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brennec
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 Posté - 22 janv. 2023 : 10:09:25
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Bonjour
En 2007 il y a eu scission entre les bâtiments qui constituaient l'ensemble immobilier construit : la totalité du bâtiment avait 10000 tantièmes de charges générales, les 2 sous-bâtiments avaient respectivement 1400 pour le A et 8600 pour le B tantièmes de charges générales spéciales.
Lors de la scission, le bâtiment B est donc passé à 8600 tantièmes de charges générales sans aucun recalcul, on ( c'est à dire syndic et géomètre) est tout simplement passé sur la grille de charges anciennement spéciales du bâtiment B.
Or je viens de remarquer que la possession de jardins en jouissance privative était comptée initialement parmi les charges générales de l'ensemble A+B.
En passant à la grille spécifique au Bâtiment B, la possession de jardins a tout simplement été oubliée, puisqu'il n'y a eu aucune modification des tantièmes de B.
Les appartements dont la consistance était valorisée par la jouissance d'un jardin peuvent donc en jouir et vendre l'avantage que constitue ce jardin qui est dans le RDC, mais leurs charges générales ne sont en rien impactées.
Est-il encore possible de modifier les choses en utilisant la loi Elan ? ça ne concerne que 6 lots, mais il est quand même anormal que ces 6 lots aient vu leurs charges générales diminuer suite à la scission tandis que celles des autres lots
augmentaient légèrement.
La question se pose aussi parce qu'un copropriétaire va demander un droit de jouissance sur une toiture végétalisée anciennement inaccessible : comment demander au géomètre de calculer des tantièmes supplémentaires de charges pour ce lot avec jardin en jouissance privative, alors que les autres lots avec jardin n'en paient pas suite à une erreur lors de la scission ?
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Posté - 22 janv. 2023 : 10:46:01
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qu'est ce que des "charges générales spéciales" ? |
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brennec
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Posté - 22 janv. 2023 : 10:54:32
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Ok je me suis mal exprimé encore une fois ! Je voulais dire des charges "particulières" par bâtiment, qui comprenaient de l'entretien, administration de ce syndicat secondaire etc... le tout en 8600 èmes; mais aussi des charges de hall d'ascenseur etc...
ah oui, je pense que j'aurais du préciser qu'il y avait un syndicat principal et 2 syndicats secondaires
ces charges particulières en 8600èmes sont devenues après la scission les charges générales de notre bâtiment
Bref les jardins à jouissance privatives relevaient du syndicat principal initial, et à la scission ils ont été oubliés.
C'est quand même super compliqué quand on n'est pas spécialiste ! |
Édité par - brennec le 22 janv. 2023 11:02:11 |
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Posté - 22 janv. 2023 : 11:36:35
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donc au départ, les tantièmes d'un lot B avec jardin étaient compris dans les 10000 et après scission, ils étaient toujours là dans les 8600. On rappelle que des jardins communs à jouissance privative ne disposent pas de tantièmes, ce sont les lots qui en bénéficient qui voient (éventuellement) leurs nombres de tantièmes augmenter :
"Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
De ce fait, ces lots auraient bien conservés les tantièmes dus à la présence de cette jouissance. Perso, je dirai que proportionnellement, ils paieraient un peu plus de charges ....  , en effet supposons qu'ils bénéficiaient de 3 tantièmes en sus de par cette jouissance, ces 3/10000 sont devenus 3/8600 donc plus fort .... mais ce n'est pas gênant du fait de la scission donc de l'ensemble de la copro restante.
PS : vous parlez bien de scission cad de départ d'une partie de la copro vers une autre vie, donc, par ex, une diminution de l'emprise au sol. Vous ne parlez pas d'une transformation d'une copro en plusieurs syndicats (principal+secondaires...) .... attention aux bons termes ....   |
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Gédehem
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Posté - 22 janv. 2023 : 11:48:36
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Il faut revenir à la base !
On parle de 8600 ici, 1400 là : il s'agit là du cumul des tantièmes des lots composant l'immeuble, un bâtiment.
