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 Sujet  |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
 Posté - 04 nov. 2004 : 18:09:18
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Bonjour Majoclaire,
Comme vous, je trouve ces tarifs injustifiés, surtout que le nombre de copropriétaires n'influe pas énormément sur le travail fourni  !
Par ailleurs, je pense, qu'une fois la nouvelle rédaction du RC terminée, celui-ci soumis à l'approbation par vote des copropriétaires au cours d'une A.G., puis soumis à l'audit du Notaire et enregistré à la conservation des hypothèques, il ne devrait plus être contesté.
C'est dans le but de tout mettre au point, sans avoir à y revenir que les syndics doivent se mettre au plus vite au boulot  !
Cordialement. Cléo |
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majoclaire
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 06 nov. 2004 : 08:12:05
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bonjour,
et grand merci à cléopatre pour sa réponse.
Hélas, les syndics ne bougent pas beaucoup me semble-t-il pour faire jouer la concurrence!
si effectivement le notaire joue aussi un rôle d'audit, cela pourrait simplifier la marche à suivre.
Quid du problème de responsabilité du conseil syndical?
à bientôt. |
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 06 nov. 2004 : 19:22:53
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Bonjour,
Mon règlement de copropriété (il date de 1988) n'a pas de copyright. Sachant qu'il n'est pas insurmontable d'obtenir un fichier texte à partir d'un document papier (j'ai moi-même traité plusieurs pages de mon règlement avec un logiciel de reconnaissance de caractères), une piste pourrait être de traiter ainsi un règlement de copropriété récemment créé "pour de vrai".
Pour une copropriété un peu ancienne d'un promoteur donné, il doit être facile de trouver les différences entre l'ancien réglement et l'actuel.
Qu'en pensez-vous ?
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 17:48:51
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Bonjour,
En réponse à Majoclaire, que les piliers compétents veuillent bien me signaler si je me trompe, mais je pense qu'une fois le nouveau RC adapté et enregistré comme acte notarié, la responsabilité du Conseil syndical ne devrait pas être engagée, en admettant qu'il en ait été le rédacteur à son origine.
Pour Louis92 en effet, il est "facile" de trouver les différences à l'aide du nouveau décret par rapport à l'ancien et par comparaison avec votre RC actuel qui date d'après le décret de 1965, afin d'y intégrer les adaptations. C'est ce que j'ai en cours de travail. Je viens de faire digérer à mon micro notre ancien R.C. à l'aide d'un logiciel de reconnaissance vocale.
A condition de pouvoir dicter au calme sans bruits de fond, cela a été assez rapide, à l'évidence, plus rapide que la frappe !
Bien cordialement. Cléo |
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majoclaire
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 10:19:17
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bonjour à tous,
grand merci à louis92 et à cléopatre
comme vous je me suis atelée à rédiger un nouveau RC, en vue de le présenter à la prochaine AG dans environ 1,5 mois. Avec les fêtes, le temps presse et j'ai pensé qu'avec un logiciel de reconnaissance de caractère c'est sans doute jouable. Je n'ai pas encore ce logiciel, car j'habite une zone rurale éloignée des centres commerciaux.
peut-être pourrions-nous comparer nos travaux dans quelques semaines?
à bientot
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 11:17:22
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Dans les réflexions suscitées par ce sujet :
Une réflexion sage de Cleopâtre au sujet de la rémunération des intervernants professionnels : la rémunération en fonction du nombre de lots est dépourvue de fondement sérieux. A priori le travail est identique pour 30 ou 80 lots. Par contre la complexité plus ou moins grande d'un groupe d'immeuble ou d'un ensemble immobiliers peut justifier des variations d'honoraires.
Il est fréquent pour un professionnel de passer une heure pour appréhender l'organisation de la répartition des charges dans un syndicat de 300 lots et deux heures pour un syndicat de 50 lots.
Les règlements de copropriété alsaciens sont souvent très complexes.
Le principe reste que la rémunération au nombre de lots n'est pas un bon système.
