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MasterGone
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 Posté - 22 mars 2021 : 11:53:20
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Bonjour à tous
J'ai découvert récemment ce forum qui est une véritable mine d'informations pour les copropriétés et je tiens à en remercier tous les contributeurs. Malgré tout, je n'ai pas trouvé de réponse claire sur mon sujet, pas plus sur Internet d'ailleurs où les avis sont contradictoires mais surtout non documentés.
Le CS que je préside depuis déjà quelques années souhaite remplacer le syndic actuel dont le contrat se termine le 30/06/21. La réunion préparatoire à l'AG doit intervenir courant avril pour une AG vers la fin mai. A ce titre, nous sommes en plein prospection de nouveaux syndics. Mes questions sont les suivantes :
1) Dans le cadre de la mise en concurrence imposée (la dernière remonte à 3 ans, mais sans présentation en AG), est-on dans l'obligation de présenter au moins 2 contrats lors de l'AG ? Ou bien le fait que le CS ait consulté plusieurs syndics (7 pour notre cas) avec rédaction d'une note de synthèse justifiant le choix du seul candidat retenu est-elle suffisante ?
2) Selon la réponse précédente, comment doit-on rédiger la résolution de désignation si plusieurs contrats doivent être présentés ? Résolution pour chaque contrat, le premier validé rendant de ce fait caduque les propositions suivantes ? Ou bien présentation dans une seule résolution avec choix par l'AG, comme pour un devis de travaux par ex ? En sachant que dans notre cas, les résolutions votées à l'article 25 passent toujours via le 25-1 (et encore, grâce aux délégations...).
3) Peut-on s'opposer à ce que le syndic actuel rédige une résolution pour son renouvellement ou s'intègre dans la liste des contrats à débattre ?
Merci d'avance pour vos réponses.
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Édité par - MasterGone le 22 mars 2021 11:53:44 |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 22 mars 2021 : 12:03:36
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la résolution concernant la nomination du syndic (le renouvellement n'existe pas) doit être ibellée:
- nomination du syndic selon la proposition de contrat joint pour une durée de ....du...au.... (article 25)
cabinet x
cabinet y
il doit d'abord être procédé au vote à l'article 25 sur chaque contrat
ensuite si aucun n'obtient la majorité de l'article 25, mais si un contrat obtient 1/3 des voix "pour" il est passé au vote à l’article 25-1
il y a donc 2 résolutions: 1 à l'article 25 et une à l'article 25-1 |
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MasterGone
Contributeur actif
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 2
Posté - 22 mars 2021 : 12:07:32
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Merci pour le retour. Et du coup, pour les point 1 et 3 ci-dessus, quand est-il exactement ? |
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3
Posté - 22 mars 2021 : 12:24:24
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pour compléter les propos de nefer...
Au 1 : en tant que CS, vous pouvez ne présenter qu'un seul candidat, acr avec le syndic sortant cela fera 2 projets : donc la mise en concurrence est respectée. Si vous vouliez en proposer 2 en sus du syndic actuel, vous risquez de disperser les voix et de ne pouvoir désigner personne ce qui serait encore pire.
Au 3 : le syndic est maitre de l'écriture de l'OdJ. Il appartiendra au président de séance (une personne d'aplomb en la circonstance et non une potiche) de regrouper les deux projets et d'expliquer que l'on désigne un syndic et non un renouvellement.... le syndic sortant n'étant que le secrétaire de séance. Il sera d'ailleurs mieux de désigner un copro comme secrétaire.... |
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Gédehem
Pilier de forums
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4
Posté - 22 mars 2021 : 12:36:49
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Note pour changement de syndic
Un changement de syndic (comme le changement d'un prestataire, d'une assurance, etc ...) ne s'improvise pas.
Le préalable obligé : trouver un candidat, un "bon", à qui il faut demander TOUS les renseignements possibles.
Il faut ici s'inscrire dans une démarche "Recrutement"
Vous êtes PDG d'une entreprise, d'une société, et vous recherchez votre directeur financier, votre DRH : vous allez faire une sélection parmi les candidats et les "cuisiner" afin d'aller chercher au fond de leur fond ce qu'ils "valent", ce que l'ont peut exiger d'eux, et surtout la plus-value qu'ils vont apporter à votre entreprise.
