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DU31
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newkiki
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 16 juil. 2004 : 08:29:08
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bonjour DU31,
votre très bonne information cite que le conseil syndical doit présenter cette au syndic et plus particulièrement en AG.
DANS LA MESURE OU LE CONSEIL SYNDICAL endormi par le syndic , ne joue pas son role ( et que la copropriété ne réagit pas) , ce qui fait l'affaire du syndic, un copropriétaire seul peut il faire cette demande de manière purement individuelle avec ou non obligation de poser cette question en AG ?
comment voyez vous cette appoche ?
merci par avance
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 16 juil. 2004 : 11:32:47
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Pas d'accord du tout ! la réforme de l'avance permanente de trésorerie (APT) remonte à 2001. Le décret du 27 mai 2004 la complète et la précise.
Faisons le point :
L'APT était indispensable autrefois pour les syndicats dont les charges étaient réparties trimestriellement. Son montant était calculé à raison de 5/12 du budget prévisionnel avec un maximum légal de 6/12. Elle était utile dans les autres syndicats mais la pratique était de la fixer à 2/12 du budget au maximum. Le décret reprend purement et simplement cette limite haute.
La loi SRU ayant imposé la répartition annuelle des charges, une APT aussi importante était inutile et la plupart des syndicats concernés (mais pas tous) ont pris en assemblée générale la décision de réduire (parfois supprimer) l'APT. Ces opérations ont été étalées sur plusieurs trimestres, les remboursements étant effectués par compensation avec les appels de provisions trimestrielles.
Le décret récent fixe à 2/12 du budget prévisionnel le montant maximum de l'APT qui n'est pas le moins du monde supprimée. Il s'agit désormais d'une réserve dans le cadre de la normalisation terminologique imposée par le décret. Le fonds de roulement devenu une avance permanente de trésorerie est maintenant une réserve. Point c'est tout. Il existe toujours et porte un autre nom. Comme précédemment il peut être placé pour tout ou partie.
C'est aux assemblées générales, et à elles seules, qu'il appartiendra de prendre les décisions de mise en conformité s'il y a lieu. Mais le devoir d'information du syndic lui impose de donner connaissance au conseil syndical et aux copropriétaires plus généralement des nouvelles dispositions et d'inscrire la question à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée.
Je ne pense pas que des demandes individuelles de remboursement puissent, en l'état, être adressées au syndic et ceci pour deux riaons :
> l'une est pratique : dans beaucoup de syndicats l'existence ou non d'une " APT / réserve " à une incidence importante sur l'établissement du budget prévisionnel. Lorsque l'APT existe, il est possible de "serrer" les prévisions car il sera possible de piocher dans l'APT pour assurer la soudure.
> l'autre est juridique : comme une décision irrégulièremen,t prise par une assemblée, une situation irrégulière subsiste tant qu'elle n'a pas fait l'objet d'une décision de régularisation par l'assemblée ou par une décision judiciaire. Dans ce cadre il est certain que, dans un syndicat qui n'aurait pas mis en conformité son APT à l'occasion de la prochaine assemblée, un copropriétaire pourra demander le paiement d'un appel de provision par compensation avec l'excédent de sa quote-part de l'APT.
Reste enfin que l'ARC note justement qu'à la lecture du texte il apparait que la réserve n'est légale que si le règlement en fait état.
Il est bien évident que les dizaines de milliers de réglements de copropriété existant à la date du 27 mai 2004 ne peuvent viser une " réserve" qui n'existait pas jusqu'alors !
Et quid si le règlement de copropriété ne parle ni de fonds de roulement, ni d'avance permanente de trésorerie, ni de réserve, quand c'est une décision d'assemblée générale qui a créé le 'fonds de roulement / APT / réserve ? Sur ce point le texte de l'article D 35 demeure inchangé. Il a toujours été admis que l'assemblée pouvait créer le fonds de roulement (Rép. minist. 6 septembre 1975 JOAN p. 5995 ; CA Paris 19 B 9 octobre 1997 Loyers et copropriété février 1998 n° 55). La situation demeure inchangée : une réserve créée dans le passé par une décision d'assemblée générale n'est pas affectée par le décret. Elle doit, s'il y a lieu, être réduite à un montant de 2/6 du budget prévisionnel ou moins. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 16 juil. 2004 : 17:54:55
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Bonjour à tous,
à newkiki,
Ce n'est pas au CS de faire cette lettre. La quote part du fonds de roulement de chacun figure sur les appels de charges. Le total figure sur le bilan. Que l'écriture comptable du bilan soit virtuelle ou pas : elle existe. Les copropriétaires ont payé. La plupart du temps cette écriture est dite virtuelle car le syndic a bouffé ces fonds depuis longtemps.
