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Max91
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 06 mai 2004 : 16:57:22
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Bonjour,
L'appartement que j'habite appartient à une résidence neuve datant de 2002. Nous venons de recevoir les premiers décomptes de charges, ce qui, bien sûr, pose les premiers problèmes.
Le pricipal que je vois est celui-ci :
La résidence est partagée en 4 escaliers, de 1 à 4. Or, de part leur disposition dans la résidence, ils sont asymétriques par leur surface, le nombre de lots qu'ils contiennent, les tantièmes de parties communes qu'ils représentent. Pourtant, le syndic à partagé en 4 parts égales les postes entretien escaliers et ascenseurs. Du coup, pour un appartement équivalent, les copropriétaires des escaliers les plus petits payent beaucoup plus que les copropriétaires des grands escaliers pour le même service.
Le RC ne mentionne aucune clé de répartition entre les différents escaliers. Puis-je en faire appliquer une en AG ?
Merci d'avance pour vos réponses éclairées.
Max
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Edité par - Max91 le 06 mai 2004 17:26:25 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 mai 2004 : 17:52:00
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Si vous n'avez pas de tableau des charges spéciales
dans votre RC votre participation doit être calculée
au prorata des tantièmes de chaque lot.
La division par 4 parait donc contestable par rapport aux dispositions actuelles de votre RC.
Mais le travail d'entretien à faire dans chaque escalier
doit être, probablement, le même pour tous les appartements
grands et petits ?
Savez vous que lorsque le syndic envoie, par exemple 10 LRAR
à x €,les copropriétaires ne participent pas à hauteur d'1/10,
mais en fonction de leurs tantièmes de charges générales, alors
que le service est le même pour chacun des copros.!
Vous pouvez toujours poser la question sur la répartition des
charges d'entretien des quatre escaliers,d'abord aux membres du
coseil syndical et, le cas échéant, à l'occasion d'une AGO.
Vous verrez bien quelle sera la réaction et si votre suggestion
a des chances d'aboutir.
Cordiales salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mai 2004 : 17:53:50
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Les escaliers sont des parties communes.
A défaut de ventilation précise dans le réglement de copropriété, les charges qu'ils générent sont des charges communes générales, réparties au prorata des quotes-parts des parties communes (tantièmes). Au demeurant une grille de répartition insérée dans le règlement devrait être conforme à ce critère.
Pour ce qui est de l'équité, on peut remarquer que ce mode de répartition fait participer les lots du rez de chaussée. Si une clause du RC exonérait ces lots elle serait illicite comme contraire à l'article L 10 alinéa 2.
Mais vous indiquez que le syndic a partagé en quatre les charges. S'il n'y a pas de clause dans le RC je ne vois pas le fondement de ce partage.
Vous pouvez bien entendu soulever la question au cours de l'assemblée, notamment le problème de ce partage.
Il vous faut vérifier auparavant que les escaliers ne sont pas, chacun respectivement, constitués en parties communes spéciales aux lots des étages. Cela est parfaitement possible et remettrait en cause une partie de ma réponse. |
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harpe
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 06 mai 2004 : 19:28:47
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J'ai en m'a possession un document intitulé " projet de mise en copropriété du volume immobilier N° 1" , " Etat descriptif de division" . Ce document explique le calcul des différentes clés de répartitions .
Mon immeuble date de 1995 et j'ai pu mettre la main sur ce document à l'époque.
votre copro datant de 2002, toute recente vous devriez demander à votre CS syndical , d'essayer d'obtenir ce document pour pouvoir l'etudier.
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Max91
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 06 mai 2004 : 21:18:29
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Je vous remercie de vos précisions, mais en relisant, je pense que je n'ai pas été assez précis.
La situation est très exactement la suivante :
Dans le RC, il y a des charges communes et des charges spéciales par escalier, dont l'entretien et les ascenseurs.
Ainsi, si on prend un appart dans l'esaclier 1 et le meme dans l'escalier 2, qui représentent chacun 14/1000 de la résidence (charges communes), leur charges spéciales se répartissent en 55/1000 d'escalier pour l'appart de l'escalier 1 et 75/1000 pour l'escalier 2 (dans l'escalier 1, il y a 10 lots, dans l'escalier 2 il y a 15 lots). En tout cela représente en tout (entretien, ascenseur, ...) environ 600€ par an de préjudice !
