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Helloman
Contributeur senior
87 réponses |
 Posté - 27 avr. 2007 : 06:43:42
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Bonjour;
Merci de m'eclairer sur ce point.
Je suis president d'une ASL et je constate que la marie renvoie vers moi certains co-lotis pour avoir le bon pour accord de la copropriéte afin de leur delivrer un permis de construire pour , par exemple poser un abris de jardin ou modifier la facade de leur maison alors que que pour d'autres, elle delivre sans aucun probleme ces autorisations.
Est-ce normale cette maniere de proceder et que peut l'ASL contre ca ?
Autre cas, cette meme mairie a demandé à un co-loti à qui elle venait de delivrer un permis de poser un abris de jardin sur son terrain de venir me demander un bon pour accord mais seulement apres avoir donné ce permis, j'ai donné cet accord mais ai precisé l'endroit que cet abris devait etre posé ( decidé en AG et a laqu'elle les interessés n'avaient pas assisté et ne se faisaient pas representé)L'interessé veut passer outre la decision du syndic pour poser son abris de jardin à l'endroit indiqué par la mairie, que peut contre lui le syndic ?
Dans le cahier des charges, la pose des abris n'est pas mentionné , il y est dit que le president de l'asl est reponsable de la bonne tenue du lotissemnt et de veiller a son harmonie.
Merci de vos lumieres.
Cordialement
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Bien à vous.
JC |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 08:27:21
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A mon avis, la mairie confond votre LOTISSEMENT avec une copropriété : expliquez-lui que les co-lotis sont pleinement propriétaires de leurs lots sur lesquels les droits à construire sont établis par le règlement d'urbanisme en vigueur.
En copropriété, le bâti est figé pour l'unité foncière (le sol) qui est en indivision entre les copropriétaires : c'est pourquoi tous travaux MODIFIANT l'aspect de ce "bâti" global existant nécessitent l'accord des co-indivisaires donné par l'assemblée générale à la majorité prévue par la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété.
Un LOTISSEMENT n'est pas une copropriété |
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Helloman
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 10:41:56
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Merci de votre reponse. Nous sommes bien un lotissement composés de 13 Lots.Mais je ne pense pas que la mairie confonde les deux termes. En clair, nous disposons d'un cahier des charges qui definit les conditions de jouissances de chaque Lot et; peut etre aussi la frontiere entre lotissement et copropriete ne soit pas trop eloignée.
Si les co-lotis pouvaient faire comme bon leur semble, il me semble qu'il n'y aurait pas besoin d'un cahier des charges qui permette au President d'exiger le respect des regles aux proprietaires qui en aurient contrevenu.
Ce que je ne comprend pas:
Comment comprenez-vous que la mairie exige de certains le bon pour accord de la corpopriété(selon leur propre terme) pour instruire un dossier? et n'a pas les memes exigences des autres ?
Pour ma part , je compte bien faire respecter a ce proprietaire la decision de la majorité et demontré les manquements de la mairie car c'est toujours avec la meme personne qu'elle procede de cette maniere.
Quels sont mes recours ? ou ai-je tout faux des le depart ?
Merci
Citation :
Initialement entré par Mout
A mon avis, la mairie confond votre LOTISSEMENT avec une copropriété : expliquez-lui que les co-lotis sont pleinement propriétaires de leurs lots sur lesquels les droits à construire sont établis par le règlement d'urbanisme en vigueur.
En copropriété, le bâti est figé pour l'unité foncière (le sol) qui est en indivision entre les copropriétaires : c'est pourquoi tous travaux MODIFIANT l'aspect de ce "bâti" global existant nécessitent l'accord des co-indivisaires donné par l'assemblée générale à la majorité prévue par la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété.
Un LOTISSEMENT n'est pas une copropriété
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Bien à vous.
JC |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 09:29:37
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vous êtes plutôt dans l'erreur...à mon avis
vous devez être convaincu qu'il y a une différence fondamentale entre LOTISSEMENT et copropriété
une ASL de lotissement gère la voirie, les réseaux et les services de desserte des lots...
