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PCS1975
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 Posté - 02 juil. 2022 : 02:26:30
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citation: Initialement posté par Gédehem
Une entreprise avait proposé tels travaux pour un budget global de (exemple) 52.500 €, le tut étant approuvé par l'AG.
Le syndic appelle ces 52.500 € et passe le marché sur cette base.
A la fin des travaux l'entreprise présente une facture de (exemple toujours) 55.300 €.
C'est bien pour cela qu'il faut voter un montant avec une "marge de sécurité", c'est-à -dire être prévoyant.
En fonction de la nature des travaux, de la trésorerie de la copropriété (dispose-t-elle d'une avance travaux ?), de la gestion des impayés, du nombre de copropriétaires, du budget annuel, etc... , il faut réfléchir pour "estimer" cette marge de sécurité.
Dans votre exemple, le devis est de 52.500 €. Si le CS propose une marge de sécurité de, mettons 8% et que l'AG l'accepte, les appels de fonds auraient récolté 56.700 € pour une facture finale de 55.300 €.
Et le syndic aurait pu payer.
Et le compte travaux n'aurait pas un solde négatif, mais un solde positif de 1400 € qui aurait été redistribué aux copropriétaires.
Et nous n'aurions pas cette discussion.
Maintenant, toujours dans votre exemple, on ne sait pas quel est le budget annuel de l'immeuble, donc on ne peut pas en déduire le montant de l'avance de trésorerie.
Cette avance de trésorerie peut (peut-être ?) être utilisée pour payer 2800 € excédentaires.
Tout cela se prévoit en amont d'un vote travaux en AG et ne me dites pas que vous n'avez pas cette réflexion préalable en cas de travaux dans votre copropriété.
Comme dirait ma charcutière : "ce n'est pas à un vieux singe qu'on apprend à tomber de la dernière pluie". |
Édité par - PCS1975 le 02 juil. 2022 02:30:46 |
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PCS1975
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 22
Posté - 02 juil. 2022 : 02:49:27
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citation: Initialement posté par PCS1975
Quant à refuser de payer le supplément à l'entreprise qui n'aurait pas prévu les impondérables, et lui dire que ce supplément est à sa charge, c'est prendre des vessies pour des lanternes...
Ce que je voulais dire ici, c'est que je ne connais aucune entreprise du BTP qui va accepter de prendre cet excédent à sa charge. Au mieux lui expliquer que ça nécessiterait un vote en AG pour accorder le supplément, et donc lui demander de patienter.
Mais je ne crois pas un seul instant que ces entreprises vont travailler sans être payées. Y croire, c'est prendre des vessies pour des lanternes ! |
Édité par - PCS1975 le 02 juil. 2022 02:51:46 |
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Posté - 02 juil. 2022 : 07:55:58
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gedehem : sur mon exemple, soit vous n'avez rien compris (ce que je doute), soit vous ne voulez rien entendre (et c'est habituel) ....  : cette dépense ne peut pas être mise en gestion courante, car ce n'est pas de la gestion courante, ce sont des travaux faits sans précautions , donc imputables aux travaux et contrairement à ce que vous écrivez, on ne se moque pas des clés de répartitions.... |
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Gédehem
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24
Posté - 04 juil. 2022 : 09:38:41
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A lire certains, on se demande où est la politique de maitrise des charges, tout en ayant l'oeil sur le bon entretien de l'immeuble !!
Voter systématiquement des budgets (travaux ou autres) majorés de 5 ou 10% "au cas où" , voila une bien curieuse démarche.
PCS donne cet exemple : "Dans votre exemple, le devis est de 52.500 €. Si le CS propose une marge de sécurité de, mettons 8% et que l'AG l'accepte, les appels de fonds auraient récolté 56.700 € pour une facture finale de 55.300 €."
Pour quoi donc voter 55,300, alors même qu'un marché est passé pour 52.500 ??? L'AG se prononce sur devis, sur proposition chiffrée, pas sur "la peur d'un dépassement parce que l'entreprise est éventuellement susceptible de s'être trompée " ....
Il existe toujours des aléas, que le entreprises prévoient dans leurs propositions, avec leurs marges. On le sait bien actuellement, avec les augmentations aléatoires et parfois imprévisibles de matériaux.
