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JPM
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 Posté - 23 janv. 2003 : 23:32:12
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Les remarques d'Universimmo à ce sujet sont parfaitement justifiées.
Il peut être opportun de profiter de l'occasion pour moderniser ou préciser le règlement de copropriété. Mais il est indispensable de distinguer soigneusement les deux opérations (adaptation et modification du règlement).
Il faut éviter en effet que la non-adoption des modifications par l'assemblée ne fasse "capoter" l'adaptation.
Il est donc nécessaire de présenter d'une part un projet relatif aux seules adaptations (majorité art. 24)
et d'autre part les projets de modification qui devront faire l'objet d'autant de résolutions distinctes que de clauses modifiées. Ces résolutions seront soumises aux majorités adéquates.
Matériellement, il est possible d'organiser le tout de manière à établir un seul et même acte, pour réduire les frais. Dans ceux ci il ne faut pas omettre les frais des copies à délivrer aux copropriétaires.
Autre point sans solution officielle. Dans le cadre strict de l'adaptation, le syndicat peut être amené à constater l'illicéité de la répartition des charges afférentes à un élément d'équipement : l'ascenseur par exemple. La logique veut que cette constatation rende obligatoire la proposition d'une nouvelle grille de répartition conforme au critère de l'utilité. Le texte est muet sur ce point.
Il existe encore des règlements qui imposent aux lots du rez de chaussée une contribution aux charges d'ascenseur. Après 1965, on a souvent procédé par retranchement des quotes parts du RdC, sans modification corrélative du règlement
Enfin il peut être prudent de maintenir certaines clauses réputées non écrites. Il y a eu des revirements de jurisprudence dans les trente dernières années. La plupart de ces clauses ont pour objet de sauvegarder la tranquillité de l'immeuble et sa jouissance paisible.
Avis et suggestions seront les bienvenus.
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universimmo
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3522 réponses |
Posté - 25 janv. 2003 : 09:12:16
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Concernant « l'illicéité de la répartition des charges afférentes à un élément d'équipement » (c’est vrai que ce type de problèmes est flagrant et fréquent concernant les ascenseurs), elle peut être traitée dans le cadre du régime dérogatoire de l’« adaptation » si le règlement de copropriété est antérieur au 10 juillet 1965, date à laquelle a été introduit le principe de l’utilité (article 10) ; par contre, pour les règlements ultérieurs, comme l’article 10 n’a jamais été modifié depuis, la mise en conformité relève théoriquement d’une décision unanime, ou d’une action judiciaire d’un ou plusieurs copropriétaires, ou d’une solution d’arbitrage si une forte majorité de copropriétaires est d’accord avec la modification…
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2003 : 14:56:02
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Bien d'accord Universimmo
mais qu'entendez vous par régime dérogatoire à l'adaptation si le règlement est antérieure à l'entrée en vigueur de la loi de 1965 ?
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 27 janv. 2003 : 11:45:31
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Nous désignons par le terme « régime dérogatoire » la possibilité créée par l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 d’adopter dans les 5 ans de la promulgation de la loi « SRU » des modifications aux règlements de copropriété relevant normalement de l’article 26 (double majorité ou unanimité)…
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 févr. 2003 : 11:21:47
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A propos de l'arbitrage, évoqué par Universimmo
Les conciliateurs et autres médiateurs sont au premier plan. Il n'est peut être pas mauvais de rappeler que la clause compromissoire qui figurait dans les anciens réglements de copropriété est désormais considérée comme non écrite.
MAIS, après naissance d'un litige entre un copropriétaire et le syndicat, il n'est pas interdit de recourir à la procédure d'arbitrage. La difficulté ancienne demeure : il est difficile de trouver des arbitres qualifiés.
En fait, certains litiges trouvent solution par la voie de l'arbitrage mais ils ne sont pas portés sur la place publique. On ignore donc tout de cette activité, qui demeure certainement assez modeste.
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 16 févr. 2003 : 16:24:01
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veuillez m'excuser de vous demander ce détail
En ce qui concerne les charges d'ascenseur. Si il existe des soous-sol de garages, je pense que les rez-de-chaussée doivent les payer au proprata d'étages ou pas (comme j'ai dans une résidence le 8e étage paie le même prix que le rdc)
d'autre part j'ai le cas de mon oncle qui lui n'a que 1 garage en sous-sol dans cette résidence parisienne et lui est facturée la quote-part ascenseur et il y a 2 entrées, donc 2 acsenseurs. Trouvez-vous cela normal ou possiblement changeable ?
en attendant merci pour ces précieux renseignements de dessus
hcor |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 16 févr. 2003 : 18:20:12
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Les rez-de chaussée ne peuvent payer l'ascenseur que s'ils ont une cave ou un garage en sous-sol.