Le lot X comptant (exemple) 500 tantièmes de QP de parties communes, compte toujours 500 tantièmes scission de bâtiment ou pas.
Que ces 500 tantièmes inclus ou pas quelques tantièmes pour la jouissance privative d'une partie commune ou pas.
Que ce soit avant ou après la scission, rien ne change, ni dans les tantièmes du lot, ni dans la jouissance qu'il peut avoir d'une partie commune.
Sur ce point, on ne comprend pas la question de Brennec.
S'agissant de la scission, c'est très justement que le syndic a retenu 1400 pour tel bâtiment, et 8600 pour tel autre, s'agissant "tout bêtement" du cumul des tantièmes des lots composant ces bâtiments. Il ne peut pas y avoir d'autre calcul.
Quel est le problème ?
" ce sont les lots qui en bénéficient qui voient (éventuellement) leurs nombres de tantièmes augmenter" QP de parties communes ??? Sur quelle base juridique ?? = ce n'est pas possible d'ajouter ce qui n'existe pas d'origine.. |
Édité par - Gédehem le 22 janv. 2023 11:56:20 |
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nefer
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 Posté - 22 janv. 2023 : 11:49:07
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s'agit il bien d'une scission faite en application de l'article 28 de la loi de 65 ? |
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brennec
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Posté - 22 janv. 2023 : 12:03:33
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citation: On rappelle que des jardins communs à jouissance privative ne disposent pas de tantièmes, ce sont les lots qui en bénéficient qui voient (éventuellement) leurs nombres de tantièmes augmenter :
Justement avant la scission les lots avec jardin privatif avaient des tantièmes de charges supérieurs aux lots d'habitation de même superficie sans jardin privatif. les jardins étaient pris en compte tout comme les balcons et jardinières pour définir la "consistance" des lots
Après la scission les lots avec jardin et les lots sans jardin, pour la même superficie du lot d'habitation paient exactement les mêmes charges
les lots avec jardin ont donc vu leurs charges relatives diminuer.
Je ne sais pas si l'article 28 a été respecté dans sa totalité.
Oui, je parle bien de scission
je ne pense pas que ce soit rattrapable, mais je me demande ce qu'il faudrait faire pour un éventuel nouveau lot avec jardin à jouissance privative : faut-il créer des tantièmes de charges ?
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Édité par - brennec le 22 janv. 2023 12:48:24 |
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Gédehem
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Posté - 22 janv. 2023 : 12:25:08
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Pour une réponse précise il faut un exposé précis.
Vous parlez de 'scission', c'est à dire de la division d'un immeuble en copropriété (L.28), avec création de 2 syndicats autonomes, ou de la division en 2 syndicats secondaires (L.27), compris dans un syndicat principal qui les regroupe.
D'autre part, QP de parties communes et QP de charges, ce n'est pas la même chose.
Les QP de parties communes, c'est à dire la part de propriété sur l'immeuble en propriété partagée, sont immuables. (quelques exceptions)
Ce qui n'est pas le cas des QP de charges imputées à un lot, qui peuvent être modifiées selon les dispositions prévues.
Il peut y avoir confusion QP parties communes = QP charges.
Sur le principe, les 1400 et 8600 dont vous parlez concernent le cumul des QP de parties communes des lots composant ces bâtiments..
Si les lots bénéficiant d'un droit de jouissance inclus des tantièmes PC, c'est compris dans le cumul.
Les QP de charges ne servent que pour la répartition des charges.
Le cumul QP des PC peut être à 1400, alors que le cumul des QP charges serait à 1450.
Avant ou après scission, chaque syndicat conserve les tantièmes appliqués aux lots, tantièmes PC ou tantièmes charges.
Qu'en est-il chez vous pour cette répartition des charges , des QP parties communes ?