ET ELLE N'A AUCUN DROIT A EXERCER SUR LES LOTS QUI NE LUI APPARTIENNENT PAS!
seuls les co-lotis sont liés par le CONTRAT résultant du cahier des charges publié et peuvent donc faire resoecter mutuellement les termes de ce contrat
Vouloir soumettre les projets de travaux à l'AG d'une ASL constitue un abus en ce que cela limite les "droits de propriété"
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Helloman
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 09:56:27
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Merci Mout de votre aide mais:
Que je sois dans l'erreur est fort probable mais je ne comprend pas, si l'ASL n'avait rien a dire la raison qui pousserait les services de l'urbanisme à demander l'avis du syndic avant d'instruire un dossier ?
Comment comprendre meme si l'ASL n'est pas proprietaire des Lots, il lui tout de meme autoriser d'exiger aux colotis de ne rien stocker sur leur terrain qui serait de nature à gener l'harmonie du lotissement ou d'interdire le stationnement de vielles voitures et j'en passe(extrait du cahier des charges du lotissement)
Dans mons cas, la pause d'un abri de jardin n'est pas mentionné ou reglementé dans le CDC mais que pour eviter que tout le monde fasse tout et n'importe quoi; l'ensemble des colotis ( la majorité) se sont mis d'accord sur l'alignement des abris sur tout le lotissement pour proteger l'harmonie du site.
Ce point a fait l'objet d'un vote lors de la derniere AG et compte rendu a été fait à tous,
Ma question et je suis desolé d'insister, est-ce que ce vote est nul et donc ne peut rien sur l'emplacement de ce abris meme si cela constitue une gene pour le voisin direct ? et aussi et surtout un risque de securité dans la mesure ou l'abris en bois que veut poser ce coloti est placé a quelque centimetre seulement de la maison de son voisin? Le voisin lesé me demande faire quelques chose afin que ce qui a été approuvé par le plus grand nombre lors de notre derniere AG soit respecté par tous; meme si la mairie a donné son accord prealable,
Pardon d'insister mais j'ai vraiment besoin de vos lumieres. |
Bien à vous.
JC |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 11:12:40
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mes lumières ne vous éclairent pas car vous tirez les volets...
Il faut distinguer la PRATIQUE et le DROIT
En DROIT, l'OBJET LEGAL d'une ASL est de s'occuper des espaces libres du lotissement.
En pratique, votre ASL déborde de cet objet légal en endossant l'habit de l'arbitre des realations contractuelles entre les co-lotis.
Je comprends bien l'intérêt PRATIQUE d'avoir une harmonie esthétique en se préservant du "mauvais gout" de l'un ou de l'autre...
...mais est-ce respectueux des droits de chacun?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 14:22:34
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Helloman : il me semble que vous faites effectivement une confusion entre "copropriété" et "lotissement", en particulier lorsque vous parlez de ce qui à trait aux travaux dans l'emprise du terrain privé d'un propriétaire.
Car c'est cela la limite : si le "syndicat de copropriétaires" a compétence sur toute l'étendue de l'emprise en copropriété, l'ASL n'a compétence que sur les choses communes aux propriétaires.
S'il doit y avoir une certaine harmonie dans un lotissement et des règles pour ce faire, on les retrouve dans un "cahier des charges" ou dans un règlement de lotissement.
Le cahier des charges est valable 10 ans, lequel, faute de prorogation par l'AG de l'ASL, devient caduque. Ce sont alors les règles générales d'urbanisme de la commune qui s'imposent.
Voila en gros un résumé de l'affaire.
L'ASL n'a plus alors comme seul objet que de gérer, entretenir, faire des travaux sur les choses communes.
Elle n'a aucun compétence pour statuer sur une construction ou la modification d'une maison. Ici, ce sont les règles d'urbanisme qui s'imposent.
Relisez vos statuts d'ASL, voyez quel en est l'objet, objet de l'ASL qui doit être strictement respecté.
Voyez ce qu'il en est d'un cahier des charges et de clauses restrictives s'agissant des constructions/modifications.
Faute d'un cahier des charge en vigueur, lequel devrait préciser ce qu'il en est des travaux privatifs et de l'harmonie éventuelle de l'ensemble, l'ASL n'a aucun droit de regard sur ce que fait chacun de ses membres chez lui.
