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solenn
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 14 oct. 2004 : 10:51:26
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que vais-je devenir !!!!Je vends un terrain dans une commune classée .J 'ai un acquéreur; un compromis a été signé chez un notaire depuis le mois d'août, je viens de recevoir la réponse, la mairie exerce son droit de préemption. Dans quels délais puis-je récupérer mes fonds et à quel prix ? que dois-je faire ? et auprès de qui ?
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 11:59:46
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Solenn,
Vous vendez, la mairie préempte. Quel est le problème? Du moment que la commune ne fat pas intervenir le services des Domaines pour vérifier l'évaluation du prix du bien, elle paiera le prix fixé dans le compromis. Vous recevrez donc la même somme que si votre acquéreur initial achetait.
J'avoue ne pas comprendre le problème.
Cordialement,
Pégase |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 12:06:23
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Dans votre situation,
Le plus triste, c'est l'acheteur initial et non vous.
Vous pouvez toujours me semble-t-il, et si vous le souhaitez, retirer le bien de la vente.
Mais dans ce cas le notaire et/ou l'agence réclamera(ont) sûrement une indemnité.
Christophe |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 12:10:25
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Citation :
Vous pouvez toujours me semble-t-il, et si vous le souhaitez, retirer le bien de la vente.
Non. Ce n'est pas possible. Du moment que la commune préempte au prix indiqué dans le compromis, l'affaire est classée.
Seul éventualité de rétractation de vente serait si la commune faisait intervenir les Domaines et proposait un prix inférieur.
Cordialement,
Pégase |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 12:41:20
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D'accord Pégase, mais solenn peut vérifier Citation :
http://www.fnaim.fr/services/fiches/expropriation/droit.aspx
La procédure de préemption
Généralement, la procédure débute quand le vendeur a trouvé un acquéreur potentiel. Après la signature de l'avant-contrat, le notaire chargé de la rédaction de l'acte envoie, au nom du vendeur, une DIA à la mairie, qui précise naturellement les conditions de la vente.
Cette formalité est indispensable : en l'absence de DIA, la commune peut, en effet, introduire une action en justice devant le tribunal de grande instance dans les cinq ans qui suivent la transaction pour faire annuler la vente.
Dès lors plusieurs hypothèses sont possibles.
A. La commune peut renoncer à exercer son droit, soit par décision expresse, soit en ne répondant pas dans le délai de deux mois après la réception de la DIA. Dans ce cas, le vendeur peut céder le bien, sans limitation de durée, aux conditions et prix définis dans le formulaire.
B. La commune décide d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir dans le délai de deux mois au propriétaire, en précisant avec précision le motif invoqué.
En l'absence de motif ou en présence d'une décision insuffisamment motivée, le propriétaire peut contester la décision auprès du tribunal administratif.
B1. La commune accepte les conditions demandées. La vente est censée parfaite puisqu'il y a accord sur le chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune.
B2. La commune propose un prix inférieur.
Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour formuler sa réponse écrite. Là encore, plusieurs hypothèses sont possibles.
B2a. Le propriétaire renonce à vendre le bien, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois.
B2b. Le propriétaire accepte le prix proposé par la commune. La vente est supposée parfaite : l'acte authentique doit être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.
B2c. Le propriétaire refuse le prix proposé. Dans les quinze jours qui suivent sa réponse, la commune doit saisir le juge de l'expropriation (au tribunal de grande instance) et demander une fixation judiciaire du prix.
Si le délai de quinze jours n'est pas respecté, la Commune est censée avoir renoncé à son droit de préemption.
Dans les huit jours qui suivent sa saisine, le juge fixe une date pour visiter les lieux et la communique aux parties en présence, au moins quinze jours à l'avance. En audience publique, le juge fixe ensuite la valeur des biens en question en tenant compte des différents paramètres en sa possession.
Les parties en présence et toute personne intéressée (locataire, etc.) peuvent faire appel du jugement auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification.
Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), il s'impose aux deux parties et le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction.
Le silence des deux parties au terme de ce délai équivaut à une acceptation tacite.
L'acte authentique doit ensuite être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.
Si la commune refuse le prix judiciaire, le propriétaire peut vendre le bien à la personne de son choix mais au prix fixé par le tribunal, dans un délai de cinq ans.
A tout moment, et pendant les deux mois qui suivent la fixation définitive du prix par voie judiciaire, le propriétaire peut aussi revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.
La qualité du motif évoqué, si elle le souhaite bien sûr.