Mais ce n'est pas le cas pour Corbard, puisqu'il y a un solde négatif de 3000 € : dépassement de budget.
Tout contrat passé engage les parties, le syndicat comme l'entreprise. La "bonne gestion" c'est de veiller à ce que l'entreprise soit 'bonne' dans sa proposition, ses métrés, ses chiffrages, ce qui a été étudié en amont par syndic et CS, en particulier pour tout ces chantiers un peu important..
L'autre aspect, qui ne manque pas de surprendre : à lire certains, il est "normal que le syndic passe OS et engage le syndicat pour des dépenses supplémentaires (dans le cas de Corbard pour 3000 €), alors même qu'il n'y a aucun vote de l'AG ni aucun budget dont disposerait le syndic.
Qui, selon Corbard "découvre avec surprise ce dépassement" .....
Il ne faut pas être aveugle : l'entreprise en charge des travaux ne va pas en engager en sus, pour un dépassement de 3000 €, sans un OS, sans un accord du syndic.
La question est simple : le syndic peut-il faire engager de sa propre initiative des travaux non urgents sans budget, sans décision d'AG ?
La réponse est 'non', sans aucune ambiguïté. Que l'on conteste ce point est plus que surprenant !!!!
Mais il se peut aussi que le syndic n'ai rien demandé, l'entreprise présente une facture de 30k€ alors que les travaux acceptés étaient de 27k€.
Le syndic doit régler sans poser de question ???
La question pour Corbard : à quoi correspondent ces 3000 € supplémentaires ? De quoi s'agit-il, quels travaux en sus, quelle nécessité ?
Partir sur le principe "tout est normal", et encore "il fallait prévoir 10% de plus" est plus que surprenant !!!
Surprenant encore la remarque sur l'avance de trésorerie !!
Elle est destinée à palier un défaut ponctuel de trésorerie, les dépenses étant régulières, alors que les recettes (provisions charges) sont cycliques. Il peut donc y avoir un manque à un moment donné, que la réserve de trésorerie vient combler.. Il s'agit uniquement de jeux d'écritures, de transfert de compte à compte.
Mais il n'est pas possible d'utiliser cette réserve de trésorerie pour financer des travaux non décidés par une AG, travaux non urgents.
Même dans ce cas (travaux urgents), c'est l'AG 'en urgence' sans délai.
Sur :
"cette dépense ne peut pas être mise en gestion courante, car ce n'est pas de la gestion courante, ce sont des travaux faits sans précautions , donc imputables aux travaux et contrairement à ce que vous écrivez, on ne se moque pas des clés de répartitions...."
Déboucher une canalisation obstruée, par des travaux ou autre, c'est quoi d'autre que de la gestion courante ??? 
Le budget courant comportant un poste "Travaux et entretien divers" de 5000 €, le syndic est 'confortable' pour l'entreprendre !
Que ce débouchage soit réparti selon telle grille ou telle autre est totalement indifférent pour les 5000 € de budget disponible.
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Édité par - Gédehem le 04 juil. 2022 10:14:45 |
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Gédehem
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Posté - 04 juil. 2022 : 23:15:52
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Quelques arrêts retrouvés dans mes archives qui montrent ce qu'il en est dans la situation du syndicat de Corbard ...
Le syndic ne peut sans décision d'AG contracter au nom du syndicat
Cour de cassation, 14 juin 2000 n°98-21561
Résumé :
Un échaffaudage ayant été installé pour des travaux décidés par une AG, un syndic avait, de sa propre initiative, demandé à l'entrepreneur chargé des travaux de réaliser d'autres réparations consistant en une reprise du bandeau d'acrotère entre le 8ème et 9ème étage et en la réfection d'un balcon au 8ème étage.
L'assemblée générale approuvait les comptes pour la période considérée, à l'exception d'une somme correspondant aux travaux commandés par le syndic de sa propre initiative (environ 150 000 Francs).
Pour échapper à la demande en réparation du syndicat des copropriétaires, le syndic invoquait l'urgence. On sait en effet qu'en cas d'urgence, le syndic a le pouvoir de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Dans un premier temps le syndicat était débouté.