Autrement dit : si vos règles internes imposent des normes pour ce qui concerne ces constructions, l'autorisation de l'AG (et non du Pdt ASL) est un préalable obligé à la délivrance de l'autorisation administrative.
S'il n'y a dans votre lotissement aucune règle qui impose quoi que ce soit, votre ASL (et donc son pdt) n'a pas compétence pour s'immiscer dans le domaine privé de chacun des propriétaires.
Il faut reprendre ce que soulignait Mout :
Une ASL ne peut intervenir QUE dans le cadre strict de son objet : gestion et entretien de ce qui est commun.
C'est donc sans doute par habitude que le Sce urbanisme du coin vous contacte.
Mais dans la mesure où votre ASL n'a pas à donner d'accord préalable à des travaux privatifs, parce qu'aucune règle ne les encadre, vous devez prévenir ce Sce que ce sont les règles d'urbanisme de la commune qui s'imposent chez vous et que l'ASL n'a pas compétence à donner son accord préalable ni son avis postérieur...
(Compétence : ici dans le sens de "En droit de connaitre une question et ayant qualité pour la traiter".)
Voyez aussi ce sujet, qui porte sur le même point de la limite d'intervention d'une l'ASL.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=53099
Dans la mesure où l'un des propriétaires estime avoir un préjudice en raison d'une construction chez son voisin en limite de propriété, cela relève du domaine privé qui les concerne tous les 2.
Mais ce litige d'ordre privé ne concerne en rien l'ASL. |
Edité par - gédehem le 28 avr. 2007 14:33:41 |
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 22:29:49
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Si votre cahier des charges n'a pas de partie réglement d'urbanisme propre à votre lotissement, c'est le POS ou PLU de la commune qui prime.
C'est donc de la responsabilité de la mairie et l'ASL n'a rien à voire dans tout celà. |
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Chris61
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 23:00:58
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Gédehem -Il me semble bien que la validité du cahier des charges soit permanente. Seules les règles d’urbanismes qui y sont introduites de manières fortuites cessent de s’appliquer au bout de 10ans. C’est le règlement du lotissement qui est frappé de caducité et non le CdC.
Certains statuts d’ASL mentionnent que le Conseil d’Administration (Bureau) doit assurer la police du lotissement (respect des règles contractuelles) et autorise toute action devant les tribunaux.
Cette disposition serait-elle abusive ?
D’une manière générale, ne serait-ce pas une sage précaution que les Maires (qui n’ont pas connaissance des divers documents liant les colotis et la compétence pour intervenir dans le domaine du droit privé ) demandent un bon pour accord auprès de l’ASL afin d’éviter, après coup, un procès au bénéficiaire pour infraction au CdC. Comme vous le savez, l’autorisation de construire est accordée sous réserve des droits des tiers.(servitudes,documents contractuels…) Ne vaut-il pas mieux prévenir que de démolir?
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Helloman
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 08:53:38
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Mout, Gedehem, Chris et tous les autres MERCI.
Mout, je ne tire pas les volets car j'ai bien compris que la gestion etait bien differente selon qu'il s'agisse d'un lotissement ou d'une copropriéte meme si c'est pas evident de faire le distingo entre les deux quand on lit les statuts et CDC.
Voiici l'objet de notre ASL.
Il est dit à l'article 5 ce quit suit:
L'Asl a pour objet:
A)L'acquisition, la gestion, l'entretien et l'amelioration de la voirie, des espaces verts et du mobilier urbain, des parkings et des installations d'assainissement, eaux usées et eaux pluviales, d'adduction d'eau, de gaz, de chauffage, teledistribution, toutes installations d'interet commun et tous terrains propriéte de l'association.
B) L'entretien ,la conservation et la surveillance generale du lotissement et de certains elements de celui-ci tels que jardin , clôtures et haies
C) La creation de tous elements d'equipements nouveaux
D) Le controle de l'application du Reglement et du cahier des charges du lotissement
E) L'exercice de toutes actions afferentes au dit controle ainsi qu'aux et equipements......
