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arq13
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 08 oct. 2006 : 22:35:18
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Bonsoir,
nous avions demandé lors de la dernière AG à construire un abri pour entreposer le bois de chauffage de la cheminée sur notre terrain qui est une partie commune à usage exclusif. Les 2/3 des copropriétaires n'étant pas présents ou représentés, il n'a pu être procédé au vote. J'ai demandé à convoquer une nouvelle AG pour procéder à un deuxième vote à la majorité, ceci m'a été refusé. Est-ce normal? Que prévoit la législation? Il me paraît pourtant peut probable que la loi n'est pas prévue une issue de secours renvoyant ainsi le vote d'année en année. D'avance merci pour votre aide.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 08 oct. 2006 : 23:03:30
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je trouve ça légitime dans le sens où qui dit AG supplémentaire, dit frais supplémentaires, et si ce n'est que pour votre demande...
à la rigueur si vous êtes prêts à les supporter uniquement de votre poche, là d'accord, mais sinon ce serait le syndicat complet qui paierait. et si en + la majorité requise n'est pas encore présente... (en + du fait qu'il n'y aurait quasiment que votre demande à l'ordre du jour...) |
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arq13
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 09 oct. 2006 : 11:01:49
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Bonjour,
oui, j'étais prête à supporter les frais de la nouvelle AG. Ce que je trouve bizarre c'est qu'il faille à chaque fois que les 2/3 soient présents ou représentés... Je ne comprends pas pourquoi il n'y a pas d'autre issue... Une fois qu'une première AG a été effectuée, pourquoi lors de la seconde ne peut-on pas voter à la majorité absolue? |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 09 oct. 2006 : 12:55:49
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Bonjour,
Une question bête, mais est ce que ces travaux étaient inscrits à l'ordre du jour?
Quelle était la procédure prévue pour réaliser ces travaux?
Etait il joint un ou plusieurs devis à la convocation ou en étiez vous simplement à décider de réaliser ces travaux et d'en définir le mode opératoire pour obtenir les devis et chosir les entreprises?
MARIE |
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arq13
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 09 oct. 2006 : 13:55:02
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Bonjour,
oui les travaux étaient à l'ordre du jour. Nous avions donné les plans de l'abri ainsi que les matériaux utilisés pour le construire, ces plans avaient même été signés par nos voisins mitoyens. Nous n'attendions que l'accord de l'AG pour réaliser l'abri. |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 09 oct. 2006 : 21:00:28
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Bonsoir,
L'article 8 du décret de mars 1967 stipule qu'une assemblée générale peut être valablement convoquée par un ou plusieurs co-propriétaires possédant au moins 1 quart des voix.
Si vous êtes d'accord avec d'autres co-propriétaires et si vous possédez ensemble au moins 25% des voix pour reconvoquer une autre assemblée faites votre demande écrite au syndic par LRAR.
Il s'agira d'une assemblée générale supplémentaire. Les frais de cette assemblée sont peut être définis dans votre RDC et dans votre contrat de syndic.
Reste à savoir à qui incombent ces frais, et au conséquences de la répartition de ces derniers.
MARIE
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arq13
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 oct. 2006 : 11:08:15
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Bonjour,
merci pour vos conseils.
je reste néanmoins perplexe sur l'impasse de l'article 26... |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 10 oct. 2006 : 19:39:29
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en fait c'est beaucoup plus simple!
Il faudrait en savoir un peu plus sur votre édification pour connaître la majorité légale à adopter 25 ou 26.
pour édifier votre abri si c'est la majorité de l'art. 25 il vous fallait 50, 1 % des voix de tous les copros.
si moins de 50% étaient présents et représentés cela veut donc dire qu'aucune résolution à la majorité n'a pu être prise.
si vous n'avez pas atteint les 2/3 des voix pour vous n'avez pu utiliser l'art 25-1 pour un second vote à une majorité inférieur.
Dans ce cas le syndic doit convoquer une nouvelle A.G dans les 3 mois et faire voter à la majorité de l'art 24 ( Loi SRU)
par contre si + de 2/3 des voix étaient présentes ou représentées et que cela s'est traduit par un vote défavorable cela signifie que votre projet est refusé
Georges |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 10 oct. 2006 : 20:34:01
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Bonsoir,
G.G, je ne suis pas tout à fait d'accord pour les raisons suivantes:
Les travaux mentionnés sont me semble-t-il des travaux rentrant dans la catégorie de l'article 26, alinéa c de la loi de juillet 1965.
(Travaux d'amélioration, addition,transformation).