Pour la cour d'appel, malgré l'absence de vote préalable par l'AG des travaux litigieux, c'est à juste titre que le syndic se prévalait de leur exécution en urgence : ces travaux, qui nécessitaient l'emploi d'un échafaudage devant être, dans l'intérêt de la copropriété, effectués en même temps que les travaux votés par l'AG.
La cour de cassation censure cette décision : la cour d'appel aurait dû rechercher si les travaux litigieux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Cassation 17.01.2007 n°05-17.119
Résumé :
Viole l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 le jugement qui, pour condamner un copropriétaire au paiement de sa quote-part de travaux, relève qu'ils n'ont pas été votés mais effectués à l'initiative du syndic et retient qu'ils ont été implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux, sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes.
Cassation 30 mai 2012 n°11-11.993
Résumé :
Ayant constaté que le contrat n° xxx avait été souscrit pour une durée de quinze ans renouvelable par périodes de cinq ans et que le contrat n° yyy l’avait été pour une période de douze mois renouvelable par tacite reconduction et relevé que les deux contrats avaient été signés par la société X, syndic, avec le cachet "syndicat des copropriétaires de Yyyy", que la société X syndic n’avait pas obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires et que ceux-ci ne relevaient pas de l’administration courante et n’avaient pas pour objet des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, la cour d’appel a pu retenir qu’il incombait à la société A... de vérifier si le syndic était autorisé à souscrire les contrats et que cette société ne pouvait pas valablement opposer sa croyance légitime dans les pouvoirs du syndic ni invoquer la théorie du mandat apparent, et a ainsi légalement justifié sa décision.
Et un dernier pour la route, s'agissant de la responsabilité du syndic vis à vis des copropriétaires lorsqu'il outrepasse ses pouvoirs :
Cass 7.02.2012 n°11.11051
Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité d'Antibes, 6 mai 2010), que M. X..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété, a assigné la société F....., syndic, en paiement de dommages-intérêts correspondant à la quote part
supplémentaire de charges payée en exécution de travaux sur ascenseur commandés par le syndic pour une somme de 33 570,10 euros en exécution d'une décision d'assemblée générale ayant voté les travaux pour la somme de 23 100 euros ;
Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande, le jugement retient que le montant total des travaux doit être acquitté par l'ensemble des copropriétaires et qu'un seul copropriétaire ne peut pas exiger, à titre personnel, que la différence entre le montant des travaux et celui voté par l'assemblée générale constitue pour lui-même des dommages- intérêts ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. X... de ses demandes, le jugement rendu le 6 mai 2010, entre les parties, par la juridiction de proximité d'Antibes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Cannes ;
Condamne la société F...... aux dépens ;
A l'évidence, tout le monde semble avoir oublié que les sommes qui n'ont pas été décidées par une AG ne sont pas opposables aux copropriétaires. 23 k€ décidés, 33 k€ payés, delta 10 k€.
Dans le cas de Corbard, il n'y a 'que' 3000 € en cause .....
Pas de quoi se plaindre !! 
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Édité par - Gédehem le 04 juil. 2022 23:27:01 |
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PCS1975
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26
Posté - 06 juil. 2022 : 22:38:39
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Excusez-moi Gédéhem mais des messages de vos interlocuteurs, vous ne lisez que ce que vous voulez bien lire, autrement dit, vous ne savez pas lire correctement.
Je pense que j'ai été plus que clair, et n'ai jamais approuvé le fait que le syndic dépense de l'argent dont il ne dispose pas.
Quant à l'avance de trésorerie, c'est VOTRE interprétation qui, je le sais bien, est celle adoptée la plupart du temps. Mais rien n'interdit de l'utiliser si, dans le cadre des travaux VOTES, la facture ira dépasser le devis.
Tout cela s'apprécie au cas par cas, il n'y a pas de généralités.
Je pense qu'il est inutile de poursuivre cette discussion, et vais terminer en donnant pleine satisfaction à votre égo : vous avez raison sur toute la ligne... |
Édité par - PCS1975 le 06 juil. 2022 22:39:46 |
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Gédehem
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Posté - 06 juil. 2022 : 23:28:18
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C'est n'est pas une question d'égo, d'avoir tort ou raison !
On s'en moque, je m'en moque .....
