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sonia75
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 Posté - 14 sept. 2023 : 21:49:52
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Bonjour à tous,
J aurais souhaité avoir votre avis concernant l'entretien d'un de mes lots de copropriété ayant un statut un peu particulier : il s agit d une construction ("appentis") rajoutée/accolée à posteriori au bâtiment principal puis rattaché à un lot de "pièce" pour ne former qu un seul logement.
Cet appentis dispose de sa propre toiture distincte du reste de la toiture principale du bâtiment d'origine et de ses façades.
Ce lot est décrit au règlement de copropriété comme était ma "propriété privative" à la différence des autres lots y compris mon lot "pièce" qui sont décrits comme une "propriété indivise". Il fait partie malgré tout du bâtiment selon le RC.
Je dispose de tantièmes de charges générales sur ce lot pour contribuer aux charges courantes. Toutefois je ne dispose de tantièmes de travaux contrairement aux autres lots (i.e je ne paie pas de tantièmes sur les travaux de la copropriété au titre de ce lot).
Le syndic bénévole me soutient que c est à moi d'entretenir seule ce lot "appentis" (notamment réfection toiture) au motif que je n ai pas de tantièmes de travaux, mais dans le RC ce n est pas si clair. J'ai du mal à comprendre les termes d entretien des parties communes et si le gros œuvre de ce lot est une charge commune ou privative?
Au chapitre des parties communes, le RC precise qu'elles comprennent
"D'une façon générale, toute chose ou parties non affectées à l'usage exclusif et particulier d'un seul copropriétaire
ou communes à certain copropriétaires seulement, ou qui seront déclarés communes par la loi et par les usages de Grenoble auquel il est ici référé sur ce point, à défaut d'usage parisien reconnus en la matière étant précisé au surplus que les énumérations ci dessus faites ne sont pas limitatives.
(...)
Pour chaque bâtiment seront parties communes aux copropriétaires, propriétaires d'un lot dans le bâtiment considéré, tous les gros murs, charpente, toiture, coffre, gaines et conduits de cheminée et en général tout le gros œuvre du bâtiment considéré.
Les frais de leur entretien, réparations et autres charges seront supportés par leurs seuls usagers, chacun dans la proportion des coefficients à lui attribuer pour la répartition des parties communes dans le bâtiment qu'il occupe."
Je me pose comme question comment interpréter les passages en gras et comment cela peut affecter mon lot en question.
D autre part une réfection de pignon à été votée. Or ce pignon ne donne que sur un cote du bâtiment où ne vit qu un seul copropriétaire (il possède les 3 étages de ce coté). Est il normal que tout le monde participe en ce cas?
La notion d'"usager" de parties communes est ambiguë...
Merci de vos avis ! Il me semble que ce n est pas clair...
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Édité par - sonia75 le 14 sept. 2023 21:59:00 |
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nefer
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 Posté - 16 sept. 2023 : 14:42:01
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bonjour
quand cet "appentis" a été ajouté, vous avez probablement sollicité un PC et l'autorisation de l'AG
s'agissant d'une extension, soit la désignation de votre lot "pièce" a été modifié avec une modification des tantièmes , soit il a été crée un nouveau lot
cette pièce complémentaire ne peut pas être exonérée de charges
il y aurait du être rédigé un modificatif du RDC |
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sonia75
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Posté - 16 sept. 2023 : 20:25:00
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Merci Nefer. Cette construction postérieure au bâtiment lui même date de bien avant mon arrivée dans l'immeuble et figure dûment au règlement de copropriété datant de 1960. Un lot a bien été créé pour cette dernière sous la désignation d appentis transformé en cuisine attenante donc à mon autre lot "piece" le tout formant désormais un seul logement .
Ce lot "appentis/cuisine" dispose bien de tantièmes de charges courantes comme je le disais mais pas de tantièmes de travaux.
La question ici étant surtout de savoir à qui incombe l entretien de ses façades et toiture (gros oeuvre): le syndic bénévole me soutient que c est à moi seule :-/ |
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Posté - 17 sept. 2023 : 08:11:18
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Sauf particularités de votre RdC, tantièmes de charges courantes et tantièmes de travaux cela n'existe pas. Il existe tantièmes de charges communes et tantièmes de charges spéciales... Qu'en est-il ? car de cette particularité découlerait la réponse.