Le point B , je crois parle de notre sujet.
Qu'y voyez-vous ? une confusion de pouvoir , peut etre entre l'ASL et la Copro? non ?
Et maintenant , qd je lis le CDH, il y est dit ceci dans son chapitre TENUE GENERALE DU LOTISSEMENT:
Les proprietaires des Lots seront tenus de respecter les regles suivantes destinées à assurer une tenue generale correcte au lotissement
''TERRAINS: debroussaillage
1)Afin d'eviter tous risques d'incendie, les lots devront etre entretenus libres de toutes broussailles et de tout depot. Les haies seront elarguées en temps utiles
2) ENTRETIEN EXTERIEUR des CONSTRUCTIONS.
Les constructions doivent etre constamment tenues en excellent etat de propreté et d'entretien, dans le respect du reglement. L'ASL decidera de la frequence des travaux concernant la peinture ou le vernissage des portes , volets , persiennes et plus generalements des elements exterieurs en bois de facon à maintenir à l'ensemble un aspect soigné. De meme, elle (ASL) aura la possibilité d'exiger que les enduits ou peintures des murs de facades soient periodiquements refaits....
Enfin dans , le chapitre permis de construire, il est dit que la signature et les observations du coordonnateur seront obligatoire sur tout dossier de demande de permis de construire( peut-etre est-ce la la raison pour laquelle la mairie demande a chaque fois le bon pour accord de l'ASL.
Tout ceci pour dire que je pense meme que nos status et CDH nous conferent pour certains des droits d'une ASL Libre et aussi ceux des copro.
Voila , la raions des mes troubles :)
pour infos, meme si c'est long,jetter un coup d'oeil sur ce lien et vous verrez que nous avons obtenu la condamnation d'un colotis par le TI local pour avoir enfreint les regles du CDH meme en etant sur son propre lot.
Desolé de ce grand discours en esperant qu'il vous apporte plus de clarté dans le debat:)
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35012&whichpage=1&SearchTerms=asl
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Bien à vous.
JC |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 10:28:37
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Les statuts de votre ASL stipulent:
"D) Le controle de l'application du Reglement et du cahier des charges du lotissement
E) L'exercice de toutes actions afferentes au dit controle ainsi qu'aux et equipements......"
Le controle de l'application du Reglement me paraît être une disposition ABUSIVE, car elle se substitue d'autorité aux services de l'Etat sans son avis...
Le Cahier des Charges publié = document contractuel de droit privé,
stipule:
" L'ASL decidera de la frequence des travaux concernant la peinture ou le vernissage des portes , volets , persiennes et plus generalements des elements exterieurs en bois de facon à maintenir à l'ensemble un aspect soigné. De meme, elle (ASL) aura la possibilité d'exiger que les enduits ou peintures des murs de facades soient periodiquements refaits....
Enfin dans , le chapitre permis de construire, il est dit que la signature et les observations du coordonnateur seront obligatoire sur tout dossier de demande de permis de construire"
Les statuts sont conformes au cahier des charges...
MAIS :
ce cahier des charges contractuel (et non règlement d'urbanisme)
me paraît avoir pris des mesures coercitives et contraires à l'exercice plein et entier des droits de propriétés...
et avoir confié à l'ASL des prérogatives contraires à son OBJET LEGAL
Cela me paraît évident qu'un co-loti (attaqué par l'ASL) un peu malin ou bien conseillé pourrait arguer en justice que de telles dispositions doivent être réputées "non écrites"...
et donc que l'ASL se mêle de ce qui ne la regarde pas...
MAIS un co-loti (mécontent du comportement d'un autre co-loti) pourrait obtenir justice:
car les co-lotis sont tenus de respecter le contrat= cahier des charges
L'ASL n'a pas la qualité de co-lotie! |
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Helloman
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 30 avr. 2007 : 09:13:10
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Je souligne simplement que tous ces documents ont ete lus et approuvés par chaque proprietaire ;alors je vois mal comment un coloti, eclairé 6 ans apres ;pourrait quelque chose contre ce qu'il a approuvé de ses propres chefs.
En tout cas MErci pour vos remarques constructives.