Recruter un syndic, c'est la même chose.
On ne se limite pas à sa bonne mine, à la couleur de sa porte d'entrée, au nom de l'enseigne.
Qui est-il, a quel groupe appartient-il, ses filiales ou celles de son groupe, combien d'employés dans sa ste/son agence, quelle structure (sce comptable, administratif, juridique...), quel assureur RCP, quel garant financier (pour quel montant), combien de syndicats en portefeuille, combien par gestionnaires et nombre de lots, coordonnées de quelques CS à contacter (attention ici aux CS 'complaisants')....etc.
Cette démarche "recrutement" a lieu au moins 6 mois avant la date d'AG annuelle désignant le syndic.
Un changement de syndic (le recrutement d'un cadre sup) exclue la précipitation.
Bien entendu, la démarche doit être collective pour avoir quelque chance de réussite, par le CS ou à défaut par un groupe de copropriétaires."
Ceci étant, y a t-il nécessité de changer de syndic ?
Ou pour le moins de présenter un concurrent ??
Il faut distinguer l'obligation idiote, "administrative", de la nécessité impérieuse pour le syndicat.
Si votre syndic convient, pourquoi en changer ?
- La mise en concurrence : c'est à l'AG d'en décider, ce qui a pu intervenir il y a des années. A vérifier dans les PV ... que tout CS doit détenir en archive ..
Le syndic sortant présentera sa candidature. S'il y en a une autre, la mise en concurrence est respectée. D'où le tri à faire par le CS, pour ne retenir que "la perle rare.
S'il n'y a aucune raison de changer, ne présenter personne.
La question à inscrire :
" Désignation du syndic, pour un mandat de ... se terminant le .... :
- proposition cabinet X
- proposition cabinet Y"
L'ODJ de l'AG est au final dans la main du syndic.
Toutefois, à l'issue de la réunion de concertation chargée de l'élaborer (CS+syndic), le CS devra notifier au syndic le résultat convenu, la rédaction précise des questions à inscrire ayant été réalisée. A priori, le syndic ne devrait pas les modifier .... A priori ..
Seules seraient éventuellement ajoutées les questions demandées par des copropriétaires.
En présence de candidatures multiples (syndic mais aussi entreprises pour travaux, bureaux d'études, etc ...), c'est à l'AG, après débat et explications, de déterminer par QUI elle va commencer.
D'où la grosse difficulté lors d'un vote par correspondance exclusivement, toute explication orale étant exclue. Une note explicative ? Pas toujours très clair ....
D'où la question qui se pose : lors d'une AG en VPC exclusif, il faut exclure des candidatures multiples ..... A CS de faire "le bon choix" ....
Vive la démocratie dans nos syndicats .....
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MasterGone
Contributeur actif
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5
Posté - 22 mars 2021 : 13:39:54
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De notre cas, il ne s'agit pas d'une obligation administrative mais d'une réelle volonté de changer. Le syndic est le même depuis le début de la copro il y a 10 ans, jusque là , ça marchait pas trop mal et il était reconduit, ou plutôt désigné, à chaque fin de mandat (la dernière fois en 2018 pour 3 ans).
Mais depuis 2 ans, et plus particulièrement depuis un an (changement de gestionnaire, rachat de la régie par un très gros groupe...), le suivi est devenu inexistant, les problèmes ne sont pas traités (certains pourtant graves, comme une infiltration dans un appartement depuis la toiture), aucun retour sur nos sollicitations malgré de multiples relances. Je l'ai une première fois secoué fin 2020 et malgré les promesses faites, rien n'a changé, bien au contraire.
Je suis au CS depuis le début, et président depuis quelques années, et j'essaye de m'investir autant que possible dans la résidence. Ce qui, au final arrange bien la régie qui se sert bien de moi, et à juste titre, pour traiter certains sujets. Déjà il y a 3 ans, j'avais demandé quelques devis car le vent commençait un peu à tourner. C'est devenu de pire en pire et j'en ai clairement ma claque, donc j'ai lancé les démarches ce mois-ci (je suis le seul actif au CS qui me suit donc les yeux fermés, ce qui d'ailleurs n'est pas forcément une bonne chose). Le suivant ne sera peut-être pas meilleur (car ils proposent tous monts et merveilles), mais on a l'avantage d'avoir suffisamment le choix dans notre coin pour essayer d'en trouver un bon (et, comme pour un recrutement, on peut se planter ;)).
