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mimo26
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 Posté - 28 mai 2016 : 07:56:17
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Bonjour,
La haie de notre copro a 30 ans et nous devons envisager de la remplacer, avec comme proposition "arracher celle existant et mettre Ă la place un grillage rigide".
Je reçois la convocation à l'A.G. avec plusieurs devis, mais le syndic met à l'ordre du jour (art.24) "la mise en place d'une maitrise d'oeuvre pour ces travaux".
J'ai contacté l'un des fournisseurs pressentis pour les devis qui ne comprend pas pourquoi.
Qu'en est-il réellement ? Merci par avance.
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Posté - 28 mai 2016 : 08:22:19
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Le remplacement d'une haie par une cloture nécessite
*au moins l'article 25 :
"n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;" car il y a bien transformation
* voir l'article 26 :
"c) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ;"
En ce qui concerne le M.O., perso, je n'en vois pas trop l'utilité pour installer arracher une haie et installer une cloture, l'AG peut donc refuser ce projet de désignation d'un M.O. (il faudra peut-être que le CS s'investisse pour suivre les travaux).
A mon avis, on ne désigne pas un M;O. pour désigner un M.O. : d'abord, on se pose la question des missions qu'il faudrait confier à un M.O. parce que personne, ni du syndic, ni du CS ne peut accomplir ; et seulement ensuite, on désigne le M.O. |
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jprp33
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 Posté - 28 mai 2016 : 15:19:09
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Cela correspondrait plutôt au b) de l’article 25 : « b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »
Le remplacement concernerait bien des travaux « touchant » aux parties communes vu que le terrain est commun… sauf que souvent dans l’EDD et la description des « lots » il est précisé « avec le droit d’affouiller le sol ».
Dans ce cas pas besoin d’autorisation, car avancer l’aspect extérieur de l’immeuble est une vaste plaisanterie pour une copropriété dite horizontale.
La loi n° 65-557 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis (bâtiments) et non celui des immeubles non bâtis (fonds de terre).
Je conçois bien le fait que des travaux peuvent affecter l’aspect extérieur d’un bâtiment, mais pas du tout le fait qu’ils peuvent affecter l’aspect extérieur d’un fonds de terre.
L’on peut modifier la construction d’un immeuble existant grâce à l’intervention de la main de l’homme (immeuble bâti) ; mais je ne vois toujours pas comment l’homme peut modifier la construction d’un immeuble existant grâce au Big Bang. |
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mimo26
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 Posté - 28 mai 2016 : 15:24:26
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Merci de votre réponse.
En effet, c'est bien l'article 25 n) qui est concerné puisqu'il y a transformation. Je ne l'avais pas remarqué. Je comprends bien la démarche concernant la désignation du M.O..
Encore une bataille qui s'annonce !  |
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Posté - 28 mai 2016 : 15:44:30
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jprp, il ne semble pas que l'on soit dans le cas du 25-b, car on parle de la haie de la copro et non d'une demande d'autorisation d'un copro, conforté par le fait qu'il ne pourrait être imposé à un copro de prendre un M.O. pour faire cela... |
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jprp33
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5
Posté - 28 mai 2016 : 16:27:05
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Exact !
Mais comme vous le savez une copro dite horizontale est un véritable panier de crabes !
Nous avons à faire à des droit de superficie, donc le tout est de savoir si la partie de haie implanté dans chaque lot est commune alors que l'espace qu'elle occupe est la propriété exclusive du propriétaire du lot.
Vaste problème !
Donc laissons le panier de crabes fermé et je rejoins votre raisonnement qu à l'honnêteté dei laisser entendre que le syndic de mimo26 ne pourrait qu'être de mèche avec une maîtrise d’œuvre pour ponctionner les copropriétaires. |
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jprp33
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Posté - 28 mai 2016 : 17:00:22
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Je complète pour éviter tout malentendu !
La haie qui « entoure » la copropriété n’est pas commune puisqu’elle occupe des volumes en propriété exclusive (droits de superficie) ; ce qui implique que chaque copropriétaire est le propriétaire exclusif de tout ce qui s’attache ou s’incorpore à son « lot » : soit toutes constructions et plantations (fondations et système racinaire compris).
