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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
 Posté - 20 déc. 2004 : 10:55:47
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Oui pourquoi pas... Mais que dit la loi? Vous connaissez beaucoup de gens qui sont prêt à dépenser de l'argent pour 'faire plaisir'. Le locataire est le client mais une réfection complète d'une seule pièce (murs, plafond, boiserie et sol) coute environ 4000 francs (je vous laisse faire le passage en €).
Vous connaissez beaucoup de gens qui font des cadeaux de 4000 francs ?
Pour la petite histoire notre organisme à lancer des démarches commerciales pour des locataires de 10 ans ou plus.
Nous proposons par exemple des bons de fournitures, des remplacament d'évier, de robinetteries pour mettre des équipements plus récent. Environ 30% des bons de commande ne sont pas honoré. Pourquoi ? Après vérification, il apparaît que les locataires ne prennent pas RDV avec l'entreprise ou qu'il ne laisse pas accès au logement (jamais là ou pas le temps). Certains considèrent qu'il n'y a pas de dysfonctionnement (ils n'ont rien demandé, pour eux le sol, l'évier ou la robinetterie sont bonnes) et que notre démarche commerciale n'est pas bonne. Ils préfèreraient 15 jours de loyer gratuit.
Pour pouvoir louer plus facilement, il n'y a pas que l'état du logement qui compte. Un logement qui vous plait mais en état moyen vous allez le prendre. Un logement qui ne vous plait pas même en parfait état vous ne louerez pas.
Il peut arriver que vous essuyez des refus de location mais il faut vraiment que le logement soit en piteux état. Que vos embellissements aient 5 ans ou soit neuf cela n'est pas un critère décisif. Le locataire regarde l'emplacement et le prix avec la surface avant de voir si le sol est en état ou pas.
Marty |
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fjaffredou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 13:22:03
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ok pour les problèmes à mettre en place mais je persiste que les proprietaires devraient mettre autant d'ardeur à conserver un locataire qu'à en chercher un nouveau.
ce n'est pas un cadeau; vous louez un bien dans un etat donné à un moment donné. au depart du locataire, si aucune degradation n'a été constatée, vous devez lui rendre l'integralité de son dg. quand bien même il serait resté 15 ans sans refaire les peintures ou la moquette celà ne sera que l'usure normale de la chose louée. et là vous devrez bien faire une fraicheur pour pouvoir relouer (ou bien offrir de la gratuité afin que le nouveau loc. fasse les travaux lui même).
alors pourquoi ne pas offrir la même considération au locataire en place (s'il en fait la demande bien sur) ?
de plus les obligations du propriétaire stipulent :
"d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Il doit donc pallier les effets du vieillissement des locaux et des équipement. A noter que pour les parties privatives, le locataire doit prévenir de la nécessité des travaux à faire. Un bailleur n’est pas censé connaître l’état des dégradations."
http://www.manche.equipement.gouv.fr/urbanisme/info_propri1.html#SIGNET_B32
FNAIM : http://www.fnaim.fr/services/fiches/location/hab_charges.aspx
Les dépenses à la charge du propriétaire
Celles qui visent à la conservation en l'état du bien, ou à son amélioration : grosses réparations, gros travaux, créations d'espaces verts, toiture, ravalement, remplacement d'équipements...
...Les frais de réparations liés à une vétusté ou une malfaçon des équipements.
chez nos amis belges celà a été prévue :
Murs: papier-peint et peinture
LOACATAIRE : Usure normale: pas de responsabilité; taches, griffes, coups: intervention dans le renouvellement en fonction de l'âge et de la qualité des papiers et peintures.
PROPRIETAIRE : Nouvelle peinture ou nouveau papier-peint après 9 ans.
http://www.anil.org/guide/locatif/droit.htm
Cette obligation de délivrer un logement décent s'applique aux locations en cours ou à venir, de logements loués vides, mais également meublés, à titre de résidence principale.
Le logement doit être délivré au locataire en bon état d'usage et de réparation et les équipements mentionnés au bail, en bon état de fonctionnement.
Vous devez entretenir les locaux en état de servir et effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire, (cf. § "Les réparations locatives"), ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
F. Jaffrédou |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 15:02:27
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Oui. Tout cela ce sont les textes. Seulement, les textes, comme la plupart du temps, ne donnent pas de chiffres pour pouvoir juger facilement (pas comme chez nos amis Belges comme vous nous le montrez). Les textes se limitent à définir des choses bien vagues et subjectives. Après, comme pour beaucoup de choses, il faut aller au tribunal qui tranche (c'est tellement pratique le tribunal...).
Mais je crois surtout, pour vous rendre compte des contraintes, qu'il serait préférable d'acheter une vingtaine d'appartements et de les gérer en gestion direct.
