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Serayol-Haut
Contributeur actif
39 réponses |
 Posté - 14 sept. 2006 : 13:09:49
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Nous sommes en négociation avec le syndic à propos de sa rémunération.
Pour 56 lots, propositions du syndic :
• Compte unique : 7897 euros soit 141 euros par lot
• Compte séparé mais à sa banque : 10500 euros soit 187.5 euros par lot
• Compte séparé dans la banque de notre choix : 11500 euros soit 205.4 euros.
Au vu de ces montants, et sentant une très forte résistance de sa part, je pensais lui proposer le compte séparé à sa banque à 9500 euros soit 169.6 euros par lot.
Ses arguments contre le compte séparé :
• travail beaucoup plus important pour les comptables,
• aucun avantage financier pour nous (si ce n’est des agios en cas de découvert),
• aucun avantage financier pour lui d’être en compte unique…
et puis la preuve, c’est que 3 résidences seulement sur 200 environ sont en compte séparé dans son portefeuille (ils ont bien compris, eux).
Lorsque je lis les anciens messages sur votre site, je crains que le compte séparé à leur banque ne soit en fait un compte individualisé.
Qu’en pensez-vous ?
Et puis, quelle est la majoration acceptable pour un compte séparé à la banque de notre choix par rapport au compte unique ? Même si théoriquement il ne doit pas y avoir de majoration.
Merci à tous le intervenants du site, j’ai plusieurs fois fait appel à vous et vos réponses m’ont toujours permis d’avancer avec plus d’assurance dans mes réflexions.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 13:35:04
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Les arguments de votre syndic sont un pur produit de mauvaise foi.
1- Le travail n'est pas plus important pour le comptable, au contraire, il n'a plus à jouer avec ce ... de compte pivot. Le rapprochement en est facilité. Et avec la lettre chèque et les virements, pas non plus de gymnastique avec plusieurs chèquiers.
2- Un compte séparé ne veut pas dire uniquement un compte de dépôt, mais aussi un compte sur livret adossé, à 2,75%. Les fonds travaillent ainsi au profit du syndicat, à condition de gérer correctement la trésorerie. S'il y a des agios, c'est que le syndic fait mal son travail, entre le régime provisionnel et l'avance de trésorerie.
3- Un compte unique rassemble toutes les trésoreries des copros en portefeuille chez un syndic, et faites confiance au comptable pour faire travailler ces fonds.
Question négociation, calculez la trésorerie moyenne sur l'année, puis les intérêts à 2,75%, et proposez en échange du compte séparé une majoration des honoraires de gestion courante pour le montant des intérêt ainsi calculés. Et rappelez lui que le compte séparé, c'est du travail en moins pour lui.
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Edité par - mfld le 14 sept. 2006 13:47:40 |
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Serayol-Haut
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 14:00:44
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merci pour votre réponse précise. Mais qu'entendez-vous par trésorerie moyenne sur l'année, est-ce le montant du budget prévisionnel ?
Anne-Marie |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 14:20:15
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Je ne vois que pas d'intérêt au compte séparé, versus compte individualisé.
je reçois tous les mois les extraits bancaires de la copro, cela me permet de contrôler la trésorerie, aussi bien qu'avec un compte séparé. Si exceptionellement nous sommes à découvert, il n'y a pas d'agios.
Il faut savoir également qu'un compte séparé génère des frais de banque largement supérieurs à un compte individualisé (pour ma copro : 15 Eur par trimestre pourv gestion de commpte individualisé).
Je ne comprends pas pourquoi votre syndic facture différemment les modes de gestion de comptes . Mon syndic n'a que deux options compte séparé ou compte individualisé, pour les mêmes honoraires.
votre syndic a listé les arguments contre le compte séparé, avez vous listé les arguments pour, au delà de la paraphrase du compte séparé ?
Chaque fois que j'aborde le sujet, j'entends :
-Séparé c'est mieux parce que c'est notre argent à nous qui est sur notre compte--> argument vide de sens
-Séparé, cela empêche notre syndic de s'en mettre plein les poches --> à supposer qu'il fasse travailler notre argent (je n'en sais rien et ne veux pas savoir), il faut bien voir que l'on n'y perd rien.