L’on ne peut pas imposer un « aménagement » à l’intérieur d’un domaine privé et en cas de mitoyenneté avec le domaine public se sont les règles d’urbanisme qui s’imposent (une copro dite horizontale n’est pas un lotissement).
Finalement, il semblerait qu’il faille l’unanimité, à moins de laisser le libre choix à chaque copropriétaire de se « clôturer comme il l’entend et si besoin est en respectant les règles d’urbanisme en vigueur ?
Mais cela ferait un manque Ă gagner pour le syndic ! |
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jprp33
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7
Posté - 28 mai 2016 : 21:34:12
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Pris d'un doute je suis revenu sur la discussion... et j'ai bien fait !
Mes posts sont hors sujet j'étais branché sur la copro dite horizontale dans une autre discussion qui m'a fait monté la moutarde au nez pour cause de mauvaise foi... et je suis resté branché comme électrocuté.
Après avoir repris mes esprits je rejoins complètement (mot pour mot) le premier post de rambouillet (article 25 ou 26 selon les circonstances).
Dans une copro dite verticale (immeubles bâtis collectifs) la totalité des parties communes (article 3) est en indivision forcée.
Donc ma démonstration, sur l'aspect extérieur de l'immeuble, faisant la différence entre immeubles bâtis ou non bâtis aurait du plomb dans l'aile pour le terrain d'assiette d'une copropriété dite verticale !
Mille excuses. |
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vazy
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Posté - 29 mai 2016 : 08:17:52
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Jprp33: Personne n'est de "mauvaise foi" sur ce forum, il y a juste parfois des avis contradictoires ...
ça ne vaut pas le coup de mettre les doigts dans la prise pour ça ;-)
Et si les points de vues sont irréconciliables sur le forum, il reste toujours la solution de demander à un juge de trancher car la vérité juridique est dans ses mains, pas ici.
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jprp33
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Posté - 29 mai 2016 : 18:58:07
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Ma mise au point voulait simplement dire que personne n'est infaillible, qu'il arrive de s’emmêler les crayons et qu'il fallait, quand les circonstances l'exigent, savoir faire amende honorable. |
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mimo26
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Posté - 30 mai 2016 : 14:13:17
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Bonjour,
Un W.E. "fĂŞte des mamans" ne m'a pas permis de revenir plus tĂ´t sur le forum. Ce que je fais maintenant.
Help ! Au secours ! Je ne comprends plus très bien !
En ce qui concerne notre haie, elle est commune car il s'agit d'une copropriété verticale (2 montées comme l'on dit ici). Mais il est vrai que je ne l'avais pas précisé.
Mais je rejoins vprp33 (je n'aurais pas osé l'écrire) : notre syndic pourrait-il être de mèche avec une maitrise d'oeuvre pour ponctionner les copropriétaires ? Cela peut-il exister  ! Non ?!!! |
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Stéphane
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Posté - 30 mai 2016 : 15:42:56
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On peut faire appel à une maîtrise d'œuvre même dans des chantiers bien moins compliqués que de ceux consistant à débroussailler une haie (quelle hauteur ?..) et planter une clôture à la place.
Le syndic ne veut manifestement pas s'en occuper : 0.1% TTC d'honoraires pour son service de lancer deux OS sur devis déjà acceptés (vraiment déjà acceptés par l'AG?) , ou ... quelques billets pour le maitre d'oeuvre professionnel..... Ne jamais oublier de remercier les membres du CS qui gardent un oeil sur tous ça ! ;)
Avez-vous des devis ?, d'entreprises "saines" (assurances) ?
Que dit précisément votre convocation à ce(s) sujet(s) ?
(hormis la question de maîtrise d'œuvre à rejeter (enfin, c'est vous qui voyez..., si personne coté copros ne s'investi dans l'affaire, vous pouvez vous retrouver 2 ou 3 ans ans avec mi-chantier/mi cloture/ et re-mi-haie derrière...)
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jprp33
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Posté - 31 mai 2016 : 09:42:38
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L’intervention de Stéphane m’a fait rappeler que j’ai eu à faire à un syndic coopératif retraité de chez LAMY.