Ces travaux sont donc approuvés suivant cet article 26, c'est à dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires.
L'article 26 prévoit que les travaux ayant recueillis l'approbation de la majorité des voix des membres représentant au moins les 2/3 des co-propriétaires présents ou représentés, peuvent être décidés lors d'une nouvelle assemblée convoquée à cet effet.(disposition confirmée par l'article 19 du décret de 1967)
Lors de cette nouvelle assemblée, la décision peut être prise à la majorité des membres représentant au moins les 2/3 des co-propriétaires présents ou représentés, ce qui semble effectivement aller dans votre sens.
Il y a juste une chose qui me chagrine.
Dans le post initial (celui de arg13), il est dit qu' il n'a pas pu être procédé au vote, ce qui veut dire que les travaux n'ont pas pu obtenir la majorité des voix des membres représentant au moins les 2/3 des co-propriétaires présents ou représentés...
Pas de vote, donc pas de constat d'obtention de la majorité permettant de reconvoquer une nouvelle assemblée.
Qu'en pensez vous?
MARIE
Edité..en rouge (21h23) |
Edité par - Marie de Médicis le 10 oct. 2006 21:22:42 |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 10 oct. 2006 : 21:15:23
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Pardon Marie,
lorsque j'ai évoqué les 2/3 des voix je me suis trompé je voulais dire 33%, pour obtenir la possibilité de re-voter mensionné à l'art 25-1. c'est que si cette condition est atteinte que l'on peut re-voter.
Dans l'autre cas art. 25 ou 26 on n'en sait pas assez sur la construction à faire.
Si c'est juste un abris jardin structure démontable de faible amplitude l'art. 25 peut s'appliquer.
autrement il faut l'art. 26 car on crée un lot privé sur une partie commune ce qui peut-être même interdit par le RDC.
Et là il est évident qu'il faut les 2/3 des voix de tous les copros savoir 66,66%
Par contre la loi ENL de 2006 à bousculer les règles de majorité dans certains cas comme la fermeture des copropriété précédemment à l'art. 26 et maintenant à l'art. 25
Sory
Georges
Georges |
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arq13
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 11 oct. 2006 : 14:44:25
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Bonjour,
j'apporte de nouvelles précisions:
voici comment cela c'est passé en assemblée: ordre du jour n°10, travaux de Mr et Mme XXX. dixit le syndic: "il n'y a pas 2/3 des tantièmes présents ou représentés ns ne pouvons donc pas procéder au vote". Je me suis levée et ai demandé à ce qu'on enregistre quand même les votes des tantièmes présents ou représentés. On m'a dit que cela ne servait à rien qu'il faudrait revoir ça l'année prochaine mais que de toute façon le pb resterait tjs identique: on n'aurait jamais les 2/3 présents ou représentés pour procéder au vote!!!
Dois-je comprendre dans votre réponse, Marie de Médicis que le président du syndic est en faute?
Encore merci |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 11 oct. 2006 : 19:51:23
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c'est le problème des grosses majorités tel, l'art. 26.
Vous devez obtenir la majorité des 2/3 pour réaliser vos travaux.
Il ne peut y avoir dans ce cadre là de majorité inférieur.
Si vous n'avez jamais ce quorum des 2/3 vous n'obtiendrez jamais les autorisations
Si vous nous en disiez un peu plus sur la construction nous pourrions voir si une majorité à l'art. 25 peut ête envisagée
Georges |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2006 : 21:42:02
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Hum !!!
Pardon de déranger, mais il me semble qu'on est entrainé sur une mauvaise pente du terrain, si je puis dire, s'agissant de travaux sur un terrain commun à usage exclusif...
On parle de 2/3 des voix ... Je ne comprends pas de quoi il s'agit !
Car comme le relève GG, l'autorisation demandée concerne "la réalisation de travaux privatif et/ou modifiants l'aspect extérieur de l'immeuble " (L.art.25b, soit 501/un total de 1000, par exemple).
Quel que soit le nombre de voix présentes il faut voter, il faut toujours voter !
En effet, dans la mesure où il n'y avait pas le nombre de présents et représentés suffisant pour décider à cette majorité de 501/1000, mais que le seuil du 1/3 prévu par L.art.25-1 est atteint (ici 334/1000), on procède aussitot à un second vote à la majorité art.24.
Par ex: Il n'y a que 450/1000 prés. et représ.
On vote à la maj art.25 (de fait impossible), le projet obtient 350 voix pour, 100 contre.