-On touche des intérêts --> Une bonne gestion doit aboutir à un solde moyen de l'ordre de 10 % du budget annuel (ce que je constate pour ma copro). Une rémunération de 2% de ce solde fait apparaitre un bonus de 0,2% du budget annuel : avec un budget annuel de 100000 Eur, j'aboutis à un gain d'environ 200 Euros par an sur lequel il faut défalquer les honraires de gestion du compte ...
Je l'ai déjà écrit la seule question valable à se poser :
-Est on à même de débarquer un syndic avant qu'il fasse faillite ? Non --> compte séparé obligatoire
Oui --> aucun avantage pour le compte séparé
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:26:10
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mespres, vous êtes dans une situation idyllique ou votre syndic refacture les 15E par trimestre de compte individualisé
le pb pour la majeure partie des copros c'est 2 à 3000 euros de plus si le compte est séparé
et que ces syndics arrêtent de raconter n'importe quoi : faire des deman,des de prélévement pour une copro reduit les chèques à faire que ce soit au nom du syndic ou des SDC
le vrai compte séparéne permet pas au syndic de régler le fournisseur qu'il considère comme sien et non celui du syndicat
le seul risque est de se tromper de chéquier comme de nbx comptables peuvent se tromper d'imputation de copropriétés, ce qui se corrige
ne pas avoir de compte sséparé cache la réalité de trésorerie de l'immeuble et ca peut être grave surtout avec un CS ne maitrisant pas les jeux d'écriture ou les méthodes de gestion .... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:42:08
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Chacun prend le parti qu'il veut.
Une explication quand même :
Un compte individualisé est un compte unique dans lequel chaque syndicat a un sous-compte.
Si l'on prend l'exemple d'un syndic qui gère trois syndicats. Les trois relevés de fin d'année se prsentent ainsi :
Syndicat A : 3 700 € créditeur
Syndicat B : 1 500 € créditeur
Syndicat C : 1 000 € débiteur
Dans les trois cas la vérification des comptes permet d'établir que le solde figurant en comptabilité correspond bien au solde figurant sur le relevé de sous compte.
Mais en réalité le solde du compte unique est à 4 200 €
Si les syndicats A et B quittent le syndic à ce moment, il ne peut pas leur représenter l'intégralité de la trésorerie à restituer soit 5 200 €
De même Mespres est content de vérifier l'exactitude de la trésorerie de son syndicat mais ne peut pas savoir si le syndic serait en mesure delui représenter son solde. C'est bien entendu un exemple et l'honorabilité de l'interessé n'est pas en cause 
Sous cette réserve, le compte individualisé est une heureuse solution.
Il serait préférable pour tout le monde que le syndic perçoive des honoraires décents, et ne soit pas obligé de compter sur la rémunération des fonds de mandants pour vivre.
Et il est évident que dans ces conditions les mises en concurrence des syndics n'ont aucun sens. Un bon syndic indépendant gérant par compte séparé ne peut traiter qu'avec des syndicats primant la qualité du service par rapport à son coût. Heureusement, il y en a.
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:49:38
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le compte individualisé ne cache rien du tout :
extrait de compte banquaire mensuel : tous les mois je connais le solde, mieux que cela je reconstitue sous excel le graphe de l'évolution du compte individualisé.
quelque soit la solution banquaire, les documents les plus importants sont les pièces comptables gérées par le syndic, ce sont elles qui nous disent par exemple que le solde de banque débiteur de 5567 Eur est catastrophique car les comptes fournisseur sont créditeurs de 10000 Eur. (pour les non initiés une bonne situation est quand la banque est débiteur : elle doit de l'argent au syndicat)
Un CS qui ne maitrise pas la comptabilité n'a qu'une chose à faire : acquérir ces compétences, compte séparé ou pas c'est la même chose, il faut savoir lire une balance pour avoir un dialogue constructif avec son syndic.