Il s'agit de répondre à une question avec des arguments juridiques étayés (*), de tenter autant que possible d'éclairer la lanterne du questionneur.
Corbard pose la question d'un solde négatif de l'annexe 4, de travaux votés pour 27 k€, d'une dépense enregistrée de 30 k€.
C'est tout simple, sans aller chercher des arguments dans tous les sens/
Une AG décidant de travaux pour 27 k€, le syndic n'a délégation de pouvoir que pour 27 k€.
S'il a passé commande pour 3000 € de plus, il est en faute, point !
Il est faux de prétendre autre chose, ou de rechercher des arguments ici ou là démontrant qu'il pouvait passer contrat et engager ces 3000 € que l'AG n'a pas voté, dont il ne disposait pas ! ....
Là est la seule réponse à la question, selon un principe constant rappelé par le juge : le syndic ne peut contracter et engager les fonds du syndicat que selon ce qu'en décide le syndicat.
Ni vous ni moi ni d'autres ne peuvent changer quoi que ce soit à ce principe, qu'il n'est pas possible de contester.
Reste maintenant au syndicat de Corbard de rechercher le pourquoi de ces travaux supplémentaires, de cet engagement de fonds par le syndic " à l'insu de son plein gré ...."
Et de statuer sur une ratification éventuelle, ou non, avec tous les éléments en main..
La suite n'est pas notre problème ...... 
Pour la réserve de trésorerie, voyez cette excellente analyse ....
www.jpm-copro.com%2FEtude%25...jsXm6wbaH8CYG" target="_blank">https://www.google.com/url?sa=t&rct...sXm6wbaH8CYG
Ici aussi avec une constante : elle ne peut servir que dans le cadre des contrats et budgets décidés par le syndicat.
Elle ne peut pas servir au financement de dépenses non votées, de travaux supplémentaires hors des budgets votés.
Il n'est pas possible d'avancer autre chose.
(*) tout le monde sait bien que de nombreux syndicats s'affranchissent de certaines règles, du moins leur syndic, sans que personne ne conteste ces pratiques parfois déviantes.
Si tout le monde s'en accommode, tout va bien ..... |
Édité par - Gédehem le 06 juil. 2022 23:36:44 |
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PCS1975
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Posté - 07 juil. 2022 : 01:02:23
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Décidément, vous êtes incroyable...
Alors, je vais mettre les points sur les i et les barres sur les t.
citation: Initialement posté par Gédehem
Une AG décidant de travaux pour 27 k€, le syndic n'a délégation de pouvoir que pour 27 k€.
S'il a passé commande pour 3000 € de plus, il est en faute, point !
Il est faux de prétendre autre chose, ou de rechercher des arguments ici ou là démontrant qu'il pouvait passer contrat et engager ces 3000 € que l'AG n'a pas voté, dont il ne disposait pas ! ....
Ai-je dit le contraire? NON.
citation: Initialement posté par Gédehem
Ici aussi avec une constante : elle ne peut servir que dans le cadre des contrats et budgets décidés par le syndicat.
Elle ne peut pas servir au financement de dépenses non votées, de travaux supplémentaires hors des budgets votés.
Il n'est pas possible d'avancer autre chose.
Ai-je dit le contraire? NON.
Et je répète pour la nième fois que l'avance de trésorerie peut être utilisée pour compenser une facture travaux trop élevée, dans le cadre de travaux VOTES, et comme il me faut expliquer tout de A à Z, il va de soi que cette autorisation doit être accordée par l'AG à hauteur de la somme X (très sincèrement, il me semblait inutile de VOUS préciser cela). En d'autres termes, il n'est donc pas interdit d'utiliser l'avance de trésorerie pour compenser une facture travaux plus élevée que le devis si l'AG en décide ainsi.
Et pour radoter encore une fois : toutes ces décisions se prennent au cas par cas, selon la nature et la complexité des travaux, de la trésorerie de la copropriété, de la gestion des impayés, etc, etc... Bref, en étroite concertation entre le syndic et le CS.