Vous aurez compris que je suis dans l'escalier pénalisé.
Quels sont les recours à ma disposition pour me faire entendre ?
Cordialement
Max91 |
Edité par - Max91 le 07 mai 2004 12:18:02 |
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 07 mai 2004 : 02:47:02
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Le syndic est chargé d'assurer les dispositions du règlement de copropriété Art 18 de la loi 1er tiret
Je suggère d'appeler l'attention du syndic sur son erreur ce qui devrait normalement l'amener à la corriger. Faites-vous appuyer par le conseil syndical qui ne devrait pas être indifférent à cette erreur.
A défaut refus de la répartition des comptes, dans ce cas vous demandez l'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine AG.
Si nécessaire essayez de saisir l'instance départementale ou régionale de la chambre à laquelle appartient votre syndic. Si vous êtes adhérent de l'ARC ou d'une organisation de consommateurs demandez leur de faire un courrier à votre syndic. Ca donne souvent de bons résultats.
Avant d'aller en justice, écoutez Julien Courbet le matin sur RTL.
Wolfram |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 07 mai 2004 : 13:21:22
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Quand tous les membres du conseil syndical sont totalement incompétents, quand vous montrez noir sur blanc à votre syndic les textes de loi (au cas où il n'en aurait pas connaissance !), quand vous perdez plus de 3h de votre temps et du sien pour le convaincre d'appliquer le règlement de copropriété, quand votre syndic ne comprend manifestement rien de rien à la lecture d'un RC, quand il ignore les principes de base en matière de copropriété, quand il vous fait comprendre qu'il se fout totalement d'une lettre (qui lui mettrait les points sur les i) et qui viendrait de la chambre syndicale des copropriétaires de mon département (une dépense de 84 € que je ne suis pas prêt de "digérer"),
que faites-vous ?
Et cela fait 3 ans que cela dure ! Et c'est reparti pour encore une année !
C'est ma nième complainte et mon nième cri de désespoir, face à un syndic qui fait absolument n'importe quoi. Et qui est d'ailleurs incapable de faire une comptabilité : une erreur de 13 000 € dans une copropriété voisine !!!! Chez moi, une somme de 7000 € qui a été créditée sur notre compte bancaire et qui n'apparaît nulle part dans la balance ! C'est vraiment un travail d'amateur !
Désolée, Joseph, de radoter encore !
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 07 mai 2004 13:28:53 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mai 2004 : 13:50:01
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Vous précisez maintenant qu'il y a une grille de répartition spéciale pour chaque escalier.
Il n'y a pas donc pas à faire de comparaison entre les grilles de deux escaliers qui sont totalement indépendantes aussi bien pour l'assiette (charges à répartir) que pour la contribution (quotes-parts).
Vous ne pouvez vérifier votre quote-part que par comparaison avec celles des autres lots de votre escalier.
Quant au syndic il applique aveuglément les grilles qui lui sont imposées par le règlement de copropriété. |
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Max91
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 mai 2004 : 14:23:09
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Reprenons avec un exemple chiffré :
Ainsi, si on prend un appart dans l'esaclier 1 et le meme dans l'escalier 2, qui représentent chacun 14/1000 de la résidence (charges communes), leur charges spéciales se répartissent en 55/1000 d'escalier pour l'appart de l'escalier 1 et 75/1000 pour l'escalier 2 (dans l'escalier 1, il y a 15 lots, dans l'escalier 2 il y a 10 lots).
Supossons une dépense d'entretien de 10000€, partagée en 4 parts égales par escalier soit 2500€. L'appart de l'escalier 1 va payer 137,50€ et l'appart de l'escalier 2 va payer 187,5€.
Trouvez-vous normal que pour 2 appart équivalents (même tantièmes de partie communes), il y ait une telle différence de prix pour la même prestation d'entretien. Signalons que la surface à nettoyer est plus grande dans l'escalier 1 que dans le 2, car il y a plus de lots, donc plus de surface mais moins de tantième d'escalier par lot, car chaque escalier représente le même nombre total de tantièmes (1000).
