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corbard
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 Posté - 29 juin 2022 : 09:34:09
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Bonjour,
Nous avons un solde négatif pour des travaux terminés de l'annexe 4 (coût des travaux supérieurs au budget voté). En gros 27k€ votés 30k€ dépensés. Quelle est normalement la procédure de régularisation ? Cela se fait il juste avec l'approbation des comptes ou devrait il y avoir une résolution spécifique ?
Cordialement,
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andre78fr
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 Posté - 29 juin 2022 : 09:41:54
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Pour moi c'est l'approbation globale ; les travaux apparaissent en bas de l'annexe 2 et sur l'annexe 4, ils sont votés et approuvés en même temps que le reste.
Dans mon logiciel, je génère donc deux lignes pour la régularisation ; remboursement provisions (travaux inclus) et quote-part dépenses réels (travaux inclus).
Certains syndics font voter chaque travaux séparément avec les difficultés comptables que ça peut entrainer. |
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corbard
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 2
Posté - 29 juin 2022 : 09:54:30
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Merci, le bas de l'annexe 2 m'avait échappé effectivement. En principe le conseil syndical a dû être consulté avant que le dépassement soit autorisé j'imagine? Ici il est encore assez modeste (<10%) mais s'il était plus important ? |
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Posté - 29 juin 2022 : 10:34:05
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l'approbation des comptes entraine approbation du solde qu'il soit positif comme négatif.
Lorsque l'on vote des travaux, on fait une résolution pour choisir l'entreprise et une autre pour le financement. Pour celle du financement on prévoit toujours un budget supérieur de 5 ou 10% suivant complexité, importance, sérieux de l'entreprise, etc... pour pallier au mieux ces éventuels dépassements ... |
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corbard
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Posté - 29 juin 2022 : 12:33:54
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Merci, cela parait sage effectivement mais de mémoire je n'ai pas vu ce principe appliqué par les syndics que je côtoie. La résolution sur le financement se cale toujours sur le devis exactement. |
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Gédehem
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Posté - 29 juin 2022 : 14:43:13
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Sur le principe, il 'est pas possible que le syndic engage plus de fonds que ce qu'en a décidé l'AG.
Fonds délégués au syndic pour réaliser tels travaux précis (selon proposition détaillée et chiffrée présentée et adoptée par l'AG.
Très généralement, les entreprise chiffrent "au mieux ou au plus".
Le syndic n'a pas pouvoir d'engager des fonds autres que ceux qui lui sont délégués.
Une AG a décidé d'engager 27k€, qui ont été appelés, permettant au syndic de passer le marché pour ce montant.
Question : d'où sortent ces 3k€ supplémentaires, qui en a autorisé l'engagement, de quelle poche sont-ils sortis ???
Si solde négatif il y a sur des travaux, c'est que des fonds ont été engagés irrégulièrement au delà de la délégation donnée au syndic !!
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Édité par - Gédehem le 29 juin 2022 14:44:25 |
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Posté - 29 juin 2022 : 15:00:46
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citation: Le syndic n'a pas pouvoir d'engager des fonds autres que ceux qui lui sont délégués.
c'est bien pour cela que le syndicat, via l'AG, doit prévoir au niveau du financement, donc des appels de fonds : le devis + 5 ou 10 % .... |
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Gédehem
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Posté - 29 juin 2022 : 16:57:50
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Pardon de ne pas comprendre ! 
Il a un projet de travaux, une proposition est établie, elle est proposée à l'AG qui l'approuve et vote le budget de 27k€ prévu.
Sur cette base il est procédé à des appels de fonds pour ce total.
Il en est ainsi pour toutes les dépenses du syndicat, ici hors budget courant (*).
D'où sortent ces 5 ou 10% de plus ??? 
Pour quoi faire ???
Pour les travaux hors budget, vous votez toujours une louche de plus que proposé ???
Hum ......
Corbard expose : "En principe le conseil syndical a dû être consulté avant que le dépassement soit autorisé j'imagine? Ici il est encore assez modeste (<10%) mais s'il était plus important ?"
Modeste ou pas, ni le CS ni le syndic ne peuvent décider ainsi d'engager le syndicat, sauf délégation donnée par l'AG.
Je m'étonne qu'en 2022 on en soit encore à se poser ce type de question .....
Exemple, parmi d'autres très classiques, d'un syndic engageant des travaux sans décision AG :
Cass. 3e civ. 23 Janvier 2020 (pourvoi 18-21.357)
Un syndicat des copropriétaires assigne son ancien syndic en indemnisation du préjudice résultant de l’engagement de dépenses de travaux de réfection de la loge des gardiens pour un montant de 42 010 euros sans autorisation de l’assemblée générale ni situation d’urgence.