Le projet obtient un nombre de voix qui dépasse le seuil du 1/3 prévu L.art.25-1.(mettons les 334/1000, immuables s'il y a 1000/1000)
Sauf extraordinaire, le second vote à la maj.art.24 sera le même, 450 pour, 100 contre.
L'autorisation est donnée.
Ce n'est que dans le cas d'une AG qui compterait moins des 334/1000 voix qu'un vote art.25 et 25-1 est totalement impossible ..
Se pose alors la question de la désignation du syndic et des membres du CS, impossibles s'il n'y a pas au moins 334 voix prés.et représ.
Il n'y a pas ici, sur la question posée, de vote à la majorité art.26 : l'amélioration dont il s'agirait ne concernerait QUE celles décidées par le syndicat pour son profit collectif.
Même chose pour la décision de construire : il s'agit des constructions décidées par le syndicat, pour son profit, financées par lui.
Ici, nous sommes dans une simple autorisation donnée à un copropriétaire pour réaliser des travaux privatifs sur parties communes, fussent-ils pour construire un abri pour ce que le demandeur veut faire, ou creuser une piscine : maj.art.25, et à défaut art.24 s'il est satisfait au seuil du 1/3 de L.art.25-1.
Le refus du pdt de séance de faire statuer l'AG sur cette question est susceptible d'engager sa responsabilité personnelle dans la mesure où son refus de faire délibérer vous porte préjudice.
Même chose pour le syndic, dans la mesure ou son "défaut de conseil" à l'assemblée (tant pour la majorité applicable que sur l'obligation de faire délibérer) peut être fondateur du refus du pdt de séance qui vous porte préjudice.
Mais dans un tel cas il faut recourir au juge pour faire reconnaitre la faute .....
Vous pouvez 'agiter' cette menace auprès du pdt de séance (LRAR) et du syndic pour "exiger" la convoc d'une autre AG rapidement.... Mais bon ..
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Edité par - gédehem le 11 oct. 2006 21:57:16 |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 09:43:19
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l'ennui est que nous avons des juges qui nous disent le contraire en particulier un de Cour de cassation voyez ce jugement alors que je m'apprétais à dire comme Gédehem :
Droits des copropriétaires sur les parties communes
Cass. 3e civ., 20 mars 2002, nº 00-17.751, nº 590 FS-P+B
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune d'une copropriété ne confère à son titulaire aucun droit d'y édifier des constructions.
Le règlement de copropriété d'une résidence stipulait un droit de jouissance exclusif sur un jardin partie commune au profit des propriétaires d'un lot. Ceux-ci y ont édifié une véranda sans autorisation de l'assemblée générale. Puis l'assemblée des copropriétaires a entériné les travaux en deux étapes moyennant versement d'une indemnité. Ainsi, au cours d'une première réunion, la ratification des travaux mise au vote à la majorité absolue de l'article 25 (b) de la loi du 10 juillet 1965 a été repoussée. Mais, par application du dernier alinéa de ce texte (aujourd'hui transformé en un article 25-1) une seconde délibération a entériné les travaux à la majorité simple de l'article 24.
Plusieurs copropriétaires insatisfaits de cette décision ont alors assigné le syndicat de la résidence en annulation de cette résolution. La Cour de cassation les approuve. Elle rejette ici le pourvoi formé contre l'arrêt d'appel qui leur avait déjà donné gain de cause.
Elle rappelle d'abord, conformément à une jurisprudence constante, que « l'attribution d'un droit de jouissance exclusif n'a pas pour effet de modifier la nature juridique de l'élément de l'immeuble sur lequel ce droit s'applique ». En l'occurrence il demeure partie commune et les copropriétaires auxquels le droit est conféré ne peuvent en user que dans la limite des prérogatives qui lui sont attachées. Il n'en résulte donc aucun droit d'édifier des constructions, ni aucun droit de propriété.
La Haute Juridiction ajoute ensuite que l'emprise sur le jardin commun ayant eu pour effet d'agrandir les parties privatives des titulaires du droit de jouissance exclusif, elle aurait dû être autorisée « par une décision explicite de l'assemblée générale ne pouvant être prise qu'à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ». Effectivement, c'était bien cet article qui s'appliquait en l'espèce, s'agissant d'une modification du règlement de copropriété quant aux modalités de jouissance des parties communes initialement convenues, et pas seulement de travaux sur parties communes aux frais d'un copropriétaire. Même si l'emprise était de faible importance, la double majorité était nécessaire. N'ayant pas été obtenue, le vote de ratification de l'assemblée générale est annulé. Peut-on espérer qu'une telle fermeté de la Cour de cassation dissuade les membres de copropriétés de se comporter en propriétaires individuels ?