Si cet appentis, est affecté de tantièmes de charges communes, alors l'entretien et les couts associés incomberaient à tous.
Toutefois un juge saisi, pourrait aussi considérer, comme le dit le syndic que cela relèverait de votre propre charge car étant la seule à utiliser, surtout si cet appentis n'est pas listé dans les parties communes de votre RdC. |
Édité par - rambouillet le 17 sept. 2023 08:48:30 |
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sonia75
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Posté - 17 sept. 2023 : 12:47:54
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Merci Rambouillet de votre remarque, cela me fait réfléchir sur le sens accordé aux différents "types" de tantièmes dont sont dotés les lots dans cette copro particulière (effectivement mes termes etaient impropres et dus au vocabulaire du syndic benevole, pas forcement "legaux") :
Nous avons 2 bâtiments 1 et 2
Mes 3 lots (interdependants) sont dans le bâtiment 1.
Pour 2 lots je dispose comme tout le monde dans le batiment 1 de :
"tantièmes de parties communes du bâtiment 1" selon terminologie du RC et dénommées "charges spéciales" dans le modificatif du RC de 2010. Elles sont utilisées par le syndic bénévole pour appeler les fonds destinés aux gros travaux dans le bâtiment 1 type ravalement/réfection toiture. Pourquoi je ne sais pas ? Je ne suis pas parvenue à trouver dans le RC à quoi elles correspondaient (peut être les "charges communes à certains copropriétaires seulement"?)
- ainsi que des tantièmes de "parties communes à l'ensemble des copropriétaires" dénommées "quote part des parties communes générales" dans le modificatif du RC de 2010.
Mon lot appentis ne dispose que des dernières.
Dans le RC, je trouve sinon au chapitre "Charges communes à tous les copropriétaires" la définition suivante :
"Les charges communes à tous les copropriétaires comprendront notamment les impôts et taxes, le salaire de la personne en charge de l'entretien de l'immeuble (...), les frais d'éclairage d'entretien et de réparation de toute nature, grosses et menues s'appliquant aux parties communes à tous les copropriétaires.
Les frais de ravalement des façades intérieures et extérieures
La rétribution du syndic
Les primes d'assurance
D'une façon générale toutes charges ou dépenses concernant les parties communes à l'ensemble des copropriétaires seront à la charge de chacun d'eux dans la proportion dans laquelle ils sont propriétaires des dites parties communes."
-> en lisant cela je ne comprends pas pourquoi le syndic bénévole utilise les tantièmes des parties communes du bâtiment 1 ("charges spéciales") pour les gros travaux qui semblent correspondre aux "tantièmes de charges générales" selon la définition ci dessus ?
Il utilise sinon les tantièmes généraux pour l'assurance,
Au chapitre "Charges communes à certains copropriétaires seulement "
"[i]Les frais d'entretien et de réparation de toute Nature grosses et menues s'applique aux choses communes à certains lot seulement, seront supportées par les propriétaires respectifs de ces lots dans la proportion dans laquelle ils seront propriétaires desdites parties communes."
Il est indiqué aussi noir sur blanc par exemple que l entretien d un escalier commun sera assumé pour moitié par les 2 copros qui l utilisent.
Je n ai pas de telle phrase pour le gros Å“uvre de mon lot appentis en question. |
Édité par - sonia75 le 17 sept. 2023 13:19:21 |
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Posté - 17 sept. 2023 : 15:37:42
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Dans votre réflexion, il faut aussi intégré l'existence de tantièmes de partes communes qui ne sont pas des charges mis l part de chacun indivise de la totalité du syndicat.
En l'espèce, certains, ceux du bat 1, possède chacun x parties (tantièmes) de ce bâtiment avec en corollaire les X tantièmes, chacun, de ces charges spéciales, charges correspondant aux dépenses du bat 1 (entretien et opérations ou gros travaux).
