des décisions prises collégialement (dépenses où le CS doit être consulté), demande de documents au syndic ou consultations sur place, etc...
Donc les membres du CS et à fortiori son président ne sont pas des copropriétaires commes les autres (sauf pécuniairement), ils ont été volontaires pour rendre service, ils doivent agir et rendre compte de leur action.
Quant au risque du président dictateur, il est à assumer. S'il transforme ses prérogatives en pouvoir (la situation est en effet tentante), les autres membres du CS doivent remettre son statut en question en élisant un nouveau président, eux seuls en ont le droit. Et si cela ne se fait pas, la prochaîne AG doit (selon la durée de son mandat) soit ne pas le réélire soit le révoquer.
On peut envisager une présidence obligatoirement tournante : ce serait une drôle de façon que de pallier ainsi à la démission de tous ou de la majorité ??? |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 23 mai 2008 01:29:11 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 01:46:33
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Citation :
Initialement posté par philippe388
" interdiction pour un professionnel qui conseille le CS de bénéficier du moindre contrat hors décision de l'AG" : seule l'AG est décisionnaire, rien à voir avec le RFCS.
En cours d'année il est des réparations courantes considérées comme nécessaires par le CS, et dont la décision est du ressort du syndic avec, selon les votes en AG, des contrôles du CS.
Pour l'avoir vécu, ces votes tiennent compte de la personne compétente qui conseille le CS, et qui peut être un professionnel.
C'est pour que le CS ni le conseiller ne puissent être suspectés de collusion nous avons convenu de cette clause, et il me parait souhaitable de la faire avaliser par l'AG.
Par contre cela n'empêche pas ce professionnel d'effectuer ladite réparation sans contrepartie financière (ce qui suppose un dépannage sans fourniture de sa part, sinon ce serait là une autre infraction).
Et l'AG peut toujours accepter un devis de sa part de préférence après une mise en concurrence. |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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DomEltro
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442 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 02:06:39
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Citation :
Initialement posté par philippe388"possibilité de médiation envers un copropriétaire, mais non exclusif du mandat du syndic" : d'ou sortez vous le role de médiateur du syndic et du CS.
Je n'ai jamais dit que c'était son rôle, ni que c'était obligatoire.
Simplement quand on s'aperçoit d'un impayé et que l'on connaît le voisin en question, on a plus de chances d'aider à la solution du problème que le syndic qui, soit laisse faire (on a vu sur ce forum plusieurs cas de syndicats en difficulté à cause de ce laxisme), soit lance l'artillerie lourde ce qui produira des dépenses supplémentaires soit pour le syndicat soit pour le voisin (sur décision du juge).
Il est important que cette médiation soit facultative et qu'elle ne se substitue pas aux formalités que le syndic devrait mettre en place au nom du syndicat. Mais il est important aussi qu'un copropriétaire indélicat sache son attitude sera connue et qu'elle ne sera pas tolérée indéfiniment.
Certes il y a le cas du président du CS qui ne paie pas et du syndic qui ne réagit pas. Vous avez une solution ? Une action en justice ? par qui ? contre qui ? gérée par qui ? |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 23 mai 2008 02:07:34 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 02:25:42
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Citation :
Initialement posté par philippe388
"correspondants des entreprises dans la copro, de préférence membre du CS, et qui rend compte au CS de sa mission" : expliquez vous la dessus. L'AG décide des travaux a effectués,des devis et des entreprises présentées à l'AG. qu'entendez vous par correspondants ?
Toujours dans le même esprit de suivi, ce sont des membres du CS ou des personnes volontaires qui veillent à l'application des contrats, selon leur goût ou leur compétence.
Cela aussi pourrait être fait par le syndic (le mandat de gestion n'est pas que financier), mais comme je l'ai déjà dit il n'en a pas le temps (ce qui se comprend si on transforme les honoraires en heures de travail) et il fait toute confiance aux entreprises, dont certaines abusent. Pour exemple cet ascensoriste dont les visites mensuelles (la loi demande 6 semaines) avaient des cadences erratiques (de 1 semaine à 3 mois !), et qui a mis plus d'un mois pour remplacer un bouton cassé, et ce paysagiste qui ne taillait pas nos arbustes mais tondait à environ 2 centimètres (j'appelais ça du rasage).
Dans notre cas nous avons listé : nettoyage, chauffage, ascenseurs, espaces verts, curages, désinfections, extincteurs.
Outre le compte-rendu au CS, ces correspondants doivent informer directement le syndic en cas d'anomalie (bon, il n'y en a pas encore eu besoin). |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 02:48:13
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Voilà, j'ai fini mes réponses.
