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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 10 mai 2004 : 09:45:31
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Je souhaite passer le relais à un syndic professionnel après 2ans de gestion bénévole d'une copropriété qui était dans un état précaire.
L'AG aura lieu en juin. Quels conseils judicieux me conseilleriez vous pour que la transition se passe au mieux ???
Demain, le syndic-candidat me communiquera son projet de contrat. Le montant avancé oralement est de 140euros/lot/an. Evidemment cela concerne la gestion courante. Les points litigieux seront peut-être 1) le compte séparé; 2) le carnet d'entretien
Faut-il obligatoirement oppoer une fin de non recevoir au cas où le syndic "impose" le compte unique selon l'argumentaire habituel (plus couteux, non efficace, la loi SRU permet à l'assemblée de voter contre, ...)
Bref, comment garder le contrôle de la situation ?
Merci pour votre aide.
bp
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 10:41:45
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bprudhon,
Si vous confiez la gestion à un professionnel, vous ne garderez pas le contrôle de la situation. Abandonnez cette idée. Le professionnel a des responsabilités propres définies par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Alors, maintenant que vous passez la main, si vous voulez au tarif que vous indiquez imposer à votre syndic un compte séparé, et si vous ne voulez pas le payer pour le carnet n'entretien, vous aurez selon toute vraissemblance un des deux cas suivants :
1- Un cabinet qui fait du "ramasse contrat" pour vendre à un grand groupe. Histoire mille fois répétée.
2- Un syndic qui ne gagne pas bien sa vie, et qui est incapable de payer du personnel compétent.
Ou, pire, les deux à la fois.
Il n'y a pas de gros mystère dans tout ça. Un contrat, c'est un équilibre.
Cordialement.
Z.Juto |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 11:20:49
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Le point principal est d'établir une liste précise des dossiers qui lui seront remis et de lui faire signer un exemplaire de cette liste avec reconnaissance de remis.
Il peut y ajouter des réserves au sujet de documents qui auraient du être établis et ne l'ont pas été : le carnet d'entretien et le DUER (document unique d'évalusation des risques) s'il y a un salarié.
Il faut bien entendu prévoir aussi une situation comptable précise et le transfert des fonds.
Pour le compte séparé ? il serait intéressant pour nos débats de savoir le nombre de lots et le montant d'honoraires proposé pour un compte séparé. Si votre immeuble a plus de 10 lots, le montant des honoraires indiqué (en ttc je suppose ?) est, à mon avis, inférieur au montant normal de la rémunération de gestion courante s'il y a quelques éléments d'équipement habituels (chauffage, eau chaude, ascenseur, etc.)
Je viens de voir un immeuble parisien classique de 15 lots principaux traité à 200 euros ttc/an/lot principal avec compte séparé. Dans cette affaire le syndic (important) a consenti une réduction de 30 % sur l'écart proposé initialement entre hono (compte unique) et hono (compte séparé).
Pour ma part je considère que la généralisation de ce genre de solution favoriserait la vraie mise en concurrence et le nettoyage des honoraires exceptionnels. Dans ce cas ce nettoyage n'a été que partiellement effectué : l'exploitation des comptages d'eau a été replacée dans la rubrique gestion courante de même que des fournitures normales de papéterie (!) et de photocopies.
Les photocopies complètes de devis détaillés, de rapports à plusieurs pages, etc. demeurent facturées en sus, de même bien entendu que les frais de poste.
La gestion et la remise des archives ont été expurgées.
Il subsiste des clauses contestables sur les honoraires en cas de mutation. Cette question a été laissée en suspens dans l'attente du décret.
Idem en ce qui concerne la rémunération du syndic en cas de placements financiers du syndicat (provisions sur travaux futurs). Il été toutefois fixé que le syndicat n'accepterait pas de rémunération au pourcentage opu au nombre de lots. Sur ce point les propositions au pourcentage sont extravagantes.
Ce principe a été d'ailleurs posé d'une manière générale pour toutes les prestations sauf les honoraires sur travaux.
Le coût du cernet d'entretien réalisé par le syndic de manière satisfaisante avec reprise des dossiers de travaux sur trente années antérieures avec l'aide d'un membre ancien du conseil syndical a été fixé selon vacations horaires du gestionnaire et d'une collaboratrice qualifiée.
Coût final pour un travail très complet :
1 h gestionnaire : ........77
3 h collaboratrice : .....174
frais divers .................10
TOTAL ........... .........261
A comparer avec un montant prévu de 215 euros pour un carnet d'entretien de type décret, c'est à dire un chiffon de papier. Mais il faut noter que le membre du CS a fourni une liste détaillée des 11 chantiers importants réalisés depuis 30 ans et, pour 6 d'entre eux les éléments techniques.