Océan, je m'oppose massivement à l'idée que vous développez : un compte séparé n'apporte strictement aucune protection à un CS néophyte en comptabilité |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:50:18
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Pour fontaines:
Il ne faut pas regarder ce qui va transiter sur ce compte (= le budget), mais son solde sur l'année. Exemple ultra-simplifié : un budget de 100 K€, mais un compte dont le solde oscille au jour le jour entre 5 et 10 K€.
Intérêts perçus à 2,75% : entre 138 et 275 euros. La compensation en honoraires de cette perte financière est donc de l'ordre de 200 euros.
Avec cet exemple, vous saisissez tout de suite que la résistance des syndics à passer au compte séparé ne tient pas au seul aspect de la rénumération indirecte... et qu'axer le débat autour de ce seul argument n'a que peu de sens, sauf si l'on a affaire à un gros cabinet qui peut rassembler une masse financière sur un grand nombre de copropriétés.
Le vrai débat se situe autour des travers qu'entraîne l'utilisation d'un compte unique ou de sa variante individualisée. Par exemple, moins de zèle dans le recouvrement des charges. Ou la tendance à gonfler les avances de trésorerie ou les budgets. Ou de pousser à la constitution de provisions exagérées, sans laisser la copro décider de leur placement. Ou de rendre moins aisée le rapprochement bancaire par le CS. Etc, etc.
Bref, le compte séparé, c'est moins de tentations pour le syndic, et plus de transparence pour les copros. |
Edité par - mfld le 14 sept. 2006 15:57:11 |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 16:11:06
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Mfld, je ne vous suis pas.
J'ai constaté que le solde de ma copro était de niveau élevé, j'ai demandé au syndic de proposer en AG la réduction du fond de roulement. l'AG a voté et la trésorerie a baissé.
Moralité : si le syndic est valable et bien suivi, le compte individualisé n'incite en aucune manière le syndic à gérer contre l'intérêt du syndicat. |
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Serayol-Haut
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 16:15:11
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| merci mfld, comprenant mieux les tenants et aboutissants, je suis plus à l'aise pour discuter. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 16:29:40
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pour avoir vécu des années le vrai faux compte séparé, je vous assure qu'on a des surprises avec tout ce que le syndic reçoit et paye sur son compte et qui n'apparait qu'une fois par an à la cl^^oture ou pire quand on change de syndic
quand aux arguments des syndics mal payés ........ beaucoup de copropriétaires ont du mal à payer leurs charges dont celles souvent importantes du syndic qui se contente souvent de passer des OS et des factures, alors pour des comptes faux, aucune réponse aux questions simples ou de fond et payer 400euros par an pour avoir des gestionnaires nullards, on a de quoi ebn avoir assez surtout quand le compte séparé est facturé de 2 à 3000euros de plus. Cela s'appelle du chantage et du contournement de la loi
sdémontrez-nous que le compte séparé c'est plus de travail ..... pour l'avoir pratiqué côté syndic, je vous assure que non, et un syndic sérieux a du travail à la reprise d'une copro après c'est de la gestion courante et un travail somme toute pas trop fatiguant sauf à supporter les copros qui ne font rien pour comprendre !!! |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 16:33:42
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Mon cher mespres, vos arguments sont tous à fait valables... dans le contexte favorable que vous décrivez : un CS actif (dont vous faites partie, me semble-t-il) et un syndic qui joue le jeu.
Et je suis d'accord avec vous pour dire qu'avec un compte individualisé dans un tel contexte, la situation est tout à fait satisfaisante, voire même avantageuse pour amortir les faiblesses de trésorerie si celle-ci reste raisonnable. A part ce compte pivot qui personnellement m'énerve quand il faut suivre le flux des règlements fournisseurs ou encaissement des provisions par TIP.
Mon propos est plus général, et part du constat d'une très grande faiblesse du coté de la majorité des CS et des copros sur les questions relatives à leur bien commun. Combien savent interpréter correctement la balance générale, combien se contentent de pointer les factures sans regarder le grand-livre, au moins par échantillonage, et combien retrouve le rapprochement bancaire ?
