Citation :

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Initialement entré par danpier

J'ai lu et relu tous ces articles cherchant des précisions mais n'ayant pas trouvé de cas similaire au mien, je pose ma question.
J'ai acheté un appartement avec des combles non aménageables.

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Le constructeur a prévu une trémi pour leur accès. De grosses poutres soutiennent le plafond de l'appartement dessous.

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Par mesure de sécurité j'ai placé des planches et un plancher et isolé le toit.
Je n'ai pas de lumière de jour

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et en surface supérieure à 1.80 m de hauteur, j'ai environ 25 m². Je n'ai fait aucune demande de permis ni de déclaration de travaux. Qu'aurai-je dû faire exactement ?

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Merci d'avance de votre réponse

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Initialement entré par danpier

Je suis sure que le SHON/SHOB n'étaient pas déclarés. En fait le promoteur pensait utiliser tout le SHON, c'est la raison pour laquelle il nous a vendu des combles "non aménageables".

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A la fin de la construction il est resté 170 m² de SHON non utilisés.

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Pour votre 2² question je ne peux vous répondre, il s'agit d'un immeuble !

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Initialement entré par wroomsi

Ne penses-tu pas, Laurent, que si Danpier veut vraiment être dans les règles,

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il a peut-être intérêt à vérifier que l'immeuble a été construit conformement à son PC initial (combles effectivement comptées en SHOB/SHON) et, en cas d'anomalie, de vérifier que les PC/DT ultérieures n'ont pas amené la construction en limite de COS ?

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Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

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Initialement entré par goons

Bonjour,

Citation :

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Dans le cas où, lorsque je vais faire ma demande de travaux, je me la vois refusée pour une raison obscure, quel recours puis-je avoir ?

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Tribunal administratif pour forcer la mairie à instruire.

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Dans ce projet, j'ai vraiment le sentiment de me situer à la limite (un peu floue) entre PC et DT et je me dis que tout va se jouer sur la personne qui va traiter mon dossier.

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Vous n'êtes pas du tout à la limite.
La loi est clair.
Article R422-2 du code de l'urbanisme, alinéa m).
Sont exemptés du permis de construire sur l'ensemble du territoire :
Les constructions [...] n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle.

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Initialement entré par immo003
[Retrouve t-on un acte de jurisprudence confirmant que le réhaussement de la toiture d'une comble de 40 cm, sans changement de destination etsans création de plancher, nécessite le dépôt d'une déclaration de travaux et non le déôt d'un permis de construire ?

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Initialement entré par wroomsi
Mais pourquoi chercher une décision formant jurisprudence alors que le texte de ceux qui font la loi est, pour une fois, parfaitement limpide ! ????

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"Ce n'est pas la crainte de la peine qui doit rendre l'homme bon, mais l'amour de la justice."
[Chevalier de Méré]

Citation :

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Initialement entré par Riva

Bonjour,

Je vous remercie pour la rigueur et la précision des réponses données par tous les spécialistes alimentant le forum.
Néanmoins, je ne suis pas sûr d'avoir trouvé suffisamment d'éléments pour répondre à mon propre problème.

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Citation :

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J'habite au dernier étage d'un immeuble relativement ancien (mi ou fin XIXème).
Au dessus du plancher de mon appartement, il existe :
- un plafond puis...
- 1m50 de "je-ne-sais-quoi" puis...
- un plancher recouvert d'un toit : cette partie forme les combles actuels de l'immeuble, lesquels ne dépassent pas 1m10 au point le plus haut
(Précision : l'actuel plancher des combles était initialement un toit-terrasse qui fut recouvert il y a 25 ans environ.)

Ma première question est donc la suivante :

Parmi les trois cas suivants, de quoi ai-je besoin (rien,DT,PC ?) pour aggrandir le volume de mes combles sachant que je ne touche en rien la façade, ni ne change la destination de l'immeuble mais, qu'en revanche, je souhaite placer un velux et dois détruire le plancher des combles actuels :

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Citation :

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- si mon plafond actuel est porteur et que mon plancher de comble est porteur aussi (cas n°1) ?

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Citation :

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- si mon plafond actuel n'est pas porteur et que mon plancher de comble est porteur (cas n°2) ?

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Citation :

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- si ni le plafond de mon appartement ni le plancher des combles actuels ne sont porteurs (cas n°3) ?