Moi je ne trouve pas cela normal. On devrait en fait partager les frais d'entretien entre escalier au prorata des m² à nettoyer dans chaque. Le RC n'est peut-être pas assez précis ?
Merci en tous cas pour vos réponses
Cordialement |
Edité par - Max91 le 07 mai 2004 14:42:06 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mai 2004 : 17:46:27
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En pratique vous avez raison.
Mais, pour vous donner satisfaction, il ne faudrait pas diviser en parts égales le coût du service mais mais le répartir entre les escaliers au prorata, pour chacun, du total des tantièmes généraux attachés aux lots concernés. Ces totaux devraient être en principe différents puisque le nombre des lots n'est pas le même.
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Max91
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 12:44:58
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Effectivement, c'est ce qui me paraitrait le plus juste. Comment puis-je faire appliquer ce ratio ? Il n'en est pas fait mention dans le RdC (à ma connaissance).
Une autre méthode consisterai à paser tous les frais en charges communes, mais c'est peut-être encore plus difficile !
Merci en tout cas de vous interresser à ce sujet.
Bien cordialement
Max91 |
Edité par - Max91 le 09 mai 2004 12:46:22 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 23:16:26
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Si vous avez un dénominateur commun pour chacune
des fractions représentant les quatre escaliers
l'application du numérateur attribué à chaque lot
devrait donner le montant des charges spéciales
respectives pour l'entretien et non la division par 4
qui entaine les résultats que vous contestez, à juste titre.
Cordiales salutations
François |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 09:46:56
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Le fait qu'il existe des charges spécifiques par escalier, revient presque à dire que vous faites partie d'une entité à part.
A ce titre le syndic devrait négocier un contrat séparé pour votre escalier, tenant compte des spécifités qui lui sont propres (surface, étages, nombre d'appartements, etc.). A ce moment-là seulement il pourrait appliquer les règles qui lui sont dictées par le RDC.
Mais, êtes-vous sûr que le mot "entretien" signifie bien nettoyage, rien d'autre n'est spécifié plus loin? Car il pourrait s'agir de refection éventuelle des peintures ou que sais-je encore. |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 09:49:35
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Voyons l'aspect pratique.
Il y a une entreprise qui assure l'entretien. Demandons à l'entreprise le calcul établi pour faire son prix pour chacune des entrées.
Et appliquons concrètement le tarif, en utilisant la clef prévue au règlement de copropriété séparément pour chacune des entrées.
Le syndic a formelle interdiction d'appliquer une autre répartition que celle prévue au règlement de copropriété, aussi inique fut-elle. Seul le juge a qualité pour décider une nouvelle répartition.
Cordialement.
Z.Juto |
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Max91
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 22:46:56
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Justement, il n'y a pas de prix par escalier. C'est un prix global pour la résidence qui a été divisé par 4. C'est pour cela qu'il y a un problème.
Ceci dit, faire un prix par escalier, donc un devis, donc un contrat, donc une facture, cela ne va pas dans le sens de la simplicité et des économies, mais se serait quand même le plus juste...
Au vu des réponses de chacun, voici ce que je compte faire le jour de l'AG :
1) Ne pas approuver les comptes.
2) Si l'assemblée suit (il y a d'autres raisons de ne pas approuver les comptes), on refait une AG avec de nouveau comptes à approuver et tout va bien.
3) Si l'assemblée les approuve, je suis bon pour saisir le TGI pour me faire entendre. Normalement, je devrais être suivi par les autres copro de l'escalier.
C'est ca en gros ?
Est-ce que j'ai des chances de gagner ?
Cordialement
MAx91 |
Edité par - Max91 le 10 mai 2004 22:48:29 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 00:01:36
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Il n'est pas certain que vous soyez gagnant au bout de l'opération.
De plus,il ne faut pas que vous soyez pressé.Il n'y aura d'effet
rétroactif dans le cas d'un éventuel redressement.
Cordiales salutations
François |
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 01:41:27
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Où le syndic et l'ARC sont d'accord
Excusez moi, en me relisant je m'aperçois que je n'ai pas assez explicité le titre de mon intervention précédente.
J'avais cru comprendre que les charges d'entretien d'escalier étaient considérées comme des charges spéciales.