D'autre part, si le syndic fait une mauvaise application des grilles de charges existantes, cumul des tantièmes "charges" des lots (donc incluant 'droit de jouissance' pour certains) , il faut lui en demander les raisons. |
Édité par - Gédehem le 22 janv. 2023 12:55:16 |
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Posté - 22 janv. 2023 : 12:51:49
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"Après la scission les lots avec jardin et les lots sans jardin, pour la même superficie du lot d'habitation paient exactement les mêmes charges"
Pas possible si leurs tantièmes respectifs/10000 n'ont pas bougé .... il y a un hic quelque part .... |
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Gédehem
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Posté - 22 janv. 2023 : 13:05:19
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"Je voulais dire des charges "particulières" par bâtiment, qui comprenaient de l'entretien, administration de ce syndicat secondaire etc... le tout en 8600 èmes; mais aussi des charges de hall d'ascenseur etc...
ah oui, je pense que j'aurais du préciser qu'il y avait un syndicat principal et 2 syndicats secondaires
ces charges particulières en 8600èmes sont devenues après la scission les charges générales de notre bâtiment
Bref les jardins à jouissance privatives relevaient du syndicat principal initial, et à la scission ils ont été oubliés.
Exposé incompréhensible : si le nouveau syndicat cumule 8600 tantièmes résultat du total des tantièmes des lots composant l'immeuble, d'où sortiraient des tantièmes" jardins privatifs" ??? |
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brennec
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Posté - 22 janv. 2023 : 13:16:32
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Je vais essayer d'être précis
En 2007 il y a bien eu scission c'est à dire création à partir de s2 syndicats secondaires de 2 syndicats autonomes (mis à part quelques parties commune restantes ( utilisation des portes de parking communes aux 2)
sur le rdc, en 2003 avant la scission description de chaque lot: (je donne un exemple) au deuxième étage du batiment B (, escalier 2, porte B 2 1 à gauche, un appartement de 2 pièces comprenant entrée avec placard,cuisine, séjour, salle de bains, water close, chambre avec placard, balcon et la jouissance privée et exclusive de 10m2 de jardin en terrasse.
et les119 millièmes des parties communes générales.
Sur les tableaux de charges :
colonne charges générales : pour le lot en question 119
colonne charges bâtiment B 117
Depuis la scission, c'est la colonne Charges Batiment B qui est la seule utilisée aussi bien pour les votes en AG que pour le paiement des charges.
L'acte de scission précise que "l'ensemble des tantièmes des parties communes générales passe de 10000 à 8600"
le lot cité plus haut qui était à 119 dixmillièmes est passé après la scission à 117 huit mille six centièmes
le lot en question n'a donc pas plus de tantièmes de propriété des parties communes et de charges qu'un autre lot ayant les mêmes caractéristiques à part le jardin, qui est passé de 116 dix millièmes avant la scission à 117 huit mille six centièmes |
Édité par - brennec le 22 janv. 2023 13:25:43 |
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Posté - 22 janv. 2023 : 13:30:11
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En AG, le drit de vote est toujours fonction des tantièmes parties communes.
Ce que n'ignore pas tout 'bon' syndic, ni même tout CS !!!
Le lot que vous indiquez ne peut voter que selon les 119 tantièmes qu'il détient sur les parties communes.
119 tantièmes qui comprennent un droit de jouissance.
D'où sortent ces 117 tantièmes "charges bâtiment" ???
Ils ne sont pas mentionnés dans le descriptif de ce lot, faisant ressortir "117 tantièmes de charges bâtiment".
Vous parlez de 8600 tantièmes pour le bâtiment : cumul des tantièmes lots, sur la base des 119 tantièmes PC de ce lot ???
En relisant vite fait, une piste : il semble y avoir eu un mic mac lors de la scission, avec lune grille spécifique "bâtiment" et une autre "syndicat principal".
Lequel disparait lors de la scission. Ne reste alors que les tantièmes généraux PC, 119 pour le lot cité, 8600 pour le cumul de tous les autres lots.