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Citation :

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Dernière question : Au plan de la conformité avec la loi, quel problème impliquerait l'accroissement du volume de mes nouveaux combles (qui auraient une hauteur max de 2,60m et une minimale de 1,70m ; nb : l'éventuelle dalle à couler ne dépasserait pas 20 m2 a priori) ?

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Citation :

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Mille et un mercis d'avance

Très cordialement

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Citation :

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Initialement entré par nico.k

Bonjour,

J'ai acheté il y a 4 ans un appartment au dernier étage avec un grenier en partie privative. L'accès se faisant par une trappe et une échelle de meunier dans mon couloir (Plancher en béton, une fenêtre existante, surface de 46m2 et 22.90m2 à 1.80m).
J'envisageai d'aménager le grenier en chambre en ajoutant simplement un escalier en lieu et place de la trappe sans ajouter de Velux ou autres.
Mais en relisant mon règlement de copropriété il y a un paragraphe qui me chagrine :" les greniers, accessibles par les lots principaux au moyen d'une trappe ne pourront jamais être aménagés en partie d'habitation, conformément aux prescriptions du POS"

D'après la mairie, le constructeur voulait vendre ces appartements en duplex mais n'a pas eu les autorisations (problème de COS).
Pouvez-vos m'éclairer sur ma situation ? Si j'ai bien compris je peux aménager mes combles sans aucune déclaration ? Dois-je m'arranger avec la maire ou la DDE? Si je revends un jour l'appartement avec les combles aménagées puis-je le vendre en tant que duplex en comptant cette nouvelle surface ? (j'ai acheté l'appartement sur la base d'un 3 pièces + grenier avec le prix d'un 3 pièces).

Merci de votre aide.

Nicolas. K

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Initialement entré par wroomsi

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Initialement entré par nico.k

Bonjour,

J'ai acheté il y a 4 ans un appartment au dernier étage avec un grenier en partie privative. L'accès se faisant par une trappe et une échelle de meunier dans mon couloir (Plancher en béton, une fenêtre existante, surface de 46m2 et 22.90m2 à 1.80m).
J'envisageai d'aménager le grenier en chambre en ajoutant simplement un escalier en lieu et place de la trappe sans ajouter de Velux ou autres.
Mais en relisant mon règlement de copropriété il y a un paragraphe qui me chagrine :" les greniers, accessibles par les lots principaux au moyen d'une trappe ne pourront jamais être aménagés en partie d'habitation, conformément aux prescriptions du POS"

D'après la mairie, le constructeur voulait vendre ces appartements en duplex mais n'a pas eu les autorisations (problème de COS).
Pouvez-vos m'éclairer sur ma situation ? Si j'ai bien compris je peux aménager mes combles sans aucune déclaration ? Dois-je m'arranger avec la maire ou la DDE? Si je revends un jour l'appartement avec les combles aménagées puis-je le vendre en tant que duplex en comptant cette nouvelle surface ? (j'ai acheté l'appartement sur la base d'un 3 pièces + grenier avec le prix d'un 3 pièces).

Merci de votre aide.

Nicolas. K

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quelles que soient les autorisations d'urbanisme que vous pourriez demander et obtenir dans ce cas, les travaux envisagés sont contraire comme vous le dites au règlement de copro. ils sont donc rigoureusement interdits, pour des motifs purement civils déconnectés des règles d'urbanisme : quand vous avez acheté ce bien en copro, vous avez aussi pris l'engagement de respecter le règlement afférent .

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Citation :

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Initialement entré par Riva

Bonjour,

Je vous remercie pour la rigueur et la précision des réponses données par tous les spécialistes alimentant le forum.
Néanmoins, je ne suis pas sûr d'avoir trouvé suffisamment d'éléments pour répondre à mon propre problème.

J'habite au dernier étage d'un immeuble relativement ancien (mi ou fin XIXème).
Au dessus du plancher de mon appartement, il existe :
- un plafond puis...
- 1m50 de "je-ne-sais-quoi"

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puis...
- un plancher recouvert d'un toit : cette partie forme les combles actuels de l'immeuble, lesquels ne dépassent pas 1m10 au point le plus haut
(Précision : l'actuel plancher des combles était initialement un toit-terrasse qui fut recouvert il y a 25 ans environ.)