Je trouve qu'il est plus simple d'être prévoyant (et rien n'empêche un SDC de l'être, bien au contraire), que de devoir reconvoquer une AG dans l'urgence pour rediscuter de ces travaux, de la rallonge à adopter, tout ça pour 3000 € sur un budget initial de 27.000 € avec une perte de temps, une perte d'argent (AGS jamais gratuite!), un agacement inutile, une charge de travail supplémentaire et des travaux stoppés.
Et ne me faites pas dire ce que je ne dis pas : dans l'affaire de corbard, le syndic est aussi fautif que le CS concernant cette dépense supplémentaire de 3000€.
PS : le lien vers le site de JPM ne fonctionne pas, et je serais intéressé de le lire. |
Édité par - PCS1975 le 07 juil. 2022 01:03:40 |
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Gédehem
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Posté - 07 juil. 2022 : 09:52:24
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Pardon si j'ai mal lu ou mal compris vos propos !
Qui étaient (page 1 post 13):
"(..)
Il peut très bien arriver que des travaux soient budgétés pour une somme X, et que lors de l'exécution des travaux, il survient quelques aléas qui peuvent faire changer le montant des travaux à la hausse.
Après, il faut rester raisonnable, on ne va pas reconvonquer une AG pour accorder un supplément qui oblige à stopper les travaux, etc... Sauf si ce supplément s'avère être très important.
L'avance de trésorerie peut aussi être utilisée pour ce genre de situation.
En résumé, si des travaux supplémentaires sont nécessaires le syndic peut les faire réaliser, au besoin en utilisant la réserve de trésorerie s'il n'a pas le budget .
On avait bien compris, tout va bien, roulez bolides .....
Une dernière : la limite de dépassement des 27 k€ décidés par l'AG, qui fixe le "raisonnable" dont vous parlez, et pour quel montant 'à retirer de la réserve de trésorerie " ?
500, 1500, 3000, 5000, 10.000 ?
La finalité étant d'éclairer Corbard sur son questionnement.
Pour l'analyse : dans JPM-COPRO, dans "gestion comptable", au point 7/2.7.
Une avance de fonds destinée à palier un manque ponctuel de trésorerie. Pas pour régler des dépenses supplémentaires non votées par une AG.
PS : le CS n'a pas de "responsabilité" directe dans cette affaire : c'est le syndic qui passe commande des travaux, c'est lui qui les règle.
Défaut de contrôle du CS, peut être, défaut de CR de cette affaire certainement.
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Édité par - Gédehem le 07 juil. 2022 10:16:09 |
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PCS1975
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30
Posté - 07 juil. 2022 : 11:15:45
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Gédehem, il ne faut pas citer les choses partiellement comme font les mauvais journalistes en faisant semblant de ne pas comprendre pour créer un buzz...
Ou alors, vous avez vraiment un problème avec la lecture.
citation: Initialement posté par PCS1975
Il peut très bien arriver que des travaux soient budgétés pour une somme X, et que lors de l'exécution des travaux, il survient quelques aléas qui peuvent faire changer le montant des travaux à la hausse.
Après, il faut rester raisonnable, on ne va pas reconvonquer une AG pour accorder un supplément qui oblige à stopper les travaux, etc... Sauf si ce supplément s'avère être très important.
L'avance de trésorerie peut aussi être utilisée pour ce genre de situation.
Et dans tous les cas, il est utile de prévoir une marge de sécurité sur la base du devis, justement pour pallier à ce genre de situations.
Pour adopter cette gestion de "bon père de famille", nul besoin de justifier auprès de l'AG ce petit supplément à prévoir par rapport à un devis. Si l'AG ne comprend cela, eh bien tant pis pour elle.
Qu'est-ce que vous ne comprenez pas dans l'expression "dans tous les cas" ? Faut-il que je précise davantage?
Dans tous les cas, cela signifie que :
- soit on prévoit une marge de sécurité en appelant directement un montant supérieur au devis, parce que l'AG l'aura décidé en amont et lors du vote de ces travaux
- soit le supplément au devis est financé par l'avance de trésorerie, parce que l'AG l'aura décidé en amont et lors du vote de ces travaux
- soit c'est un mix des deux, parce que l'AG aura donné son accord pour financer ainsi, en amont et lors du vote de ces travaux.
