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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 17 mai 2004 : 16:37:38
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En tant que syndic bénévole je viens de recevoir un courrier d'un cabinet d'avocats mandaté par un copropriétaire mécontent. Ce courrier explique les raisons du mécontentement.
Nous avons voté en 2003 la pose de portes pour l'accès à la cage d'escalier de l'immeuble. L'Ets a du créer une petite marche qui empiète (légèrement) sur un passage commun emprunté à la fois par les habitants de l'immeuble et les voitures se rendant dans les garages et divers ateliers situés dans la cour de la copropriété.
Or, ladite petite marche n'empêche pas la circulation des voitures mais le propriétaire mécontent prétend qu'il y a trouble de jouissance de parties communes.
Que me conseilleriez vous face à ce courrier ?
Merci pour votre aide juridique.
bp
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 17:32:40
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C'est en quelque sorte un coupe-vitesse comme notre maire de Paris en fait installer un peu partout !
S'il y a des arêtes vives, ce n'est pas bon pour les pneus ? Mais par ailleurs il y a peut être risque de chute d'un piéton ?
Essayez de faire accoler deux petites " pentes douces " à la marche ? Le copropriétaire aurait pu vous en parler avant de saisir son avocat. |
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 17:33:29
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Je connais la jouissance de parties privatives, mais pas la jouissance de partie commune.
Il faut vérifier si cette marche n'est pas en contradiction avec les travaux qui ont été votés, si ceux-ci étaient accompagnés de plans ou autre descriptif. Si cette marche était bien prévue ou si la résolution était suffisamment vague pour ne pas l'évoquer, vous pourrez répondre à l'avocat que cela entrait bien dans le cadre de travaux régulièrement votés et que votre copropriétaire mécontent en sera pour une consultation d'avocat.
Pour que l'action du copropriétaire mécontent aboutisse quelque part, il faudrait réellement que cette marche empiète sur une partie privative ou qu'elle repérsente un véritable obstacle dont la conséquence serait de modifier de fait la destination de la partie commune concernée. Ce qui apparemment n'est pas le cas. |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 22:50:14
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| Aux justes observations de JPM et de Raymond, j'ajouterais la réflexion suivante en forme d’interrogation libre : quelle mouche a bien pu pousser ce copropriétaire pour vous interpeller, vous syndic bénévole sortant (cf. le sujet sur lequel vous traitez de votre départ programmé à la toute prochaine AG), sur cette question qui paraît somme toute bien annexe ? Il veut régler un compte mal soldé dans les relations avec vous ? Il veut prendre date sur la prochaine gestion ? N’y a-t-il pas lieu, BPrudhon, de s’interroger sur ce point ? |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 09:41:33
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Merci pour vos avis. Quelques précisions :
Seule la pose des portes avait été votée en AG. A ce propos du fait de la spécialisation des votes le copropriétaire mécontent n'était pas concerné par le vote (donc pas concerné par le financement).
Au moment des travaux l'Ets a installé cette petite marche plate (env 5cm d'épaisseur) en forme de bateau aux extrémités (pour les voitures). Pourquoi ?? Pour des raisons de sécurité : il y aurait eu une différence de hauteur trop importante entre la 1ère marche de la cage d'escalier et le sol. En somme, cette marche plate ménage à la fois les intérêts des uns et la sécurité des autres.
Je le répète elle n'empêche pas la circulation libre des voitures sous le porche.
Le copropriétaire mécontent prétend que la porte installée s'ouvrant sur le porche est source d'accidents (heurts entre porte et voiture)et nous reproche de ne pas avoir prévu une porte coulissante plutôt que battante.
D'après notre assurance c'est l'assurance civile de l'automobiliste qui est engagée en cas d'accidents.
Je précise que le RCP mentionne bien une servitude de passage à propos de ce porche. Mais elle concerne un lot à l'origine situé derrière la copropriété (en dehors en fait), c-à-d que l'accès à ce lot ne pouvait se faire que par le porche d'où la servitude de passage.