La cour d’appel de Versailles, constatant la faute du syndic qui avait engagé des dépenses irrégulières ayant causé un préjudice au syndicat des copropriétaires contraint de payer ces dépenses non choisies tant dans leur principe que dans leur montant, a évalué le préjudice au coût des travaux irréguliers et condamné le syndic à payer cette somme au syndicat.
Le pourvoi est rejeté par le Cour de cassation.
Depuis 1965, seule l'AG peut décider de travaux et d'engager des fonds, hormis délégation précise qu'elle donnerait au CS ou au syndic.
On est en 2022 .... !!!
(*) il en est de même pour le budget courant : le syndic ne peut appeler et engager que dans la limite du budget décidé par les copropriétaire. Il na pas pouvoir de le dépasser. |
Édité par - Gédehem le 29 juin 2022 17:48:42 |
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andre78fr
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Posté - 30 juin 2022 : 09:53:20
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Gédehem
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Posté - 30 juin 2022 : 12:14:26
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En théorie ?
On est dans le niveau maternelle sup ... .:
Comme j'ai été très sage, maman me donne 2 € pour acheter des bonbons à la boulangerie.
La boulangère a fait des petit sachets vendus 2,50 €
Question comment faire ?
A quoi sert donc le vote préalable d'un budget prévisionnel, ou ici des travaux particuliers, obligatoirement chiffrés, avec un budget, des appels de fonds correspondant, le syndic ne devant passer le marché qu'avec l'intégralité des fonds disponibles pour les financer ??
Nous ne sommes pas là dans la théorie !
Même chose ailleurs : pourquoi donc voter sur un contrat de rémunération du syndic, et rouspéter parce que telle tache facturée en sus est comprise dans le forfait, si cela n'a pas d'importance, le syndic pouvant facturer ce qu'il veut.
Et s'agissant de travaux ou autres dépenses, engager des fonds qu'il n'a pas ?
Il faut expliquer comment le syndic peut "dépenser plus" que les 2 € dans sa poche, alors que le sachet de bonbons est à 2,50 €
D'où sortent les 0,50 € supplémentaires, de quelle poche ??
Sur l'exposé initial, les 3k€ en plus du budget prévu et voté n'ont rien de théorique ....
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Édité par - Gédehem le 30 juin 2022 12:17:52 |
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Posté - 30 juin 2022 : 12:43:10
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mais justement, si maman a donné 2,50 € en pensant que le sachet vaut 2 €, les bonbons pourront être achetés sans faire un AR à la maison pour demander la permission à maman ... .
Quand l'AG vote un budget de 5 ou 10% de plus que le devis, elle sait bien et on lui rappelle que cela est prévu au cas où et éviter de réunir une autre AG pour 5%.
D'ailleurs si le budget voté n'est pas plus élevé que le devis, il arrive qu' il y ait dépassement quand même et on retrouve cela en solde négatif lors de l'approbation.... niez cela, n'est pas de bonne gestion. |
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Gédehem
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Posté - 30 juin 2022 : 17:34:52
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Pardon, mais c'est ....... 
A quoi sert-il d'avoir une proposition sur des travaux, chiffrée, si au final le chiffrage, et à y être les travaux, ne correspondent pas à la décision AG ??
Revenons au sujet exposé :
Nous avons un solde négatif pour des travaux terminés de l'annexe 4 (coût des travaux supérieurs au budget voté). En gros 27k€ votés 30k€ dépensés. "
3000 € ont été engagés hors décision d'AG, donc irrégulièrement, pour des travaux supplémentaires (?) dont le syndicat ignore la nature.
En l'espèce, les 3000 € ne sont pas opposables aux copropriétaires. Le syndic n'a aucun moyen de les recouvrer.
Personne n'ignore ce principe fixé par la jurisprudence (Cass 14-3-2019 n° 17-26.190): l'approbation des comptes ne vaut pas approbation des actes du syndic.
Dans le cas soumis au juge : des travaux effectués irrégulièrement.
La bonne gestion pour des travaux, c'est d'établir un bon descriptif/cahier des charges, de statuer sur la bonne proposition correspondante, selon le budget proposé par l'entreprise, point barre !
Si elle s'est trompée, c'est son affaire ...
Toute autre pratique, c'est la porte ouverte à n'importe quoi : la proposition était de 27.000 €, l'AG vote 31.000 € 'sur quelle base ??), il est certains que ces 31.000 seront dépensés, on peut compter sur l'entreprise comme sur le syndic pour y veiller ....
"De la bonne gestion ... "  |
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andre78fr
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Posté - 30 juin 2022 : 17:45:16
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Ce type raconte n'importe quoi, personne pour le modérer ? |
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PCS1975
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Posté - 30 juin 2022 : 18:50:27
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C'est toute la différence entre la théorie (sans défaut et impeccable) de la réalité du terrain.