Sur la responsabilité ? La responsabilité de l'auteur du règlement ou de l'auteur d'une modification (ou d'une adaptation) du règlement peut sans nul doute être engagée. Les professionnels et les non-professionnels sont à égalité sur ce point :
Les professionnels parce qu'ils sont réputés compétents
Les non-professionnels parce qu'ils se sont lancés imprudemment (pour certains) dans une tâche pour laquelle ils n'ont pas les compétences requises. On se rapproche de l'immixtion fautive du maître d'ouvrage pour les travaux.
Il est simpliste d'avancer que les professionnels se bornent à une tâche de copier-coller. L'examen de certaines analyses de RC montre que l'auteur a effectué une lecture très complète et minutieuse du RC en cours et qu'il a repéré les pièges qu'il pouvait recéler. Que d'autres professionnels aient une pratique plus légère est certainement possible.
Dans tous les cas l'examen démarre par l'obtention et la vérification de la fiche générale de l'immeuble délivrée par la Conservation des hypothèques. On peut ainsi vérifier que l'on dispose bien de tous les documents nécessaires. Celà n'est pas toujours fait.
Dans tous les cas la numérisation des documents est indispensable. C'est à partir du document numérisé que l'on peut établir le projet nouveau.
80 % des voeux exprimés par les copropriétaires et les conseils syndicaux sont très judicieux mais sortent du cadre de l'adaptation. Il faut alors songer à une modification du règlement de copropriété jointe à l'adaptation. Il faut reconnaître qu'il est absurde de relever l'illégalité manifeste d'une répartition de charges sans pouvoir envisager de manière simple la mise en conformité. Le meilleur exemple est la clause relative aux charges de l'ascenseur et de l'escalier prévoyant une répartition identique (les lots du rez-de-chaussée, - appartements et commerces -, sont exonérés de toute contribution.
La clause est légale pour l'ascenseur (élément d'équipement commun art. L 10 alinéa 1). Elle est illicite pour l'escalier (partie commune art. L 10 alinéa 2). Or dans ce cas la régularisation n'exige aucune estimation de quotes-parts puisque les charges d'escalier doivent être réparties entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes généraux existants. La mise en conformité serait donc incontestable.
Dans les règlements antérieurs à 1965, on constate fréquemment que toutes les clauses relatives à la répartition des charges sont conformes à l'article 10 sauf cette clause pour l'escalier ! Il n'y aurait que celà à modifier. |
Edité par - JPM le 08 nov. 2004 11:18:25 |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 14:50:28
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Merci JPM, vos précisions et informations nous sont toujours précieuses.
La progression dans la rédaction du nouveau R.C. n’a pas fini de nous réserver des surprises, impensable de laisser passer certaines anomalies.
Exemples :
- un escalier intérieur reliant un local commercial à un appartement, figurant dans la description du lot et supprimé à l’insu des copropriétaires, d’où obligation d’accès à l’appartement par l’escalier (ou l’ascenseur) de la copropriété !
Première modification dans la description des lots à soumettre au vote. Qui pourrait s’y opposer, pas le propriétaire du local commercial j’espère !
- un copropriétaire ayant obtenu l’autorisation d’installer une véranda sur sa terrasse sur cour, d’où modification de la description de son lot;
- une porte de communication ouverte entre un appartement acheté et un appartement loué, découverte par hasard !.........
Plus l’immeuble est ancien et plus il peut receler d’anomalies dans les descriptions.
Bonne occasion de tirer les choses au clair !
Dans les petites copropriétés où une bonne entente règne entre les copropriétaires les rectifications devraient être aisées.
Dans les copropriétés où règne un désaccord constant lors des A.G., le vote risque d’être plus mouvementé !
Bien cordialement. Cléo
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 12:26:02
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Citation :
Initialement entré par JPM
Sur la responsabilité ? La responsabilité de l'auteur du règlement ou de l'auteur d'une modification (ou d'une adaptation) du règlement peut sans nul doute être engagée.
Je suis membre d'un conseil syndical et nous nous posons effectivement la question de la réécriture du règlement car le notre date de 1953 et beaucoup des décisions des assemblées depuis lors ne sont pas incluses en plus des contradictions avec la loi.
Je m'interroge sur votre remarque car effectivement nous nous sommes posés cette même question de la responsabilité.
Notre idée était de commencer par lire l'ensemble des PV d'assemblée, de recopier toutes les parties correspondant aux charges et aux articles non modifiés.