Mais l'explicationn que je voulais en donner revient à celle explicitée par ZJUTO. C.A.D appliquer la répartition des charges définie par le Rglt d copro.
Reportez-vous à l'article 12 de la loi et aux articles 52 et 53 du décret pour savoir si vous êtes dans les conditions pour présenter une demande en justice.
Si vous êtes en Région parisienne, allez prendre une consultation à l'ARC avec votre RdC et votre appel de charges.
Wolfram |
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Max91
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 12 mai 2004 : 09:38:18
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Merci de vos réponses.
Par rapport à mon message ci-dessus, il y a encore une autre possibilité qui consiste à modifier "en live", pendant l'AG, les comptes incriminés. Est-ce possible ? Les copro absents pourraient-ils constester l'AG ?
Cordialement
Max91 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mai 2004 : 10:43:38
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Permettez moi de vous mettre en garde sur le refus d'approbation des comptes, sur le point évoqué en tout cas.
Le refus d'approbation des comptes, si l'assemblée vous suit, a de graves conséquences sur la gestion.
Il est carrément fautif si, comme cela semble possible ici, les comptes sont bien conformes au dispostif de répartition prévu par le règlement de copropriété. Que ce dispositif soit mal adapté, incomplet ou autre critique, c'est un autre problème.
Enfin, à l'extrême rigueur, vous pouvez à titre personnel, et l'assemblée de même, approuver les comptes en faisant une réserve sur ce point. Il me semble qu'en fait les comptes sont conformes aux dispositions du RC et c'est pour l'avenir seulement qu'il faut étudier une solution.
S'il y a d'autres anomalies dans les comptes, il faut aviser, mais dans le même esprit que dessus. Pas d'approbation des comptes, pas de mise en répartition des soldes éventuels, pas d'exigibilité de ces soldes et difficultés éventuelles de trésorerie. |
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Max91
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 12 mai 2004 : 13:32:48
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Merci pour la mise en garde. C'est justement pour cela que je compte tout de même préconiser de verser un ou des acomptes de charges en attendant un apurement convenable.
PS. Et ma question ci-dessus (Est-t-il possible de modifier "en live", pendant l'AG, les comptes incriminés. ? Les copro absents pourraient-ils constester l'AG ?) avez-vous une réponse ?
Merci
Salutations.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mai 2004 : 13:59:12
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Ce ne sont pas sur les comptes eux-mêmes que vous devrez attirer l'attention, mais sur la répartition qui en est faite pour ce qui concerne les charges d'escalier.
Des dépense, bonnes ou mauvaises, on bien été engaggées pour le syndicat, pour la satisfaction de ses besoins.
Si toutes ces dépenses sont justifiées par des pièces, vous ne pouvez refuser de les approuver.
Si certains justificatifs manquent, vous pouvez y faire des réserves mentionnées au PV :" ..sous réserve de présentation sous 15 jours au CS faute de quoi ces dépenses (les lister) seront refusées..".
Si ces dépenses, mêmes justifiées, sont considérées par l'AG comme totalement abusives, hors budget prévis, engagées hors urgence sans aucun avis préalable ou information du CS, une AG peut refuser d'approuver telle ou telle factures. Auquel cas il faut bien préciser que les compte sont approuvés pour un montant de 45235 €, alors que les comptes présentés étaient de 45972 €.
Vous le voyez, il ne faut pas tout mélanger.
Pour le reste et toujours sur les comptes, au cours de l'AG ('in live' en Anglais), vous devez rappeler le mode de répartition des charges d'escalier stipulé dans le RDC devra être appliqué.
S'agissant d'une résolution induite, complémentaire à la question des comptes,je vs suggere de préparer un petit texte, une phrase courte qui sera rappelée et adopté par l'AG, mentionnée dans le PV.
Pour la répartition, une simple règle de 3 modèle CM1 ou CM2 suffit :
Total factures escaliers x millièmes 'escalier' de chaque lot concerné
----------------------------------------------------
Total des millièmes 'escalier' de tous les lots
A vos calculettes. |
Edité par - gédehem le 12 mai 2004 14:02:37 |
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Mauvaise répartition de charges par escalier
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