Faut-il vous expliquer ce que signifie le mot sauf?
citation: Initialement posté par PCS1975
Après, il faut rester raisonnable, on ne va pas reconvonquer une AG pour accorder un supplément qui oblige à stopper les travaux, etc... Sauf si ce supplément s'avère être très important.
Qu'est-ce qui n'est pas clair? N'ai-je pas dit que si le montant de la marge de sécurité était trop faible, il fallait reconvoquer une AG?
Faut-il aussi vous préciser ce que signifie "tout cela"?
citation: Initialement posté par PCS1975
Tout cela se calcule et se réfléchit en amont, parce que l'on connaît le fonctionnement de la copropriété dont on s'occupe et l'entreprise qu'on choisit pour ces travaux n'a rien à voir avec cette stratégie. Néanmoins, malgré cela, nul ne peut prévoir l'imprévisible !
Ce qui répond aussi à la question de savoir à combien se monterait cette marge de sécurité que le syndic ou le CS peut proposer.
Pour finir, la situation de corbard est passée, le paiement par le syndic de ces 3000 € a été fait hors des clous. Et donc? On va épiloguer là -dessus pendant combien de temps encore?
Ce que j'essaie de vous dire, c'est que cela ne se serait (sans doute) pas produit si le syndic ou le CS avaient été PREVOYANTS, et qu'en votant une marge de sécurité, il n'y aurait pas eu ce problème. Mais visiblement, vous ne voulez pas l'entendre!
PS : merci pour le lien de JPM.
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Édité par - PCS1975 le 07 juil. 2022 11:21:19 |
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Gédehem
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Posté - 07 juil. 2022 : 12:25:13
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Pardon encore, mais nous ne savons rien du tout du détail des travaux, du budget de 27 k€ décidé par l'AG, s'il y a eu rallonge 'aléa' ou pas !!!
Disserter là dessus n'a aucun sens, ne répond pas à la question !
Un budget de 27 k€ a été voté, le syndic n'a pouvoir que dans la limite de ces 27 k€.
3000 € ont été engagés irrégulièrement, point final .
On ne peut avancer autre chose.
Sinon, Ã quoi cela sert-il de voter des budgets si le syndic pourrait librement engager des fonds qu'il n'a pas ?
On lui file 100 balles, il ne peut engager/dépenser que 100 balles !
Au syndicat de tirer les conséquences de ces 3000 € engagés irrégulièrement, d'en demander les raisons au syndic, de voir s'il (le syndicat) peut ratifier ou non les travaux ET la dépense correspondante.
Tout en tirant les oreilles du CS, qui ne pouvait ignorer l'affaire.
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PCS1975
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Posté - 07 juil. 2022 : 16:48:39
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Je crois que je commence à comprendre.
De votre côté, vous vous contentez de dire "c'est pas bien ce qu'il a fait votre syndic".
On est bien d'accord, le syndic ne peut pas dépenser plus que ce qu'il a à sa disposition. Et là , vous mettez un point final comme vous dites.
De mon côté, je dis également "c'est pas bien ce qu'il a fait votre syndic", sauf que je propose une solution pour la prochaine fois, en essayant d'expliquer qu'on peut éviter d'en arriver là .
Et par là -dessus, vous renchérissez en disant que la solution que je propose (et qui est également appliquée par rambouillet), n'est pas possible en arguant que :
- on ne peut pas dépenser de l'argent si ce n'est pas voté en AG (ce que ni rambouillet ni moi je n'aavons dit)
- on ne peut pas prévoir de marge de sécurité (ce qui est faux, l'AG vote le montant qu'elle veut)
- on ne peut pas payer avec l'avance de trésorerie (ce qui est faux si c'est accordé en amont par l'AG).
Bref, vous noyez le poisson, alors que finalement, on est presque d'accord... C'est un comble ! |
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Posté - 07 juil. 2022 : 17:19:14
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PCS1975, vous vous égosillez pour rien.... gedehem ne supporte pas de ne pas avoir le dernier mot ..... jusqu'à nous sortir des jurisprudence qui na peuvent être comparée aux cas que nous avons cités (et il est possible qu'il fasse comme nous tout en soutenant qu'il ne faut pas faire ..... ) mais c'est ce qui fait son charme .... il vaut mieux s'arrêter car nous aurons des pages et des pages de "contradictoires" ... |
Édité par - rambouillet le 07 juil. 2022 17:24:31 |
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Neofit92
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Posté - 08 juil. 2022 : 06:23:45
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Sans vouloir remettre une pièce dans la machine à buzz, les questions de @corbard sont restées sans réponses (post 14).