Il peut très bien arriver que des travaux soient budgétés pour une somme X, et que lors de l'exécution des travaux, il survient quelques aléas qui peuvent faire changer le montant des travaux à la hausse.
Après, il faut rester raisonnable, on ne va pas reconvonquer une AG pour accorder un supplément qui oblige à stopper les travaux, etc... Sauf si ce supplément s'avère être très important.
L'avance de trésorerie peut aussi être utilisée pour ce genre de situation.
Et dans tous les cas, il est utile de prévoir une marge de sécurité sur la base du devis, justement pour pallier à ce genre de situations.
Pour adopter cette gestion de "bon père de famille", nul besoin de justifier auprès de l'AG ce petit supplément à prévoir par rapport à un devis. Si l'AG ne comprend cela, eh bien tant pis pour elle.
C'est exactement pareil quand on fait le budget prévisionnel des charges courantes, on ne le fait jamais à l'euro près, on prévoit toujours une certaine marge de sécurité. |
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corbard
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Posté - 01 juil. 2022 : 17:17:14
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Alors retour d'AG: personne n'avait remarqué l'annexe 4 avec son solde negatif de 3000€... Je pose la question et le syndic semble tombé des nues...puis me dit que cela ne sera pas soldé avec l'exercice 2021... Incompréhension de ma part: si c'était en cours cela serait en annexe 5, non ? Est-ce que tout ce qui est en annexe 4 ne doit pas être soldé (réparti en + ou -) après l'approbation des comptes ? J'attend donc de voir si effectivement ce n'est pas soldé d'ici la prochaine AG, cela m’étonnerait fort ou alors ils ont l'intention de le laisser ad vitam eternam en annexe 4...Confirmez vous que L'annexe 4 doit en principe être soldée après l'approbation des comptes? |
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Gédehem
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Posté - 01 juil. 2022 : 18:26:55
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quand on fait le budget prévisionnel des charges courantes, on ne le fait jamais à l'euro près, on prévoit toujours une certaine marge de sécurité.
Lorsque le syndic (et le CS ?) étbli le budget prévis, il fait du 'prévisionnel', avec certains poste "à la louche" prévoyant tout ... même l'imprévisible.
Le budget total défini est approuvé par l'AG, la part de chacun appelée étant alors opposable (liquide et exigible)
Pour des travaux, c'est l'entreprise qui calcule son devis, en prévoyant tout, .... même une part d'imprévisible.
Le budget total est approuvé par l'AG, le syndic en appelle les fonds (liquide et exigible), la part de chacun étant opposable aux récalcitrants. Le syndic ne peut passer le marché que sous condition d'en détenir les fonds.
Sur ces bases, le syndic ne peut en aucun cas passer un OS pour des travaux non votés, non budgétisés, dont il ne détient pas le moindre €. Il n'en a pas le pouvoir, que cela plaise ou non.
Affirmer le contraire est trompeur !
Selon l'exposé de Corbard, il y a eu 3000 € de dépassement de budget, 3000 € qui n'ont jamais été votés, jamais appelés, 3000 € de travaux supplémentaire dont le syndicat ignore tout, que le syndic aurait alors autorisé et payé irrégulièrement.
Sur le : " Je pose la question et le syndic semble tombé des nues.." ...; il faut rire ou pleurer ? 
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Édité par - Gédehem le 01 juil. 2022 18:36:37 |
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Posté - 01 juil. 2022 : 19:07:17
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perso je vous cite un exemple :
une allée en béton désactivé a été refaite au dessus d'un réseau d'eaux usées avec 1 regard à chaque extrémité mais dans la partie béton désactivé. Plusieurs semaines après le réseau s'est bouché avec pour origine laitance et ciment dus à ce béton. C'est donc une conséquence de ces travaux d'allée, le débouchage est affecté à cette réalisation et non en charges courantes. Bien content d'avoir prévu 5% de budget en sus du devis de l'entreprise.
Ne me répondez pas, il faut faire payer l'entreprise de béton, cela s'avère impossible ... et il n'y a aucune raison de payer cela en charges courantes générales, car la clé de répartition n'est pas la même .... |
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Neofit92
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Posté - 01 juil. 2022 : 19:12:20
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@Gédehem,
je viens de lire (ARC) qu'il y a 600 000 copros environ et je doute que dans notre beau pays, les syndics et CS puissent prévoir ... l'imprévisible.
Parfois un peu de réalisme, voir même d'improvisation apportent des solutions fussent-elles hors jurisprudence.
@PCS1975 résume bien ce que le très fameux "Principe de réalité" peut aider au quotidien même si nous devenons des hors la loi.
Et alors ...
Je plussoie, Il faut être raisonnable et votre dogmatisme ici, exigerait que je quitte illico presto la présidence du CS.
Ce que je ne ferai pas, il est bon d'être un frondeur les pieds dans la vraie vie.
