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BAILBAIL
Contributeur actif

148 message(s)
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Posté - 15 janv. 2020 :  09:37:15  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Après avoir été congédié pour la fin du bail au motif de la vente du logement et avoir eu une première proposition de prix, mon fils a reçu début décembre une seconde LR lui indiquant que le prix avait baissé.

Je reproduis intégralement le texte reçu :
« Nous vous informons que le prix est désormais de 80000 euros dont 5000 à la charge du vendeur »

Mon fils a aussitôt envoyé LR indiquant qu’il désirait préempter au prix net vendeur de 75000 euros.
Hier, soit six semaines plus tard, il reçoit une lettre simple de l’agent immobilier lui disant que son offre ne peut être acceptée car non conforme à la proposition.

Qui a raison?

Merci de votre aide.


nefer
Modérateur

12400 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 Posté - 15 janv. 2020 :  10:09:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
a t il adresse son courrier en RAR au propriétaire?
au notaire du vendeur?

BAILBAIL
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 15 janv. 2020 :  10:21:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il l’a adressé au propriétaire.

Nous ne connaissons pas le notaire, c’est ce qui nous inquiète.

Les deux Courriers avaient été envoyés par une agence immobilière qui gère le bien du vendeur, qui est syndic et qui aurait un mandat de vente.

BAILBAIL
Contributeur actif

148 message(s)
Statut: BAILBAIL est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 15 janv. 2020 :  10:25:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Courrier envoyé en AR

axe
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202 message(s)
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 21 janv. 2020 :  15:20:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le courrier envoyé à votre fils devait avoir une certaine forme, a t-elle été respectée ?

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.



https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006069108


axe
Contributeur actif

202 message(s)
Statut: axe est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 21 janv. 2020 :  15:40:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l'agent immobilier n'a pas a place dans cette transaction entre votre fils et le bailleur, lire ce lien et indication de la jurisprudence:

https://www.businessimmo.com/conten...t-immobilier





axe
Contributeur actif

202 message(s)
Statut: axe est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 21 janv. 2020 :  20:04:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rectification ca semble plus compliqué ...

Si le vendeur ne veut pas vendre à son locataire, le seul droit de ce dernier est de faire annuler la vente et de demander des dommages et intérêts au mieux !

Une jurisprudence d'octobre 2018 remet en cause l'effet attendu du droit de préemption subsidiaire:

https://www.actualitesdudroit.fr/br...du-locataire

https://www.legifrance.gouv.fr/affi...16&fastPos=1


déjà complexifié en 2015

https://www.toutsurmesfinances.com/...cession.html

L'agent immobilier semble bien informé !

BAILBAIL
Contributeur actif

148 message(s)
Statut: BAILBAIL est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 21 janv. 2020 :  20:18:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J’ai appelé ce soir le vendeur qui me déclare que notre offre est nulle puisque faite au prix de 75 000 euros et non 80 000 euros et m’a confirmé qu’un compromis avait été préparé mais non signé (?) avec un acheteur extérieur au prix de 80 000 euros dont 5 000 euros de frais d’agence.
Que faire?
Je lui envoie une LR demain. En rappelant notre offre et les différentes jurisprudences rappelant que l’agent immobilier n’avait pas mis en contact les vendeur et acheteur.

axe
Contributeur actif

202 message(s)
Statut: axe est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 21 janv. 2020 :  21:07:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous pouvez envoyer une LR
Tout va dépendre de vos rapports avec le propriétaire, de ceux entre l'agent et lui (syndic autres biens en gestion ?)
de votre dossier acheteur, de celui des autres acheteurs ...
vous pouvez aussi proposer 76, 77000 ...



axe
Contributeur actif

202 message(s)
Statut: axe est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 21 janv. 2020 :  21:11:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bien sur l'offre plus élevée il faut la proposer directement au propriétaire !

BAILBAIL
Contributeur actif

148 message(s)
Statut: BAILBAIL est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 21 janv. 2020 :  21:21:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nous ne sommes pas dans une vente classique mais dans un droit de préemption.

Sunbird
Pilier de forums

3416 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 22 janv. 2020 :  00:42:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans ce dossier malheureusement l'agence n'aurait pas du indiquer le net vendeur ce qui est à l'origine du problème.

Votre offre de 75 000 euros est conforme car elle correspond au prix demandé par le vendeur.

Vous faites un LRAR au(x) propriétaire(s) en leur indiquant que vous accepter leur offre au prix de 75000 euros dans le cadre du droit de préemption du locataire. Le vendeur n'a pas d'autre choix que de vendre à votre fils.

Pas besoin de passer par l'agence, car c'est elle qui bloque votre dossier.

Sunbird
Pilier de forums

3416 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 22 janv. 2020 :  00:52:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par axe

bien sur l'offre plus élevée il faut la proposer directement au propriétaire !


Aucun besoin de faire une offre plus élevée car BAILBAIL propose l'offre au prix demandé par le bailleur.

De plus, même si il y avait une offre identique le locataire est prioritaire.

Le bailleur est dans l'obligation de vendre à son locataire, et dans ce cas le locataire a l'avantage d'être dans les lieux et le bailleur n'a aucun intérêt à persister dans l'erreur (induite par l'agence).

Il faut discuter en direct avec le vendeur, et faire expliquer par un notaire la situation au bailleur.

BAILBAIL
Contributeur actif

148 message(s)
Statut: BAILBAIL est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 22 janv. 2020 :  00:59:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci,

Oui, j'ai renvoyé ce soir une LR au propriétaire indiquant des décisions de cour de cassation et menaçant de prendre un avocat.

Mais ce vendeur est une vieille dame qui m'explique que l'agence avait des frais qu'elle avait envoyé un diagnostiqueur et qu'il avait préparé le pré-état daté. Bref, l'agent profite de la situation et va au bluff ( c'est pour cela , je pense qu'il a refusé l'offre par courrier simple six semaines après l'avoir reçue).