J'ajouterai une question : comment peut-on faire pour éviter que le syndic ne donne les pouvoirs en blanc qu'il a reçus qu'aux membres du CS qui lui sont inféodés ? Mon souhait est que ces pouvoirs soient distribués à raison de un par copropriétaire qui en ferait la demande, par ordre de passage à l'émargement, tant que la limite des 3 pouvoirs par porteur n'est pas atteinte. Cela éviterait la mainmise du CS sur le syndicat, avec PLUS DE CHANCES de démocratie. Reste que le détournement reste possible : nous ne pouvons quand même pas ouvrir une boite postale pour une AG par an ?
De plus, une telle disposition n'a guère sa place dans le RFCS : faut-il modifier le RC, ou suffit-il de le prévoir pour l'AG suivante de la même façon qu'est prévue la latitude d'examiner le pièces comptables avant l'AG ?
Merci de vos réponses. |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 08:03:02
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Citation :
Initialement posté par DomEltro
Voilà, j'ai fini mes réponses.
J'ajouterai une question : comment peut-on faire pour éviter que le syndic ne donne les pouvoirs en blanc qu'il a reçus qu'aux membres du CS qui lui sont inféodés ? Mon souhait est que ces pouvoirs soient distribués à raison de un par copropriétaire qui en ferait la demande, par ordre de passage à l'émargement, tant que la limite des 3 pouvoirs par porteur n'est pas atteinte. Cela éviterait la mainmise du CS sur le syndicat, avec PLUS DE CHANCES de démocratie. Reste que le détournement reste possible : nous ne pouvons quand même pas ouvrir une boite postale pour une AG par an ?
De plus, une telle disposition n'a guère sa place dans le RFCS : faut-il modifier le RC, ou suffit-il de le prévoir pour l'AG suivante de la même façon qu'est prévue la latitude d'examiner le pièces comptables avant l'AG ?
Merci de vos réponses.
en principe les pouvoirs doivent être donnés soit au président de l'AG soit au président du CS
rien ne vous empêche d'aller rechercher les pouvoirs des copropriétaires qui ne seront pas présents
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 08:20:43
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domeltro : Citation :
D'abord la finalité : le RFCS n'a aucun intérêt si on se contente de respecter la loi.
Le RFCS ne doit donc pas respecter la loi!!!!! VOus savez que nous sommes en France dans un pays de droits, personne n'a la droit de se faire justice soi-même!!! Ceci n'a pas de sens, un réglement fait pour ne pas respecter les lois!!!
Citation :
La loi dit "il faut" ou "il ne faut pas", elle ne dit pas comment agir pour éviter les dérives et les tricheries.
VOus avez un idée fausse de la loi. La loi condamne les tricheurs, les dérives, les violeurs, ....
Citation :
Et ni les juges ni les avocats ne tiennent la loi pour obligatoire
Expliquez nous qu'elle est leur mission, leur devoir, leur travail .... domeltro vous n'êtes ni juge, ni avocat, vous n'avez aucun droit d'édicter votre propre loi. Ceci s'appelle l'anarchie!!
Citation :
Par contre cela n'empêche pas ce professionnel d'effectuer ladite réparation sans contrepartie financière (ce qui suppose un dépannage sans fourniture de sa part, sinon ce serait là une autre infraction).
du travail au noir !!!!
domeltro : si votre syndic ne fait pas son boulot, vous pouvez le virer; si il commet des erreurs et fautes graves de gestion, vous allez au tribunal, et si les fautes sont avérées, il sera condamné.
Quelques Uinautes, comme domeltro, jp26, s'autorisent à ne pas respecter les règles de la copropriété,à encourager les copropriétaires a ne pas respecter les textes et réglements en vigueur; ceci est une dérive très inquiétante.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 11:12:11
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Bonjour.
Philippe, vous interprêtez les choses comme elles ne sont ni formulées ni expliquées.
A aucun moment il n'est question d'autoriser la moindre transgression de la loi. Mais rien n"empêche des personnes à se définir pour eux-mêmes des contraintes supplémentaires de contenu comme de formalisme. C'est à mon avis le seul intérêt de se doter d'un règlement. S'il était besoin d'ergoter, je vous citerais un tas d'exemple de règlements dont le contenu n'est pas organisé par la loi. Le cas extrème étant le contrat sous seing privé.
Contrairement à ce que vous dites, ce n'est pas la loi qui condamne, c'est les juges. Et mon expérience (pas si triste que ça, ça sert de leçon) montre que les juges ne se sentent pas obligés de respecter la loi. Certes au bout de plusieurs années de procédure et de frais j'obtiendrais vraisemblablement gain de cause en cassation...
