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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
 Posté - 05 sept. 2006 : 13:23:52
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Bonjour,
je voulais savoir si vous vous étiez retrouvés dans le cas où votre syndicat de copropriétaire a, lors de l'AG approuvant les comptes de la copropriété, refusé cette approbation.
Que se passe-t'il concrètement sur le terrain après ce refus d'approbation des comptes .
Comment se solde l'exercice comptable? quels est le sort des appels à provision?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 13:52:35
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Il ne se passe rien, justement 
Les soldes, débiteurs ou créditeurs, ne sont pas exigibles.
Le provisions sont bien entendu conservées. A dire vrai, il n'y en a plus
Il est impossible d'en appeler de nouvelles car il aura été impossible de voter un budget prévisionnel
Le syndicat n'a plus de trésorerie et ne peut plus payer les salaires, fournisseurs et autres créanciers.
On ne peut meme pas convoquer une nouvelle assemblée car on ne peut pas payer La Poste.
Le plus intéressé des intéressés prend l'initiative de faire désigner un administrateur provisoire.
Celui ci peut demander une provision et vous n'aurez rien à dire.
Il vous demandera ensuite pourquoi vous n'avez pas approuvé les comptes. C'est à ce moment qu'il se passera à nouveau des choses
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 14:45:09
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Oh, JPM, pardon d'être un peu dans l'opposition aujourdhui, mais vous noircissez un peu le tableau  .
Certes la régularisation est bloquée...
La résolution d'approbation des comptes de l'exercice précédent est distincte de la résolution du budget prévisionnel, et à partir du moment où ce budget est voté, les provisions sont exigibles à leur périodicité ("le syndic peut exiger, patati, patata").
Bon, maintenant, votre réponse est pleine de bon sens dans la mesure où le syndic va prendre la mouche et tout bloquer (c'est fou comme ils sont susceptibles  ).
D'où l'intérêt de prévoir un syndic de rechange sous le coude quand ça va de toute évidence chauffer à l'approbation des comptes, avant la désignation du syndic.
Et encore plus de bon sens quand il s'agit de savoir pourquoi les comptes n'ont pas été approuvés. Erreurs dans les écritures, ou désaccord sur les montants ?
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 15:31:12
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JPM, d'accord avec vous sur l'approbation des comptes qui ne doit jamais être refusée entièrement par contre pouvez vous donner une explication sur :
...car il aura été impossible de voter un budget prévisionnel
Si l'on suppose que le budget,établi par le syndic, était la "copie" des dépenses de l'année précédente même erroné rien ne s"oppose à son adoption et le contraire serait une erreur plus grosse que la non approbation des comptes en totalité |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 17:54:05
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C'est vrai que j'ai noirci le tableau.
Je trouve stupéfiant que des copropriétaires brandissent à tout bout de champ le refus d'approbation des comptes alors que le syndicat est alors la première victime 
C'est aussi aberrant que la grève des transports urbains dans l'intérêt supérieur des usagers.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 00:21:11
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Victime de quoi ? de l'incapacité d'un syndic à présenter des comptes exacts? pour avoir voté en 2005 des comptes sous réserves d'une liste de factures à modifier avant régularisation rien n'a été fait
après on vous répond vous n'aviez qu'a attaquer en justice et c'est ainsi depuis x années
là les comptes n'ont pas été approuvés et nous sommes dans la même situation que cema
et la situation financière est en déséquilibre, mais le syndic continue à l'aggraver (c'est bien le vrai faux compt séparé, car les trous ne se voient pas, ou qu'une fois l'an pour ceux qui savent lire les soldes débiteurs ou créditeurs de la banque!
a quand la sanction financière des syndics présentant des comptes inexacts ???
je trouve curieux de laisser à penser que les comptes doivent être approuvés alors qu'ils sont manifestement faux, que des imputations sont inexactes etc le syndic fait des erreurs, il les corrige et les présente à une AG à ses frais pour approbation
JPM êtes-vous copropriétaire ??? parfois on se pose la question tant votre défense des syndics est parfois déroutante par rapport à la réalité que nous vivons ??? |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 20:15:20
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La lecture de ce sujet m'amène à présenter un autre cas de figure:
Il ne s'agit plus de non approbation des comptes, mais de comptes non soumis à l'approbation de l'AG, c-à-d de non reddition ( en ce qui nous concerne: non reddition de comptes pour 2004 et 2005).