Mais sans connaitre le notaire comment faire?

Sunbird
Pilier de forums

3416 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 22 janv. 2020 :  01:08:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous pouvez faire une sommation interpellative par huissier au bailleur, en demandant qui est le rédacteur de la promesse.

Il est très probable que c'est l'agence qui va faire le compromis. La "vielle dame" est entrain de se faire rouler dans la farine.

Un pré-état daté cela n'existe pas, par contre les diagnostics sont à la charge du vendeur mais il arrive que ceux-ci soient remboursés par l'agence.


Édité par - Sunbird le 22 janv. 2020 01:26:46

axe
Contributeur actif

202 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 22 janv. 2020 :  10:17:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird
Le bailleur est dans l'obligation de vendre à son locataire


C'est ce que j'interprétais avant de lire l’arrêt de cassation de 2018:

ALORS QUATRIEMEMENT (subsidiairement) QUE la sanction de la méconnaissance du droit de préemption subsidiaire est la nullité de la vente ; qu'en ordonnant la régularisation de la vente de l'immeuble au prix de 80 000 € au profit de M. X... et en disant qu'à défaut de régularisation de cet acte de vente dans les quatre mois du prononcé de sa décision, l'arrêt attaqué vaudra acte de vente au profit de l'acquéreur et pourra être publié du bureau des hypothèques à l'initiative de celui-ci, la cour, qui a constaté la réalisation de la vente au profit de M. X..., a violé par fausse application l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 21 juillet 1994.

un propriétaire peut vendre à qui il veut, il risque "juste" la nullité de la vente ... et une éventuelle demande de DI ...



Édité par - axe le 22 janv. 2020 10:18:55

BAILBAIL
Contributeur actif

148 message(s)
Statut: BAILBAIL est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 07 févr. 2020 :  14:52:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Je reçois ce jour un projet de compromis de vente au prix de 75 000 euros ( alors qu'au départ ce bien était proposé au prix de 80 000 euros dont 5 000 euros à la charge du vendeur.).

Mais dans ces 75 000 euros il est prévu 2 000 euros de frais d'agence à la charge du vendeur.

Comment dois-je réagir?

Suis-je tenu au paiement de ces frais d'agence?

Merci de votre aide.

biscotte
Contributeur senior



781 message(s)
Statut: biscotte est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 07 févr. 2020 :  15:25:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour vous le prix est de 75 000 euros, ce qu'en fait le vendeur ne vous concerne pas.

BAILBAIL
Contributeur actif

148 message(s)
Statut: BAILBAIL est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 07 févr. 2020 :  15:37:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ok mais pourquoi le mettre dans le compromis alors?

biscotte
Contributeur senior



781 message(s)
Statut: biscotte est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 07 févr. 2020 :  16:25:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour que l'agent immo soit sûr de toucher l'argent, celui-ci sera versé devant le notaire.

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1118 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 07 févr. 2020 :  18:08:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il ne peut y avoir intervention d'un agent immobilier dans une préemption du locataire : c'est nécessairement du "particulier à particulier" !

Voir ce qui nous avons publié en 2013 :

citation:
Congé pour vente : pour l’exercice du droit de préemption du locataire ne doit pas mentionner de commission !
Le 15/7/2013

Comment par une maladresse tirer une balle dans le pied d’une profession toute entière ! Un propriétaire a missionné un agent immobilier pour délivrer un congé pour vente à son locataire, et à défaut pour celui-ci de donner suite à l’offre de vente prescrite par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, de trouver un acquéreur pour l’appartement libéré. Le professionnel a mentionné l’existence d’une commission de vente. Les locataires ont accepté l’offre, mais au prix net vendeur. Le propriétaire ayant estimé que l’offre n’était pas acceptée pour le prix "commission d’agence compris", a vendu à un tiers, supposément au même prix ou après avoir purgé une seconde fois le droit de préemption des locataires. Ceux-ci ont assigné le propriétaire et le mandataire pour se voir déclarer acquéreurs de l'appartement et obtenir le remboursement de sommes et la réparation de divers préjudices. La question s’est posée de savoir quel était le prix contenu dans l’offre de vente : le prix net vendeur ou commission comprise. La Cour d'appel de Chambéry a estimé que "la commission d'agence est un élément du prix compris dans l'offre et qu'il n'y a pas de raison d'en dispenser le locataire acquéreur alors que l'intervention de l'agence était bien nécessaire pour la recherche d'un acquéreur et la fixation d'un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée" ; La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi : elle a estimé au contraire que "le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien" (1) !
Cette affaire touche un point essentiel : le congé avec offre de vente ne peut être délivré par un professionnel au titre d’un mandat de vente. Il ne peut s’agir que d’une offre en quelque sorte de "particulier à particulier", en tous cas de propriétaire directement à locataire. Que le propriétaire mandate ensuite un professionnel pour trouver un acquéreur est son affaire. La seconde offre doit être faite de même au vu d’un avant-contrat conclu avec un tiers, mentionnant un prix et des "honoraires" à la charge du vendeur. On voit ici que dans la controverse consistant à savoir qui du vendeur ou de l’acquéreur supporte la commission de l’intermédiaire, la Cour de cassation s’est placée du côté défavorable aux professionnels, considérant que la rémunération du professionnel est une charge augmentative du prix ! Dans le cas d’espèce, s’il ne met pas en cause la responsabilité du mandataire, le propriétaire supportera sa commission 2 fois : une fois par la réduction du prix, et une parce qu’il devra quand même la régler...

Notes & liens Utiles :
(1) Cass., 3ème Ch. civ., 3 juillet 2013, n° 12-19442
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