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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
 Posté - 22 oct. 2006 : 23:17:36
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Citation :
Initialement entré par goons
Bonjour,
Je vais encore parler de combles...je vois qu'on ne s'en lasse pas sur ce forum...
J'habite une maison qui a 20 ans, dont j'estime la SHON à 200m2. Mes combles apportent une SHOB d'environ 40m2, dont 8m2 environ de SHON (>1,8m2). La poutre faitière est à 2m du sol. Je voudrais réhausser partiellement le toit. Bref, cela créerait 17m2 de SHON en plus. Le réhaussement du mur n'est pas très important (1m), et porte que sur un pan de toit.
J'ai fait tous les plans, vu les artisans...Je crains fort d'avoir besoin d'un PC et donc de recourir à un architecte.
Non.
Vous ne créez pas de SHOB.
Donc, vous n'avez pas besoin d'un PC mais d'une DT.
Pour vous la différence est de taille, car cela ne vous oblige pas à recourir à un architecte (une DT n'a pas besoin de la signature d'un architecte).
Citation :
Cette perspective m'enchante guerre, vu que je me suis envoyé tout le travail de saisie du plan complet de l'existant et du projet, et que Mr l'architecte prend assez cher, juste pour poser sa signature. Une DT est elle impensable pour ce projet (la SHON ajoutée est <20m2) ?
Ce n'est pas la SHON, mais la SHOB qui fixe le seuil des 20m2.
Citation :
Merci
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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goons
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 23 oct. 2006 : 00:54:24
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Bonjour,
Tout d'abord, je vous remercie d'une telle réactivité aux questions que peuvent se poser des internautes comme moi...
J'avoue être agréablement surpris  par votre réponse, car j'avais communiqué mes plans à un conseiller municipal qui l'a transmis à une personne habilitée à délivrer des demandes de travaux à la DDE. Il lui avait fait une réponse dans le style "la SHON globale dépasse les 170m2 donc PC" ou encore réhaussement = PC. Je m'attendais à être rejeté pour une raison du genre "changement de destination". Je ne l'avais pas précisé lors de mon précédent message, mais en fait ce réhaussement me permettrait de faire une chambre.
Dans le cas où, lorsque je vais faire ma demande de travaux, je me la vois refusée pour une raison obscure, quel recours puis-je avoir ?
Dans ce projet, j'ai vraiment le sentiment de me situer à la limite (un peu floue) entre PC et DT et je me dis que tout va se jouer sur la personne qui va traiter mon dossier. Ce qui m'amène à une autre question, comment puis-je argumenter au mieux ma demande pour qu'elle soi acceptée ? Par exemple, je pourrais déclarer que la SHON de 8m2 dans le comble à agrandir est déjà un bureau....?...
Merci encore
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 23 oct. 2006 : 07:10:33
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Citation :
Initialement entré par goons
Bonjour,
Tout d'abord, je vous remercie d'une telle réactivité aux questions que peuvent se poser des internautes comme moi...
J'avoue être agréablement surpris par votre réponse, car j'avais communiqué mes plans à un conseiller municipal qui l'a transmis à une personne habilitée à délivrer des demandes de travaux à la DDE. Il lui avait fait une réponse dans le style "la SHON globale dépasse les 170m2 donc PC" ou encore réhaussement = PC. Je m'attendais à être rejeté pour une raison du genre "changement de destination". Je ne l'avais pas précisé lors de mon précédent message, mais en fait ce réhaussement me permettrait de faire une chambre.
Le comble d'une habitation a pour destination l'habitation.
En urbanisme, on considère les surfaces aménageables et non les surfaces aménagées.
Donc, le fait de créer une chambre dans un grenier ne constitue pas un changement de destination.
Citation :
Dans le cas où, lorsque je vais faire ma demande de travaux, je me la vois refusée pour une raison obscure, quel recours puis-je avoir ?
Tribunal administratif pour forcer la mairie à instruire.
Citation :
Dans ce projet, j'ai vraiment le sentiment de me situer à la limite (un peu floue) entre PC et DT et je me dis que tout va se jouer sur la personne qui va traiter mon dossier.
Vous n'êtes pas du tout à la limite.
La loi est clair.
Article R422-2 du code de l'urbanisme, alinéa m).
Sont exemptés du permis de construire sur l'ensemble du territoire :
Les constructions [...] n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle.
"Surface de plancher nouvelle" doit être pris au sens 1er des termes, ce qui revient à parler de SHOB et non de SHON.