De toute façon ,il ne s'agirait dans son cas que d'essayer de "défendre" son acheteur initial...
Christophe |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 12:53:49
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Christophe,
Lisez bien ce que vous avez inséré depuis le site de la Fnaim:
Citation :
B1. La commune accepte les conditions demandées. La vente est censée parfaite puisqu'il y a accord sur le chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune.
C'est clair, net et précis. Du moment qu'il n'y a pas contestation du prix, la vente est parfaite et le vendeur ne peut se rétracter.
La précision du motif pour lequel la commune préempte n'est pas obligatoire et de toute façon, aller contester une préemption au prix indiqué dans le compromis initial serait suicidaire car le temps que la justice se décide (même en référé) plusieurs mois, voir années se seront écoulés.
Mieux vaut accepter et finaliser la vente.
Cordialement,
Pégase |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 14:02:58
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Pégase,
Vous indiquez Citation :
La précision du motif pour lequel la commune préempte n'est pas obligatoire
Par ailleurs vous me citez le paragraphe B1 Citation :
B1. La commune accepte les conditions demandées. La vente est censée parfaite puisqu'il y a accord sur le chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune.
Je suis tout à fait d'accord avec vous, mais le paragraphe B, précède le B1
Alors, et bien que dans le cas présenté par solenn, je ne vois pas pour quelles raisons elle s'inquièterait de l'usage par la commune de ce droit de préemption, je souhaiterais tout de même savoir si OUI ou NON, ce qu'indique la FNAIM est valable ou pas. Citation :
B. La commune décide d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir dans le délai de deux mois au propriétaire, en précisant avec précision le motif invoqué.
En l'absence de motif ou en présence d'une décision insuffisamment motivée, le propriétaire peut contester la décision auprès du tribunal administratif.
Quant à la durée de la procédure devant le TA, je suis tout à fait d'accord avec vous.
Et comme je l'indiquais précédemment, sauf à solenn de vouloir intercéder au profit de l'acheteur initial, je ne vois pas quel intérêt elle aurait à agir.
Christophe |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 04:10:42
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Quelboulot,
Voyez l‘ensemble de la matière, en allant, plutôt que sur une source FNAIM, sur une source publique officielle telle que le site ‘service-public’, et plus précisément à ::
http://vosquestions.service-public.fr/vosquestions/F639.html
et à
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2098.html
Le rédaction de la FNAIM est, disons le gentiment, un brin approximative et de plus mal cadrée, lorsqu’elle dit que la commune doit faire savoir sa décision d’exercer son droit de préemption « en précisant avec précision le motif invoqué » (c’est sur ce point là du ‘motif invoqué’ que vous vous interrogez) :
- passons sur le « en précisant avec précision » (sic..), qui montre que les rédacteurs FNAIM ont assez mal relu leur texte ;
- les dispositions légales sont bien plus sobres : il n’y a pas d’obligation pour la collectivité concernée de « préciser » le motif « invoqué », mais juste de « mentionner l’objet pour lequel [le] droit est exercé », ce qui est fort différent et peut se résoudre en quelques mots (l’objet administrativement défini en l’espèce avec ses références décisionnaires attachées) et non se traduire par un roman de ‘justifications’ : si la collectivité concernée exerce son droit, elle ‘mentionne’ dans le cadre de quelle opération définie (‘l’objet’) elle le fait, point : elle n’a pas à ‘justifier’.
Cette obligation de « mentionner l’objet pour lequel… » est stipulée dans le corps de l’article L210-11 du Code de l’Urbanisme et trouve son prolongement dans l’article L213-1 de ce même code qui fait obligation que « les biens acquis par l'exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés aux fins définies à l'article L. 210-1 ».
Plus largement, je trouve le texte de la FNAIM structurellement médiocre car il ne permet aucunement au lecteur de se référer aux dispositions légales puisqu’il n’en donne pas les références.
Le Code de l’Urbanisme est accessible à :: http://www.universimmo.com/accueil/unijur060.asp .
Vous pouvez jeter un œil sur :: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=17575 .
Pierre |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 07:10:13
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Je comprends que des vendeurs soient catastrophés si une commune exerce le droit de préemption lorsqu'ils sont convenus avec l'acheteur d'un prix "à la corde vers le bas" et quelque complément caché. Manque à gagner en perspective. Et c'est fréquent en domaine rural où les terrains peuvent faire l'objet de prix très disparatres.