Il appartient à chacun de formuler cette demande écrite au syndic car depuis longtemps (loi SRU) le Ministère avait annoncé la DISPARITION PURE ET SIMPLE du fonds de roulement avantageusement remplacé par les appels trimestriels, les fonds de prévoyance travaux futurs.
Que chacun regarde sur son bilan à combien se monte le fonds de prévoyance pour travaux futurs, fonds placés donc bloqués, qui se monte actuellement à ???? combien ???? Pour ma part nous avons un fonds prévoyance travaux de plus de 45.000 €. On peut voir venir, non ?
Il n'a donc plus sa raison d'être si ce n'est que le syndic place ces fonds pour toucher des intérêts perso puisque la copropriété n'en voit JAMAIS la couleur.
D'ailleurs, que chacun utilise le moteur de recherche en haut à droite de cette page et constatera que ceci a été déjà évoqué en amont et confirmé par un professionnel en la personne de PF.BARDE :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=9987&SearchTerms=fond de roulement.
En outre, le Ministère avait indiqué que le fonds prévoyance travaux futurs était inutile - il faut rappeller que si le syndic à l'obligation de faire voter sur ces fonds tous les 3 ans, le Syndicat n'est pas obligé d'accepter - compte tenu de l'appel exigible en début de trimestre ET de l'ATP.
Il est donc clair : c'est l'un ou l'autre !!! Et pourquoi pas tant qu'on y est un appel trimestriel, en plus, pour catastrophes naturelles ??
D'autre part, jusqu'à ce jour, je ne pense pas que l'ARC raconte des blagues. Bien au contraire, cette association "ouvre les yeux des copropriétaires" tout comme UI. Sans ces sources il y en a beaucoup plus qui se seraient fait croquer...
Que chacun médite et vérifie ses comptes....
Amicalement......
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 16 juil. 2004 : 20:08:08
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Il faut raison garder : une copropriété a besoin comme une entreprise ou une association de voir son fonctionnement courant financé : une analyse de la structure de bilan du syndicat, de la rapidité habituellement constatée d'encaissement des appels (fonction de la culture des copropriétaires) et de la saisonnalité des dépenses permet de fixer le "fonds de roulement" à la bonne hauteur, celle qui fait qu'à aucun moment la copropriété n'est en difficulté pour régler ses dépenses courantes dans les délais de règlement normaux, et que dans les momentys les plus creux elle dispose d'un coussin de sécurité suffisant pour faire face à un imprévu (en fonction de sa taille et de ses équipements collectifs), et pas plus !
Ca se calcule très facilement, et c'est jamais zéro, ou très rarement !
Dire que c'est zéro systématiquement est démagogique, et l'ARC ne l'a jamais fait officiellement ! |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 17 juil. 2004 : 03:12:54
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Bonjour UI,
Je n'invente rien. Il suffit de regarder le titre du document de l'ARC.
Les contributeurs savent lire et sauront apprécier en fonction de la gestion qu'ils subissent.
Très justement vous indiquez "en fonction de sa taille et de ses équipements collectifs), et pas plus ! Ca c'est le métier du syndic. C'est lui le gestionnaire. C'est à lui d'évaluer les dépenses et recettes du syndicat.
C'est à lui d'établir correctement un budget prévisionnel et non de le sous-évaluer ou sur-évaluer.
Tout en ayant renfloué un fonds de roulement, un fonds prévoyance travaux futurs, les appels provisionnels trimestriels, des gros travaux, des travaux entretien, nous avons eu, il y a cinq ans un dépassement du budget prévisionnel de 30%. Aucune catastrophe particulière constatée par les occupants...Et aucune explication sur ce dépassement, tant de la part du conseil syndical, ni du syndic !! Donc, je sais de quoi je parle et je ne suis pas la seule, à voir les sujets dans les forums.
L'art. 35 du décret n'impose pas mais indique que "le syndic peut exiger le versement".
La réserve (fonds de roulement) ne doit pas exéceder 1/6 du budget prévisionnel. Application immédiate du décret du 27 mai 2004.
Le même article, jusqu'au 4 juin indiquait :
Citation :
Article 35
Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 6 JORF 17 février 1995.