Citation :
Ce qui m'amène à une autre question, comment puis-je argumenter au mieux ma demande pour qu'elle soi acceptée ?
Voir ci-dessus donc.
Citation :
Par exemple, je pourrais déclarer que la SHON de 8m2 dans le comble à agrandir est déjà un bureau....?...
Ce serait un mensonge qui vous placerez dans l'illégalité.
En terme d'urbanisme, contrairement à ce qu'imagine la "fausse bonne pensée populaire", il n'y a aucune différence entre un grenier et un bureau.
Citation :
Merci encore
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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goons
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 23 oct. 2006 : 09:40:17
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Bonjour,
suite à votre mail, je viens de contacter la DDE afin de poser la question suivante : je souhaite réhausser une partie de mon toit sans création de SHOB, dois-je utiliser une DT ou un PC ?
La réponse de l'interlocutrice a été sans appel : dans la mesure où il s'agit d'un réhaussement il faut obligatoirement un PC !!! ' '
Si on placait simplement des vélux, OK, mais à cause du réhaussement (même moins d'un mètre) cela ne passe plus...
Je ne sais plus quoi penser... Je suis perdu !
As-tu la référence d'un texte de loi pour contrer les dires de cette personne ? ou bien vas-tu aussi me confirmer que je ne peux pas échapper à un architecte ?
Merci encore de bien vouloir me renseigner car je ne sais plus quoi penser. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 oct. 2006 : 09:56:23
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C'est l'article R422-2 cité par Laurent qui fixe la règle.
Donc deux possibilités : demander aimablement à la DDE sur quel règlement ou loi s'appuie leur raisonnement... ou déposer en bonne et due forme une DT, en rappellant comment les travaux envisagés respectent la règle du R422-2, et voir la réponse apportée.
Il sera posible de faire un recours contre un refus infondé ou mal fondé. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 23 oct. 2006 : 10:52:26
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Il faut penser suivant ce que dit la loi et non pas suivant ce que dit l'instructeur mal formé de la DDE.
J'ai cité les références plus haut. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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goons
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 23 oct. 2006 : 20:45:21
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Merci pour tous ces précieux renseignements. J'ai à nouveau le moral.
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bmc
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 14:55:35
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bonjour,
je vais rénover une vieille ferme située en zone agricole (avec POS) et inondable (avec PPRI)
entre autres innombrables restrictions ne me concernant pas, le POS dit:
-sont interdits les changements d'affectation de locaux en vue de les destiner à l'habitation.
et le PPRI dit que sont admis:
-les travaux d’entretien et de gestion des constructions existantes, notamment les aménagements internes sans changement de destination, les modifications de façades et réfections de toitures.
-l'extension limitée des constructions existantes, dans la limite de 25 m2 d'emprise au sol, pour les constructions à usage d'habitation et leurs annexes comprises.
-les reconstructions de bâtiments, sans augmentation d'emprise au sol sous réserve d'en réduire la vulnérabilité.
Le POS aussi dit cela, d’ailleurs
Je compte remplir dans un premier temps un permis de démolition concernant une vieille annexe faisant office de cellier, menaçant ruine, pour la reconstruire à l'identique
Dans la demande de permis de démolir, à la section 3 surface de plancher du bâtiment, il est fait état de surfaces affectées à l'habitation
Questions:
-ce cellier entre t-il dans ces surfaces affectées à l'habitation?
-idem pour le grenier au dessus le la maison, aménageable, doté d'un plancher mais non aménagé pour l'instant?
-et la grange accolée à l'habitation, qui fera office de garage?
De toutes les restriction évoquées, celle qui m’interpelle le plus est celle du POS :
-sont interdits les changements d'affectation de locaux en vue de les destiner à l'habitation.
Cela signifie t-il que le grenier au dessus de l’habitation ne pourra jamais être aménagé en chambre par exemple, car on passerait d’une affectation « grenier » à une affectation « chambre » ?
La phrase me parait ambiguë, car on y mêle les concepts d’affectation et de destination, alors que j’ai cru comprendre qu’il y a lieu de bien les différencier.
Merci d'avance pour vos réponses.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 18:08:19
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Citation :
Initialement entré par bmc
bonjour,
je vais rénover une vieille ferme située en zone agricole (avec POS) et inondable (avec PPRI)
entre autres innombrables restrictions ne me concernant pas, le POS dit:
-sont interdits les changements d'affectation de locaux en vue de les destiner à l'habitation.
et le PPRI dit que sont admis:
-les travaux d’entretien et de gestion des constructions existantes, notamment les aménagements internes sans changement de destination, les modifications de façades et réfections de toitures.