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Ma première question est donc la suivante :

Parmi les trois cas suivants, de quoi ai-je besoin (rien,DT,PC ?) pour aggrandir le volume de mes combles sachant que je ne touche en rien la façade, ni ne change la destination de l'immeuble mais, qu'en revanche, je souhaite placer un velux et dois détruire le plancher des combles actuels :

- si mon plafond actuel est porteur et que mon plancher de comble est porteur aussi (cas n°1) ?
- si mon plafond actuel n'est pas porteur et que mon plancher de comble est porteur (cas n°2) ?
- si ni le plafond de mon appartement ni le plancher des combles actuels ne sont porteurs (cas n°3) ?

Dernière question : Au plan de la conformité avec la loi, quel problème impliquerait l'accroissement du volume de mes nouveaux combles

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(qui auraient une hauteur max de 2,60m et une minimale de 1,70m ; nb : l'éventuelle dalle à couler ne dépasserait pas 20 m2 a priori) ?

Mille et un mercis d'avance

Très cordialement

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Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Le réglement de copro est faux lorsqu'il stipule qu'il ne faut pas aménager le grenier parce que le POS l'interdit.

Le POS ne l'interdit nullement. Il réglemente simplement la quantité de SHON possible sur le terrain d'assiette.

Ici, le projet fut mal pensé par l'architecte et celui-ci a prévu trop de SHON.

Mais ce n'est pas en rendant accessible seulement par une trappe et en ne mettant qu'une seule fenêtre de toit que le grenier ne doit plus être compté en SHON !
C'est l'erreur classique de la confusion entre la surface aménageable et la surface aménagée. Si la 1e est la surface prise en compte dans le droit à l'urbanisme, la seconde n'a aucun intêret.

Ainsi, malgrès ce qu'en a pensé tout le monde autour de la table de réunion de la mairie, l'immeuble est hors la loi car en surdensité, et ce même si l'on accède à ce grenier que par une trappe. La dalle aurait du être détruite pour que la surface soit supprimée.

En conclusion, si vous aménagiez cette surface, vous n'aggraveriez en rien l'infraction de l'immeuble au regard du droit à l'urbanisme.

Par contre, même s'il pêche dans sa rédaction, le réglement de copro vous l'interdit clairement.

Vous pouvez tenter de le faire changer (en reprenant mes arguments), mais ce sera plus facile si un jour les COS de la parcelle est augmenté (cela lèverait les dernièrs scrupules).

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Citation :

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Initialement entré par Riva

Merci (beaucoup) pour ces 2 réponses.

Si j'ai bien compris, même en cas de simple DT, le recours à un architecte ou un bureau d'étude de gros œuvre est indispensable. (Au fait, quel est l’avantage de l'un par rapport à l'autre?)

Par ailleurs, j'aimerais savoir en quoi il est nécessaire d'obtenir une DT si mon plancher est porteur et non pas celui de mes combles ? Est-ce pour la pose du vélux

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Citation :

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uniquement ou à cause également de la destruction du plancher des combles ?

Potentiellement, quelle connaissance l'administration a-t-elle de la nature (porteur/non porteur) des planchers des combles et du plafond de mon appartement ?

A titre de précision toutefois, je dois signaler que je suis déjà allé voir les services d'urbanisme de ma municipalité pour un rehaussement de la toiture. Ceux-ci m'ont annoncé que l'élévation était possible si, entre autres choses, la hauteur totale de l'édifice ne dépassait pas 16 mètres.
Le problème est que le faîtage actuel est déjà à 16,50m environ. Nombre de mes voisins dépassent pourtant largement cette hauteur (d'un étage parfois, comme c'est le cas d'un voisin mitoyen).
J'ai pensé abandonner mon projet étant donné qu'une des obligations du rehaussement était de l’effectuer sur la totalité de la surface de l'immeuble (les combles, seule partie intéressant mon projet initial de rehaussement, ne couvrent qu'une partie de la surface de l'immeuble). Trop onéreux...d'autant plus qu'il fallait y rajouter la création d'une place de parking.
J'ai par la suite découvert qu'il n'était pas nécessaire de recourir à un rehaussement étant donné la distance entre mon plancher et le faîtage des combles.

Donc trois nouvelles questions :

1)Quelles sont mes chances de voir refuser ma DT dans la mesure où la hauteur du faîtage actuel est apparemment illégale ?

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Citation :

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2)En quoi risque-t-on de me demander à nouveau la création d'une place de parking ? (rageant : je ne me déplace qu'en vélo)

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3) Y a-t-il un moyen d’échapper à l’obligation de la place de parking (à part le paiement d’une taxe fort élevée d’après ce que j’ai compris) ?