Thoveyrat |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 16 févr. 2003 : 18:55:40
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les charges d'ascenseur doivent faire l'objet d'une clé de répartition particulière
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 11:02:53
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merci pour vos réponses très professionnelles mais
une clé de répartition particulière ne m'inspire pas.
Je suis aussi sur le point d'acheter 1 garage seulement mais avec entrée extérieure, individuel et indépendant (cad dans la rue sur le côté) J'ai cru voir que je paierai sur les charges générales.
Trouvez-vous cela juste ?
hcor |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 11:34:10
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Pour votre futur achat vous pouvez consulter le régelement de copropriété.
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audette
Contributeur vétéran
162 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 15:58:12
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La loi sru aurait du se montrer plus précise! Qu'en est t il d'un état descriptif de division non conforme ? Un décret du 21 mai 79 relatif à la publicitié foncière de l'EDD oblige que chaque lot soit individualisé, l'article 49 de la loi SRU permet -il de modifier les états descriptifs de division antérieurs à ce décret à la majorité de l'article 24?
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Lybeer-Elysée
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 20:32:33
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Citation :
merci pour vos réponses très professionnelles mais
une clé de répartition particulière ne m'inspire pas.
Je suis aussi sur le point d'acheter 1 garage seulement mais avec entrée extérieure, individuel et indépendant (cad dans la rue sur le côté) J'ai cru voir que je paierai sur les charges générales.
Trouvez-vous cela juste ?
hcor
Lybeer Elysée |
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Lybeer-Elysée
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 17 févr. 2003 : 20:44:29
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Je pense que le problème d' ascenseur et ses quotités est un problème mal posé à partir du moment où il PEUT servir soit à une cave , soit à un garage. N' oublions tout de même pas que chaque fois que le rez appelle l' ascenseur , celui-ci vient de l' étage 10 ou 40 selon les immeubles , et qu'il parcourt le même trajet que si c'était le 10 ou le 40 l' appelait en sens inverse !!!
Il faudrait aussi voir l' utilité de cet ascenseur selon le NOMBRE de personnes desservies par cet étage particulier : un appartement de 100 m2 abritant 5 personnes dont 3 vont à l' école , consomme beaucoup plus que le 100 m2 n' abritant qu'un veuf à l' étage 10 ou 40. Il faudrait aussi revoir la consommation d'un ascenseur utilisé à vide par rapport à un ascenseur chargé au poids maximum ( il se charge au fur et à mesure des arrêts ) . Les fusibles thermiques sont d' ailleurs tout à fait différents selon qu'un ascenseur s' arrête et redémarre à chaque étage au lieu de faire la même course en une seule fois. Je pense que la technique a son mot à dire avant de modifier les actes de base.
Lybeer Elysée |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 13:09:09
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Bonjour,
Je ressors ce sujet un peu ancien pour poser à nouveau la question d'Audette : quid de l'état descriptif ?
Il existe en effet des copropriétés anciennes dans lesquelles le numérotage des lots n'est plus conformes aux règlez actuelles de la publicité foncière. L'article 49 doit-il être lu dans un sens restrictif pour ne viser que le règlement de copropriété ou doit-il inclure l'état descriptif ?
Peur-être faut-il attendre le décret d'application.
Cordialement
P.F. Barde |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 15:37:49
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Citons la grande référence en la matière Pierre Capoulade revue de l’habitat 04/2003 : « L’article 49 mentionne exclusivement le règlement de copropriété. Cela exclut –il les autres documents de la copropriété ?
. Inséré dans la loi du 10 juillet 1965, l’article 49 ne peut viser que le règlement de copropriété au sens et pour l’application de cette loi. Aux termes de l’article 8 de la loi de 1965, le règlement détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance et les règles relatives à l’administration des parties communes. L’article 1er du décret de 1967 prévoit que le règlement comporte aussi l’état de répartition des charges. L’article 3 (al.3) du même décret précise que seules les stipulations prévues à l’article 8 (al.1) de la loi et 1er (al.1) du décret constituent le règlement au sens de la loi. Enfin, ce document ne peut outrepasser l’objet du syndicat, tel que défini par l’article 14 de la loi. Il s’en déduit que la procédure simplifiée d’adaptation instituée par l’article 49 ne permet pas d’adapter l’état descriptif de division, qui est un document purement administratif, les conventions mentionnées à l’article 37 de la loi, ainsi que les conventions de servitudes actives ou passives avec les fonds voisins, les conventions entre les copropriétaires non soumises aux décisions de l’assemblée, les statuts des associations syndicales."