Le compte séparé, c'est aussi un moyen pour ceux là de s'accrocher à un principe simple, celui de la compta de trésorerie, cad celui qu'ils connaissent le mieux avec leurs comptes bancaires personnels : une charge = un débit sur le relevé, un produit = un crédit sur le relevé.
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 16:49:46
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mfld, votre dernier argument ne convainc pas :
Citation :
Le compte séparé, c'est aussi un moyen pour ceux là de s'accrocher à un principe simple, celui de la compta de trésorerie, cad celui qu'ils connaissent le mieux avec leurs comptes bancaires personnels : une charge = un débit sur le relevé, un produit = un crédit sur le relevé
cela pour deux raisons :
-le relevé existe également pour un compte individualisé, j'ai d'ailleurs cru longtemps que mon syndicat avait un compte séparé.
- le suivi d'un compte de copro impose de ne pas se limiter à la lecture des relevés. Contrairement à un foyer les intervenants sont multiples : les réponses à toutes les questions de comptabilité ne sont pas dans les relevés de comptes (individualisé ou séparé )
exemple de questions :
-quel temps met le syndic pour payer les fournisseurs ?
-y-a-t il de gros arriérés de charges ?
-y a-til double facturation, mauvaise affectation de facturation ?
-les honoraires travaux sont il en ligne avec le contrat syndic ??
-Quel est le montant total du crédit fournisseur ?
- ....
Ces questions fondamentales ont leur réponse dans les documents comptable du syndic, en cours de normalisation suite au décret comptable : tout CS a devoir de formation sur ce décret si il veut remplir valablement son mandat.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 17:22:17
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Je sais bien, mespres, que la banque édite des relevés pour les comptes individualisés, en premier lieu pour la bonne santé du comptable du syndic, et que la seule lecture de ces relevés est insuffisante  .
La teneur de mon message est de vous encourager à ouvrir les yeux sur ce qui se passe en dehors de votre copropriété. Si vous présentez les documents comptables tout de go à un CS moyen, que va-t-il en faire ?
Réactions les plus courantes : j'y connais rien, je vous fais confiance (en haussant les épaules), je lis tout sans comprendre grand chose (on n'est jamais trop méfiant), et enfin, je me focalise sur une paille en ne voyant pas le gouffre juste à coté.
Si par contre, vous lui fournissez des relevés où ne figurent plus les écritures supplémentaires inhérentes à un compte individualisé, vous mettez à sa disposition un point d'entrée simple à comprendre, auquel il va se raccrocher, voire rentrer par ce biais dans les autres documents comptables.
Ajoutez quelques explications de votre part sur l'autre point d'entrée qu'est la balance générale, et le voilà qui tire la nouille comme un chasseur qui flaire la piste. C'est gagné !
Parce que, mespres, le jour où vous allez quitter votre copropriété bien réglée et sous contrôle, et que vous allez être confronté, dans une autre, au niveau plus que moyen de la majorité, vous allez être bien peu compris dans vos démonstrations en disant "mais regardez donc le compte xxx.yyy.zzz dans le grand-livre, c'est évident qu'il y a un problème" ! Vous allez vous sentir bien seul... surtout si vous dites : "vous n'avez qu'à vous former si vous voulez comprendre"...
Le législateur a voulu le compte séparé comme normalité, c'est pour de bonnes raisons d'intérêt général (pour une fois).
A quand les "camemberts" obligatoires en lieu et place de ces horribles tableaux de synthèse pour l'information des copros ?
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Edité par - mfld le 14 sept. 2006 17:25:43 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 17:45:27
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et les chiffres étant des chiffres restent plus parlants que les camemberts
encore faut-il que ces chiffres soient exacts mais c'est vrai que ca fait bien des camemberts ou en effetb 3d ca trompe le copro moyen et ca détourne l'interêt du faux compte séparé par exemple ou de la trésorerie négative ou du compte mal imputé
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 17:57:26
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Oooh... océan...