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[Moi qui croyais faire acte de citoyenneté en choisissant un moyen de transport idéal pour tout aménageur urbain. Me voilà bien dédaigné avec cette mesure…
Mais ça ne m’empêchera pas de continuer à pédaler !]

Ps pour Laurent : la distance entre mon plafond et le plancher des combles n’est apparemment pas un vide de faux plafond. Je pencherais plutôt pour les anciens combles se trouvant sous l’ancien toit terrasse.
rePs pour Laurent : je n’ai pas dit que le toit terrasse était d’origine…Je sais seulement qu’il se trouvait là avant le toit actuel qui date de 25 ans environ.
Mille deux mercis

Très cordialement

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Initialement entré par Riva

Merci (beaucoup) pour ces 2 réponses.

Si j'ai bien compris, même en cas de simple DT, le recours à un architecte ou un bureau d'étude de gros œuvre est indispensable. (Au fait, quel est l’avantage de l'un par rapport à l'autre?)

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Par ailleurs, j'aimerais savoir en quoi il est nécessaire d'obtenir une DT si mon plancher est porteur et non pas celui de mes combles ?

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Est-ce pour la pose du vélux uniquement ou à cause également de la destruction du plancher des combles ?

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Potentiellement, quelle connaissance l'administration a-t-elle de la nature (porteur/non porteur) des planchers des combles et du plafond de mon appartement ?

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A titre de précision toutefois, je dois signaler que je suis déjà allé voir les services d'urbanisme de ma municipalité pour un rehaussement de la toiture. Ceux-ci m'ont annoncé que l'élévation était possible si, entre autres choses, la hauteur totale de l'édifice ne dépassait pas 16 mètres.
Le problème est que le faîtage actuel est déjà à 16,50m environ.

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Nombre de mes voisins dépassent pourtant largement cette hauteur (d'un étage parfois, comme c'est le cas d'un voisin mitoyen).

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J'ai pensé abandonner mon projet étant donné qu'une des obligations du rehaussement était de l’effectuer sur la totalité de la surface de l'immeuble (les combles, seule partie intéressant mon projet initial de rehaussement, ne couvrent qu'une partie de la surface de l'immeuble). Trop onéreux...d'autant plus qu'il fallait y rajouter la création d'une place de parking.

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J'ai par la suite découvert qu'il n'était pas nécessaire de recourir à un rehaussement étant donné la distance entre mon plancher et le faîtage des combles.

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Donc trois nouvelles questions :

1)Quelles sont mes chances de voir refuser ma DT dans la mesure où la hauteur du faîtage actuel est apparemment illégale ?

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2)En quoi risque-t-on de me demander à nouveau la création d'une place de parking ? (rageant : je ne me déplace qu'en vélo)

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3) Y a-t-il un moyen d’échapper à l’obligation de la place de parking (à part le paiement d’une taxe fort élevée d’après ce que j’ai compris) ?

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[Moi qui croyais faire acte de citoyenneté en choisissant un moyen de transport idéal pour tout aménageur urbain. Me voilà bien dédaigné avec cette mesure…
Mais ça ne m’empêchera pas de continuer à pédaler !]

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Ps pour Laurent : la distance entre mon plafond et le plancher des combles n’est apparemment pas un vide de faux plafond. Je pencherais plutôt pour les anciens combles se trouvant sous l’ancien toit terrasse.

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rePs pour Laurent : je n’ai pas dit que le toit terrasse était d’origine…Je sais seulement qu’il se trouvait là avant le toit actuel qui date de 25 ans environ.

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Mille deux mercis

Très cordialement

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Initialement entré par nico.k

Merci pour ces précisions. Mais le réglement de copropriété peut-il
réellement interdire l'aménagement d'une partie privative? c'est pas contraire à ma liberté d'usage du bien ? Puis-je faire une demande à la mairie pour augmenter le COS ?
Ou alors je me lance en informant simplement le syndic de copro?

Merci

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Initialement entré par nico.k

Merci pour ces précisions. Mais le réglement de copropriété peut-il réellement interdire l'aménagement d'une partie privative? c'est pas contraire à ma liberté d'usage du bien ?

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Puis-je faire une demande à la mairie pour augmenter le COS ?

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Ou alors je me lance en informant simplement le syndic de copro?

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Merci

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