Il n’était pas syndic professionnel mais il faisait fonction de maître d’œuvre, et, surveillait les travaux décidés en assemblée générale et dont l’exécution, conformément à l’article 17 de la loi, avait été confiée au syndic.
Il était conscient de ses responsabilités de « mandataire » puisqu’il faisait référence au dernier alinéa de l’article 14 de la loi : « Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
L’article 18 de la loi rappelle que le syndic ne peut pas se faire substituer !
L’article 24 dispose que sont votés à ses conditions de majorité : « Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert … » ; l’immeuble étant l’immeuble bâti (bâtiment), donc « le clos » signifie la fermeture de l’immeuble et non pas la clôture entourant le terrain d’assiette de la copropriété.
L’on n’a pas besoin de sous-traiter pour contrôler la mise en place d’une clôture que nombre de propriétaires fonciers installent eux-mêmes sans avoir recours à un professionnel ; nombre de mètres linéaires de grillage, nombre de poteaux nécessaires, cubage du béton en fonction de leur nombre et de l’importance du scellement en fonction de la nature du terrain (données que l’on trouve facilement sur Internet).
Donc, suivant le cas nous avons à faire à un syndic de mèche avec un « copain » ou une faignasse qui fuit ses responsabilités. |
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seborga
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Posté - 01 juin 2016 : 06:30:41
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Quand il y a des travaux à faire sur les communs d'une copropriété, le syndic est, par sa fonction de syndic, représentant du maître d'ouvrage, donc il n'est pas maître d'oeuvre et il n'a pas la compétence juridique pour faire des actes de maîtrise d'oeuvre.
Donc, quand un syndic recommande aux copropriétaires de prendre un maître d'oeuvre il ne sous-traite pas.
Il n'y a que pour des interventions très ponctuelles et sans complexité que le maître d'oeuvre est inutile et qu'on est dans un cas (sous l'angle juridique) d'une simple demande de devis, donc, hors champ d'application d'un acte de maîtrise d'ouvrage (au sens juridique). Et là , le syndic peut faire directement des demandes de devis. Exemples : réparer ou remplacer un portail, prendre un contrat de maintenance pour la VMC ou l'ascenseur, faire "blanchir" le local poubelles, faire curer une canalisation...
Mais on met la charrue avant les boeufs en ne désignant un maître d'oeuvre qu'après avoir reçu des devis puisque la première utilité du maître d'oeuvre est de rédiger un descriptif qui permettra d'obtenir des devis comparables et couvrant la totalité des travaux nécessaires.
On est dans le cas d'une mise en place de clôture. Si on a des devis de serruriers, c'est bien mais on court un gros risque que le serrurier n'annonce qu'près avoir son marché qu'un maçon doit passer avant lui pour faire les plots ou le muret nécessaire(s) pour planter les piquets.
S'il est nécessaire de déposer une demande d'autorisation d'urbanisme, il monte le dossier. Il dispose, pour cela, d'outils (notamment de dessin) que le syndic n'a pas à avoir.
Le second rôle du aître d'oeuvre est de planifier les travaux, de contrôler leur réalisation (respect des marchés et du planning, contrôle des demandes de paiements s'ils se font par situation tout au long de la réalisation des travaux) puis il assiste le maître d'ouvrage lors de la réception des travaux et il contrôle le décompte définitif.
Un maître d'oeuvre n'est donc pas un simple surcoût, ni une astuce pour engraisser un couple syndic maître d'oeuvre sur le dos des copropriétaires.
Bien entendu que les entrepreneurs annoncent ne pas comprendre l'intérêt d'un maître d'oeuvre car ils aiment mieux ne pas être "fliqués" dans leurs actions.
La mise à l'ordre du jour de la désignation d'un maître d'oeuvre est un gage de sérieux. La définition de sa mission sera essentielle. Si le maître d'oeuvre est sérieux, il va refaire faire les devis de travaux, ne serait-ce que pour que tous les devis répondent à la même solution de travaux et soient réellement comparables afin de faire un réel choix du mieux offrant.
Autre possibilité (qui revient généralement plus cher et qui est moins protecteur pour le maître d'ouvrage), passer, pour ces travaux, un marché dit de "conception/réalisation". |
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jprp33
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Posté - 01 juin 2016 : 08:03:54
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Vous savez pertinemment que l'on parle de maître d'ouvrage que nous appelons « indûment », mais de bonne foi, maître d’œuvre !