Ignorez vous donc l'effet magique du camembert "répartition des dépenses courantes" en AG, où l'on constate que les plus gros consommateurs de nos deniers ne sont pas forcémment ceux que l'on s'imagine (tiens, je vois un secrétaire de séance qui enfonce la tête dans les épaules) ?
Et l'effet autrement magique de la courbe d'évolution de ces mêmes dépenses, par tiers ou par nature, où l'assistance découvre avec effroi les augmentations à 2 chiffres de certains, voire les entiers multiplicateurs sur une période de 5 ans ?
Moi j'aime ces effets pour transformer le mouton en individu doué de réflexion .
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Edité par - mfld le 14 sept. 2006 18:00:38 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 18:06:57
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oui je connais l'effet camembert en AG, ca fait tellement joli surtout quand les logiciels sortent ca automatiquement
mais c'est l'arbre qui cache la foret et détourne l'attention car encore faut-il que les dépenses soient imputées dans les bonnes cases
déformation professionnelle de contrôleur de gestion on se refait pas on peut tout faire dire aux chiffres, enorre une fois l'important c'est ce qu'on paie réellement |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 18:09:01
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mfld, je comprends bien le sens de vos propos ... mais vous ne convainquez toujours pas !! Citation :
Si par contre, vous lui fournissez des relevés où ne figurent plus les écritures supplémentaires inhérentes à un compte individualisé, vous mettez à sa disposition un point d'entrée simple à comprendre, auquel il va se raccrocher, voire rentrer par ce biais dans les autres documents comptables
quelles sont ces inscriptions supplémentaires ? les relevés de compte individualisé de ma copro sont identiques aux relevés de mon compte personnel ... séparé !
Le seul inconvénient du compte individualisé - je maintiens- c'est la faillite du syndic --> blocage de son compte jusqu'à liquidation : la copro est alors dans une situation grave. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 18:30:15
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Pour océan : je ne pense pas que l'AG soit l'endroit adapté pour discuter de l'exactitude des comptes...
C'est au CS, dans les limites de ses capactités, de faire ce contrôle en amont. C'est à lui de faire une synthèse de ses observations, sous la forme la plus pédagogique possible, à destination de l'AG.
Si les copros n'ont pas confiance, ils peuvent toujours poser des questions au CS tout au long de l'année, tant sur le fond que sur la méthode, consulter les pièces individuellement avant l'AG, et révoquer le conseil en cours d'AG s'ils n'obtiennent pas de réponses satisfaisantes ou s'ils sont convaincus de l'incompétence du CS (voire pire).
Donc, selon moi, les chiffres en amont entre les mains des personnes désignés par l'AG pour le contrôle en profondeur (le CS), et les démonstrations "percutantes" en AG (avec du visuel).
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Edité par - mfld le 14 sept. 2006 18:34:50 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 10:17:34
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| Pour mespres : OK, je viens de comprendre l'origine de notre désaccord. Ayez la patience de me laissez le week-end, le temps de fouiller mes archives pour retrouver un exemple typique de "bricolage" comptable sur le compte individualisé, montrant que faire le rapprochement entre le 512 coté syndic et les relevés de la banque est difficile. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 17:21:52
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et on en discute où des comptes alors que c'est ca qui détermine les charges réelles et la régul qu'on recoit
ce n'est pas au CS de les approuver avant l'AG et que fait-on quand on a des CS qui ne savent pas controler des comptes, lire une balance ou un grand livre
en compta, en contrôle ce qui est important c'est d'avoir comme pour l'alimentaire la "tracabilité", c'est pour cela que ce qui est important c'est de suivre les écritures comptables, les opérations diverses etc ...
avoir une ligne pour les charges de personnel ce n'est pas suffisant et n'avoir que les soldes des comptes sans le détail n'apporte rien de bien interessant .
un compte séparé ne devrait pas coûter plus qu'une vingtaine d'euros par trimestre pour le SDC, ce que facture certaines banques pour compte "professionnel"
et en plus si on change de syndic on ne devrait pas à avoir à changer de banque et de compte ..... |
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