"Dans ce cas, le syndic peut-il faire voter le budget prévisionnel pour les exercices à venir."
En juillet 2005, ont été votés les BPrév 2004!!! et 2005 mais avec approbation des comptes 2003 !!!
Le BPrév 2006 n'est toujours pas voté !!!
J'ai donc refusé de payer la 3ème trimestrialité 2006.
JPM va crier au massacre de la copro, mais j'en arrive à me demander si une coupure d'eau ou d'électricité ne serait pas le meilleur moyen de faire bouger les copropriétaires amorphes qui laissent tout faire sans bouger le petit doigt.
Ils acceptent tout: la saleté, les cafards, la résidence ouverte à tous vents et squatée, taguée, vandalisée par une bande de jeunes drogués étrangers à la copro et maintenant un appartement cambriolé.
Bien entendu, nous ne sommes pas dans un quartier bourgeois .
Y en a marre, et comme je l'ai écrit il y a quelques temps, nous avons l'impression que les copropriétaires ont bien peu de moyens pour se défendre contre certains syndics peu scrupuleux.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 20:50:00
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Il m'est difficile de vous répondre car je place toujours à un double point de vue :
1) un syndicat pour un immeuble modeste, moyen ou luxueux fonctionnant correctement avec bien sur ses problèmes, ses pépins, etc ..., un syndic et un conseil syndical fonctionnant normalement et une assemblée au sein de laquelle les intérêts particuliers coincident à peu près avec l'intérêt collectif
2) les ratés qui peuvent survenir dans un syndicat de ce type, qu'il s'agisse du syndic, du conseil syndical ou de l'assemblée et les sanctions qu'il convient de prévoir et appliquer en ce cas.
Certains prétendent que c'est un rêve inaccessible. Ce n'est pas exact, heureusement. Mais on ne parle pas de ces syndicats qui, de leur côté, ne se manifestent pas.
L'exemple de Niko n'entre pas dans ce cadre.
Preuve en est qu'un compte inexact, un loupé sur un dossier, tout celà reste dans la vie courante normale, même si c'est regrettable.
A partir du moment ou des comptes, même contestables, ne sont pas rendus dans le délai normal, ou même une relative tardiveté, on entre dans le domaine de l'anormal. Tout fiche le camp de tous les côtés.
C'est qu'on perçoit que la personnalité morale n'est pas une fiction, mais une réalité. Comme le bonhomme qui peut à peu ne se lève plus, ne se rase plus, boit comme un trou et tutti quanti.
On est bien dans le cas du syndicat en difficulté , et je ne vois que cette issue.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 02:45:48
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il ne se passe rien, justement
Les soldes, débiteurs ou créditeurs, ne sont pas exigibles.
Mais les provisions elles le sont (vote du budget de l'exercice)
Le provisions sont bien entendu conservées.VRAI A dire vrai, il n'y en a plus FAUX
Il est impossible d'en appeler de nouvelles car il aura été impossible de voter un budget prévisionnel
FAUX, Voter un budget et approuver des comptes sont 2 résolutions bien distinctes
Le syndicat n'a plus de trésorerie et ne peut plus payer les salaires, fournisseurs et autres créanciers.
FAUX, vu tout ce que j'ai dit plus haut
On ne peut meme pas convoquer une nouvelle assemblée car on ne peut pas payer La Poste.
Je ne changerai pas mon argumentation
Le plus intéressé des intéressés prend l'initiative de faire désigner un administrateur provisoire.
Inutile d'en arriver jusque là ! Faut il encore que le syndic ai démissionné
Celui ci peut demander une provision et vous n'aurez rien à dire.
Du momment qu'elle est conforme au budget voté
Il vous demandera ensuite pourquoi vous n'avez pas approuvé les comptes. C'est à ce moment qu'il se passera à nouveau des choses
Et que se passera t il ? Revision des comptes, s'il y avait des erreurs ?