Je ne sais pas comment aura lieu notre AG, je vais pousser pour une présentielle quitte à louer un gymnase s'il le faut (la dernière en septembre avait eu lieu en présentielle)
Et pour ne pas me faire avoir, je préfère envoyer une LRAR avec les résolutions avant la réunion de préparation de l'AG, quitte à les corriger pendant la ledite réunion et les confirmer à nouveau par LRAR (si le syndic ne veut pas signer de PV de cette réunion).
En tout cas, merci pour vos retours. |
Édité par - MasterGone le 22 mars 2021 13:40:57 |
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nefer
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6
Posté - 22 mars 2021 : 16:11:22
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donc il suffit d'adresser un courrier en RAR avec le texte de la résolution et le projet de résolution et en joignant un seul contrat |
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7
Posté - 22 mars 2021 : 21:23:58
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Ne vous privez pas de rédiger un rapport du CS qui sera joint à la convocation par le syndic.
Cela vous sera d’autant plus utile, pour aider les copropriétaires à faire leur choix, surtout si l’AG est uniquement en VPC. |
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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JPM
Modérateur
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8
Posté - 22 mars 2021 : 22:58:18
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La désignation à nouveau est bien un renouvellement. Celui ci ne s'entend pas forcément du maintien des conditions anciennes, il peut comporter des dispositions radicalement différentes comme dans le cas d'un renouvellement de bail. Un tour chez Larousse ou Robert vous rappellera que renouveler c'est tout conserver pareil ou tout changer.
Vous ne pouvez pas empêcher le syndic d'inscrire à l'ordre du jour la question de son renouvellement.
On ne peut pas empêcher le conseil syndical de présenter un candidat choisi à l'issue d'une mise en concurrence.
On ne peut pas empêcher un copropriétaire de présenter un candidat dont le projet de contrat devra être joint également à la convocation.
Il faut examiner en premier lieu la demande de renouvellement. Si elle recueille la majorité de l'article 25 tout est bouclé pour la durée du mandat renouvelé.
Dans le cas contraire il faut examiner ensuite la proposition du conseil syndical.
Si elle recueille la majorité nécessaire tout est bouclé pour la durée du mandat nouveau.
Dans le cas contraire il faut examiner ensuite la proposition du copropriétaire. Si elle recueille la majorité nécessaire tout est bouclé pour la durée du mandat nouveau.
Dans le cas contraire il faut avoir recours aux dispositions de l'article 25-1 en retenant le ou les candidats ayant obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
Si c'est le cas pour le syndic en place mais aussi pour un autre candidat, voire les deux, il faut examiner la candidature du syndic en place en premier scrutin car il est précieux d'éviter un changement de syndic et l'obtention d'une majorité en second tour lui confère une confiance suffisante.
S'il obtient la majorité de l'article 24, le syndic en place est renouvelé
Dans le cas contraire :
Si un seul des deux autres candidats demeure en piste, il sera syndic s'il obtient la majorité de l'article 24. Dans certains rares cas il n'obtient pas cette majorité. Le syndicat se trouve sans syndic.
Si les deux autres candidats demeurent en piste ?
Une première solution est de voter sur la candidature de celui qui a obtenu le plus de voix . S'il obtient la majorité il devient le nouveau syndic. Dans certains rares cas il n'obtient pas la majorité. Il faut voter sur le troisième candidat.
Une seconde solution est de voter dans un scrutin unique soit pour le second candidat, soit pour le troisième. Un risque est alors qu'ils obtiennent chacun le même nombre de voix.
Un changement de syndic est parfois indispensable. Mais il faut se méfier de celles et ceux qui brandissent cette " menace " pour les plus modestes écarts.
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Édité par - JPM le 22 mars 2021 22:59:36 |
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Gédehem
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Posté - 22 mars 2021 : 23:08:01
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Lorsque l'AG est intégralement en VPC (du moins avec seulement 2 ou 3 copropriétaires pour jouer "le bureau"), c'est bien plus qu'un rapport qu'il faut rédiger.