Pour un immeuble de 60 lots le carnet type décret aurait couté 861 euros alors que le travail exécuté comme indiqué plus haut n'aurait pas excédé 350 euros au pis aller.
Il est d'ailleurs curieux de constater que le barème du syndic au nombre de lots ne prévoit aucun minimum ! Celà est absurde puisque le carnet d'entretien d'un immeuble de 6 lots de 200 m² luxueux exige en principe autant de travail que celui d'un immeuble de 40 lots !
Il sera intéressant de voir les réactions des UInautes à ces montants. Ils sont ce qu'ils sont mais ont le mérite de résulter d'un cas concret. |
Edité par - JPM le 10 mai 2004 11:28:13 |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 11:37:25
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Suite au message de JPM voici les infos complémentaires :
Notre copropriété compte 20 lots principaux. Etant donné qu'il n'y a pas d'équipements communs habituels (ni chauffage central, ni eau chaude, ni ascenceur, ni espaces verts, ni gardien) le syndic nous place dans la fourchette basse des honoraires de gestion courante (140euros ttc/lot principal/an).
Qu'appellez-vous donc "des fournitures normales de papéterie (!) et de photocopies". (AG annuelle versus AG supplémentaire ???)
bp |
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Marthe9262
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 13:43:54
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Il faut effectivement faire très attention aux frais divers qui montent très vite chez un syndic professionnel :
par exemple, pour les fameux frais papier : les frais de photocopies sont souvent à des tarifs bien supérieurs à ceux de tout commerce (on en voit à 0,30 € voir pire) ce qui permet au syndic de s'offrir un complément d'honoraire, de même, les frais de création ou de tenue de carnet d'entretien sont abusifs , il sont inclus dans les charges courantes de par la loi SRU, comme cela engendre tout de meme une charge de travail, on peut accepter des tarifs / lot plus chers sur les petites copropriétés puisque le travail n'est pas beaucoup diminué par le nombre de lots. Par contre, on peut négocier lorsqu'il n'y a pas d'employé d'immeuble ou de gardien, car cela représente une charge de travail dans un syndic bénévole de plus de 50%. Faire attention aussi au frais de prise en charge de la copropriété (en général c'est gratuit mais pas toujours : sur les résidences neuves, on en voit lorsque le premier syndic est de la même famille que le promoteur ... qui a le droit de le choisir)
Faire aussi attention aux frais de gestion de compteurs d'eau qui peuvent se rajouter si non-inclus dans la gestion courante, et les frais liés aux sinistres.
Ayant vécu tous ces écueils (et bien d'autres dont la liste serait trop longue) avec notre ancien syndic professionnel nous sommes passés en bénévole, à part la gestion du personnel et le mise en route, cela nous fait moins de travail que de vérifier ce que faisait le syndic. La solution idéale est de faire un syndic coopératif pour se partager les tâches si du moins les copropriétaires s'entendent bien, sinon je pense que vous pouvez vous proposer au conseil syndical pour garder un certain contrôle et participer à certaines tâches comme le CS peut le faire.
Cordialement
Marthe
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 13:59:26
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Merci Marth9262 pour vos conseils.
j'ai oublié de rapporter un point signalé par le candidat-syndic lors de notre entrevue : il m'a dit que le présentation de 3 contrats de syndic n'étaient pas obligatoire dès lors qu'il n'y a pas de syndic pro déjà en place !!
Cette assertion est-elle vraie ?? Ou suis-je dans l'obligation de joindre 3 projets de contrat à la convocation ??
bp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 14:33:42
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Pour les frais de papèterie, il s'agit effectivement de ceux relatifs à une assemblée générale annuelle et aux envois d'appels de fonds trimestriels et comptes de fin d'exercice. Il était énervant de voir des frais d'enveloppes ou autres de ce ganre.
Idem pour une éventuelle assemblée pour gros travaux. Les frais sont inclus dans les honoraires travaux qui n'ont pas été chipotés.
Pour l'incidence du gardiennage, je rappelle qu'au temps de la taxation des honoraires, l'absence de gardiennage entraînait une majoration de 15 % des honoraires de gestion courante. La raison était que la présence d'une gardienne facilite de nombreuses interventions d'entreprises et évite au syndic des déplacements sans intérêt. Pour l'essentiel, l'argumentation reste exacte, malgré les portables, les cartes et codes d'accès, etc. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 15:07:19
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Suis-je dans l'obligation de joindre 3 projets de syndic à la convocation de l'AG ??