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Edité par - yaume le 07 sept. 2006 02:48:28 |
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Gianluca
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 11:42:06
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Bonjour !
En cas d'approbation des comptes "avec des reserves" comment sont corrigés les lignes d'ecritures litigieuses ?? La plus part du temps les factures douteuses sont enregistrées et .... payées. donc le syndic a effectué à tord une dépense pour le syndicat.
Que se passe-t-il si le syndic refuse de prendre ses depenses à sa charge ?? Apres tout c'est son erreur !!
Il me semble que les Syndics exercent une veritable dictature dans ce domaine. Dans le pratique il me semble que la non approbation globale entraine un blocage de la gestion courante ? Me trompe-je ??
A quoi bon conserver un syndic a qui on refuse les comptes et à qui on ne donne pas le quitus ?
Gianluca |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 12:06:34
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Bonjour (après une longue absence sous les palétuviers ...)
Je suis sur la même ligne que JPM : le refus total d'approuver les comptes du syndicat est une bétise. C'est comme si vous refusiez d'approuvre vos propres dépenses personnelles. Cela n'a aucun sens.
Je ne reviens pas sur l'aspect juridique : le syndicat (le syndic) ne peut rien exiger.
Il faut dissocier l'exigibilité des fonds provisionnels, qui le sont de par la loi (L.art.14-1) de l'exigibilité des décomptes individuels qui suivent l'arret des comptes. Ici, pas d'approbation = pas d'exigibilité possible.
Comme le souligne JPM, c'est le syndicat qui est pénalisé par le refus d'approbation, pas le syndic qui s'en moque !!
Je l'avais relevé dans qques vieilles interventions : la procédure d'approbation totale ou partielle des comptes doit être très précise au risque pour le syndicat de ne pas s'y retrouver :
"Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,62 €.
= Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de 124.095 €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots. "
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
On le voit : c'est le montant global approuvé mentionné au PV qui peut seul etre ensuite ventilé entre tous, suivant les grilles prévues par le RDC. Vous sont présentés des comotes pour 125.000 €, l'AG n'en approuve que 122.000 en justifiant son rejet de 3.000 €, la répartotion ne pourra se faire que sur les 122.000 €.
Et les 3.000 € ? Que le syndic s'en dérouille, ce n'est pas l'affaire du syndicat qui a justifié son refus de les approuver.
Mais le syndic ne peut répartir entre tous QUE les 122.000 € approuvés (le CS devra être vigilant !!)
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV. |
Edité par - gédehem le 07 sept. 2006 12:14:21 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 13:06:08
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Content de vous relire, Gédehem .
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 14:09:20
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Pour répondre à GIANLUCA, fin juin (il était temps!) l'AG a approuvé les comptes mais avec de nombreuses réserves. Le syndic qui ne souhaitait pas renouveler son mandat, et pour cause vu son incompétence, a fait savoir au nouveau syndic qu'il ne comptait pas assumer ses erreurs soit environ 10 000 euros pour 2005 (pour 67 lots).
Donc à la prochaine AG nous allons voter une assignation en RCP de l'ancien syndic devant le TI . Nous allons nous limiter à 10 000 euros pour ne pas avoir besoin d'avocat. les fautes sont tellement grossières qu'un avocat est nullement nécessaire.
pour le 1er semestre 2006, les erreurs ont perduré (ben voyons !) et nous voterons une saisine du juge de proximité en nous limitant à 4000 euros.
et nous espérons bien rentrer dans nos fonds. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 22:34:41
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On ne peut pas dire non a gedehem, mais reste à voir comment cela se passe en AG, car faire comprendre aux coproprietaires que l'on peut approuver que 124.095 € sous tel et tel condition releve de l'exploit !!!
Dans la theorie tout est parfait, mais dans la pratique ???
Surtout que les nouvelles regles n'aide pas a votre theorie !! |
Edité par - yaume le 08 sept. 2006 22:36:07 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 11:22:46
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Yaume, ce n'est pas MA théorie ! C'est une pratique de simple bon sens que chacun est à même de comprendre et de mettre en œuvre lorsque la gestion des fonds est confiée à un tiers.