Un maître d’œuvre au sens strict que vous entendez n'est pas utile pour la mise en place d'un grillage ! |
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mimo26
Contributeur actif
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Posté - 01 juin 2016 : 09:41:21
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Je vous explique notre démarche :
Nous avons contacté plusieurs entreprises qui ont envoyé des devis pour l'arrachage de ce qui reste de la haie et son remplacement par un grillage rigide (hauteur 1.73). Le portail ne change pas.
Ces devis sont joints Ă la convocation Ă l'A.G. qui aura lieu fin juin pour la mise Ă l'ordre du jour de ces travaux.
Et c'est dans cette convocation que le Syndic a mis Ă l'ordre du jour "Mise en place d'une maitrise d'oeuvre pour les travaux de remplacement de la haie de pyracanthas par du grillage". |
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Posté - 01 juin 2016 : 10:28:07
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Perso, je ne vois pas trop l’intérêt de mettre un M.O. à l'OdJ..... il faut bien éplucher les devis pour vérifier si tout est inscrit et si les prestations sont similaires d'un devis à un autre et en particulier nature du grillage et fixation au sol. |
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MIBA
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Posté - 01 juin 2016 : 14:20:28
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Bonjour,
Je profite de ce sujet pour solliciter les membres du forum en ce qui concerne la rémunération des maîtres d’œuvre pour des travaux réalisés en copropriété.
Nous ( c'est à dire le conseil syndical) envisageons que la copro fasse appel à un maître d’œuvre dans le cadre de travaux permettant de corriger des problèmes récurrents d'infiltrations au niveau des portes extérieures des halls de la résidence.
Il s'agit en particulier de créer des seuils adaptés ( empêchant l'eau de pénétrer, mais néanmoins conformes aux normes handicapés) et d'adapter les portes à cette nouvelle configuration.
La relative complexité des travaux avec plusieurs intervenants nous fait pencher vers le choix d'un maître d’œuvre validant les plans d'exécution, suivant les travaux et assurant leur réception.
Qui peut nous dire quelle fourchette de taux de rémunération du maître d’œuvre est acceptable ( entre x% et y% du coût HT des travaux) ?
D'avance , merci de vos retours. |
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Louis92
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Posté - 01 juin 2016 : 14:52:33
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RĂ©ponse Ă MIBA :
Empêcher l'eau d'entrer se fait aussi en posant un caniveau en travers de l'entrée.
Pour les % d'honoraires, la réponse est la même que pour les honoraires d'un syndic : raisonner en absolu = en € en raisonnant sur le nombre d'heures nécessaires pour le maître d'oeuvre (déplacement, étude, réunions avec CS, réunions avec prestataires). Demander au maître d'oeuvre combien d'heures (ou de jours) et de réunions il prévoit. Voir si c'est raisonnable et juger des honoraires en conséquences.
De petits travaux peuvent justifier un taux de 20%, de gros travaux peuvent se limiter Ă 3% pour la partie "Ă©tude".
Cdlt. Louis92.
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Posté - 01 juin 2016 : 15:10:13
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Louis92 : "De petits travaux peuvent justifier un taux de 20%"
Ouh la !!! vous votez cela en AG ?
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Posté - 01 juin 2016 : 16:19:34
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Avant de parler d'honoraires que ce soit du syndic d'ailleurs ou d'un M.O., il faut que l'AG définisse sa ou ses missions. C'est seulement à partir d'un listing précis noté sur le PV que peut se discuter ce fameux montant.
Il est certains qu'Ă©tablir un CdC, ce n'est pas la mĂŞme chose que :
* Ă©tablir un CDC
* consulter les entreprises
* faire la synthèse des offres
* Ă©tablir les documents des contrats
* suivre l'entreprise
* établir un CR de réunion
* vérifier les factures
* aider le syndic à réceptionner l'ouvrage
* faire le bilan de l'opération
* ....
Vous voyez l'importance de la définition de la mission sur les honoraires ? |
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Sujet |
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Maitre d'oeuvre 