Tant que je suis, les portes de garages des 13 maisons de notre lotissment sont peintes en blanc et un des coloti me demande une autorisation de changer la couleur de sa porte de garage, là encore l'ASL a-t-elle klke chose a voir ou je lui renvoie vers la Mairie ? ou que je demande l'avis de 12 autres ?
Merci encore . |
Bien à vous.
JC |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 11:08:37
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Bonjour
Voici ce que j'ai trouvé et qui peut être vous aidera :
"Les statuts de l'association syndicale doivent comporter un certain nombre de clauses énumérées à l'art. R.315-8 C.urb.. Mais, ils ne sauraient, pas plus que le cahier des charges du lotissement, comporter des stipulations empiétant sur les droits de propriété privative de ses membres. Et c'est ainsi qu'a été annulée la clause pour l'harmonie de l'ensemble qui fixait les conditions dans lesquelles des clôtures privées pourraient être réalisées."
Il est vrai qu'en matière de lotissement la notion d'harmonie n'existe pas - le choix des couleurs pour les peintures (façade, volets, portes etc...) est laissé au goût des propriétaires en accord avec la commune. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 12:26:09
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Maïté : d'où avez-vous extrait ce passage entre parenthèses
"Les statuts de l'association syndicale...ne sauraient, pas plus que le cahier des charges du lotissement, comporter des stipulations empiétant sur les droits de propriété privative de ses membres "
TRES INTERESSANT? |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 10:46:52
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| Du Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière - c'est un extrait du chapitre concernant "la Gestion des ensembles immobiliers dont la propriété n'est pas répartie par lots au sens de la loi du 10/07/1965" |
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Helloman
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 14:47:41
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Merci a tous des toutes ces informations mais; à votre avis comment peut-on prevenir des evenements aussi malheureux decrits dans le lien joint ? les Mairies ou ASL ne devraient-elles pas en tenir compte dans tous les cas de figures ? (Delivrance d'autorisation ou accord de syndic) au nom de quoi devrait-on accepter qu'on mette la vie des gens en dangers sous pretexte qu'on est chez soi ?
Merci de vos remarques et suggestions.
http://tempsreel.nouvelobs.com/actualites/societe/20070426.OBS4121/incendie_de_vitry_sans_doute_un_accident.html
Cordiamement
Citation :
Initialement entré par maïté
Du Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière - c'est un extrait du chapitre concernant "la Gestion des ensembles immobiliers dont la propriété n'est pas répartie par lots au sens de la loi du 10/07/1965"
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Bien à vous.
JC |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 19:51:26
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une ASL n'est pas une association caritative
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Helloman
Contributeur senior
87 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 21:16:14
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Oui sans doute. Le maire de cette ville ou les gens qui pensent comme vous ont certainnement tenu le meme discours. Le resultat est là malheuresement. La prevention n'est pas, à mon sens; condamnable .
Citation :
Initialement entr� par Mout
une ASL n'est pas une association caritative
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Bien à vous.
JC |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 08:35:45
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Dans cet état d'esprit, il ne vous reste plus qu'à faire le bonheur des gens malgré eux (pour leur bien) et malgré les lois (qui garantissent les libertés individuelles)
l'enfer est pavé de bonnes intentions
l'important, c'est d'y "croire" |
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petiot
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 mai 2007 : 22:43:45
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Bonsoir,
connaissez vous des exemples de cas faisant jurisprudence ou une ASL a été débouté pour des faits similaires ?
Mon ASL souhaite gerer tout le lotissement : cloture, abri de jardin (matiere, couleur, taille) , veranda, panneau de separation de terrasse etc...
Cela fait t'il partie de ses attributions ?
Cordialement |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 mai 2007 : 16:36:52
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Quand la loi dit qu'une association syndicale a un OBJET LEGAL limité aux espaces collectifs qui assurent la viabilisation des lots, c'est ainsi qu'elle doit être comprise et appliquée.
Si des syndics issus du clonage de staliniens réchappés des républiques soviétiques, la seule issue c'est de résister et d'en élire d'autres. |
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ASL et obtention d'une autorisation de construire
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