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Bonjour à tous, j'ai besoin d'un petit conseil relatif à une fin de bail
Voici la situation: J'ai au 1er octobre 2001 signé en tant que locataire d'un appartement un bail de trois ans.
Sur le contrat de location se trouve un encadré "clauses particulières" dans lequel ma propriétaire a indiqué la mention suivante: -"D'un commun accord entre le propriétaire et le locataire, Mr X , il a été convenu que la durée du bail est de trois ans non renouvelable.
Mon bail arrive donc à terme fin septembre 2004, et je n'ai jusqu'à aujourd'hui reçu aucun courrier de ma propriétaire m'informant de la fin du bail ou me donnant congé.
je me pose les questions suivantes:
1) Cette "clause particulière" par laquelle le bail est défini comme non renouvelable est-elle légale? Suffit-elle pour mettre fin au bail de 3 ans ? Ou est elle "nulle et non avenue"?
2) Dans le cas ou cette clause serait légale, dispense-t-elle ma propriétaire de m'informer de la fin du bail six mois avant son terme? Ma propriétaire n'aurait-elle pas du, malgré cette clause, me prévenir six mois avant la fin du contrat qu'elle me donnait congé et me préciser les motifs de ce congé (vente ou reprise du logement, ...)
3) Que se passe-t-il si ma propriétaire ne se manifeste pas et que je suis toujours dans l'appartement après le 30 septembre? Quelle est la situation?
Le bail est-il reconduit malgré la clause (tacite reconduction)?
Ou vais-je me trouver dans une situation délicate sur le plan juridique? Ais-je intéret à réagir pour l'instant avant la date du 30 septembre?
Je pars du principe qu'il s'agit d'un logement loué vide, donc soumis aux règles édictées par la loi du 6 juillet 1989. La clause insérée dans le bail est illicite en ce sens qu'elle contrevient aux dispositions des articles 10 et 11- 1 de cette loi, qui est d'ordre public, donc non modifiables dans ses dispositions, même par convention. L'article 10 précise que la durée du bail est d'au moins 3 ans renouvelable par tacite reconduction. Quant à l'article 11-1, il précise dans quelles condition un bail à durée réduite peut-être conlu, pour une duré minimum d'un an. Lorsque l'on conclu un tel bail, la raison invoquée doit être spécifiée d'une façon précise. À ce sujet, la jurisprudence est très exigeante : le seul fait de mentionner que la reprise est justifiée pour l'installation d'un enfant n'a pas été admise (arrêt de la Cour d'Appel de Paris en date du 19/02/1991). De même, la seule mention "reprise du logement pour des raisons professionnelles ou familiales", sans autre précision, rend cette clause caduque (Cour de Cassation, 3è chambre civile en date du 14/12/1994). Par ailleurs, le désir de vendre ne permet en aucune façon de déroger aux règles de l'article 10 (Cour d'Appel de Bordeaux du 29/06/1995). Pour éviter tout désagrément dans les jours qui suivent, je vous conseille très vivement de demander au tribunal d'instance du lieux de l'immeuble de prononcer cette clause nulle et non avenue. Bien sûr, vous pouvez attendre une éventuelle lettre du bailleur, et lui répondre en recommandée avec AR avec les éléments fournis. Par contre, s'il s'agit d'un logement loué meublé, et si le bailleur loue moins de 4 logements, cette clause est valide sans qu'il soit besoin d'une lettre du bailleur.
Il s'agit effectivement d'un logement loué vide. Donc à priori le bail va être reconduit pour trois ans, puisque je n'aurais pas eu de congé dans le délai de six mois?
PS: je précise que j'avais connaissance de cette clause de bail non renouvelable à la signature du bail, et que ma propriétaire m'a fait apposé ma signature à coté de cette clause lorsque nous avons signé le contrat de location. Cela change-t-il quelquechose à l'analyse ci-dessus?
Edité par - doc holliday le 15 sept. 2004 19:53:47
Celà ne change strictement rien. En effet, la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public et, nul convention ne peut en modifier le sens. L'article 10 précise la durée minimum du bail, son renouvellement, et larticle 15 précise les conditions du congé donné par le bailleur. Hors congé pour causes réelles et sérieuses (non paiement des loyers, etc..). La clause que vous avez signé est nulle et n'a nul effet.
Question sur bail non renouvelable
Forum fermé
Posté - 15 sept. 2004 : 01:12:09