Edité par - universimmo le 06/06/2003 21:03:46 |
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P.F. Barde
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1972 réponses |
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zjuto
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301 réponses |
Posté - 13 oct. 2003 : 10:50:45
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Le texte rajouté le 13 décembre 2000 à la loi de 1965 concernant l'adaptation des règlements de copropriété est:
Article 49 : "Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, l’assemblée générale décide, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe".
Ce nouvel article 49 permet donc d’adapter les règlements de copropriété jusqu’au 13 décembre 2005. Mais la loi du 10 juillet 1965 est impérative :
Article 43 : "Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites".
Les clauses du règlement de copropriété contraires à la loi de 1965 sont donc déjà réputées non écrites. Est-il nécessaire de modifier le règlement de copropriété en utilisant l’article 49 ?
Non.
Il est vivement déconseillé de le faire pour quatre raisons essentielles :
1. LE TRAVAIL D'ADAPTATION EST PRECAIRE
2. LES REGLES GENERANT UNE ADAPTATION SONT LIMITEES
3. L’ARTICLE 49 NE TRAITE QUE L’ANTERIORITE
4. LA REPARTITION DES CHARGES NE PEUT ETRE MODIFIEE EN UTILISANT L’ARTICLE 49
1. LE TRAVAIL D’ADAPTATION EST PRECAIRE.
L’article 49 prévoit l’adaptation aux « modifications législatives ». Toutes les lois sont concernées. Or les modifications législatives sont fréquentes. Il n’est pas judicieux de modifier les règlements de copropriété à chaque changement législatif.
La commission relative à la copropriété recommande d’ailleurs d’attendre les décrets d’application de la loi S.R.U., qui ne seront sans doute pas publiés avant 2004.
La pratique montre qu’il y a toujours une nouvelle loi ou un nouveau décret à attendre.
2. LES REGLES GENERANT UNE ADAPTATION SONT LIMITEES
D’après l’article 49, sont possibles les adaptations rendues nécessaires par une modification législative. Un décret peut aussi générer une adaptation.
En revanche, l’article 49 ne permet pas des adaptations prenant en compte la jurisprudence.
3. L’ARTICLE 49 NE TRAITE QUE L’ANTERIORITE
Le droit et donc le statut de la copropriété sont évolutifs. Or la portée de l’article 49 est limitée dans le temps au 13 décembre 2005. Est-il réellement nécessaire d’engager des frais pour adapter quelques chapitres du règlement de copropriété dont certains articles seront obligatoirement obsolètes un jour ?
De plus, si un règlement de copropriété est publié après une loi, et contraire à cette loi, il ne peut être modifié en utilisant l’article 49.
4. LA REPARTITION DES CHARGES NE PEUT ETRE MODIFIEE EN UTILISANT L’ARTICLE 49
La copropriété est organisée par un règlement de copropriété, et un état descriptif de division sur lequel se base le calcul des charges. L’article 49 vise uniquement le règlement de copropriété. Il ne peut être utilisé pour rectifier les erreurs de calcul ou ajuster la répartition des charges.
La commission relative à la copropriété recommande de « ne pas utiliser l’article 49 pour rectifier les erreurs de calcul ou ajuster la répartition des charges. »
Modifier la répartition des charges a toujours été possible, mais à l’unanimité. En effet, pour baisser la quote-part d’un lot, il faut obligatoirement augmenter celle des autres. A ce titre, la loi respecte le bon sens en sollicitant l’accord de tous les copropriétaires.
***
Je déconseille d’engager la procédure d’adaptation de l’article 49. Ce sont des frais inutiles. Lorsqu'une clause du règlement de copropriété est contraire à une disposition impérative de la loi, c'est la loi qui s'applique directement.
Attention, avec ou sans article 49, il est toujours possible de commander des plans neufs de l'immeuble à un géomètre, et de faire saisir le règlement de copropriété sur traitement de texte quitte à mettre en italique ou entre parenthèses les quelques clauses non conformes à la loi au jour de la saisie. Ne confondons pas forme et fond.
Cordialement.
Z.Juto |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 oct. 2003 : 23:56:19
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1) Finalement, personne n'a répondu à Audette : Pour le régime de la publicité foncière un immeuble en copropriété est divisé en fractions. Une fraction est une partie privative matériellement autonome : appartement, cave, garage, chambre individuelle. Chaque fraction est un lot. Si je suis propriétaire d'un appartement et d'une cave, je suis propriétaire de deux fractions qui sont deux lots.
Autrefois j'aurais été propriétaire d'un seul lot comprenant l'appartement et la cave. Cette situation est tolérée par le régime de la publicité foncière mais elle a vocation à disparaître.