Puis de soumettre ce texte à un notaire pour relecture (évitant ainsi les frais de rédaction et de recherches que nous pouvons aisément faire), dans ce cas là sortons nous du cas de responsabilité ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 17:36:17
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Pour Alban et tous
Il est évident que la révision par un professionnel d'une projet d'adaptation dégagerait la responsabilité de l'auteur du projet.
Mais cette révision impose au professionnel la vérification préalable du règlement actuel. Il en résulte que le coût n'est pas forcément négligeable. Si de plus, il y a des modifications plus ou moins importantes à faire ?
Par contre un notaire ne prendra pas des honoraires au nombre de lots. Du moins je le pense. |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 16 nov. 2004 : 11:10:11
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Bonjour,
Je viens de contacter la Chambre des Notaires afin de connaître le montant des frais d’enregistrement d’un règlement de copropriété adapté à la loi SRU :
Après une attente interminable, je n’ai pu obtenir ce renseignement, même pas le prix d’un enregistrement par page !
Il m’a été seulement indiqué qu’il pourrait être facturé des honoraires par lot, dans le cas de modifications de ceux-ci.
Le Notaire ayant établi le R.C. d’origine est disparu et je n’ai pas trouvé trace d’un éventuel successeur.
Le clerc spécialisé dans la copropriété, chez mon Notaire personnel, ne me rappelle pas malgré ses promesses.
De ce fait je n’ai même pas osé poser la question du montant d’une vacation pour validation de la part du Notaire !!
Avez-vous eu plus de chance que moi dans l’obtention de ces renseignements ?
Bien cordialement. Cléo
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 nov. 2004 : 17:10:06
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Voici ce que disent les Editions-Delmas, en préface du règlement de copropriété ,téléchargeable de M.Weissmannn:
"Cette formule type-qui doit être adaptée à chaque cas particulier-"tient compte des modifications apportées par la loi SRU du "13 "décembre 2000 et le décret du 27mai 2004 observation faite" que "l'application de certaines modifications est reportée et que" le "décret relatif aux règles comptables n'estpas "encore "publié.C'est pourquoi la formule proposée ne vaut qu'à titre "indicatif et non comme un modèle pour l'application de "l'article 49 de la loi".
That is the question !
François |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 nov. 2004 : 19:08:16
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Le modèle sur le web (voir lien donné par ALBAN )est celui des Editions DELMAS.
A noter ,une série d'ouvrages,chez le même éditeur, à partir desquels il devrait être possible de télécharger des modèles de documents dont quelques uns sont relatifs à la copropriété.(Coût 17 €)
François |
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 17 nov. 2004 : 10:02:10
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Citation :
Initialement entré par oldman24
pourquoi la formule proposée ne vaut qu'à titre "indicatif et non comme un modèle pour l'application de "l'article 49 de la loi".
That is the question !
François
En tous les cas cette histoire m'aura permis de me replonger dans le règlement de notre copropriété ;)
En fait la grosse question que je me pose c'est est-ce que le jeu en vaut bien la chandelle ?
D'un côté j'ai un règlement plutôt complet mais et peu désuet et ne correspondant pas tout à fait à la dernières réglementation.
Et de l'autre la possibilité d'en refaire un en économisant uniquement quelques frais.
En fait le document de Monsieur Weissmannn va surtout nous permettre de faire un premier point avec le reste du conseil syndical. ensuite selon les écarts plus ou moins important nous verrons.
La première chose dont je sui certain c'est qu'il manque dans le règlement de ma copropriété l'organisation et un règlement du conseil syndical, mais là un simple vote en assemblée devrait suffire.
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 17 nov. 2004 : 12:20:34
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Merci oldman24, le modèle de règlement de copro de Monsieur WEISMANNN est très complet.
Si, à l'aide des documents qui nous ont été si cordialement signalés dans ce sujet, nous n'arrivions pas à produire un document qui passe l'examen avec succès, ce ne serait pas de la faute des universimmonautes !
Encore merci à tous  ! Cléo
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majoclaire
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 10:41:09
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bonjour,
sur le thème de la responsabilité du rédacteur du rc, il est indiqué sur mon rc actuel" le présent rc a une valeur contractuelle et fixe les droits et obligations de chacun".
j'en déduis que ce "contrat" obéit aux règles de droit civil ( art 1109 et suivants) et aux règles spécifiques de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété.