Source : Dictionnaire permanent - gestion immobilière
Extrait de l'Activité immobilière n° 596 :
" Si un copropriétaire fait réaliser de manière irrégulière, c'est à dire sans autorisation de l'assemblée générale. une construction d'ouvrages sur une terrasse partie commune dont il a la jouissance privative. l'action de la copropriété s'analysant comme une demande à faire cesser une appropriation par un copropriétaire bénéficiant d'un simple droit de jouissance et tendant à faire respecter le droit réel de l'ensemble des copropriétaires sur une partie commune est une action soumise au délai trentenaire".
Cass.8ème ch.civ.21 mars 2000 pourvoi contre AIX-EN-PROVENCE 4ème ch.civ.section B 9 juin 1998 ZEMOR"
Je voulais baser ma réponse sur ces textes et celui cité m'avait arrété. je vous le cite néanmoins :
"Travaux par un copropriétaire sur parties communes
AUTORISATION PREALABLE INDISPENSABLE PAR L'AG
En application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, tous travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes de l’immeuble doivent nécessairement être autorisés par une assemblée générale de copropriétaires se prononçant à la majorité des voix, même si ces travaux ont pour objet de rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division. La Cour de cassation fait une application littérale et stricte de l’article 25b, mais la référence à l'état descriptif de division est certainement mal venue.
Référence:
- Cour de cassation, 3e chambre civ. 2 mars 2005
Assemblée générale obligatoire pour autoriser des travaux sur parties communes
VERS LA FIN DES CLAUSES D'AUTORISATION DANS LES REGLEMENTS DE COPROPRIETE
La Cour de cassation rappelle sans une certaine fermeté que «doit être réputée non écrite la clause d’un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux affectant les parties communes de l’immeuble». Elle le fait bien entendu au visa des articles 43 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle répondait ainsi à une argumentation du syndicat selon laquelle la clause du règlement de copropriété n'était pas illicite.
L’article 25, b, de la loi précitée de 1965 précise clairement qu’un copropriétaire qui souhaite effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit obtenir de l’assemblée générale des copropriétaires une autorisation, prise donc à la majorité en voix des copropriétaires.
La disposition est d’ordre public et le règlement de copropriété ne saurait prévoir d’autres modes d’autorisation ni, a fortiori, autoriser à l’avance certains travaux.
Tout aussi inefficace serait une autorisation donnée par le conseil syndical ou le syndic ou, encore, une autorisation écrite donnée par les copropriétaires."
Avec tout cela il est parfois difficile de s'y retrouver
Georges
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 10:21:18
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..C'est toujours le probleme de la lecture et de l'interprétation des arrets .!
L'arret que rapporte GG est cohérent, ... mais ne s'applique pas au cas posé par arq13 !!!
Il est constant qu'une véranda est une extension "habitable" de la partie privative.
On peut noter des différences d'appréciation par le juge (éternel problème !), divers arrets penchant tantot pour l'art.25, tantot pour le 26 !
En gros, une véranda légère, démontable, ce sera du 25. Une véranda permanente, en partie en dur, ce sera du 26.
Même chose pour réaliser une terrasse. Ici ce sera 25, là 26...
C'est l'appréciation souveraine du juge au regard de la destination de l'immeuble.
Ici, nous avons affaire à une demande concernant un abri pour stocker du bois ! J'ose espérer qu'arq13 ne va pas en plus y passer la nuit ou y rentrer sa voiture ! 
C'est pourquoi je pencherais pour le 25, du moins si c'est juste un abri pour le bois, de ce fait ouvert, éventuellement démontable, de dimensions réduite.
Je ne vois pas là de "construction" à proprement parlé, d'une emprise quasi définitive constituant aliénation du terrain partie commune.
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Edité par - gédehem le 12 oct. 2006 10:25:52 |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 12:44:39
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Bonjour,
On peut "disserter" à l'infini sur le choix de l'article permettant d'adopter ou non la résolution proposée par arg13.
Mais le problème initial concernant arg13, c'est que le vote n'a pas été réalisé à tort, et qu'il est presque impossible aujourd'hui de faire convoquer une deuxième assemblée sauf à engager des procédures longues et découragentes.
Essayez donc d'écrire en R.A.R au syndic pour lui signaler cette erreur, mais je me doute de ses réponses:
-Pourquoi n'avoir rien dit le jour de l'AG?
-Pourquoi le président a-t-il signé le PV?