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété ;
Je pense que l'intervention de l'ARC concerne le remboursement des fonds de roulement indiqués sur certains règlements de copropriétés qui sont supérieurs au 1/6 du budget prévisionnel. Ce qui est logique puisque nouvelle règlementation.
Le Particulier, Spécial Copropriétés, n° 995b, Juin 2002, p. 104 :
Citation :
Auparavant, les syndics pouvaient demander tous les trimestres aux copropriétaires de rembourser les dépenses effectivement engagées et payées. Ces dépenses étaient financées grâce à un fonds de roulement reconstitué à la fin de chaque trimestre : c'était le système des charges réelles. Il n'en va plus ainsi puisque le syndic doit dorénavant réclamer le versement par avance de provisions trimestrielles destinées à faire face à des dépenses futures : c'est le système des charges provisionnelles qui existait déjà dans certaines copropriétés et qui est désormais obligatoire. Ayant moins de raison d'être, le fonds de roulement, devrait donc dans l'avenir, sinon disparaître, du moins voir son montant diminuer fortement.
Si un budget prévisionnel est bien établi, et que le syndic appelle :
* les charges provisionnelles trimestriellement, basées sur le budget prévisionnel voté par une AG,
* les quote-parts sur gros travaux votés par une AG,
* avances sur échéancier travaux adopté par une AG,
* avances provisionnelles sur travaux entretien et conservation soit, le fonds prévoyance pour travaux futurs à échoir dans les 3 années à venir, voté par une AG,
Effectivement le fonds de roulement peut être appelé à disparaître ou tout au moins à diminuer fortement, comme le préconisent LE PARTICULIER et L'ARC. Il ne peut en aucun cas dépasser le 1/6 du budget prévisionnel.
J'ai d'ailleurs vu cette évocation dans divers ouvrages et de la part de contributeurs du forum.
Amicalement......
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 21:21:43
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DU31,
Tout cela est un faux problème et surtout le moyen de casser du syndic pour pas cher !
Il faut ce qu'il faut comme nous l'avons dit plus haut pour faire tourner l'immeuble : il se peut que 1/6ème du budget ce soit trop s'il y a dans la copropriété une culture généralisée de règlement rapide des appels, s'il n'y a pas de saisonnalité dans les dépenses, et s'il n'y a pas d'immobilisations financières dans des débits difficilement recouvrables, un compte ancien syndic ou des litiges...
Par contre, s'il y a tout cela, il faut non seulement le 1/6ème du budget mais en supplément un "emprunt auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux" comme l'a prévu le décret nouvelle mouture !
Pour les copropriétaires, le résultat est le même, c'est juste un peu plus clair dans la présentation et nous approuvons cette réforme, mais elle ne change rien sur le fait qu'on ne peut pas ne pas financer l'exploitation (autrement ce sont les fournisseurs qui doivent le faire et on sait les conséquences...) ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juil. 2004 : 23:44:59
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Je suis bien d'accord avec Universimmo mais il faut tenir compte à la décharge des "casseurs de syndic" la présentation donnée par l'ARC du texte :
Citation :
5- Suppression du " fonds de roulement ", mot employé pour désigner la provision de début d'exercice. Cette disposition est d'application immédiate, ce qui veut dire que le syndic doit procéder à son remboursement immédiat, si ce " fonds " existe encore chez vous
-5bis Limitation à 1/6 du budget (deux mois) de la " réserve " éventuelle prévue au règlement de copropriété. Là aussi la disposition est d'application immédiate. Il suffit de demander le remboursement, si besoin.
Le terme "fonds de roulement" n'existe plus depuis longtemps.
Il a été remplacé par l'expression "avance permanente de trésorerie" pour écarter la controverse créée par les auteurs qui considéraient le fonds de roulement comme un fonds de garantie bénéficiant aux créanciers du syndicat,a au premier rang desquels M. Daniel Cordier, dans le juris classeur copropriété, mais il n'était pas le seul.
Comme sa qualification l'indique clairement l'avance permanente de trésirerie n'a jamais été une provision de début d'exercice. Cette notion n'a jamsis existé dans le statut de la copropriété. Il est seulement exact que, dans le passé, pour les immeubles dont les comptes étaient établis annuellement, la première provision pouvait atteindre la moitié (au maximum) du budget prévisionnel.
Dans le même style, l'ARC, pour l'assistance au conseil syndical note que le CS peut s'adresser à toute personne de son choix, donc une association mais n'indique pas qu'il peut seulement désormais prendre conseil ou demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité (ce qui pourrait à la rigueur exclure les associations).