-l'extension limitée des constructions existantes, dans la limite de 25 m2 d'emprise au sol, pour les constructions à usage d'habitation et leurs annexes comprises.
-les reconstructions de bâtiments, sans augmentation d'emprise au sol sous réserve d'en réduire la vulnérabilité.
Le POS aussi dit cela, d’ailleurs
Je compte remplir dans un premier temps un permis de démolition concernant une vieille annexe faisant office de cellier, menaçant ruine, pour la reconstruire à l'identique
Dans la demande de permis de démolir, à la section 3 surface de plancher du bâtiment, il est fait état de surfaces affectées à l'habitation
Questions:
-ce cellier entre t-il dans ces surfaces affectées à l'habitation?
SI je comprend bien la situation, vous habitez un bâtiment situé sur une parcelle sur laquelle se situe aussi un cellier.
Alors indubitablement, ce cellier a pour destination l'habitation, de la même manière qu'un placard de chambre.
Les services instructeurs et la mairie en particulier risque fort de vous dire le contraire, mais ce sera à tort.
Citation :
-idem pour le grenier au dessus le la maison, aménageable, doté d'un plancher mais non aménagé pour l'instant?
Idem.
Et là aussi, même risque d'erreur, vu le nombre de service confondant surface habitable et surface aménageable (seule la dernière est à prendre en compte ici).
Citation :
-et la grange accolée à l'habitation, qui fera office de garage?
Idem.
C'est une surface aménageable servant à l'habitation.
Citation :
De toutes les restriction évoquées, celle qui m’interpelle le plus est celle du POS :
-sont interdits les changements d'affectation de locaux en vue de les destiner à l'habitation.
Ce qu'il faut comprendre, c'est à "l'habitation et ses activités annexes".
Ainsi, la grange d'un agriculteur a pour destination l'activité agricole, même s'il habite le même corps de ferme. Dans ce cas, le bâtiment a 2 destinations.
Mais par contre, la grange d'un particulier, dans lequel il stocke son bazard, est une annexe de son habitation.
Si l'on prend le cas d'un pavillon campagnard, l'abri de jardin situé au fond du potager a pour destination l'habitation. Idem pour son bûcher. Idem pour son atelier de bricolage. Idem pour la grange où il hiverne son salon de jardin et gare sa voiture.
Citation :
Cela signifie t-il que le grenier au dessus de l’habitation ne pourra jamais être aménagé en chambre par exemple, car on passerait d’une affectation « grenier »
Tout s'éclairci lorsque l'on sait que destination et affectation sont la même chose au regard de l'urbanisme. On cherche à savoir quelle activité il y a dans telle pièce ou tel bâtiment.
Dans le grenier d'une habitation, il s'y passe des choses servant à l'habitation.
Citation :
à une affectation « chambre » ?
L'un et l'autre ont donc la même destination ou affectation.
Citation :
La phrase me parait ambiguë, car on y mêle les concepts d’affectation et de destination, alors que j’ai cru comprendre qu’il y a lieu de bien les différencier.
Non, c'est identique.
Si l'on veut établir une différence, on peut dire je pense que la destination concerne les bâtiments en projet et l'affectation les bâtiments existants.
Citation :
Merci d'avance pour vos réponses.
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bmc
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 22:01:55
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Bonsoir,
Merci pour vos éclaircissements rapides.
Je vous précise que je suis moi-même agriculteur, que je viens d’acquérir cet ancien corps de ferme qui depuis 15 ans était « sorti » du secteur agricole, puisque loué par bail urbain à une personne lambda, non agriculteur.
Après rénovation, je vais habiter ce corps de ferme, qui deviendra le siège de mon exploitation (les terres que j’exploite depuis longtemps sont situées autour)
Ce n’est pas pour autant que la grange attenante à la maison et au cellier à démolir retrouvera sa fonction originelle de grange agricole : elle deviendra mon garage.
Je reviens sur la restriction imposée par le POS. ; signifie t-elle que si je demande à aménager tout ou partie du grenier, cela me sera refusé ?
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 22:30:41
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Citation :
Initialement entré par bmc
Bonsoir,
Merci pour vos éclaircissements rapides.
Je vous précise que je suis moi-même agriculteur, que je viens d’acquérir cet ancien corps de ferme qui depuis 15 ans était « sorti » du secteur agricole, puisque loué par bail urbain à une personne lambda, non agriculteur.