Il n'existe plus d'autre grille possible pour répartir les charges., dont ces "117", dont on se demande d'où il sortent. (le cumul de répartition ne fait pas 8600)
Erreur de répartition que doit rectifier le syndic. |
Édité par - Gédehem le 22 janv. 2023 13:40:26 |
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brennec
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Posté - 22 janv. 2023 : 13:48:36
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je confirme que les 8600 èmes sont maintenant utilisés utilisés maintenant comme tantièmes de parties communes (pour les votes) et comme tantièmes de charges générales
je confirme aussi que sur le RDC on ne parlait que de charges batiment pour ce qui concernait peut etre les charges "générales" (je ne sais pas omment les appeler ) du syndicat secondaire
voir ce que précise l'acte de scission : " "l'ensemble des tantièmes des parties communes générales passe de 10000 à 8600"
je pense que les tantièmes de PC liés aux jardins faisaient partie des tantièmes généraux du syndicat principal, et que ces tantièmes liés aux jardins ont donc disparu avec la syndicat principal, laissant quand même une anomalie, et une injustice.
Et pour dire la vérité, ça me prend tellement la tête que s'il n'y avait pas cette question d'un nouveau jardin à jouissance privative pour lequel on parle d'attribuer des tantièmes je laisserais tomber |
Édité par - brennec le 22 janv. 2023 14:21:01 |
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Gédehem
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Posté - 22 janv. 2023 : 13:57:52
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Personne ne dit le contraire : ces 8600 sont le total des tantièmes de PC mentionnées sur les titres de propriété, selon le descriptif des lots : "et les 119 millièmes des parties communes générales."
D'où 119 +125 + 140 + 119 + etc .......... = 8600, total des QP de PC des lots de l'immeuble.
"les tantièmes de PC liés aux jardins faisaient partie des tantièmes généraux du syndicat principal
Vous confondez !
Les tantièmes (la division de ...) sont toujours attachés à un lot, mentionné à ce titre dans son descriptif.
Dans le descriptif que vous indiquez, lot qui comprend un droit de jouissance, les tantièmes attachés sont de 119.
Question : d'où sortent ces 117 tantièmes servant de répartition (??) de charges, quel est le cumul de ces tantièmes qui semblent sortir du chapeau ( 117 + 122 + 138 + .... = ???) |
Édité par - Gédehem le 22 janv. 2023 14:03:09 |
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brennec
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Posté - 22 janv. 2023 : 14:05:53
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Non, le cumul des tantièmes de charges générales du RDC c'est 10000, puisque ça comprend aussi le bâtiment qui a ensuite fait sécession.
10000 c'est aussi la somme des tantièmes de propriété des aprties communes selon le descriptif des lots
8600 c'est le total des parties communes particulières au batiment B (je viens de lire le tout début du RDC, qui datait d'avant la construction du batiment B, et c'est là et là seulement qu'on emploie le mor parties communes particulières !!!) mais aussi le total des charges du batiment qui est resté (le batiment qui a fait sécession avait un total de charges pâr batiment de 1400), et c'est ce total de charges qui est aussi devenu le total des PC du batiment restant.
Si on additionne les nombres donnés dans la description de chaque lot comme tantièmes de PC, on aboutit aux résultats ci dessus :
10000 tantièmes de propriété de parties communes (pour l'ensemble A+B)
10000 tantièmes de charges générales communes aux batiments A et B
8600 tantièmes de charges pour le batiment B qui après la scission sont devenus dans les faits 8600 tantièmes de propriété de PC.
Pour moi les jardins privatifs ont disparu des radars en même temps que le syndicat principal qui les prenait en compte.
PS je souhaite vivement qu'il n'y ait pas eu d'erreur, rattrapable ou pas, si on ne peut plus faire confiance ni au syndic, ni au géomètre ni au notaire, il y a de quoi désespérer.
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Édité par - brennec le 22 janv. 2023 14:37:16 |
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Posté - 22 janv. 2023 : 14:52:34
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Désolé mais merci ! à force d'être interpellé par vos questions, j'en arrive à retrouver les termes exacts :
il y a un endroit (1 seul) dans le RDC où on parle des parties communes particulières au BAt B ; je suppose que c'est ce qui justifie que la colonne de charges du batiment B soit utilisée maintenant pour les votes en AG, même si dans la description des lots on ne mentionne que les parties communes générales avant scission.