L'ARC ne précise pas que le conseil syndical ne semble plus pouvoir être assisté à l'occasion du contrôle des comptes.
Je précise clairement que ces deux exclusions ne sont pas forcément bonnes. Mais elles paraissent exister dans le décret, on ne peut pas les occulter, même si on les regrette.
On peut comprendre dès lors que les adhérents de l'ARC proclament haut et fort ce qu'ils croient être la parole divine.
Je passe sur les conseils pour le remboursement du fonds de roulement qui font peu de cas des intérêts bien compris du syndicat. Le seul objectif est de réduire la masse financière détenue par un syndic professionnel. Peu importe alors que le syndicat adhérent soit titulaire d'un compte séparé et administré par un syndic bénévole : il faut rembourser !
Du décret, on attendait la réduction des conflits. Raté ! 
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 13:34:59
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bonjour auxaccropropriétaires syndiqués,
Eh bien nous nous avons un fonds de roulement . Et je n'étais pas du tout informée qu'il devait être remboursé !!
Pour sourire ou pour bondir  :
En 1994, nous avions une "réserve", constituée par les intérêts de retards de certains copropriétaires, assimilés à leur charges générales.
En 1995, elle s'est tranformée en fonds de roulement. Réserve + une somme répartie entre les copros, en millième.
Ce fonds de roulement a grossi au fil des années, jusqu'en 2000, alimenté principalement par "mes charges" .
D'où mon refus de payer ces "charges" un peu abusives (il n'y avait pas que ça) et tous les ennuis qui en ont découlés. Seulement j'y ai été condamnée.
Ce fonds de roulement n'a plus bougé depuis l'an 2000.
Je vais bien entendu faire profiter de l'info à ........ étant la seule à m'intéresser aux comptes faux de la copro.
Bon dimanche
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 24 juil. 2004 : 23:08:03
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suivant que vous serez puissants ou misérables vous verrez dans le remboursement du fonds de roulement:
- si vous êtes fort, si vous êtes syndic bénévole par exemple, un affaiblissement des moyens de gestion du syndicat, et donc vous serez réservé
- si vous êtes faible, jouet d'un syndic professionnel abusif, une occasion de contester sa gestion financière à défaut de pouvoir créer un vrai rapport de forces en votre faveur.
chacun se bat avec les armes dont il peut disposer.
casi
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 27 juil. 2004 : 18:37:55
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La limite de 1/6° est irréaliste.
Prenons un exemple courant :
- 20 lots
- budget annuel 15.000 €
- travaux votés pour 50.000 €
La limite de 1/6° permet une avance de trésorerie de 2500 €.
Admettons, cas fréquent, qu'un copropriétaire pour une quelconque raison ne paie pas sa quote part de travaux. Pour simplifier, disons qu'il a une quote part moyenne, soit 1/20° de l'immeuble qui a 20 lots. Ce copropriétaire mauvais payeur aussi une dette de charges de 500 €.
Admettons que tous autres copropriétaires sauf un payent régulièrement leurs charges. Le débiteur se fait régulièrement relancer, et doit aujourd'hui 1000 €.
Jusqu'ici, nous sommes dans un cas véritablement standard.
Hors si l'on fait le décompte réel, nous avons la position de trésorerie suivante :
+ 2500 € avance de trésorerie
- 2500 € impayé travaux
- 1500 € impayés de charges
--------------------------------
total : débit de 1500 €
En compte séparé, nous faisons les choux gras du banquier si nous honorons le paiement à l'entrepreneur.
En compte unique, l'entrepreneur n'est pas soldé et l'avance de trésorerie est faite par lui.
Le décret interdit le gonflement au moins provisoire de l'avance de trésorerie.
Je suis prêt à parier que dans l'intérêt des copropriétaires, le décret sera contourné d'une manière ou d'une autre.
Quant à la demande de remboursement des avances préconisée par l'ARC, c'est une manifestation du fait qu'ils ne gèrent pas d'immeubles.
Cordialement.
zjuto |
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vivibatavia
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 28 juil. 2004 : 09:57:57
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Bonjour
Voila un sujet interressant.
Un fond pour futurs gros travaux de 1500 euro, tel que refection toiture, facades etc...a ete vote a l'AG d'octobre 2003.Le budget annuel pour la copro est de 2500 euro.
A la lecture de ce nouveaux decret le fond pour futur travaux depasse largement les 1/6eme du budget annuel.
1)Que doit etre ma position a la prochaine AG lors du renouvellement de l'approvisionnement de ce fond?