A bientôt.
PS: Vous n'avez pas besoin de ma bénédiction, ni de celles des autres, vous restez un pilier de ce forum mais parfois avec un filtre, c'est dommage. |
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PCS1975
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Posté - 01 juil. 2022 : 22:09:41
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Que le syndic tombe des nues est, en effet, pour le moins surprenant. Pour autant, le CS qui aurait du suivre avec le syndic le déroulement des travaux, aurait du être au courant de ce dépassement de 3000 €. La "faute" est, selon moi, partagée dans le cas présent.
Prévoir l'imprévisible est un oxymore... A moins de s'appeler Mme Irma, personne n'en est capable, aussi professionnel qu'on soit.
Cf. l'histoire de "rambouillet", et encore, les conséquences ne sont apparues qu'après que les travaux soient finis.
Mais imaginons de gros travaux en 3 étapes, et que l'étape 2 ne puisse pas commencer, car une étape 1bis survient de manière imprévisible. Sauf si le montant supplémentaire est trop conséquent, on arrête tout, on convoque une AG en urgence ?
C'est pourquoi il faut, sans prévoir l'imprévisible, être prévoyant ce qui n'est pas du tout la même chose.
Si le CS ou le syndic propose de faire de voter un montant de 5 à 10% supplémentaires par rapport au devis accepté, c'est être prévoyant. Et si l'AG l'accepte, parce que ce sont des travaux sensibles et que les enjeux auront été bien expliqués en AG, il n'y a rien d'illégal et l'AG fait bien ce qu'elle veut.
A côté de ça, on peut utiliser une part de l'avance de trésorerie qui est justement là pour pallier aux mauvaises surprises. Il n'y a rien d'illégal là non plus.
Tout cela se calcule et se réfléchit en amont, parce que l'on connaît le fonctionnement de la copropriété dont on s'occupe et l'entreprise qu'on choisit pour ces travaux n'a rien à voir avec cette stratégie. Néanmoins, malgré cela, nul ne peut prévoir l'imprévisible !
Quant à refuser de payer le supplément à l'entreprise qui n'aurait pas prévu les impondérables, et lui dire que ce supplément est à sa charge, c'est prendre des vessies pour des lanternes... |
Édité par - PCS1975 le 01 juil. 2022 22:14:06 |
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Gédehem
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Posté - 01 juil. 2022 : 22:25:56
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Plusieurs semaines après le réseau s'est bouché avec pour origine laitance et ciment dus à ce béton. C'est donc une conséquence de ces travaux d'allée, le débouchage est affecté à cette réalisation et non en charges courantes.
Pardon, mais c'est là un grand classique que ces "imprévus" !!!
Imprévus éventuels ... prévus dans le budget prévis, généralement dans le postes "travaux/entretien divers" du prévisionnel.
Quant à la modalité de répartition, pardon encore, elle n'a rien à voir !!
Avec un poste "imprévus/entretien divers" de (exemple) 5000 €, reconduit chaque année, on se moque de son utilisation selon telle grille, ou même pour des parties communes spéciales ou autres ...
Le syndic a pouvoir d'engager ces 5000 € pour le service du syndicat, ainsi que l'AG l'a décidé, peu importe la répartition finale. Et peu importe aussi le dit poste : on est dans le cadre d'un budget global de fonctionnement, une passerelle entre poste budgétaire étant là aussi un grand classique.
Pour le courant ou des travaux, nous ne parlons pas ici des fonds utilisés par le syndic selon les décisions de l'AG, selon les budgets votés.
Il n'est question ici QUE des fonds engagés par le syndic sans vote de l'AG.
Que ce soit pour des travaux, pour le fonctionnement courant.
Dans le cas de Corbard, de 3000 € de travaux dont personne ne saurait rien ... dont le syndic !!! 
Soyons clairs : à suivre certains, le syndic pourrait commander et donc engager 3000, 5000 € de travaux sans que l'AG ne l'ai décidé ???
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Édité par - Gédehem le 01 juil. 2022 22:51:26 |
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Gédehem
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Posté - 01 juil. 2022 : 23:58:12
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Je viens de relire : "Quant à refuser de payer le supplément à l'entreprise qui n'aurait pas prévu les impondérables, et lui dire que ce supplément est à sa charge, c'est prendre des vessies pour des lanternes..."
Une entreprise avait proposé tels travaux pour un budget global de (exemple) 52.500 €, le tut étant approuvé par l'AG.
Le syndic appelle ces 52.500 € et passe le marché sur cette base.
A la fin des travaux l'entreprise présente une facture de (exemple toujours) 55.300 €.
A lire certains tout va bien, le syndic peut régler la facture .... , mentionnant simplement dans l'annexe 4 un solde négatif .
Bravo, roulez bolides ..... |
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Annexe 4 solde négatif 