A partir de là, il me semble tout au moins, lorsque vous aurez fait le tour des charges pesant sur les propriétaires, les problèmes liés aux locataires (contencieux, refus de paiement, demandes aussi diverses que variées que supersuperflus qu'abracadrabrantesques...) vous pourrez vous pencher sur la réfection des embellissements à 4000F/pièces tous les 10 ans. Soit pour un type3 (réfection cuisine, 2 chambres + séjour) 16000F/10 ans soit 1600F par an soit 130F/mois juste pour refaire des embellisements (ça fait beaucoup non sur un loyer de 2500F non? ).
Tout cela pour vous dire que, à mon sens, il y a vraiment beaucoup de contraintes et qu'il y a pleins d'autres éléments sur lesquels il faudrait que les proprios interviennt avant de prendre en compte les embellisements.
J'espère ne pas vous avoir heurter, ce n'est pas mon objectif
Marty |
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fjaffredou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 15:35:42
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"Mais je crois surtout, pour vous rendre compte des contraintes, qu'il serait préférable d'acheter une vingtaine d'appartements et de les gérer en gestion direct.
" oui j'aimerai bien en avoir les moyens ...
Effectivement, les locataires sont protégés; je suis entierement ok avec vous. ils créent des problèmes, je suis aussi d'accord avec vous (mais c'est le cas dans tous les commerces; pour info je suis directeur de cinéma et si je vous disais ce que je pense de la majorité des clients ...)
Néanmoins, je persiste à dire que chaque année le loyer est réévalué à la hausse alors que dans le même temps, la chose louée devient de plus en plus vétuste. Ce qui fait qu'au bout de 8-10 ans (avec un bon entretien), la chose louée n'a plus grand rapport avec celle de départ.
Je pourrai vous dire aussi qu'est-ce-que 130 francs / mois pour conserver un bien en bon état aisni qu'un bon locataire qui n'a jamais de retard de paiement, aucunes reclamations etc ...
Et finalement, pour reprendre vos termes :
"Vous connaissez beaucoup de gens qui font des cadeaux de 4000 francs ?"
Oui, les locataires qui repeignent vos appartements, changent les moquettes, etc ...
Vous ne m'avez pas heurté le moins du monde
F. Jaffrédou |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 16:01:42
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Citation :
oui j'aimerai bien en avoir les moyens ...
Et moi dont...
Citation :
Néanmoins, je persiste à dire que chaque année le loyer est réévalué à la hausse alors que dans le même temps, la chose louée devient de plus en plus vétuste. Ce qui fait qu'au bout de 8-10 ans (avec un bon entretien), la chose louée n'a plus grand rapport avec celle de départ.
Votre logique me convient tout à fait et je partage votre avis. Seulement un loyer n'est pas que le reflet de l'état du logement. C'est le coût de l'occupation d'un appartement d'autrui et l'état n'est qu'une part de tout cela (même si c'est le sujet qui nous préoccupe tous sur ce forum).
Citation :
Je pourrai vous dire aussi qu'est-ce-que 130 francs / mois pour conserver un bien en bon état aisni qu'un bon locataire qui n'a jamais de retard de paiement, aucunes reclamations etc ...
Houla, mais les embellissments ne sont qu'une partie infime des réclamations locataires (plomberie, électricité, menuiserie + tous les problèmes d'équipement (kitchenette, VMC...) et d'occupation: chauffage, moisissures, infiltrations...). Avec ces 130F/mois on ne couvre pas tous, on en est même très loin.
Citation :
Et finalement, pour reprendre vos termes :
"Vous connaissez beaucoup de gens qui font des cadeaux de 4000 francs ?"
Oui, les locataires qui repeignent vos appartements, changent les moquettes, etc ...
Absolument!!! Mais je peux vous dire qu'ils ne sont pas nombreux. Les locataires, et la population en général, étant de plus en plus procédurié, ils recherchent tous les moyens possible et imaginables pour se désengager de tout.
Allez, encore une petite histoire! Depuis que je gère des logements, je me suis bien promis de ne jamais faire de la location à titre privée: trop pénible et trop de risques !
Marty |
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fjaffredou
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 16:16:24
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c'est vrai que je juge durement suite à deux proprio sans scrupules ces 6 dernières années.
le pire c'est d'être traiter de procédurier quand on fait simplement valoir ses droits (fraude au congé reprise il y a 3 ans; et malversations difficilement prouvables sur le dernier logement -voir fil nullité du congé-) ...
il y a des profiteurs des 2 cotés.
et pour aller dans votre sens, je suis sur toulon depuis 14 ans. en principe c'était temporaire donc je n'ai jamais acheté car je me refuse totalement à louer à qui que se soit (trop peur des impayés, dégradations, etc ...)
Frank
F. Jaffrédou |
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jacquou
Pilier de forums
883 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 23:58:39
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Le problème du locataire de + de 15 ans (je connais j'ai 2 vieilles dames dont une encore en loi de 48).
- Il y a en une qui refuse d'être dérangée par des ouvriers (celle en loi de 48) . Donc elle accepte de rester dans un appartement crasseux où j'aurais pour plus de 7.000 € de travaux lorsqu'elle partira... en maison de retraite. Elle a même refusé de faire réparer des petits dégâts des eaux.