Le candidat-syndic actuel prétend que dans notre cas ça n'est pas une obligation (il n'y a pas de syndic prof en place).
D'autre part, faut-il 2 résolutions distinctes : l'une pour le vote du contrat, la 2d pour l'élection du syndic proprement dit ??
Le syndic nous propose une année de gestion dans un 1er temps, puis 3ans si tout va bien à l'issue de la 1ère année.
Est-ce-que les mandats de 3ans sont légaux ??
Merci de votre aide
bp |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 16:01:56
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3 ans date à date est le maximum légal ; mais la copropriété n'a aucun intérêt à cette durée.
Je vous recommande d'opter pour un mandat d'AG annuelle à AG annuelle, avec prorogation jusqu'à la deuxième convocation en cas de défaut de majorité.
D'autre part, vous n'avez aucune obligation de porter plusieurs contrats à l'ordre du jour, et je vous le déconseille car la dispersion des votes peut générer le blocage. Je vous recommande de décider entre vous de l'adjudicataire avant la tenue de l'assemblée de nomination.
Cordialement.
Z.Juto |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 09:52:15
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Toujours à propos du compte séparé, je précise que nous en avons déjà un (normal car gestion bénévole) la Commission relative à la propriété précise :
Citation :
Si un compte séparé est déjà ouvert au nom du syndicat, la commission recommande au syndic :
de joindre à la convocation de l'assemblée générale un projet de résolution rédigé en ces termes : "l'assemblée générale, invitée à se prononcer sur la question d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, décide de maintenir le compte séparé ouvert auprès ....... (avec indication du centre de chèques postaux ou de la banque)" ;
de porter, en outre, au procès-verbal de l'assemblée le texte de la délibération ainsi rédigé : "décision de maintenir le compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ... (avec indication du centre de chèques postaux ou de la banque)".
Est ce que le syndic est tenu de suivre cette recommandation ou peut-il rapatrier les fonds sur ses propres comptes ???
bp |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 11:05:35
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La position de la Commission relative à la copropriété s'applique au cas où la copropriété souhaite maintenir un compte séparé.
Vous demeurez en tous les cas libre de votre choix.
Cordialement.
Z.Juto |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 11:51:51
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Je suis sur le point de préparer l'ODJ de l'AG annuel. Je vais donc y porter ma démission et proposer le projet de contrat d'un syndic prof.
Ce dernier doit-il être présent à l'assemblée et a t-il un droit de regard sur l'OdJ ???
Dois-je mettre au vote le budget 2005 (en tenant compte des honoraires du syndic) ?? Ou est-ce au syndic élu de reconvoquer une assemblée pour le vote du budget 2005 ???
Même interrogation pour le compte séparé ?? Est-ce que je peux porter à l'OdJ le maintien du compte bancaire actuel ou est-ce au syndic élu de porter cette résolution en reconvoquant une AG ??
Cela fait bcp de questions mais j'aimerais être au fait de la chronologie à respecter pour éviter tous problèmes.
Merci pour votre aide
bp |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 15:44:10
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Sur tous ces points, prenez rendez-vous avec le syndic pour fixer l'ordre du jour ; cela vous évitera une deuxième convocation.
Cordialement.
Z.Juto |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 12 mai 2004 : 10:38:01
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Discussion avec le syndic-candidat hier soir :
- le compte séparé est proposé d'emblée dans le projet de contrat,
Là où j'ai fortement tiqué :
- 1ere relance (pour retard de paiement des appels) : gratuite mais une 2d relance est prévue à 19euros HT !!!! (On lui a demandé de carrément supprimer cette 2d relance). D'après moi elle est inutile car n'apporte rien de plus après la 1ère.
- transmission des dossiers au successeur : 1 trimestre d'honoraires !!! Là aussi ça nous a semblé excessif.
- remplissage du questionnaire (suite vente) : 140euros HT
Que pensez vous de ces éléments ??
Pour les impayés il y a d'une part un cout pour la transmission des dossiers à l'huissier et d'autre part un cout pour la transmission à un cabinet d'avocats !!! N'y a t-il pas là redondance ????
Merci pour votre aide et critiques
bp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mai 2004 : 11:13:26
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La seconde relance d'impayé est sans intérêt, comme vous le dîtes et elle ne peut en aucun cas être imputée au copropriétaire débiteur. Il ne peut pas être condamné à la rembourser car l'imputation des "frais nécessaires" prévue par le nouveau texte que vise que les actes postérieurs à la mise en demeure. Après un ptemier rappel, c'est donc une mise en demeure par LRAR qui doit être adressée.