Je peux, à mon seul gré, sans autorisation de l'assemblée de l'assemblée générale, faire procéder par un notaire à l'éclatement de mon lot unique en deux lots correspondant aux deux fractions. Il en rsulte une division juridique du lot initial et une modification du réglement de copropriété, lequel comporte fatalement la liste détaillée des lots sous la forme ou non d'un état descriptif de division (celui ci peut être distinct du RC).
Je procéde également de mon propre chef à l'éclatement des quotes parts de parties communes, et de charges dans les différentes catégories (ce dernier point est souvent oublié). Je dois faire en sorte que les totaux des deux lots soient identiques aux totaux de l'ancien lot unique.
Je dois enfin respecter l'article L 11 et soumettre la nouvelle répartition des charges à l'assemblée qui, dans la pratique, sauf énorme bourde, ne peut qu'en prendre acte lorsqu'il s'agit d'une division juridique (par opposition à la division matérielle (un appartement de 4 pièces divisé en deux appartements de 2 pièces).
A noter que l'acte authentique de division juridique peut être régularisé et publié avant l'assemblée générale. Il n'y aura d'inconvénient qui si j'ai fait une bourde dans ma répartition. Pour cela il faudrait mettre 1/3 des tantièmes à la cave et 2/3 à l'appartement car une bourde sur les totaux eux mêmes serait rejetée par la Conservation (et sans doute avant par le notaire).
Je dois bien entendu supporter les frais.
2) MAIS : à l'occasion d'une adaptation art. 49, il est possible de joindre l'éclatement de tous les lots de type ancien (groupé) d'un vieil immeuble car il ne s'agit pas d'une modification du réglement de copropriété, mais d'une mise en conformité de sa présentation avec les dispositions relatives à la publicité foncière.
Les deux opérations sont totalement distinctes. On les fait en même temps. C'est tout. Les frais sont ventilés en conséquence.
3) Pour l'adaptation : En l'état actuel : je partage bien l'avis de Juto et ses quatre observations sont pleines de bon sens en présence d'un taxte mal rédigé et qui n'a pas fait l'objet d'une réflexion préalable suffisante.
Que voit-on actuellement : des interrogations et interprétations multiples, et une marée de propositions commerciales dont certaines émanent sans nul doute d'intervenants dépourvus de toute compétence en la matière.
De plus, le texte vient au moment ou les copropriétaires sont submergés de diagnostics et autres contrôles, dont on peut seulement espérer qu'ils contribueront peu ou prou à la réduction du chômage. On attend d'ailleurs de savoir quels sont les "indépendants" qui pourrront réaliser les diagnostics ascenseurs. Aux rendez vous de chantier, c'est souvent un dépanneur de bonne volonté qui se présente pour une grande marque.
Quitte à faire quelque chose, ce qui me parait souhaitable, il fallait tout faire :
> régulariser les bases de répartition figurant dans le RC sans tableau calculé, qui sont en fait inopposables à un acquéreur pinailleur (bases du genre volume chauffé, surfaces chauffantes, etc.)
> régulariser les grilles de répartition non conforme
> imposer que les grilles de répartition des charges afférentes aux améliorations installées après le RC y soient reportées, ce qui n'est pas toujours le cas.
> idem pour les modalités de rachat d'améliorations minoritaires adoptées en assemblée générale (quand on a pris soin de le faire)
> fusionner bien entendu les modificatifs publiés pour éviter d'avoir à se reporter parfois à 5 ou 6 actes différents
A défaut, l'adaptation est inutile. Par ailleurs, dans le même sens que Juto : je signale que depuis le début de l'année 2003 il y a eu de nouvelles modifications de la loi de 1965, dont celle, fantasque, du régime des travaux à réaliser après une catastrophe naturelle ou technologique (ou peut être technologique seulement ?).
Si on continue à ce rythme, il faut imposer les règlements de copropriété sur CD ROM.
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briva
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 mai 2004 : 17:01:50
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Bonjour à tous,
Tout d'abord, je voudrai remercier particulièrement JPM qui en répondant à d'autres me permet souvent d'y voir clair pour mes propres préoccupations.
Je suis moi même Président du Conseil syndical et "j'ère" souvent sur ce site pour trouver des réponses aux questions qui se posent dans ma Copropriété, avant de les poser directement. Mais là, je ne sais plus.