On peut ajouter au débat quant à la motivation de la commune que celle-ci ne peut exercer son droit de préemption que pour des projets d'équipements "publics". L'exercice peut être contesté si elle remet le terrain en vente libre ou si elle entreprend une opération purement lucrative, d'où l'importance d'indiquer le motif.
seborga1 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 09:27:54
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Citation :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2098.html
Peut-on s'opposer à l'exercice du droit de préemption urbain ?
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous souhaitez vendre et la mairie décide d'exercer son droit de préemption. Sachez que, comme tous les actes administratifs, la décision de préempter, soumise par ailleurs au contrôle de légalité du préfet, peut faire l'objet d'un recours en annulation. Vous devez saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois. Un tel recours, bien sûr, ne s'engage pas à la légère.
Pour ne pas être abusif, il doit s'articuler autour de moyens tirés de l'illégalité de la décision.
A ce titre :
· vérifiez la compétence du signataire de la décision ;
· assurez-vous du respect par celui-ci des délais ;
· contrôlez dans le plan d'occupation des sols que votre bien se trouve situé dans le périmètre où s'exerce le droit de préemption ;
· relevez attentivement dans la loi et dans le plan d'occupation des sols la liste des immeubles auxquels le droit de préemption ne s'applique pas ;
· soyez particulièrement attentif à la motivation de l'acte.
Bon à savoir : vous pouvez aussi contester la décision de préempter en invoquant l'illégalité même du plan d'occupation des sols. Les textes de référence cités vous aideront à exposer juridiquement vos arguments. Textes de référence
articles L 210-1 et suivants du code de l'urbanisme
articles R 211-1 et suivants du code de l'urbanisme
Dernière mise à jour : Octobre 2004
Et, pan !
Les lecteurs du Canard Enchaîné connaissent la rubrique « Pan sur le bec »
Il est vrai que bien souvent j’incite à rechercher les infos « à la source ».
Dans le cas présent j’étais allé un peu vite en besogne (terme qu’appréciait tout particulièrement mon arrière grand-mère  ) en extrapolant du texte ci-dessus que j’avais consulté, au texte de la FNAIM et à l’interprétation qu’elle en fait.
Qu’il soit, une fois de plus, apporté confirmation de la médiocre qualité des services rendus par cet organisme va me faire interdire l’accès à cette adresse Internet.
Merci de ces précisions.
Christophe |
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Womber
Pilier de forums
319 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 23:27:10
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Citation :
Initialement entré par seborga1
Je comprends que des vendeurs soient catastrophés si une commune exerce le droit de préemption lorsqu'ils sont convenus avec l'acheteur d'un prix "à la corde vers le bas" et quelque complément caché. Manque à gagner en perspective. Et c'est fréquent en domaine rural où les terrains peuvent faire l'objet de prix très disparates.
Il est clair que dans ce cas, le bouquet vous a des allures de couronne mortuaire tout juste bonne pour la Toussaint...
Je n'avais pas vu ce risque dans le cas de préemption communale qui, j'imagine, ne doit pas intégrer cette part de la transaction.
D'ou l'interet de limiter le bouquet donc les convoitises... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 23:59:47
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Avez vous contrôlé en Mairie le registre des délibérations 
Savez vous si le préfet a pris un arrêté dans le cadre du contrôle de la légalité ,auquel sont soumises les collectivités locales et... |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 16 oct. 2004 : 08:14:22
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Avez vous contrôlé en Mairie le registre des délibérations
Savez vous si le préfet a pris un arrêté dans le cadre du contrôle de la légalité ,auquel sont soumises les collectivités locales et...
Ce qu'indique ci-dessus l'Oldman n'est pas pertinent.
En effet, la prise de décision de l'exécution du droit de préemption ne nécessite aucunement une délibération du conseil municipal. Il est rappelé à ce propos que, de plus, la commune peut déléguer, dans les conditions prévues par la loi, l'exercice de ce droit de préemption.
Il est souligné également, par ailleurs, que le processus préfectoral du contrôle de légalité des actes des collectivités locales ne fait en aucune façon intervenir, comme l’avance l’Oldman de façon erronée, des "arrêtés".
Odman, décidemment, contributeur pilier vétéran que vous êtes, surveillez vous au lieu balancer du n’importe quoi en réponses sur les forums.
Pitié pour la qualité des forums, je vous le dis une nouvelle fois !
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 16 oct. 2004 08:14:59 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 oct. 2004 : 09:48:49
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Pauvre Minable,
Si Oldman24 n'intervient plus comment exhiberiez vous votre
savoir, toujours Plus Machiavélique  .