Après rénovation, je vais habiter ce corps de ferme, qui deviendra le siège de mon exploitation (les terres que j’exploite depuis longtemps sont situées autour)
Ce n’est pas pour autant que la grange attenante à la maison et au cellier à démolir retrouvera sa fonction originelle de grange agricole : elle deviendra mon garage.
Je reviens sur la restriction imposée par le POS. ; signifie t-elle que si je demande à aménager tout ou partie du grenier, cela me sera refusé ?
J'explique au contraire que cela ne peut pas vous être refusé. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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bmc
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 22:41:15
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Encore merci, vous êtes vraiment très efficace,
J’espère que vous avez raison, mais je doute que les services administratifs acceptent cette thèse facilement: il va sans doute me falloir batailler et argumenter.
Une autre question me vient :
D’après ce que ai exposé, cela signifie t-il que malgré de très lourds travaux, avec une SHON conséquente (environ 300 m2), je pourrais me passer de PC et donc d’architecte si:
- au RC, redistribution des pièces, ouverture d’une porte-fenêtre, changement de toutes les portes et fenêtres, reconstruction à l’identique du cellier (après obtention d’un permis de démolir), adjonction d’un bâtiment de SHOB 20 m2 maxi pour faire une chambre.
- à l’étage, aménagement de tout le grenier en chambres, ouvertures de 5 vélux
- pour les extérieurs, réfection totale de la toiture et des enduits
tout cela avec une simple DT?
et que le PC deviendrait nécessaire si je veux vraiment passer de 20 à 25 m2 de SHOB supplémentaire (le maxi possible)?
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 21:44:47
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Citation :
Initialement entré par bmc
Encore merci, vous êtes vraiment très efficace,
J’espère que vous avez raison, mais je doute que les services administratifs acceptent cette thèse facilement: il va sans doute me falloir batailler et argumenter.
Une autre question me vient :
D’après ce que ai exposé, cela signifie t-il que malgré de très lourds travaux, avec une SHON conséquente (environ 300 m2), je pourrais me passer de PC et donc d’architecte si:
- au RC, redistribution des pièces,
Pas d'autorisation
Citation :
ouverture d’une porte-fenêtre, changement de toutes les portes et fenêtres,
DT
Citation :
reconstruction à l’identique du cellier (après obtention d’un permis de démolir), adjonction d’un bâtiment de SHOB 20 m2 maxi pour faire une chambre.
Attention, en démolisssant le cellier, vous faites disparaitre la SHON associée.
En le reconstruisant, vous créez de la surface.
Il faut donc que la SHOB du cellier + celle la chambre soit inférieure à 20m2.
Sinon, c'est PC avec architecte sur ce point.
Clairement ici, il ne faut pas déclarer démolir le cellier, mais le rénover.
Dans la pratique, c'est une histoire de vocabulaire et non de travaux.
Citation :
- à l’étage, aménagement de tout le grenier en chambres,
Pas d'autorisation.
Citation :
ouvertures de 5 vélux
DT
Citation :
- pour les extérieurs, réfection totale de la toiture
DT
Citation :
et des enduits
DT
Citation :
tout cela avec une simple DT?
et que le PC deviendrait nécessaire si je veux vraiment passer de 20 à 25 m2 de SHOB supplémentaire (le maxi possible)?
Oui.
Et PC avec architecte ! |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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bmc
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 11:40:23
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Bonjour Laurent, encore merci et toujours merci pour vos conseils,
Je reviens cependant sur la restriction du POS :
-sont interdits les changements d'affectation de locaux en vue de les destiner à l'habitation.
Vous avez écrit dans un post précédent :
Citation :
il ne faut pas confondre affectation et destination. L'affectation (chambre, séjour, cellier, grenier, cuisine, etc.), ce n'est pas la même chose que la destination de l'immeuble (logement, commerce, artisanat, etc.).
Un grenier est une affectation.
S'il se trouve dans un immeuble de logement, alors ce n'est pas un changement de destination que de le rendre habitable.
S'il se trouve dans un immeuble dévolu au commerce, alors ce n'est pas un changement de destination que de le transformer en stockage de produits commerciaux.
Dans un autre :
Citation :
Ce qu'il faut comprendre, c'est à "l'habitation et ses activités annexes".
Puis plus loin :
Citation :
Tout s'éclaircit lorsque l'on sait que destination et affectation sont la même chose au regard de l'urbanisme. On cherche à savoir quelle activité il y a dans telle pièce ou tel bâtiment.