N'oubliez pas non plus que l'on ne peut agir "en justice" que quand la fraude a eu des conséquences avérées (un syndic peut toujours argumenter que l'on n'a pas été lésé par la tricherie, l'argumentaire de l'avocat du syndic a d'ailleurs affirmé que la non-transmission des documents et archives n'avait aucune conséquence pour nous, ce qui était faux puisque entre autres nous avions un litige avec notre employé à propos de son contrat, et que l'ascensoriste prétendait que nous ne pouvions pas résilier son contrat -en fait il n'était pas écrit!!!).
S'il n'y a aucune contrepartie, le professionnel (en l'occurence concubin d'une copropriétaire, ce qui ne change rien) peut rendre des services, mais s'il fournit tout aussi gratuitement du matériel il y a détournement. Merci de me citer la loi qui interdit le travail bénévole ?
Citation :
si votre syndic ne fait pas son boulot, vous pouvez le virer
Chose difficile. Nous l'avons juste éconduit à l'AG suivante.
Citation :
si il commet des erreurs et fautes graves de gestion, vous allez au tribunal, et si les fautes sont avérées, il sera condamné
eh non, comme je l'ai dit cela dépend du juge qui, pièces en mains, excuse ces fautes.
Dites, Philippe, je suppose que vous êtes syndic pro ? et que vous n'appréciez pas trop la bonne volonté débordante (ou envahisante) des CS ? |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 23 mai 2008 11:16:45 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 11:21:34
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domeltro:
je confirme que votre proposition de RFCS n'a rien à voir avec le fonctionnement d'un CS
"entente mutuelle syndic": dons si le CS ne s'entend pas avec le syndic, il doit démissionner.........
le rôle essentiel du CS est de contrôler le syndic................pas d'être un béni oui oui!!!
avez vous lu les nombreuses contributions sur UI concernant ce RFCS ?
et notamment celles de gedehem????? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 12:07:28
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Ce qui est dit plus haut est sans doute très intéressant, expoé de pratiques ici ou là ... mais cela n'a rien à voir avec le RFCS, qui a une finalité essentiellement juridique !
L'AG désigne des 'conseillers syndicaux' ... point final !
Est-ce que pour autant cela constitue un "CS" ?
Bien sur que non !
Le CS n'étant pas doté d'une personnalité juridique qui lui soit propre, distincte de celle du syndicat, il n'existe pas, il n'est pas formé comme "Groupement collectif" par le seul fait de la désignation de conseillers !
Ce qu'il faut bien comprendre, c'est que ce "groupement CS" n'existe QUE lorsque des règles en précisent l'organisation (nombres de conseillers titulaires/suppléants, fonctions internes, etc ..) et le fonctionnement (modalités de convoc des réunions, modalités de votes, majorités, compétences internes, etc ...)
C'est tout simple : s'il n'y a pas ces règles d'organisation et de fonctionnement, il n'y a pas de CS formé comme groupement collectif.
Vous n'aurez toujours QUE des conseillers pris individuellement !
Les tenants de "tout le monde il est beau et chez nous on fait comme cela dans la bonne humeur..", c'est parfait, mais cela ne fonde pas pour autant un CS, sur un plan juridique(*), aussi longtemps qu'il n'y a pas de RFCS ...
Lorsque dans les textes il est question du CS qui fait ci ou peut demander ça, il s'agit d'un CS doté obligatoirement d'un RFCS.
Pas de RFCS = pas de CS
Maintenant, l'AG peut mettre ce qu'elle veut dans ce RFCS, même des règles folklo, mais l'obligation est d'avoir des règles, folklo ou pas, faute de quoi il n'y a pas de CS constitué !
(*) Pas de RFCS, le pdt du CS ne peut se prévaloir de sa fontion du fait qu'aucune règle ne prévoit comment et selon quelle majorité il a été élu.
Faute de RFCS, un syndic peut valablement refuser de satisfaire à des demandes de pièces (L.art.21) par le seul fait que le CS n'est pas constitué ...
Faute de RFCS, pas de délégation possible selon D.art.21, ou pour faire quoi que ce soit, le conseillers n'existant pas en tant que CS ..
Etc, etc...., dont l'impossibilité pour un prétendu pdt de CS qui n'aurait pas de RFCS de pouvoir convoquer une AG ou déposer requête pour restitutionde fonds et archives ....
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Edité par - gédehem le 23 mai 2008 12:33:36 |
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