Pour l'assurance, il est normal que ce soit tout le syndicat qui participe et non ceux d'un bâtiment ....
Tel que vous le présentez et qu'il serait inscrit dans le RdC, votre appentis ne supporte pas de charges (entretien et gros trvaux) pour le bat 1, de même que vos collègues ne prticipent pas à des travaux sur votre appentis puisqu'il n'a aucun tantièmes de charges spéciales du bat 1.
Par contre, en cas de ravalement (charges communes générales), votre appentis doit être compris dans les travaux et vos collègues paient en partie ....
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sonia75
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Posté - 17 sept. 2023 : 22:23:00
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Merci bp Rambouillet.
Si je vous suis un ravalement doit suivre les tantièmes généraux (et non "speciaux") mais quid d une réfection de toiture (gros oeuvre) ?
La dernière phrase D une façon générale... laisse à penser que cela touche à tout type d'entretien...
Je me demande pourquoi le syndic bénévole utilise tjs les tantièmes spéciaux pour tous les travaux alors que je ne vois pas dans le RC de définition pour ces dernières. Est ce juste son interprétation ? (Il n a pas de connaissance légale...) |
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nefer
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Posté - 18 sept. 2023 : 10:14:42
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si rien n'est précisé dans le RDC, les frais de ravalement sont en charges communes générales
dans certains RDC, il est précisé que le ravalement de la façade du bâtiment sur rue est en charge uniquement de ce bâtiment : j'en connais sur Paris
vous pourriez vous faire aider par une association de copropriétaires |
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sonia75
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Posté - 18 sept. 2023 : 13:43:42
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Merci Nefer, oui je crois que cela va nécessiter l aide de juriste car la ce n est pas clair et le syndic non professionnel fait un peu à sa sauce j ai l impression...
Je laisse d autres forumeurs me partager leurs avis éventuellement :-) |
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sonia75
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Posté - 29 sept. 2023 : 11:39:06
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Petite question annexe alors que je suis tjs en train d’essayer d’éclaircir ce sujet:
A votre avis si un lot dispose de charges de tantièmes généraux (sans charges de "provisions spéciales pour les parties communes spéciales du bâtiment 1"), cela signifie-t-il qu’il fait bien partie des charges générales "communes à l’ensemble des copropriétaires" (y compris entretien, réparations et ravalement selon définition du RC ci-dessus mentionnée) ?
- Il me semble que si je devais assumer seule l'entretien, les réparations et le ravalement de ce lot, je disposerai de l’entièreté de la possession et non une simple fraction (ici 9/1000) ? Et que cela serait clairement mentionné au RC...
J'essaie de raisonner de façon logique... :-)
Merci encore pour vos avis, |
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JB22
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Posté - 01 oct. 2023 : 22:16:10
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Vous avez deux bâtiments 1 et 2; il n' a pas été créé de bâtiment 3, mais ajouté au bâtiment 1 un appentis auquel des tantièmes ont été ajoutés (9/100) si le total faisait avant l' opération 1000/1000, il doit faire actuellement 1009/1009.
Voir les solutions adoptées concernant les balcons.
A la création de lot pour la transformation de loge, partie commune, en lot de copropriété, il y a affectation de tantièmes pour le lot créé, tantièmes qui s'ajoutent au total des tantièmes existant avant l' opération.
Je confirme que vous ne devez pas supporter seule a réfaction de la toiture. |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 02 oct. 2023 : 21:29:39
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Rectification :
Merci JB22, après plus ample examen, je constate que dans le tableau EDD ce lot en question serait en fait rattaché à un "bâtiment 3" (pas d autres lots à part le mien), non mentionné toutefois au descriptif du lot dans le RC qui indique juste qu'il est "construit en appentis du bâtiment 1". De façon générale le RC ne mentionne pas le bâtiment 3 mais uniquement le 1 et 2 pour la répartition des charges et frais.