2)En cas de vente de mon lot, vais je recuperer les sommes avancees?
Merci pour vos lumieres |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 28 juil. 2004 : 12:32:24
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Il y a désormais deux catégories d'avances en copropriété :
- l'avance permanente de trésorerie, limitée à 1/6° du budget.
- l'avance pour travaux, cas dont vous parlez.
(Ces deux catégories sont exigées sur la base d'une décision d'assemblée générale.)
La provision pour travaux futurs est requalifiée d'"avance" par le décret du 27 mai 2004.
Les avances sont remboursées au vendeur et appelées à l'acquéreur.
Cordialement.
zjuto |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 juil. 2004 : 13:24:24
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On peut ajouter encore que le montant de la provision sur travaux futurs qui est une avance, n'est pas limité. C'est l'assemblée qui fixe ce montant et la règle du 1/6 n'est pas applibable |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 28 juil. 2004 : 14:05:06
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Oui justement je rebondis sur ce dernier sujet de l'avance non limitée pour les travaux futurs.
Qu'en est-il de la légitimité d'un fonds ouvert et appelé pour provisionner des travaux non définis, qui au jour d'aujourd'hui ne porteraient que sur des hypothèses empiriques.
De plus un contrôle du cadastre a établi que les seuls travaux qui puissent être actuellement envisagés relèvent de l'entretien courant et/ou de travaux d'amélioration.
L'état général d'entretien est bon avec seulement les inconvénients dus à la vétusté pour un immeuble de trente deux ans.
Etre précautionneux oui,
devoir verser dans une bassine dont le taux d'interêt fourni n'est pas défini ni indiqué sur quel compte les fonds sont remis NON.
D'autant plus que ce n'est pas de petite somme qui est appelée chaque trimestre.
N'est ce donc pas abusif ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 juil. 2004 : 16:30:15
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Cher Bouzigues,
Les taxtes sont clairs :
Une provision pour travaux futurs est créée pour 3 ans. C'est à dire que les appels peuvent être effectués sur cette durée.
Elle doit être affectée à des travaux dont la nécessité est prévisible dans ce délai. Ils doivent être définis. Il n'est possible de modifier l'affectation qu'en cas de gros pépin majeur et inattendu.
La décision de faire ces travaux doit être prise avant l'expiration du délai de trois ans. A défaut tout copropriétaire peut demander le remboursement de ce qu'il a versé après expiration du délai sans décision prise.
L'assemblée décide les modalités de placement des fonds recueillis. Le revenu est modeste mais Il peut être assorti d'une obligation pour l'établissement financier de consentir un prêt complémentaire à taux privilégié si les fonds ont été blmoqué pendant un temps minimum (souvent 18 mais).
En d'autres termes, les copropriétaires versent une avance trimestrielle de 3000 €. Au bout de 15 trimestres (2 ans + 9 mois), ils ont 45 000 € + 450 € d'intérets. Ils décident de faire la toiture et ils peuvent obtenir un prêt de n € (je ne sais pas quel est le plafond actuel) sur 2 à 5 ans (durée à vérifier aussi. C'est souvent une bonne formule quand elle est bien étudiée.
Quant à votre provision sur travaux futurs, il faut peut être la remettre en ordre mais vous serez peut être aussi bien contant de la trouver un prochain jour. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 août 2004 : 23:34:37
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A propos des remboursements de fonds de roulement et autres secours de trésorerie, il serait intéressant de savoir ce qui a été généralement prévu dans les budgets prévisionnels votés en mars 2004 pour 2005 en ce qui concerne l'évolution du prix du fioul.
On peut espérer une accalmie, mais on doit craindre une stabilité haute. Ne le pensez vous pas ? |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 09:11:40
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| N'oublions pas que les rédacteurs du décret modificattif au décret de 1967 ont créé une nouvelle catégorie dans les possibilités d'appel de fonds aux copropriétaires, passée quelque peu inaperçue dans les commentaires et pourtant potentiellement annonciatrice d'évolutions aux conséquences non négligeables : les "avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale" (article 35 modifié du décret du 17 mars 1967 http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp)... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 09:44:02
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Oui bien sur. On a bien noté le plan pluriannuel de travaux.
On n'a pas attendu ces nouveaux textes pour voter un plan pluriannuel de travaux ! Quand l'assemblée de mars 2003 décide le ravalement de l'immeuble en trois tranches à exécuter en 2004, 2005 et 2006 et ouvre un crédit global de 900 000 euros suivant détail ..., pour lequel 9 provisions seront appelées, etc... + les modalités diverses c'est un plan pluriannuel de travaux votés, par opposition aux provisions sur travaux futurs.