- L'autre voudrait bien, mais avec un loyer indexé sur l'indice INSEE son appart' est en terme de loyer complètement en dessous du marché. Si je le lui retape, elle ne pourra pas supporter un loyer + élevé. Et son fils est trop faignant pour refaire les papiers peints (ça fait 10 ans qu'il dit qu'il va les refaire...)
Jacquou |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 07:43:28
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Très intéressant ce débat.
Citation :
le peintre qui a réalisé les travaux m'a avoué qu'il avait du faire très vite lors de la première ocupation et que tout n'avait pas été fait dans les règles de l'art.
Sachant que c'est le produit qui est ou non lessivable, cette affirmation du peintre me pousse à conclure qu'il avoue avoir négligé la préparation de ses supports. Dans ce cas, si jeannot essaie de repeindre, il va avoir plein de soucis de mise en oeuvre et il risque de faire plus de dégâts que de soins. Et il pourra tout tenter, il sera accusé de tout.
J'espère que le peintre a dit des sornettes et qu'il a tout simplement appliqué un produit non lessivable (le plus connu étant le badigeon). Bon produit mais bon cadeau empoisonné. Dans ce cas, le meilleur remède "à pas cher" c'est un coup de dépoussiérage (un brossage avec une brosse seiche à poils nylon pas trop durs ou un coup avec une veille serviette éponge sèche) et une couche de peinture vynil.
Si vos taches sont toute à moins de telle ou telle hauteur depuis le sol, faites du "partiel", façon soubassement, mettez une couleur différente. Mettez un galon pour la finition... faites marcher l'imagination, pour en faire moins, pour moins cher et néanmoins très beau. Dans le même esprit : pensez à faire 1 seul des 4 murs, un panneau, un changement selon une ligne diagonale... ou bien posez un panneau d'une autre matière (miroir, bois, papier peint...). On appelle parfois cela des "cache misère". Il y en a de fort bien réussis.
Oh que les remarques de tous les intervenants sont justes. Cependant, un bemol : donnez-moi l'adresse de vos entrepreneurs pour refaire une pièce (sols murs plafond boiseries) à 4000 F, j'ai pour expérience qu'il faut beaucoup plus, même si la pièce à laquelle on s'attaque n'est pas si délabrée que cela!
Il y a 2 façons de sortir de ce problème universel et récurrent des conséquences de l'état des lieux de sortie sur le dépôt de garantie:
- le dialogue entre personnes responsables et polies (utopie)
- ou la dictature avec un texte "genre définitif" (on n'aime pas la dictature)
De toutes façon, trouver solution définitive n'est pas dans l'intérêt des juristes privés qui n'auraient plus de raison de travailler et qui ont tout intérêt à surcharger les tribunaux car si nécessaire, ce sont les contribuables qui en rajoutent pour faire vivre cet ensemble. Ben quoi, nous les locataires et bailleurs, on ne va pas se mettre d'accord une bonne fois pour toutes, résoudre les problèmes comme des grands et mettre les avocats, huissiers, médiateurs, juges et autres juristes privés ou public au chômage!
seborga1 |
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 08:33:55
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Citation :
Ben quoi, nous les locataires et bailleurs, on ne va pas se mettre d'accord une bonne fois pour toutes, résoudre les problèmes comme des grands et mettre les avocats, huissiers, médiateurs, juges et autres juristes privés ou public au chômage!
Ben non, sûrement pas. Vous vous rendez compte si cette caste-là se mettait aussi à pratiquer la politique de la main tendue ? Nous autres n'aurions plus assez de bras pour travailler.....
cyvonne |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 12:38:27
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Citation :
Cependant, un bemol : donnez-moi l'adresse de vos entrepreneurs pour refaire une pièce (sols murs plafond boiseries) à 4000 F, j'ai pour expérience qu'il faut beaucoup plus, même si la pièce à laquelle on s'attaque n'est pas si délabrée que cela!
Je travaille avec des marchés à bons de commande donc forcément avec des prix un peu en dessous du marché normal. C'est vrai que j'aurais dû donner cette explication supplémentaire. J'ai tout de même un volume de travaux important sur 1500 logements et cela permet de travailler un peu les prix (y'aura au moins cet avantage )
Marty |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 21:04:06
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Citation :
Je travaille avec des marchés à bons de commande donc forcément avec des prix un peu en dessous du marché normal. C'est vrai que j'aurais dû donner cette explication supplémentaire. J'ai tout de même un volume de travaux important sur 1500 logements et cela permet de travailler un peu les prix (y'aura au moins cet avantage)
Là, je comprends mieux.
C'est vrai que le kilo de carottes est moins cher quand on en achète une tonne !
seborga1 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 22:58:41
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Citation :
C'est vrai que le kilo de carottes est moins cher quand on en achète une tonne !
Marty |
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