Puisque un rc est contractuel, il me vient à l'esprit que pour éviter les poursuites judicaires contre le rédacteur copropriétaire, un article spécial pourrait être inclu dans le rc:
la suite sur le prochain message à cause d'un pb de connexion... |
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majoclaire
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 10:54:45
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suite du précédant message de majoclaire;
voici ce que je me propose d'inclure dans le nouveau rc :
"ce rc adapté selon les art de la loi sru n°x du x, est rédigé par Mme "", membre du conseil syndical de la résidence concernée. Il est établi de bonne foi et a pour but de ne mentionner que des objets et clauses conformes aux lois.
Chaque copropriétaire déclare avoir pris connaissance du rc et son contenu a été validé par vote en AG du "date".
Les copropriétaires actuels et futurs et leurs ayants droit renoncent donc à toute instance et toute action en justice, à quelque titre que ce soit, à l'encontre du rédacteur.
Conformément à l'art n° "" de la loi N°65-557, des modifications peuvent être apportées au présent RC.
merci de me donner votre avis, l'avis de juristes est aussi le bienvenu!
cordialement, Majoclaire |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 01:29:43
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Informations ramassées via les syndics et notaires
Droit d'enregistrement (le fameux réduit promptant l'adaptation)
550 €
Pour une copro de 40 lots environ, RCP de 1952 sans plans !
devis de divers avocats 4000€ à 8000€
Mon notaire à Paris (un très gros rue de la B 75008)
m'a confirmé que les notaires engageant leur responsabilité à l'enregistrement, ils refusent ou refuseraient (sur Paris?) d'avaliser un projet non fait par un notaire ou agréé
1- J'ai l'impression que les prix proposés à Paris sont ++
2- En cas d'adaptation, vaut il mieux tout valider par le notaire ?
3- Pour un RCP d'avant 65
comme le mien sans plans aucun (car annexes non enregistrés à l'époque si j'ai tout compris), il m' a été préconisé par mon notaire
ne rien faire ou tout refaire avec métrage et plans 20000 € parties privatives et communes
et puis il y a tellement de gens qui fantasment sur l'appropritation de parties communes après 30 ans ...
Bravo aux courageux qui s'attelent a ce projet, bonne chance pour les votes, car je crains toujours des surprises des qu'on sort du statu quo |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 12:16:03
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Merci ADrL pour ces précieuses informations, mais, ne nous laissons pas décourager pour autant !
Ces nouvelles lois sont faites en majeure partie pour donner du travail aux professionnels et remplir les caisses de l’état. Ce n’est pas étonnant que l’on mette des bâtons dans les roues des copros qui veulent éviter ces dépenses !
Admettons que la refonte totale des R.C. obsolètes d’avant 65, y compris les parties communes représente un travail énorme de recherches pour les Notaires et autres.
Et, si nous passions à l’unique adaptation à la loi SRU préconisée au départ, personne ne pourrait voter contre en A.G. puisque c’est imposé, ainsi on escamote une première difficulté !!
Un Notaire pourra-t-il refusé un nouveau R.C. ne comportant que les adaptations imposées pour la légalité sans autre changement ?
Dans notre copropriété, nous avons vu arriver ce nouveau RC comme une lueur d’espoir en vue d’une possibilité d’y inclure la suppression d’une terrible nuisance, cet espoir s’est envolé.
Comment pourrions nous assumer ces dépenses en plus de celles déjà imposées pour la mise en conformité des ascenseurs pour investir dans des fonds aussi conséquents qui ne nous apporteront rien  .
Tout est réuni pour mettre les copropriétés en difficultés !
Je persiste à poursuivre l’aventure !
Bon courage et bonne chance à tous !  Cléo
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 23:55:21
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Bonsoir Cléo,
Je partage entièrement votre sentiment en ce qui concerne le coût des adaptations et modifications des règlements de copropriété.
Ii est regrettable que les internautes ,en général et les uinautes, en particulier, soient si peu nombreux à s'exprimer sur ce topic.
Nous avons toujours été et nous resterons "les cochons de payants"
jusqu'au jour où le citron pressé n'aura plus de jus.
Action "in solidum".
François |
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Exemple de réglement de copropriété
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