140 euros HT pour le questionnaire ? on connaît pire et celà semble raisonnable pour un questionnaire correctement établi.
La conservation des archives et la remise en fin de mandat relèvent de la gestion courante. Il est légitime que le syndic en tienne compte pour l'établissement de ses coûts mais vous ne devez pas voir apparaître ces rubriques. En toute hypothèse, un trimestre d'honoraires, cela ne rime à rien. La conservation se chiffre au mètre linéaire de cartons conservés et à n heures par an de frais d'archivage. La remise idem : sortir les cartons, les épousseter, faire la liste et le monter au bureau pour la remise au successeur : n euros + n euros + n euros = nnn euros.
Cela va dans la liste des coûts de gestion courante pour donner le coût total de gestion. Le syndic ajoute sa marge et il a les honoraires HT. Le syndic fixe sa marge comme il l'entend et il n'est pas tenu de vous donner les détails de son calcul. Vous prenez ou vous ne prenez pas.
Il peut tout aussi bien, s'il a une expérience suffisante, fixer un montant forfaitaire en fonction de différents éléments. Ici encore il fait comme il veut et vous acceptez ou non.
Quand il aura essuyé plusieurs refus successifs, il modifiera sa méthode le cas échéant. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 12 mai 2004 : 13:10:33
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Merci JPM pour vos remarques toujours judicieuses.
Les frais de transmission au successeur sont effectivement litigieux.
D'ailleurs, ces frais figurent parmi la liste des clauses abusives...
Voici les autres exemples qui me semblent aussi litigieux:
- 2,5% de frais administratifs pris sur les montants des travaux (hors gestion courante,
- 10% sur les indémnités versées par l'assurance suite à un sinistre,
- frais de photocopies : 0,19cts HT
Les 2,5% sont faibles mais discutables sur le fond. Qu'en pensez vous ??.
Quant aux 10% je n'ai aucun recul pour les discuter !
bp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mai 2004 : 14:37:41
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2,5 % travaux est un taux courant
0,19 ct la photocopie ; montant souvent demandé mais les photocopies sont à 1à centimets dans tous les bureaux de poste et même chez les professionnels.
Pourles sinistres il y a un point à éclaircir. Dans le passé les honoraires de syndic étaient habituellement réglés par l'assureur. Il faut préciser qu'un administrateur de biens était habituellement en relation avec une compagnie et son agent. On a bien entendu fait valoir qu'il y avait arrangement, finance, atteinte à la mise en concurrence. Une chose est certaine c'est que les administrateurs de biens qui avaient 60 polices ou plus chez un aszsureur avaient un certain poids tant pour la tarification que pour le règlement des sinistres importants. On ne leur rejetait pas un déclaration tardive et, après un incendie, les avances sur travaux arrivaient rapidement comme les indemnités de pertes indirectes (devenues frais consécutifs)^pour arrondir les indemnisations.
Il parait que cette pratique de la prise en charge directe des honoraires de syndic par les assureurs est maintenant interdite, dixit un syndic. Je pense zjuto pourra nous en dire plus, et peut être Maelle aussi.
A priori je ne vois pas pourquoi lorsqu'il y a une une clause de prise en charge dans la police. Je pense qu'en réalité c'est une question d'options choisies ou non et du montant de prime. Ce qui prouverait que les comparaisons de prime sont faussées : je gagne 10 euros sur la prime mais je paie 12 euros au syndic au premier sinistre. Belle économie !
J'ajoute que le regroupement des polices avait l'avantage de la cohérence des procédures de règlement de sinistres et de la bonne connaissance des intervenants même au plus niveau des compagnies. Au demeurant, dans un gros cabinet, il y avait en général deux ou trois groupe de polices chez deux ou trois assureurs, ce qui permettait de suivre l'évolution des primes. Il y avait une révision générale tous les quatre ans.
Je ne sais d'ailleurs pas pourquoi je parle à l'imparfait car cette pratique existe peut-être encore. Elle n'interdit d'ailleurs pas d'autres pratiques, comme le saupoudrage entre dix compagnies.
Pour être honnête, je dois ajouter que les syndics se sont trouvés depuis plusieurs années, même dans ces cas, confrontés à des actions commerciales des compagnies assez harcelantes, en particulier pour les contrats d'assistance juridique qui ne présentent aucun intérêt pour les syndicats gérés par des professionnels compétents (et j'insiste sur "compétents").
Sur ce, cher Prdhon, bon courage pour vos démarches et votre assemblée. |
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