Donc en fait le seul problème porte sur les jardins à jouissance privative, qui ont été inclus dans les parties communes générales avant scission alors même que selon le RDC dans cet ensemble B il y avait "la totalité des parties PRIVATIVES comprises dans le bâtiment B".
Je crois que ça devient un poil plus clair pour ma cervelle épaisse :D
Donc l'erreur date d'avant la scission, et lors de la scission, ces jardins privatifs ont totalement cessé dêtre pris en compte aussi bien pour les tantièmes de propriété des PC que pour les tantièmes de charges. |
Édité par - brennec le 22 janv. 2023 15:02:16 |
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Posté - 23 janv. 2023 : 08:35:28
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Après avoir pas mal googlé, je me rends compte que la scission a été mal faite : elle aurait dû donner naissance à un nouvel état descriptif de division pour chacun des nouveaux syndicats autonomes, ce qui n'a été fait que pour le bâtiment demandeur de la scission. Depuis, les différents syndics se contentent de confondre charges du bâtiment B avant la scission et tantièmes de propriété après la scission. (certes je faisais la même chose avant qu'Universimmo ne me corrige, mais je ne suis pas spécialiste !)
Tous les actes de vente définissent les lots vendus à partir d'un EDD périmé puisqu'on y parle de 10000 tantièmes de PC
Donc nouvelle question : peut-on profiter de la loi Elan pour demander que soit rédigé un nouvel état descriptif de division ? à quelle majorité faudrait-il que ce nouvel EDD soit voté ? |
Édité par - brennec le 23 janv. 2023 08:56:47 |
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Gédehem
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Posté - 23 janv. 2023 : 11:07:56
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Même si l'EDD n'a as été modifié, les lots eux-mêms sont sans changement.
Le cumul des tantièmes 'lots' de votre syndicat ne peut en aucun être de 10.000 tantièmes.
Il faut oublier la situation d'avant la scission.
Depuis 2007, votre syndicat est fractionné en 8600 tantièmes, total des tantièmes de chaque lots.
Votre question initiale sur les lots bénéficiant d'un droit de jouissance sur un petit jardin ne tient pas. Depuis 2007, ces lots sont sans changement.
L'exemple du lot que vous indiquez le montre : ce droit de jouissance est constitutif du dit lot (comme le wc ou la chambre), les 119 tantièmes sans changement.
Comprenez que les 8600 tantièmes ne sont pas une invention : c'est tout "bêtement" le résultat de l'addition des tantièmes de tous les lots : 119 + 150 + 148 + ..... = 8600.
Pour le lot cité :
119/10.000 ème avant scission
119/8.600 ème après scission 2007.
Il ne peut pas en être autrement.
Si votre EDD/RDC n'est pas en conformité avec le syndicat existant, il faut le faire réviser (tout de même, 15 ans plus tard ..... drôle de syndic, de CS .... !). |
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brennec
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Posté - 23 janv. 2023 : 15:17:55
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Ok cette fois je pense avoir compris : le problème c'est une erreur des syndics successifs qui ont appelé les charges dans la mauvaise colonne.
Et puis bien sûr il y a l'absence de publication des tantièmes du nouveau syndicat, ce qui fait que les ventes se font encore avec des 10000èmes.
Merci infiniment |
Édité par - brennec le 23 janv. 2023 15:44:22 |
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brennec
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Posté - 23 janv. 2023 : 17:26:42
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PS Concernant le nouvel état descriptif de division qu'il faudrait publier pour que les ventes futures se fassent sur 8600 tantièmes de PC générales et non plus sur 10000 :
Faut-il vraiment un géomètre pour recopier le tableau récapitulatif en remplaçant seulement 1 fois : quote part en 10000ème par quote part en 8600ième ?
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nefer
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Posté - 23 janv. 2023 : 21:06:43
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et depuis cette scission, le syndic n'a t il pas immatriculé ce SDC ? |
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effets d'une scission : un râté à rattraper ? 