Après trois années de dures et vives discussions au sein de ma copropriété (29 lots principaux) où j'ai fini par faire entendre raison à ceux (nombreux) qui n'avaient pas compris que cette loi SRU nous permettait surtout d'avoir un Règlement de Copropriété (RC) à la place de ces 65 photocopies illisibles et agrafées, remises lors de l'arrivée dans l'immeuble et qui ne correspondaient plus a rien, sauf en son Etat Descriptif de Division (datant de 1939);
apres trois années, d'explications mais aussi d'insultes reçues par ceux qui ont du mal à comprendre qu'une adaptation N'EST PAS une remise à plat des charges ni un recalcule proportionnel à la surface du lot (j'ai même été traité de malhonnêteté intellectuelle!);
après un premier vote (refusé par 9 contre sur 29) sur un RC remanié par un géomètre expert (un simple copié/collé du RC Type, retrouvé à l'époque sur le site des géomètres experts et qui était en fait un NOUVEAU RC avec tantièmes et charges recalculés a la surface,
après un second vote sur un RC "remanié" par mon prédécesseur, qui ayant eu la grâce du Ciel, avait distribué les tantièmes a son goût et de manière unilatérale,
après un dernier vote enfin où nous ne votâmes QUE sur une mise en conformité législative du RC (éclatement des lots) et sur les diverses vente/annexions/mutations de parties communes à des particuliers SANS changer les tantièmes ni les charges MAIS juste en en ajoutant à ces derniers heureux acquéreurs, contents d'enfin régulariser leur situation (passage de 1000/1000 à 10112/10112)...
... j'obtins alors l'unanimité des présents et représentés !
MAIS, je vous le dis, en matière de RC, rien n'est jamais simple !!!
D'une part le Syndic a donné un mauvais compte-rendu d'AG en disant ceci :
Ce vote à l'unanimité sera revu lors de la prochaine AG !!!
Mais tarde aussi à trouver un notaire pour une publication (toujours pas fait depuis juin 2003)!!!
D'autre part, un nouvel arrivant dans l'immeuble se propose de porter l'affaire au tribunal en arguant qu'une répartition à la surface lui conviendrait mieux et que nous n'avions pas à toucher aux tantiemes de charges sans signifier dans le RC "la méthode utilisée pour le calcul" !
Il a envoyé une lettre avec AR au syndic en demandant que soit porté à l'ordre du jour un recalcule des tantièmes de charges !
Le 17 juin aura lieu notre AG, je ne sais quel position tenir devant ce copropriétaire :
Soit, si je suis les réponses de JPM à Audette, je ne tiens pas compte de ce nouveau copropriétaire car le MODIFICATIF voté ne fait rien d'autres que d'éclater les lots et d'ajouter des millièmes à 4 acheteurs de Parties communes, et je ne met pas sa question à l'ODJ de l'AG.
Soit, j'en tiens compte et on recommence tout a Zéro !
avec ma démission....
Si quelqu'un a une idée ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mai 2004 : 18:33:27
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Merci Briva pour vos encouragements. Nous sommes tous heureux sur ce site d'échanger nos idées. Tant mieux si cela peut aider ceux qui viennent y flaner et qui, de leur côté, pourront nous donner des tuyaux dans leur branche.
Pour votre ultime problème :
Il est clair que l'article 49 ne vise que l'adaptation des règlements de copropriété, ce que vous avez réalisé jusqu'à présent avec tant de peine. Votre syndic est un sacré bougre ! Quand on obtient un vote à l'unanimité, on s'y accroche comme à une branche dans la rivière. De plus un vote est un vote, bon ou mauvais.
Ceci étant, s'il y a objectivement dans votre immeuble des répartitions à modifier, il n'est pas inopportun de profiter de l'adaptation pour tenter de le faire. Mais il est bien entendu que les deux opérations sont parallèles et distinctes. Le vote acquis pour l'adaptation est définitif. S'il est possible de mettre tout le monde d'accord sur une ou plusieurs modifications de répartition, un acte unique pourra être établi comportant l'adaptation votée le 11 juin 2003 par exemple et la modification votée le 20 novembre 2004.
A cet égard mieux vaut sans doute entrer dans le jeu du copropriétaire en posant les règles : l'adaptation est acquise. On va voir pour les répartitions. Le mieux est de lui demander dans un premier de faire connaître ses voeux. Il sera toujours temps d'y ajouter autre chose si cela apparaît opportun, et temps aussi de rejeter telle ou telle demande de sa part.
Pour la suite, tout dépend de ce qu'il y a à modifier raisonnablement et des prétentions de l'interessé.
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 21:15:29
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Bonjour,
Est-ce que je peux appliquer une clé de répartition comme pour un ascenseur à la moquette qui recouvre l'escalier commun -je suis au rc- ?  |
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Sujet |
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Adaptation des règlements de copropriété
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