Vous donnez 20 € à votre fille pour faire telles courses. Elle revient et vous dit "Ca faisait 19,50 €, voila les 0,50 qui restent " ..: vous ne demandez pas le ticket de caisse ????
Pire si elle revient et dit "Ca faisait 22,50 €, tu me dois 2,50 €..."
Ce n'est pas de la défiance ! C'est juste du controle !!!
Alors si vous (les copropriétaires) restez tout bête devant le syndic qui vous dit "C'est 125.000 € , vous devez chacun 172 € pour solder vos comptes" ... sans demandez le ticket de caisse et gobez tout sans rien dire !!!!!.
Que voulez-vous qu'on y fasse ?
Pour le moins c'est qu'il y a un CS qui ne fait pas son travail...
Pour le plus, ce sont les copropriétaires qui sont soudainement frappés de débilité profonde ....
Mais il ne faut pas alors venir chercher des poux au syndic si les copropriétaires ne vérifient pas les factures, la réalité et la nécessité des dépenses et des actes engagés en leur nom !!! ....Tout comme ils le font machinalement pour les 20 € de la fille ..... |
Edité par - gédehem le 09 sept. 2006 11:29:14 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 11:29:21
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gedehem: je vois que vous êtes revenus en pleine forme.
ce qui me surprend toujours c'est que des copropriétaires se préoccupent moins de leur patrimoine immobilier(valorisation, charges...) que de la couleur de leur voiture ou du prix de la baguette!!!!!!
sans parler de ceux qui signent un acte d'achat sans jamais rin demander concernant les procès verbaux antérieurs, le montant des charges....... |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 11:38:02
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| Pas d'accord gedehem, en tous cas sur le CS, quand seulement une minorité pense comme vous, il est la le probleme, le CS a beau dire ce qu'il veut ,si la majorité des copros ferment les yeux, vous n'y pouvez rien et vous trinquez ayant beau penser le contraire !! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 13:34:31
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Je suis d'accord avec Gedehem sur l'essentiel mais on ne peut plus maintenant perler de difficulté sérieuse à cause d'une facture manquante. Il est souvent possible d'en avoir une copie par Faxe dans le quart d'heure.
De toute manière, pour un total de 11 250 € de charges, s'il manque une facture de 150 €, il faut approuver les comptes à concurrence de 11 250 sous condition de produire la facture au CS dans les 8 jours. Si on approuve pour 11 100 et qi le syndic présente la facture le lendemain, on ne peut pas répartir 11 250.
Les difficultés sérieuses justifiant des réserves sont relatives à des dépenses engagées avec excès réel de pouvoir, ou à la répartition de certaines dépenses.
Sur ces points il faut voter et les copropriétaires doivent être informés de l'importance du vote.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 15:08:11
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Citation :
Initialement entré par nefer
gedehem: je vois que vous êtes REVENUS en pleine forme.
oh purée !! ils sont plusieurs gedehem ? deux trois ou quatre ?
les syndics poisseux n'ont qu'à bien se tenir |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 17:31:08
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Hep ! Air Jordan !
Que pouvez vous nous dire à propos de la liste détaillée des charges dans le nouveau régime ? Je veux parler du bon vieux relevé général des charges adressé aux copropriétaires avec leur relevé définitif !
On n'en dit pas un mot dans le décret et l'arrêté comptables. Deux informaticiens m'ont indiqué que le logiciel de leur boîte (assez ancienne et connue) ne sort en principe que ce qui est imposé : les sous-totaux et otaux dans l'ordre des catégories et sous catégories. Sans le dire tout en le disant : la liste détaillée des charges est en option.
Que pensez vous de tout celà ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 sept. 2006 : 17:47:48
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| JPM: ej juin pour une AG j'ai constaté qu'un syndic a fait de même , conforté par le président du CS, (et le syndic est à ses ordres) et répondant aux copropriétaires qui réclamaient la liste de TOUTES les dépenses, comme les années précédentes, ..." vous n'avez qu'à venir les consulter au cabinet" |
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