L’administration ne considère t-elle pas que parmi les locaux destinés à l’habitation, certains sont affectés à l’habitation (chambres, salles de bain, cuisine, salon….)
Et d’autres affectés aux activités annexes de l’habitation (cellier, cave, grenier, garage….)
Du coup la restriction prend tout son sens : transformer un grenier en chambre, ce serait changer l’affectation de ce local en vue de le destiner à l’habitation, donc interdit ?
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 12:54:51
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Citation :
Initialement entré par bmc
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
il ne faut pas confondre affectation et destination. L'affectation (chambre, séjour, cellier, grenier, cuisine, etc.), ce n'est pas la même chose que la destination de l'immeuble (logement, commerce, artisanat, etc.).
Un grenier est une affectation.
S'il se trouve dans un immeuble de logement, alors ce n'est pas un changement de destination que de le rendre habitable.
S'il se trouve dans un immeuble dévolu au commerce, alors ce n'est pas un changement de destination que de le transformer en stockage de produits commerciaux.
Je pensais jusqu'a il y a peu qu'il y avait une différence entre l'affectation et la destination.
Mais finalement, je ne pense plus cela.
La lecture du code de l'urbanisme montre ques les 2 termes sont utilisés indifférement.
Citation :
L’administration ne considère t-elle pas que parmi les locaux destinés à l’habitation, certains sont affectés à l’habitation (chambres, salles de bain, cuisine, salon….)
Et d’autres affectés aux activités annexes de l’habitation (cellier, cave, grenier, garage)
Non, je ne pense pas.
Ces locaux sont bien affectés à l'habitation.
Pourquoi le placard de la cuisine serait-il un espace d'habitation et pas l'arrière cuisine qu'est un cellier ?
Pourquoi le placard de la chambre devrait-il compter et pas le rangement que constitue le grenier ?
Citation :
Du coup la restriction prend tout son sens : transformer un grenier en chambre, ce serait changer l’affectation de ce local en vue de le destiner à l’habitation, donc interdit ?
Non.
Pour éviter le conflit, si cela vous rassure, dans les plans d'état des lieux de la batisse, appelez ce grenier "rangement".
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 04 nov. 2006 17:13:30 |
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karla
Contributeur vétéran
100 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 13:07:46
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Il est clairement définit par l'article L. 631-7 les locaux à usage d'habitation toute catégories de logements et leurs ANNEXES attachés à un logement situés dans le même immeuble que celui-ci et inclus dans le bail d'habitation tels que caves, celliers, greniers, garages, parkings privatifs....
CDT |
"Ce n'est pas la crainte de la peine qui doit rendre l'homme bon, mais l'amour de la justice."
[Chevalier de Méré]
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bmc
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 20:27:41
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merci pour vos conseils, vos arguments m'ont convaincu
je vous tiendrai au courant de la suite des évènements
cdt |
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danpier
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 23:13:04
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J'ai lu et relu tous ces articles cherchant des précisions mais n'ayant pas trouvé de cas similaire au mien, je pose ma question.
J'ai acheté un appartement avec des combles non aménageables. Le constructeur a prévu une trémi pour leur accès. De grosses poutres soutiennent le plafond de l'appartement dessous. Par mesure de sécurité j'ai placé des planches et un plancher et isolé le toit.
Je n'ai pas de lumière de jour et en surface supérieure à 1.80 m de hauteur, j'ai environ 25 m². Je n'ai fait aucune demande de permis ni de déclaration de travaux. Qu'aurai-je dû faire exactement ?
Merci d'avance de votre réponse |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 23:24:24
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deux questions
*si la trémie était prévue et que la structure du plafond est suffisamment solide pour être porteuse d'un plancher, êtes vous sur que ces SHOB/SHON n'étaient pas déjà déclarées dans le PC initial ?
*votre construction sans les combles est-elle en limite de COS par rapport à votre règlement de POS ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 nov. 2006 23:25:56 |
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danpier
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 10 nov. 2006 : 07:44:24
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Je suis sure que le SHON/SHOB n'étaient pas déclarés. En fait le promoteur pensait utiliser tout le SHON, c'est la raison pour laquelle il nous a vendu des combles "non aménageables". A la fin de la construction il est resté 170 m² de SHON non utilisés.
Pour votre 2² question je ne peux vous répondre, il s'agit d'un immeuble ! |
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Eclairage sur l'aménagement des combles
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