Bonjour,
Locataire d'un local commercial je ne dispose pas de wc à L'intérieur de celui-ci. Le propriétaire met à ma disposition des wc en état d'insalubrité situé dans l'immeuble au 1er étage (je suis obligé de fermer la boutique à chaque fois que je dois les utiliser). A t-il obligation de faire installer à ses frais des toilettes dans mon local ? cordialement

Bonjour,

Sauf activité particulière, le bailleur n'a pas l'obligation de faire installer des toilettes, et ce d'autant plus que vous avez accepté les lieux dans cet état.

En revanche, en fonction des clauses de votre bail, il peut lui être imposé de remettre les toilettes en l'état.

Lorsque le bail commercial porte à la fois sur des locaux commerciaux et sur des locaux à usage d'habitation principale, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent.

Jurisprudence
Le bailleur est tenu de se conformer à l'obligation de délivrance d'un logement décent pour la partie des locaux que son locataire occupe à titre d'habitation principale
Cass. civ. 3ème, 14 oct. 2009, pourvoi n° 08-10955
Cass. civ. 3ème, 14 oct. 2009, pourvoi n° 08-17750

• Rappel des faits

Le propriétaire d'un fonds de commerce de boulangerie, exploité dans des locaux pris à bail suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 1989, a assigné son bailleur aux fins de le voir condamné à exécuter dans la partie des locaux servant à son habitation principale des travaux permettant l'installation des éléments d'équipement et de confort assurant au preneur un logement décent au sens de l'article 1719, 1° du Code civil.

La juridiction de première instance a rejeté la demande du preneur au motif que les dispositions de l'article 1719, 1° du Code civil, modifiées par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dite loi SRU (solidarité renouvellement urbain), ne pouvaient s'appliquer en présence d'un bail exclusivement commercial.

La cour d'appel de Lyon a infirmé le jugement entrepris considérant que le bailleur était tenu de délivrer à son locataire, nonobstant la destination commerciale du bail, un logement décent dès lors que ce dernier disposait de son habitation principale dans une partie des lieux loués.

Les juges du fond, après avoir constaté que le locataire utilisait effectivement une partie des biens à usage d'habitation principale, ont considéré que cette circonstance suffisait à rendre les règles relatives à la délivrance d'un logement décent obligatoires pour le bailleur de locaux commerciaux.

À l'appui de son pourvoi, le bailleur avait fait valoir successivement : - que les dispositions de l'article 1719, 1° du Code civil, faisant obligation au bailleur de délivrer au preneur un logement décent, n'étaient pas applicables à un bail commercial,

- qu'à titre subsidiaire, ce texte ne pouvait s'appliquer lorsque les parties à un contrat de bail n'ont pas convenu que le local loué serait à usage d'habitation, n'ayant consenti qu'un bail commercial ne prévoyant pas explicitement un autre usage,

- qu'enfin, le fait que les locaux litigieux constituaient l'habitation principale du preneur se trouvait contesté.

La Cour de cassation a approuvé la cour d'appel et rejeté le pourvoi formé par le bailleur.


• Analyse

L'arrêt du 14 octobre 2009 devrait attirer l'attention des bailleurs de locaux commerciaux comportant une partie à usage d'habitation en ce qu'il reconnaît au preneur, sur le fondement de l'obligation de délivrance de l'article 1719, 1° du Code civil, le droit de revendiquer la mise à disposition d'un logement décent dès lors que celui-ci constitue son habitation principale.

En d'autres termes, la Cour suprême considère, d'une part, que l'article 1719, 1° du Code civil est applicable à un bail commercial et, d'autre part, que la partie à usage d'habitation principale de locaux mixtes doit répondre aux normes de la décence définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.Force est donc de constater que le critère de la décence n'est pas uniquement réservé aux seuls locaux soumis au statut des baux d'habitation mais également aux locaux mixtes soumis au statut des baux commerciaux.

Dès lors, le bailleur, désireux de donner à bail des locaux à usage commercial et d'habitation, devra au préalable prendre le soin de vérifier que ceux-ci répondent aux conditions de la décence.

À défaut, il sera tenu, sauf à engager sa propre responsabilité, de réaliser à la première demande de son locataire, tous les travaux nécessaires à rendre les lieux conformes aux normes de la décence.

Par logement décent, il faut entendre un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».

On notera que la décence est appréciée sur des critères objectifs correspondant à des caractéristiques techniques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Dès lors, si le logement ne présente pas les caractéristiques exigées de par la loi, le locataire aura la possibilité, comme ce fût le cas en l'espèce, de demander au bailleur sa mise en conformité, et ce, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du bail.