-Pourquoi personne n'a encore contesté?
-...
Je ne sais pas si votre projet est urgent, mais si cela n'est pas le cas et si j'étais vous, j'attendrais la prochaine assemblée générale ("ordinaire"), pour fisseler mon dossier de manière à ce que le vote soit obligatoirement réalisé à partir du moment ou au moins 1/3 des co-propriétaires sont présents.
C'est un avis personnel..
MARIE
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arq13
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 14:27:03
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Bonjour et encore une fois merci à tous,
plus de précisions pour tous:
il s'agit en effet d'un abri bois entièrement démontable de moins de 8m2.
Non, je ne compte pas dormir dedans... Peut-être mon mari qui aime le hamac en été?? Je plaisante...
L'assemblée était l'année dernière. A l'époque j'avais entammé des recherches pour faire valoir mes droits mais des soucis de santé chez un de mes enfants ont stoppé tout ça. La prochaine assemblée est prévue pour le 09/12 et j'entends bien être mieux informée pour donner un coup de pied dans la fourmillière...
Sinon, beaucoup de choses me trotte dans la tête, qui m'ont laissée perplexe la dernière fois, je ne sais pas si vous aurez des éléments de réponse...
Refus du président à ma candidature au conseil syndical sous prétexte que j'avais 3 enfants dont l'aîné a maintenant 4 ans 1/2 et que ça demande du travail,
Approbation d'un nouveau règlement de copro pour se mettre en conformité avec la loi à la simple majorité (pourquoi pas l'art.26?)
Certains copropriétaires ont construit des véranda ou agrandit leur garage et les tantièmes n'ont jamais été modifiés...
Est-il possible qu'un syndic professionnel réponde à mes questions dans l'espoir de récupérer la gestion du syndic bénévol ou est-il possible de s'adresser à un notaire?
En tous cas encore merci pour toutes vos réponses, cela m'aide à y voir plus clair. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 15:33:26
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| qu'entendez vous par "écupérer la gestion du syndic bénévol " ??? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 17:44:33
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Arq13, je suis de l’avis de Gédehem.
Pour un abri bois entièrement démontable de moins de 8 m2, c’est un vote à l’article 25 qu’il vous faut.
Ce n’est pas au président du conseil syndical ou au président de séance de décider du bien fondé de votre candidature au sein du conseil syndical, c’est uniquement à l’assemblée générale de décider et à elle seule.
L’assemblée générale décide à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis leur établissement.
Voyez ces liens :
Majorité absolue : majorité des voix de tous les copropriétaires pour les décisions énumérées par l'art.25 de la Loi 1965 pour :
L’autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
A défaut de majorité absolue et dans la mesure où le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée générale peut se prononcer en votant à nouveau à la majorité simple (majorité de l'article 24).
Pour le cas où le projet n'a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans un délai de 3 mois. Elle prendra la décision à la majorité simple.
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1899
http://www.coproprietes.org/anah/servlet/AnahServlet?action=DisplayPage&typeAction=2&oidPage=2581
Travaux sur les parties communes – mise en conformité du règlement de copropriété – article 25b
En application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, tous travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes de l’immeuble doivent nécessairement être autorisés par une assemblée générale de copropriétaires se prononçant à la majorité des voix, même si ces travaux ont pour objet de rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division. La Cour de cassation fait une application littérale et stricte de l’article 25b.
Cass. 3ème civ. 2 mars 2005 - Rép. Def. n° 19 art. 38244.70
Nullité de la clause permettant à un copropriétaire de construire sur le jardin privatif sans vote.
Il résulte de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que « sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires, d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».
CA Paris 23ème ch. B 7 avril 2005 Cherif c/Hee - Affaire n° 04/06013 – AJDI Octobre 2005
http://www.cheuvreux-associes.fr/8120/html/menu5/dernierbulletin/copropriete.html
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/janvier03.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/bloc/faire/devis3.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/bloc/faire/devis2.htm
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 20:42:20
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Merci gédéhem pour vos réponses que j'apprécie toujours.
L'important était effectivement de savoir quelle majorité appliquer.
Suivant l'ampleur de la construction c'était soit le 25 soit, le 26.
Dans le cas de l'abri jardin démontable de surcroît il est évident que c'est le 25 b. D'ou l'erreur du syndic relevée par catherine de refuser une 2ème A.G qui s'impose si 1/3 des voix s'est prononcé 'POUR'
Georges |
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arq13
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 20:48:30
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Bonsoir,
encore merci
je vous tiendrais informé de la suite après l'AG.
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