Il s'agit de se lancer dans une explication de texte claire et précise sur les question inscrites.
Ou du moins sur celles faisant jouer la concurrence, ou qui peuvent poser problème ou questions.
Il faut expliquer en long en large et en travers, sans entrer dans les détails trop techniques, afin d'emporter l'adhésion du plus grand nombre sur la solution souhaitée. Il faut par exemple annoncer le choix du CS, qui a bien étudié le point soumis au voix, et indiquer le pourquoi de ce choix.
Dans la mesure où la note explicative sur la question soumise aux voix est claire, les arguments divers étayés, le tout sur un ton non polémique mais "administratif", on peut espérer éviter le mal premier, la dispersion des voix, et alors une bonne majorité consensuelle.
Cette note explicative sera jointe à la convocation. Mais rien n'interdit en plus de la distribuer, ce qui permet parfois d'en parler avec certains peu enclins à s'engager ....
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JPM
Modérateur
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10
Posté - 22 mars 2021 : 23:13:51
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Gédehem
Pilier de forums
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11
Posté - 23 mars 2021 : 10:19:44
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Pardon JPM, mais il y a quelque chose de maladif à toujours voir dans le divorce "syndicat-syndic" une atteinte au droit, qu'il s'agit d'une cabale contre le syndic qu'on veut "virer", que les acteurs copropriétaires/conseillers irresponsables seront "trainer devant les tribunaux" ...
Lorsque le syndic, quel qu'il soit, ne répond plus aux attentes de ses mandants collectifs, il y a divorce, par consentement mutuel ou incompatibilité d'humeur. Que le syndicat ait raison ou non.
Lorsqu'un couple divorce, y aurait-il un fautif, il n'est pas mis en prison ni mis au pilori. Que le demandeur ait raison ou non.
Il y a le constat de l'impossibilité de continuer la vie commune, point final.
Lorsque E. Faber s'est fait virer, il n'a pas traduit les fonds de pension américains en justice ....
La procédure que vous indiquez plus haut n'est pas applicable pour une AG en VPC intégral.
En présence de propositions multiples (syndic ou entreprises pour travaux par ex.), tous les cas doivent être prévus. 2 candidatures syndic = 2 lignes de vote, peu importe l'ordre.
Avec le risque bien connu (et tordu) d'un vote identique sur les 2 cases, avec vote "pour" le 1er .... et "Pour" le second". 
Un Uninaute a déjà signalé ce problème, avec une parfaite égalité de voix sur les 2 propositions.
Quant à vouloir faire application de la passerelle 25-1 pourr des propositions par correspondance, donc avec correction du vote initial .....
Par ailleurs, c'est une question de fond, la volonté d'un syndicat qui semble majoritairement, ou par une minorité agissante, vouloir changer de syndic avec qui il n'y a plus communication ou confiance, n'incite pas à analyser prioritairement sa candidature nouvelle. Au contraire.
Enfin, mais c'est un autre sujet : l'expression multiple des voix. On ne peut pas dans le même scrutin déposer un bulletin 'Ségo' et un autre 'Sarko'.
Si on vote "pour" le syndic X, on est forcément "contre" le ou les autres postulants ayant épuisé son droit de vote. Mais c'est un autre sujet.
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Édité par - Gédehem le 23 mars 2021 10:28:01 |
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MasterGone
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12
Posté - 23 mars 2021 : 11:23:26
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Je n'ai découvert ce forum que récemment, je vais donc m'abstenir de faire un quelconque commentaire sur les caractères de chacune des interventions et des personnes.
Mais pour répondre à JPM, si nous avons conservé le syndic actuel pendant 10 ans, ce n'est pas pour rien, c'est qu'il nous convenait globalement. Je n'ai à la base aucune envie de changer, pas plus que le conseil syndical. C'est plus de tracasserie qu'autre chose (surtout que c'est moi qui me coltine toutes les démarches).
Mais aujourd'hui, l'absence totale de communication, de retour, de considération ont atteint un tel point que nous préférons aller voir ailleurs. C'est sans doute bien plus un problème de personnes que de syndic. Mais le rachat de la régie par un grand groupe dont les pratiques douteuses et polémiques sont régulièrement épinglées ne nous incitent pas à vouloir prolonger l'aventure, même en demandant un changement de gestionnaire. Nous préférons travailler avec des "petits" syndic de proximité que des grands groupes aux procédures souvent lourdes et peu efficientes.