Et c'est vrai qu'en théorie, elles ne prêteront pas à interprétation.
@André78fr peut-être? |
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andre78fr
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Posté - 08 juil. 2022 : 09:20:00
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citation: Initialement posté par corbard
Alors retour d'AG: personne n'avait remarqué l'annexe 4 avec son solde negatif de 3000€... Je pose la question et le syndic semble tombé des nues...puis me dit que cela ne sera pas soldé avec l'exercice 2021... Incompréhension de ma part: si c'était en cours cela serait en annexe 5, non ? Est-ce que tout ce qui est en annexe 4 ne doit pas être soldé (réparti en + ou -) après l'approbation des comptes ? J'attend donc de voir si effectivement ce n'est pas soldé d'ici la prochaine AG, cela m’étonnerait fort ou alors ils ont l'intention de le laisser ad vitam eternam en annexe 4...Confirmez vous que L'annexe 4 doit en principe être soldée après l'approbation des comptes?
J'étais passé à côté de cette nouvelle question en effet.
Le résultat de l'exercice a deux composantes ; les opérations courantes et les travaux / opérations exceptionnelles, c'est présenté dans l'annexe 2 avec les sous totaux des 4 blocs et le résultat final tout en bas à droite... Ces annexes sont accompagnées d'un projet de répartition qui logiquement répartit ce résultat global (travaux compris donc).
En dehors du budget qui peut être discuté et amendé et d'éventuelles réserves, les comptes sont votés tels que présentés ; le syndic de corbard semble dire que la répartition comptable qui sera faite ne sera pas celle des documents présentés ; c'est tout à fait original et irrégulier.
Je rappelle que le fait de ne pas voter l'approbation ne change strictement rien à ce qui a été payé et à la situation de trésorerie, ça ne fait que laisser le solde dans un compte d'attente au lieu de le répartir sur les copropriétaires. Il faut demander une balance ou un grand livre (si membre du CS ou via le CS) et regarder où sont passés ces 3 000 € mais à mon avis, le gestionnaire dit une chose, le comptable fait autre chose ! A suivre !!! |
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corbard
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36
 Posté - 15 sept. 2022 : 11:23:04
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Pour conclure, la répartition de l'annexe 4 du bilan 2021 n'est effectivement pas faite (seule les charges communes ont été réparties) et le syndic nous indique qu'elle le sera après l'AG 2022. "Les travaux ont été retardés par la période COVID et les factures comptabilisées sur l’exercice 2022.". Pourtant si cela se retrouve en Annexe 4 du bilan 2021, il me semble que cela signifie que toutes les factures sont comptabilisés sur l'exercice 2021 sans quoi ces travaux auraient dû apparaître annexe 5 en non pas annexe 4.. Bref je verrai l'épilogue l'année prochaine... |
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Sunbird
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Posté - 08 déc. 2022 : 03:45:00
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J'ai lu avec attention l'ensemble des échanges.
Je partage "l'approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat"
Toutefois les jugements ne sont pas tous aussi binaires.
A titre d'exemple:
3e chambre civile, 22 Octobre 2020 – n° 19-22.278 rappelle que l'approbation des comptes rend exigible les charges y compris travaux, même si les résolutions votant les travaux ont été annulées.
Les juges de fonds font un travail important sur l'analyse des pièces, et suivant les annexes comptables permettant de voir facilement ou pas le libellé de la facture je suis pas persuadé que le résultat sera le même.
Il y a des juristes qui aujourd'hui vont jusqu'à soutenir que si le syndic a mis toutes les recettes/dépens dans la comptabilité, les comptes sont exactes et ne peuvent être contestés....
L'analyse de JPM sur le sujet de l'approbation des comptes permet de faire le tour du sujet
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Gédehem
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Posté - 08 déc. 2022 : 11:34:51
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Au risque d'être encore une fois passé à la moulinette, avec ensuite pendaison jusque mort s'en suive, je voudrais relever que l'arrêt cité par Sunbird (Cass 22.10.2010) n'est pas du tout un exemple !
