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aurguiclelougau
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 19 mai 2004 : 10:32:26
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J'ai signé un compromis de vente pour acheter un bien, avec une condition suspensive à mon bénéfice stipulant que ce bien devait être libre de toute occupation dans un délai fixé.
La transaction prévoit un prix officiel figurant au compromis et un complément officieux, à la demande du vendeur.
Ce complément n'a pas encore été payé mais a fait l'objet d'un chèque de "caution".
Le vendeur ne parviendra pas à faire partir le locataire en place dans le délai requis. Je peux donc librement renoncer à cette acquisition.
Je suis cependant prêt à achetre ce bien malgré tout, mais sans payer ce complément. Est ce possible, quelle procédure mettre en oeuvre et quel est le risque d'être contraint de payer malgré tout le complément (il n'a fait l'objet d'aucun écrit en dehors du chèque de caution, pour lequel compte tenu de l'évolution de la situation j'ai obtenu de ma banque qu'elle enregistre une opposition)
D'avance merci pour votre aide
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 10:40:02
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Prenez RV chez le notaire pour la signature et signalez que, comme vous avez déjà remis un chèque sur le prix directement au vendeur, vous ne payez que la différence. La situation se débloquera d'elle-même...
jcm |
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aurguiclelougau
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 11:28:23
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| Merci pour votre aide très rapide, je vais suivre vos conseils, mais quid si le vendeur n'accepte pas d'exécuter cette vente pour ce prix total finalement réduit ? Quelle procédure pour l'y contraindre et quel risque vis a vis du chèque de "caution" ? |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 11:36:31
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Le vendeur a signé le compromis pour le prix officiel. Il n'a donc aucun droit sur le prix officieux (qui, soit disant au passage, n'est autre que de l'évasion fiscale...).
Si toutes les conditions suspensives inscrites dans le compromis sont résolues, il ne peut s'opposer à la vente.
Comme indiqué par Jcm, votre cheque de caution fait partie du prix officiel. Lors de la vente, vous devrez payer la différence entre le cheque et le prix officiel.
Si le vendeur refuse de vendre et que vous voulez quand même acheter, alors vous pouvez l'y contraindre par voie de justice en saisissant le tribunal d'instance de votre arrondissement.
Logiquement, si toutes les conditions sont réunies, rien ne pourra empêcher la vente.
Bon courage.
Pégase |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 15:12:27
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Je serai plus nuancé.
Rien n'indique que le chèque a été versé pour l'achat du bien. Il n'y a aucune trace officielle de ce paiement, à part le chèque lui-même.
Il vous sera donc plus difficile de réaliser le scénario de Pégase.
De plus, même si le vendeur refuse la vente et vous dédommage, il ne sera pas contraint de vous rendre votre chèque, pusique rien ne le relie à la vente.
Maintenant, à propos des dessous de table lors d'une vente immobilière, il faut faire extrèmement attention à 2 choses:
1. La probabilité que le Fisc n'effectue un redressement.
2. Le fait que, si vous faites un chèque de caution, que rien ne lie offciellement le chèque à la vente, et pour cause.
Donc, en final, si cela se passe mal, cela finira probablement au tribunal, et ce n'est pas gangé d'avance, car il vous faudra prouver que ce chèque était destiné à payer une partie officieuse du bien.
Et là, notre Fisc bien aimé n'aura plus qu'à aller vous chercher des noises, tout comme il ira également frapper à la porte du vendeur.
Bon courage.
Prados |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 15:24:31
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Sommé de dire s'il est en possession d'un chèque, le vendeur devra bien dire oui ou non. Si c'est non, l'opposition est justifiée et on n'en parle plus. Si c'est oui, il ne pourra pas prétendre que c'est pour un dessous de table puisque c'est illégal, et donc pourquoi aurait-il un chèque ?
jcm |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 17:11:39
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Effectivement, Prados a (encore? ) raison. Je n'avais pas tiqué sur le fait que le cheque de 'caution' était en fait un avance sur le 'dessous de table'. Dans ce cas, c'est vrai que cela peut s'avérer plus difficile.
Ceci dit, Jcm à aussi raison. Si le vendeur veut encaisser son chèque alors il devra en justifier la provenance. Et là, il s'expose.
Donc avec l'opposition, cela devrait suffire.
Mais bon, ces cas sont toujours sources de problèmes et, personellement, dès qu'il y a tentative de dessous de table, je me retire. Les risques sont trop importants.
Pégase |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 17:16:01
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C'est également ma politique. La dernière fois que j'ai refusé de faire un compromis pour cette raison, les clients sont revenus une semaine après et on a fait une vente tout à fait normale.
jcm |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 19:24:17
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Pégase,
Je n'ai pas toujours raison. J'ai seulement déjà vécu cette situation. Une agence nous demandait un dessous de table sans aucune contrepartie de la part du vendeur, à la fin de années 80, et un chèque du même montant.
L'affaire ne s'est pas faite.
Enfin, je suis désolé d'enfoncer le couteau, mais l'opposition au chèque ne marchera pas. Vous ne pouvez pas faire opposition sans la justifier et cela sera difficile.
De plus, le vendeur pourra tout à fait et sans aucun problème encaisser le chèque. Le chèque en lui-même correpond à une créance, et son établissement crée, de fait, cette créance.
C'est au débiteur du chèque de prouver qu'il a été manoeuvré ou abusé, s'il ne veut pas que le chèque soit encaissé.
Prados |
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aurguiclelougau
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 22 mai 2004 : 15:54:25
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Merci pour ces précisions
Pour information j'ai déjà fait opposition il y a quelque temps sans donner beaucoup de détails, et ma banque l'a enrigistré. J'ai indiqué "chèque de caution non rendu"
Le chèque ne pourra donc pas être encaissé facilement, et ce d'autant moins que le solde courant de mon compte ne suffirait pas pour l'honorer.
En plus je peux menacer de dénoncer cette partie occulte du prix au fisc...
Pouvez en complément m'indiquer quelle procédure pour demander la réalisation frocée de la vente(quelle triunal, avec ou sans avocat, quel délai vis a vis de l'échénace du compromis...)?
Avec mes remerciements
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 mai 2004 : 18:23:27
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RV chez le notaire pour le dernier jour du compromis ou un peu après, convocation du vendeur par huissier, là ou on signe ou on ne signe pas, dans ce dernier cas PV de carence ou de difficulté établi par le notaire et TGI avec avocat.
jcm |
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