Mais il n'y a rien d'autre dans les textes, sinon qu'il faudra passer des engagements sur exercices futurs. Ici encore la loi ne fait que chiper aux praticiens leurs idées en essayant d'ajouter un grain de sel pour le besoin d'originalité. Ce sel n'est pas toujours celui de la sagesse.
La gestion technique prévisionnelle est partout vantée mais son inséparable compagne, la gestion financière prévisionelle reste dans les cartons. Ajoutons que la politique actuelle de primo accession n'est pas compatible avec les exigences de la propriété, moins encore avec celles de la copropriété.
On fait donc joujou avec les tableaux d'amortissement physique, les courbes d'usure avec ou sans maintenance préventive ; Il faut bien reconnaître que, globalement, les immeubles cossus bénéficient d'un meilleur entretien préventif. Il est plus facile de décider des travaux quand on a encore de quoi le 25 de chaque mois.
Pour les immeubles plus modestes, aucune procédure de facilitation n'est prévue et, de plus, on leur clame que l'épargne-travaux c'est du vol !
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 16:00:27
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Il suffirait pourtant d'appliquer les règles comptables et de gestion en vigueur partout ailleurs, où on est obligé de provisionner les charges futures prévisibles...
Les rédacteurs du décret comptable en préparation n'ont apparemment pas osé sauter le pas (alors que des organisations comme l'ARC y sont semble-t-il favorables) mais cet ajout de dernière minute dans le décret de 1967 pourrait être un ballon d'essai...
Remarquons qu'une telle mesure a surtout de l'intérêt pour les copropriétés "pauvres", les "riches" ayant moins de difficultés de sortir de quoi payer des gros appels de fonds lors des travaux. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 août 2004 : 21:21:32
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Cher Universimmo, nous sommes manifestement d'accord sur le principe, mais on n'a pas tellement besoin du décret comptable pour celà.
S'il y a des fonds à enregistrer, on saura toujours bien les mettre dans une classe appropriée. Cela fait quand 30 ans que de nombreux syndics professionnels travaillent avec un plan comptable ! Il n'y aura rien de plus dans l'instruction sinon que la plomberie est en 6335 alors que jusqu'à présent on la mettait en 6229 ! La seule nouveauté vraie est l'engagement systématique, assorti d'une erreur manifeste quant à son annulation. Les stocks de fioul éventuels on les gère depuis 15 ans avec les charges constatées d'avance pour éviter une classe inutile par ailleurs. Donc la dessus on est vraiment paré.
C'est un état d'esprit qu'il faut pour la gestion technique prévisionnelle, un zeste de promotion médiatique, et des mesures d'accompagnement qui ne changent pas chaque année et mieux encore avec chaque gouvernement.
Pour ne parler que de ceux qui ont publié des articles ou bouquins sur la question, Olivier Robine a fait un topo sur la question il y a une vingtaine d'années, reprenant les idées de son père Jacques. Jean Perret a repris celà il y a deux ans chez Eyrolles. Ayant compris qu'il n'y avait pas d'écoute dans le secteur de l'habitat il a visé le tertiaire, plus libre de ses mouvements. Mais un immeuble est un immeuble, habitat ou bureaux. Quelques différences mais finalement si peu. Ces architectes et leurs confrères du même bord ont le souci de l'entretien préventif, ce qui ne les a pas empeché, je suppose, de construire.
Les autres sont des artistes respectables sans doute, mais qui n'ont cure des occupants de leurs immeubles ni du coût de leur maintenance. Sic pour celui vient de construire une caserne de sapeurs-pompiers avec toutes les circulations peintes en .... rouge !!!
Il paraît qu'il trainera en Justice les sapeurs volontaires pour passer quelques dimanches à remettre tout en jaune ou je ne sais quelle autre couleur, et ce au nom de son droit de créateur 
Cela me rappelle un de ses confrères, contructeur d'un immeuble de standing moyen dans lequel le nettoyage des vitres, trois fois par an, à la face extérieure, avec balancelle et protection nécessaire du trottoir devant et de la cour derrière, représentait deux fois les frais de gestion (syndic, AG et tout).
Ceci étant, il est vrai que les provisions pour travaux futurs, c'est du nanan pour le syndic, même avec un compte séparé et un placement régulièrement décidé par l'assemblée. Vu à la télé |
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