Le non-respect de son obligation de délivrance peut être lourd de conséquence pour le bailleur dans la mesure où le locataire peut également utiliser la voie judiciaire pour obtenir sa condamnation pénale. À ce titre, le locataire dispose de deux possibilités : - invoquer le délit de « mise en danger délibérée de la vie d'autrui », prévu par l'article 223-1 du Code pénal, pour non-respect des normes de santé (amiante et plomb) ou de sécurité (Code pénal, art. 223-1 : « Le fait d'exposer directement autrui à un risque immédiat de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente par la violation manifestement délibérée d'une obligation particulière de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement est puni d'un an d'emprisonnement et de 15.000 euros d'amende ») ;

- prouver le délit « d'hébergement de personne vulnérable dans des conditions incompatibles avec la dignité humaine », codifié à l'article 225-14 du Code pénal, pour non-respect d'un ou plusieurs des nombreux critères du logement décent (Cass. crim., 11 févr. 1998, pourvoi n° 96-84997 ; Code pénal, art. 225-14 : « Le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine est puni de cinq ans d'emprisonnement et de 150.000 euros d'amende »).

La rigueur de l'obligation de délivrance d'un logement décent conduira certainement les bailleurs commerciaux et leurs conseils à rechercher des moyens dérogatoires permettant d'y échapper.

Dans une logique de prévention, l'un des moyens pour le bailleur d'échapper aux normes de la décence consisterait à insérer, lors de la rédaction d'un bail commercial portant sur des locaux à usage mixte, une clause visant à interdire au preneur d'installer sa résidence principale dans la partie des locaux à usage d'habitation.

En d'autres termes, une rédaction appropriée et restrictive du bail au titre de l'usage des lieux pourrait permettre au bailleur d'éluder les obligations fondées sur l'implantation par le preneur de sa résidence principale.

L'obligation de décence ne s'imposant qu'en présence de l'habitation principale, le preneur serait par conséquent privé de tout recours à l'encontre de son bailleur.

Quant aux baux en cours d'exécution, n'ayant pas stipulé une telle dérogation conventionnelle, le bailleur ne sera pas tenu au respect de son obligation de délivrance d'un logement décent chaque fois qu'il sera en mesure d'établir que le preneur, personne physique (la notion d'habitation principale étant incompatible avec la personnalité morale du bénéficiaire du bail), possède sa résidence principale en un autre lieu.

On notera, à ce titre, que la preuve du caractère principal de l'habitation étant un élément de pur fait relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, la preuve peut être administrée par tout moyen.

En revanche, le bailleur ne pourra pas se retrancher derrière la clause de destination contractuelle du bail prévoyant l'exercice d'une activité purement commerciale pour se dédouaner de son obligation de délivrance de l'article 1719, 1° du Code civil, dès lors que l'existence de locaux d'habitation résulte de la clause de désignation des lieux loués.

De même, il ne pourra se prévaloir de la clause par laquelle le preneur prend les lieux en l'état où ils se trouvent pour échapper à ses obligations (Cass. civ. 3ème, 5 juin 2002) : ce qui s'applique à la partie commerciale des locaux sera nécessairement applicable à la partie à usage d'habitation.

Cette décision de la Cour de cassation s'inscrit donc parfaitement dans la jurisprudence contemporaine tendant au renforcement de l'obligation de délivrance du bailleur, qui relève de l'essence même du contrat de bail.

Initialement posté par maoyann

Voilà.

C'est le même arrêt qu'au message précédent mais l'analyse est plus détaillée.

http://www.lextenso.fr/weblextenso/...67177350057/



Un bail commercial, en dehors de la situation dans laquelle ce bail comporte l'utilisation d'une partie des locaux comme résidence principale du preneur, n'a pas obligation de respecter les critères définissant un logement décent.

Initialement posté par Numero6


Je ne voudrais pas être rabat-joie mais il me semble que pour un loyer commercial l'augmentation du loyer ne commence qu'à partir du moment où cette augmentation est signifiée au locataire et qu'il n'y a pas comme pour un loyer dit "Loi 1989", de possibilité de remonter sur les cinq dernières années.

Initialement posté par Numero6


Je ne voudrais pas être rabat-joie mais il me semble que pour un loyer commercial l'augmentation du loyer ne commence qu'à partir du moment où cette augmentation est signifiée au locataire et qu'il n'y a pas comme pour un loyer dit "Loi 1989", de possibilité de remonter sur les cinq dernières années.

Reçu par MP
Bonjour Numero6,
mon locataire a pris le local en novembre 2006 j'aurai dû donc augmenter le loyer en novembre 2009 ?
finalement je suis prise d'un doute est ce que je dois l'augmenter en novembre 2010 uniquement,ni avant ni aprés ?

merci et bonne journée

Initialement posté par BANZAI

ne serait ce pas le calcul pour un bail en loi 89 ?

Il parait dans mon cas je n'ai aucune obligation,ce serait vrai sur un logement mais pas en bail commercial,