"Non publié au bulletin", c'est un arrêt d'espèce, sur une affaire ponctuelle, très précise, sans valeur jurisprudentielle.
C'est le point à vérifier en tout premier.
Le charme de la hiérarchisation des arrêts de cassation ! Ceux qui ne servent à rien pour d'autres, uniquement à l"affaire abordée, ceux généraux qui portent sur des principes.
A oublier donc !
Ce qui n'ai pas du tout le cas de l'arrêt de Cassation 17.01.2007 n°05-17.119 que je rapporte plus haut, publié au bulletin (donc arrêt de principe), qui rappelle que :
"Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui a retenu l'urgence des travaux sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes, a violé le texte susvisé ; (Texte : D.37)
On peut tourner l'affaire comme on veut, là est le principe immuable. Quoi qu'on peut en penser.
(*) je ne dis pas qu'un arrêt "non publié au bulletin" ne sert à rien : il peut donner une idée de l'approche du juge sur telle affaire. C'est intéressant, mais de tels arrêts ne font pas jurisprudence. |
Édité par - Gédehem le 08 déc. 2022 11:53:39 |
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Sunbird
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Posté - 08 déc. 2022 : 16:56:11
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Effectivement l'arrêt n'est pas PB....
Tout comme la majorité des arrêts que vous avez citée plus haut dans le post 25 pour soutenir vos propos ;-) et une bonne partie des arrêts qu'on peut retrouver dans les codes commentés.
Même les codes commentés font de moins en moins la différence entre les PB, PBI...
Entre un arrêt de 2007 PB, et un arrêt 2020 non publié sur un même sujet lequel prendre sachant que les lois ont été amenées à changer et que des 10aines de non publiés sont venus compléter le PB ?
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Gédehem
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Posté - 08 déc. 2022 : 18:26:12
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Vous avez raison !
C'est pourquoi il est difficile, voire impossible, de faire un copier/coller pour telle affaire avec celle qui nous pose problème.
On peut tout au plus voir dans quel sens le juge à trouvé une solution pour sortir du bourbier pour lequel il est sollicité.
Ici avec une certaine constance, appuyée sur le principe rappelé : l'approbation des comptes ne vaut pas ratification de travaux, par exemple.
Voyons la subtilité de l'arrêt d'octobre 2010, à la base (du moins je le pense ainsi) du cheminement du juge (Analyse perso ...)
Des travaux ont bien été votés par une AG. Donc la somme correspondante est exigible.
Sauf qu'il y a un autre litige : "que la société B.. P.. a reconnu devoir au syndicat la somme de 54.045,06 € ; qu'elle s'est prévalu d'une créance envers le syndicat d'un montant de 6.069,63 € correspondant à des loyers dus par le syndicat pour un appartement dont elle est propriétaire et qui est occupé par la gardienne de l'immeuble ;
Ce n'est donc pas tant un litige "travaux", travaux que le plaignant a sans doute accepté. Il semble y avoir un litige plus important, portant sur d'autres points (voir les motifs exposés).
Avec au final la position du juge, "juste" même si elle est 'borderline' et ne peut faire jurisprudence :
" Ce type est un mauvais coucheur, il met en avant des arguments qui peuvent se défendre, mais son défaut de paiements (il est le seul !) pour des travaux de ravalement et autres, réalisés, qu'il a du approuver, qui seront certainement ratifiés prochainement pour contrer les décisions annulées, au (seul ?) motif que le syndicat lui devrait des fonds pour des locations, met le syndicat en difficulté. D'où je le sanctionne, mais pour ce coup là uniquement, sans que cela ne puisse servir à d'autres".
Il a voulu se faire justice, mais ça ne marche pas comme ça !
Même chose pour d'autres arrêts que je cite. Chaque cas est souvent un cas particulier, difficile à transposer pour ces arrêts "non publiés". Lesquels ne remettent pas en cause le principe rappelé parfois, publié celui-là .
"Le droit n'est pas un long fleuve tranquille" ......
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Édité par - Gédehem le 08 déc. 2022 18:34:40 |
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Annexe 4 solde négatif 