Donc quitte à changer, autant tout changer, et ce pourquoi nous ne souhaitons pas que le syndic actuel se représente. Nous sommes encore les clients du syndic et non l'inverse et il m'apparait donc complètement irréaliste que le syndic actuel impose sa candidature si elle n'est pas souhaitée. Mais si la loi est faite telle quelle...
On a des copropriétaire qui sont complètement absents de la gestion de la copro (beaucoup de bailleurs dans la résidence) et un conseil syndical fort sympathique, mais qu'il faut que je sollicite régulièrement pour qu'il se bouge (mais par contre, toujours constructif notamment sur les décisions à prendre). D'ailleurs, j'ai relu les PV des AG des dernières années, et c'est à chaque fois ou presque un vote à 100% des résolutions dans le sens du conseil syndical. Confiance aveugle sans doute, mais surtout explications et dialogue de notre part lors des AG avec les quelques (rares) personnes présentes. Il est certain que si l'AG se tient à 100% en VPC, il en sera peut-être autrement.
Donc oui, comme l'a dit dit Gédehem, il faudra faire une note explicative parfaitement détaillée, claire et explicite sur cette volonté de changement et le choix du conseil syndical, tout comme d'ailleurs les autres résolutions qui seront portées à l'ordre du jour. C'est déjà en cours.
Et concernant le vote des résolutions, je vois encore dans ce sujet comme ailleurs sur internet beaucoup de disparités sur la manière de faire et de procéder.
A chaque fois que nous avons eu à débattre du contrat d'un prestataire en AG (travaux, entretien, etc.), nous avons toujours, au sein d'une même résolution :
1) exposé l'ensemble des devis reçus dans la résolution
2) débattu en AG sur le prestataire à retenir et à soumettre au vote
3) voté la résolution avec le prestataire choisi précédemment
Si le vote se fait par VPC, et comme l'a souligné Gédehem, cela semble effectivement un vrai sac de nœud pour faire voter ce type de résolution et il serait effectivement intéressant d'avoir des retours d'expérience si des situations cocasses se produisent... |
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JPM
Modérateur
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13
Posté - 23 mars 2021 : 11:36:20
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J'ai répondu en droit commun.
Dans le bazar actuel on fait au plus simple c'est à dire qu'on ne change pas de syndic.
Quand ça canarde, c'est pas le moment de changer l'appui du mortier 
Quant à l'ordre des scrutins ? Rien à voir avec les sentiments ! On passe le renouvellement en premier. La règle s'accorde au bon sens, - et à la courtoisie en écartant la muflerie-, toujours regrettable.
Le rejet du syndic en place ne peut pas être la conséquence de l'élection d'un autre. Il ne peut être que la conséquence d'un vote concernant le syndic.
Le législateur vient de réparer sa bourde, ce n'est pas le moment de lui en coller une autre sur le dos.
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MasterGone
Contributeur actif
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14
Posté - 23 mars 2021 : 11:56:37
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Je ne vois pas ce qu'il y a de simple ou compliqué à vouloir changer de syndic en cette période délicate.
Quoi qu'il arrive, le contrat de notre syndic arrive à expiration le 30 juin. Donc il faut nécessairement désigner un nouveau syndic, que ce soit l'actuel ou un nouveau. Et comme le vote doit être fait à l'article 25 et, que dans notre cas, ce seuil n'a pas été atteint lors d'une AG depuis 10 ans, j'aimerai bien voir comment cela va se passer, puisque la passerelle de l'article 25-1 semble très compliquée à mettre en œuvre lors d'un VPC.
C'est bien pour cela que je vais militer pour une AG physique, quitte à louer une très grande salle. |
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15
Posté - 23 mars 2021 : 15:13:58
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et vous n'avez pas un parking chez vous pour la faire ou un grand espace vert ? |
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MasterGone
Contributeur actif
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16
Posté - 23 mars 2021 : 15:49:10
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Parking souterrain et espace vert grand comme un timbre poste ;) |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 mars 2021 : 16:41:30
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Le rejet du syndic en place ne peut pas être la conséquence de l'élection d'un autre.