Dans le règlement il est dit que ce lot appartient à l immeuble et à ce titre je dispose de 9/1000e de sa propriété partagée avec les autres copros donc (le lot a été créé dès la mise en copropriété de l immeuble dans les annees 60, il n a donc pas été rajouté après meme si sa construction ne date pas de la construction d origine du bâtiment 1 vers 1900) :
Extrait du RC:
L'immeuble divisé en vingt-trois lots comprendra :
- des parties communes à l'ensemble des copropriétaires
- des parties communes entre certains copropriétaires seulement
- et des parties appartenant divisément et exclusivement à chaque propriétaire.
Ensuite nous avons donc la section sur "les charges communes à tous les copropriétaires" (portant sur "les parties communes à l'ensemble des copropriétaires") citée ci-dessus et qui correspond donc à ces tantièmes de 9/1000.
Je paie bien des charges communes calculées sur la base de ces tantièmes.
Elles comprennent dans le RC : taxe, assurance, syndic, entretien mais aussi "grosses et menues réparations s'appliquant aux parties communes à tous les copropriétaires et frais de ravalement des façades intérieures et extérieures".
"De façon générale, toutes charges ou dépenses concernant les parties communes à l'ensemble des copropriétaires seront à la charge de chacun d'eux dans la proportion dans laquelle ils sont propriétaires desdites parties communes."
Toute la question est donc de savoir si le gros oeuvre de ce lot fait bien partie des "parties communes à l'ensemble des copropriétaires" ?
Est ce que le simple fait de disposer de tantièmes partiels sur sa possession induit que oui ?
Sachant que le sol sur lequel il est construit est bien listé comme partie commune à tous mais pour son gros œuvre (façades/toiture), je ne sais pas ? Le gros œuvre ne figure pas dans cette section. Toutefois il est fait référence "à toutes choses ou parties non affectées à l'usage exclusif et particulier d un seul copropriétaire ou communes à certains copropriétaires seulement ou qui seront déclarées communes par la loi et par les usages de Grenoble."
Je ne sais pas si on peut considéré que le gros œuvre de ce lot est affecté à mon usage exclusif et particulier (je pense que cette désignation référe aux parties privatives intérieures comme decrites dans la derniere section que je cite et qui reprend le meme intitulé) et dés lors ne serait pas considéré comme partie commune à tous dans la mesure ou il est accole au batiment 1 meme si en effet je suis seule a l'utiliser.... D un autre côté l article 3 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le gros œuvre est partie commune de façon générale... A noter que le RC est légèrement antérieur à cette moi mais fait toutefois référence à la "loi".
Le fait qu il y a présence d un "ou" me fait m'interroger sur quelle clause s appuyer la 1e ou la 2nde...
Cela m'étonne que cela ne soit pas indiqué clairement que l entretien du gros oeuvre de mon lot/bâtiment 3 est à ma charge exclusive comme cela est fait pour les autres parties communes des bâtiments 1 et 2.
D autant que le ravalement des façades est bien cité dans la liste des charges communes à tous les copropriétaires donc étant donné que cela ne concerne ni les bâtiments 1 et 2.
En revanche dans la section suivante sur "les parties communes entre certains copropriétaires seulement", le gros œuvre est cité comme parties communes aux copropriétaires d'un lot dans respectivement les bâtiments 1 et 2 (rien sur le bâtiment 3). Est indiqué clairement que le gros œuvre de chaque bâtiment est entretenu uniquement par "leurs seuls usagers". A noter que bâtiments 1 et 2 sont distincts. Tandis que mon lot (bâtiment 3) est accolé et réuni au bâtiment 1.
Aucune mention du bâtiment 3 n est faite dans cette section. Ce qui me laisserait penser qu'il ne fait donc pas partie des "parties communes entre certains copropriétaires seulement"... ?
Ensuite nous avons la dernière section décrivant les "parties constituant une propriété exclusive et particulière" correspondant aux locaux dont chaque propriétaire a l'usage privatif. Cela n inclut pas le gros œuvre non cité dans la liste mais uniquement l'entretien intérieur des lots privatifs.
Merci encore de vos avis à la lumière de ces éléments complémentaires |
Édité par - sonia75 le 02 oct. 2023 22:00:09 |
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Travaux d entretien privatifs ou communs ? 