Si j'attends un ordre ce n'est Pierre MARIE qui me le donnera
mais UI |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 16 oct. 2004 : 10:49:27
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Mais voyons, Odman, gardez la mesure et le calme ainsi que le souci du principe de réalité : il n'est aucunement question de vous demander de ne plus intervenir. Cela n’a pas été écrit ni même esquissé en quoi que ce soit. Mon opinion, et je vous la dis directement et sans ambages inutiles, est qu'il est infiniment souhaitable que vous interveniez en bâtissant des réponses qui ne contiennent pas des erreurs ou des aberrations à presque chaque pas ou chaque deux pas.
C'est un devoir d'être de qualité exacte pour le contributeur senior que vous êtes. Dans votre contribution qui est plus haut et qui a été dûment corrigée, des erreurs à nouveau : dans cette contribution, ce sont deux éléments et deux erreurs, c'est à dire une à chaque pas !
Lorsque vous pensez à quelque chose et que vous êtes tenté de la balancer sans plus attendre, eh bien abstenez vous de faire ainsi tout-à-trac : vérifiez d'abord. Si vous n'êtes pas sûr, avec références contrôlées à l’appui, dites -- éventuellement, si vous avez envie d’écrire absolument malgré tout -- un truc du genre : peut être que..., sans doute que mais..., on peut penser que..., des fois il se pourrait que..., etc.
Ce n’est pas votre personne ou celle de quiconque qui est en jeu ici, c’est tout simplement la qualité des forums. Et leur capacité à rester pleinement utiles et pertinents pour les personnes qui y viennent pour obtenir des réponses justes et précises en regard de leurs préoccupations.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 16 oct. 2004 10:52:14 |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 16 oct. 2004 : 18:43:28
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je n'avais plus de connexion depuis quelques jours, mais le calme n'est toujours pas revenu à ce que je vois. l'automne sans doute. on est toujours plus ou moins grognon. prenez des vitamines, mettez vous sous des lampes et cela va passer.
Pour en revenir au problème de Solenn :
une DIA qui fait l'objet d'une décision d'acquérir est une vente parfaite : il vous faut vendre. vous avez de la chance, la commune préempte au prix indiqué. elle aurait pu le faire à un prix plus bas. (avec modalités différentes dans ce cas) . Evidement, si le prix indiqué dans le compromis n'était pas le bon, vous n'avez que vos yeux pour pleurer.
Pour la vente : elle aura lieu dans un délai de trois mois. vous pourriez demander à la mairie de signer le plus vite possible si c'est prêt. Par contre, vous serez payé non pas le jour de la signature mais sur la publicité aux hypothéques qui rajoute un certain délai. (en bref le notaire doit effectuer les formalités de publicité le plus vite possible , il a deux mois mais dans ce cas il faut pour vous qu'il soit plus rapide, ensuite le bureau des hypothéques l'enregistre, lui renvoit, il le renvoit à la mairie qui le fait passer à la perception avec ordre de vous virer le prix. pas trés rapide). |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 16 oct. 2004 : 18:44:28
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je n'avais plus de connexion depuis quelques jours, mais le calme n'est toujours pas revenu à ce que je vois. l'automne sans doute. on est toujours plus ou moins grognon. prenez des vitamines, mettez vous sous des lampes et cela va passer.
Pour en revenir au problème de Solenn :
une DIA qui fait l'objet d'une décision d'acquérir est une vente parfaite : il vous faut vendre. vous avez de la chance, la commune préempte au prix indiqué. elle aurait pu le faire à un prix plus bas. (avec modalités différentes dans ce cas) . Evidement, si le prix indiqué dans le compromis n'était pas le bon, vous n'avez que vos yeux pour pleurer.
Pour la vente : elle aura lieu dans un délai de trois mois. vous pourriez demander à la mairie de signer le plus vite possible si c'est prêt. Par contre, vous serez payé non pas le jour de la signature mais sur la publicité aux hypothéques qui rajoute un certain délai. (en bref le notaire doit effectuer les formalités de publicité le plus vite possible , il a deux mois mais dans ce cas il faut pour vous qu'il soit plus rapide, ensuite le bureau des hypothéques l'enregistre, lui renvoit, il le renvoit à la mairie qui le fait passer à la perception avec ordre de vous virer le prix. pas trés rapide). |
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 08:15:51
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| Je fais du droit de préemption dans ma ville. La commune a six mois pour régler le montant de ton terrain. D'autre part vérifie si ta commune dans répondut dans les délais. Deux mois aprés la réception de la déclaration de ton notaire a+ |
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la mairie exerce son droit de préemption !!!!!
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