On retombe dans le même travers, du sacro-saint syndic quasi propriétaire de 'ses syndicats, quasi intouchable.
Personne ne remet en cause la place et le rôle éminent du syndic d'une copropriété. De là à le placer en permanence hors de toute critique ou mise en cause dépasse l'entendement, y compris pour contester le libre choix des copropriétaires sur ce qu'ils souhaitent.
Le législateur, et pas uniquement, à voulu mettre en avant "le contrat du syndic", quasi unique source de référence.
On est passé du "mandat de syndic" dont le contrat était un accessoire au mandat ('contrat' qui pouvait être adopté peu de temps après sa désignation), au recentrage sur LE contrat, comme il en est de tous les prestataires du syndicat.
Ce contrat est à durée déterminée, la date échéance précise.
Ne pas renouveler un contrat n'est en rien le rejet de l'autre partie.
On incite tout le monde à faire jouer la concurrence, que ce soit pour l'assurance de l'immeuble ou la fourniture d'énergie pour la chaufferie. Dans ce dernier cas, c'est encore plus vrai pour des prix dits 'libres' bloqués sur 3 ans.
Changer Pierre pour passer chez Paul au motif que les prestations proposées sont plus intéressantes pour le syndicat n'est en rien "un rejet" de Pierre.
C'est un changement pour un 'plus et mieux" espéré.
Changer le syndic en fin de contrat parce qu'il qui ne répond plus aux attentes n'est pas "le virer". C'est voir ailleurs pour du mieux.
ON incite même les syndicat à mettre systématiquement en concurrence le syndic. Démarche idiote, mais qui ne change rien au fait que le syndic est lié au syndicat par un contrat à échéance.
Et quand bien même : est-ce au syndicat de s'adapter aux pratiques et humeurs de son syndic, ou au syndic de répondre au mieux aux attentes de ses mandants ??
Nous ne sommes plus, et depuis longtemps, dans la relation personnelle qui existait hier (qui existe encore ?) entre le petit syndic du coin et le syndicat, dans une gestion "de bonne mère de famille" ...
Les syndicats travaillent maintenant avec des sociétés commerciales, dont l'unique but est le profit ..... "quel qu'en soit le coût" ....
Ce "coût" étant de ne pas être reconduites à l'issue de leur contrat.
Personne n'est "viré", personne n'est renvoyé lorsque le contrat à échéance n'a pas de suite, n'est pas renouvelé. Il est terminé, point final.
Pas besoin d'un vote spécifique pour ce contrat venu à échéance, pour ajouter à ce qui est prévu. |
Édité par - Gédehem le 23 mars 2021 17:12:12 |
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Gédehem
Pilier de forums
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18
Posté - 23 mars 2021 : 17:05:21
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Ajout sur la question initiale.
"1) exposé l'ensemble des devis reçus dans la résolution
2) débattu en AG sur le prestataire à retenir et à soumettre au vote
3) voter la résolution avec le prestataire choisi précédemment
C'est parfait, ceci chaque fois qu'il y a propositions multiples.
Roulez bolides ....  |
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JPM
Modérateur
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19
Posté - 23 mars 2021 : 21:59:25
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L'article 18 postérieur à l'ordonnance de 2015 comportait le texte suivant :
citation: Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant l'expiration du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic
Dans ce cas la révocation du syndic en place était une conséquence de la désignation d'un nouveau syndic.
La joie de l'ARC a été brève car la bourde juridique était énorme. Ce texte a disparu après un arrêt de cassation qui a jugé qu'il s'agit finalement d'une révocation de l'ancien temps, qui pouvait donner lieu à attribution au syndic révoqué d'une indemnité souvent substantielle.
C'est bien à juste titre que j'ai écrit :
Le rejet du syndic en place ne peut pas être la conséquence de l'élection d'un autre. Il ne peut être que la conséquence d'un vote concernant le syndic.
Pour le renouvellement la discussion est totalement inutile.
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MasterGone
Contributeur actif
195 message(s)
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Posté - 23 mars 2021 : 22:22:28
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Dans notre cas, le nouveau syndic prendrait la suite après expiration du contrat du précédent. |
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Changement de syndic / Mise en concurrence 