Le copropriétaire mécontent prétend qu'il bénéficie de cette servitude et que le petit aménagement apporté vient troubler son droit de passage. Pour moi son point de vue est erroné puisque faisant partie de la copropriété cette servitude telle que mentionnée ds le RCP ne s'applique pas à lui.
Je compte bien (avec les membres du conseil syndical) répondre à ce courrier. Dois-je argumenter ou tenter de calmer en proposant de valider la pose de cette marche à la prochaine AG au cours de laquelle un compromis pourrait être trouvé (pour ménager la chêvre et le choux).
Ou bien ce copropriétaire mécontent n'a rien de solide pour revenir sur ce qui a été décidé ??
Merci pour vos avis
bp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 10:12:23
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Petites précisions :
La jouissance des parties communes existe bel et bien. Le droit de copropriété d'un lot confrère
> le droit d'usage, de jouissance et de disposition sur la partie privative
> le droit d'usage et de jouissance des parties communes. Jouissance veut dire ici que le droit d'usage est transmis au locataire en cas de location de la partie privative
> mais ici il faut prendre en considération l'expression classique " trouble de jouissance " et non le mot jouissance.
Il est souvent prudent de faire précéder un scrutin restreint par un scrutin général. Ainsi, dans un groupe d'immeubles avec parties communes spéciales par bâtiment. Les copropriétaires du bâtiment C peuvent être consultés sur un ravalement entraînant une modification de l'aspect extérieur du bâtiment. Dans ce cas un scrutin général doit permettre de constater qu'il n'y a pas d'oppositon de la part des copropriétaires des autres bâtiments même si, en principe, une autorisation de l'assemblée globale n'est pas nécessaire.
Le fait qu'un risque est couvert par l'assurance personnelle d'un copropriétaire n'exonère pas le syndicat de l'obligation de prendre les mesures nécessaires pour éviter la réalisation du risque. La responsabilité du syndicat serait d'autant plus engagée que le risque aurait été signalé.
Il peut être intéressant de savoir si ce copropriétaire a réellement le droit de passage. Mais cela ne peut occulter l'existence d'un risque pour les piétons.
Ces observations font suite aux précisions données mais ne font pas disparaître mes premières remarques. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 10:33:02
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Pour donner suite à l'intervention de JPM qui mentionne "le risque pour les piétons".
Le risque existait déjà avant la pose de portes. Par exemple un gamin pouvait dévaler la cage d'escalier, débouler sous le porche et se faite écraser. L'existence d'une porte aura au moins le mérite d'éviter ce genre d'accident.
D'autre part, la pose de porte devenait indispensable compte tenu d'intrusions indésirables de plus en plus fréquentes dans les parties communes (cages d'escalier notamment) source de squats.
En l'occurence c'était bien plutôt l'absence de porte qui était anormal.
Il n'y a pas eu de "scrutin général" pour reprendre l'expression de JPM et il paraît un peu tard de s'en préoccuper. A moins qu'il y ait une solution envisageable a posteriori ??
Je souhaiterais régler ce problème avant de transmettre la gestion à un syndic professionnel. Dois-je répondre au courrier reçu (qui relate les griefs) et de quelle manière ??
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 18 mai 2004 : 14:20:41
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Pour désamorcer les choses 1 solution serait de porter à l'ordre du jour de la future AG (durant laquelle est prévue l'élection du syndic pro) une résolution concernant l'aménagement du porche. Cela veut dire proposer différentes options (avec ou sans marche, ....).
Dans ce cas les frais pour le remplacement de l'aménagement actuel seraient répartis entre l'ensemble des copropriétaires.
Par contre, je m'interroge sur la majorité requise pour ce type d'aménagement ??? Art 26 ?? (amélioration, modification?) ou Art25 ??
Que pensez vous de cette solution ?
Merci pour vos suggestions et aide
bp |
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