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Au dernier CS de la copro, le président a demandé l'avis du CS (avec présence du syndic) sur le sujet suivant: Une fuite sur la conduite d'évacuation des eaux nécéssite des travaux chez un copropriétaire du dessus (ou du dessous): démolition du mur de séparation entre les WC et la gaine de passage de la conduite. Les travaux de réfection du mur chez ce copropriétaire doivent-ils être supportés par la collectivité ou non? Et jusqu'ou (remise en état à l'identique?). Si cette prise en charge n'est pas faite, le corpopriétaire s'oppose aux travaux. Mon point de vue est que: - Le copropriétaire ne peut s'opposer aux travaux si le syndic les estime urgents - La remeise en état incombe à la collectivité, à l'identique. Ce point de vue est partagé par tous les membres du CS
Le problème se complique ensuite: - Le président (soutenu par le syndic)veut imputer ces travaux immédiats sur le fonds de réserve pour travaux de l'ensemble de la copropriété - Il veut faire voter à la prochaine AG une résolution disant que les travaux sur ces conduites sera imputé dorénavant sur ce fonds, sous prétexte de s'"entraider" entre bâtiments.
Que dit notre règlement de copro? Notre copro est composée de plusieurs immeubles comprenent plusieurs bâtiments. Il est écrit sans aucune ambiguité que les bâtiments sont des parties communes spéciales propres aux copro de chaque bâtiment (des fondations à la toiture en passant par les conduites...) et que les charges d'entretien et de réparation sur ces parties communes spéciales sont votées par les copro du bâtiment et affectées aux seuls copro du bâtiment. J'en conclus que:
- Les travaux de remise en état de la conduite et de l'appartement "cassé" sont sans aucune ambiguité à la charge des copro du bâtiment, en l'état actuel du RC, mais non de l'ensemble des bâtiments. - la modification de la répartition des charges inscrite dans le RC est possible mais demande l'unanimité (180 logements...) - Le fonds de réserve pour travaux n'est pas une "assurance" entre coproriétaires, ou alors il faudrait rédiger un contrat en bonne et due forme !!!
Le problème se complique encore... - UN des 2 copros concernés par la nécessité d'une intervention chez eux est le fils du président - Des travaux similaires ont déjà été éffectués dans certains bâtiments avec imputation sur l'ensemble des copro de tous les bâtiments (les autres travaux à ma connaissance ont été régulièrement imputés aux bâtiments s'ils ne concernaient que le bâtiment) - Les membres du CS, pour ne pas faire d'histoires sont partisans de faire comme il a déja été fait.
Mon avis: - Une telle attitude est la porte ouverte à n'importe quoi: Si les travaux sur les conduites sont imputées sur les charges de tous les bâtiments, pourquoi pas n'importe quel autre intervention????? C'est la porte ouverte à une "castagne" sans fin des copropriétaires. - Une résolution de ce type sur les conduites , qui ne serait pas clairement présentée comme une modif du RC (et votée à l'unanimité)est frappée d'entrée d'illégalité et n'importe quel opposanrt à la résolution peut en demander l'annulation (avec obligation de refaire l'AG éventuellement) - Une résolution prévoyant de modifier la répartition des charges incluse dans le RC est complètement abérrante si elle ne concerne que les conduites d'eau. Elle est même impossible vu que la description des parties communes à tous les bâtiments et à chaque bâtiment est extêmement claire ?
Ces arguments n'ont pas été compris (tir de barrage du président et du syndic). Néanmoins je comprends l'embarras des membres du CS. La solution à terme serait d'affecter une partie (ou la totalité) de la réserve pour travaux à chaque bâtiment pour absorber de tels aléas.
Ai je raison sur mon analyse et j'attends les conseils pour solutionner le problème. Merci
Votre exposé est clair.Vous n'avez pas à vous plier aux extravagances des uns ou des autres quells soient leur titre ou fonction.Vois devez appliquer, la loi,les décrets et le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Ces documents doivent étre disponibles chez votre notaire qui a du vous les remettre lors de l'achat de votre appartement.Ils ont du étre transmis au conservateur des hypothèques (fichier immobilier). C'est à partir de là que l'on peut dire qu'ils sont opposables à tous.Donc à vos opposants en particulier. Soyez ferme sur votre position puisque vous respectez strictement la légalité.
La répartition des charges prévue par le règlement de copropriété doit être strictement respectée par le syndic.
Le fait qu'à l'occasion de travaux identiques précédemment effectués leur coût ait été respectée d'une manière irrégulière, même approuvée ensuite par l'assemblée, ne peut constituer un précédent opposable. Un copropriétaire peut valablement s'opposer à ce que cette irrégularité se renouvelle.
L'assemblée ne peut modifier une grille de répartition que par une décision unanime sauf les dérogations prévues par la loi dans l'article 11.
Il est possible, en cas d'urgence de préfinancer des travaux à répartir entre les copropriétaires du bâtiment B en ponctionnant une réserve appelée au prorata des tantièmes généraux à condition de reconstituer la réserve dans les meilleurs délais, dès réception des sommes appelées pour ces travaux auprès des copropriétaires (B) concernés. C'est sous cette forme que la "solidarité" peut jouer.
Une répartition irrégulière peut être remise en cause pendant dix ans. Je suis le premier à contester cette solution quand les comptes ont été régulièrement approuvés par l'assemblée car je pense que cette approbation gèle aussi la répartition et la rend incontestable mais c'est une opinion personnelle qui, pour l'instant, n'est pas celle de la jurisprudence dominante.
JPM, sur ce dernier point, je ne partage pas du tout votre opinion. Il convient bien de distinguer comptes et répartition de ces comptes !
la répartition dont vous parlez ici concerne la 'ventillation' des comptes entre les différents postes, poste par poste. EDF ascenseurs avec le poste Ascenseur, EDF éclairage des communs avec les charges communes générales, les grilles de 'répartition' pouvant être différentes d'un poste à l'autre.
Approbation des comptes et approbation de leur répartition sont 2 choses distinctes, qui ne sont pas liées. Approuver une facture EDF ascenseurs ou un marché pour réparation de l'éclairage extérieur n'induit pas automatiquement et obligatoirement l'approbation de la répartition qui en est faite.
Cette répartition est sans aucune incidence sur la dépense globale du syndicat approuvée par l'AG. Elle n'a d'importance QUE pour l'autre répartition, celle individuelle des comptes de copropriété, pour l'imputation individualisée des comptes globaux du syndicat. Pour le syndicat, que l'EDf ascenseurs soit, par erreur, dans l'EDF des communs, est sans incidence pour lui s'agissant d'approuver une somme de dépenses globales. Ceci étant, il revient bien au CS de contrôler cette répartition pour éviter ensuite d'avoir à y revenir !
Je comprends donc que tant la doctrine que la jurisprudence majoritaire considèrent que l'approbation des comptes par l'AG ne vaut pas automatiquement approbation de la répartition qui en est faite. S'il y a eu une erreur, elle doit pouvoir être ensuite corrigée. (Bien sûr, si cela vaut le "coût", on ne va pas attendre 10 ans !).
intervention chez un copro pour taravux communs
Forum fermé
Posté - 07 sept. 2004 : 23:00:30
