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miloux
Nouveau Membre
France
18 message(s)
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 Posté - 23 mars 2016 : 06:41:20
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Je le répète GDM, il ne s'agit en rien de faire de l'argent avec cette affaire, la régularisation nous importe plus.
Par contre personne ne me répond sur ce que va faire le notaire dans un cas comme celui-ci si le propriétaire veut vendre. Se contentera-t-il de préciser une surface à 30 m2 au lieu de 27 m2 dans l'acte ou précisera t-il que les 3 m2 restent propriétés de la copro avec un droit d'utilisation ? Auquel cas l'acheteur négocierait sur 27 m2 et non 30.
En fait, celui qui veut faire de l'argent c'est le propriétaire |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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 62
 Posté - 23 mars 2016 : 10:44:44
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"Par contre personne ne me répond sur ce que va faire le notaire"
Le notaire ne connait que ce qui a été publié au fichier immobilier
Dans l' état descriptif de division , 27 M2
Et la "servitude" sur les 3 M2 si celle-ci a été publiée. |
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nefer
Modérateur
14629 message(s)
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63
Posté - 23 mars 2016 : 10:45:37
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miloux: les notaires ne connaissent pas les biens pour lesquels ils rédigent des actes
ils reprennent le descriptif des lots inscrits dans le réglement de copropriété
parfois, si les 2 parties sont d'accord et le demandent , ils inscrivent un complément quand la composition de l'appartement a été modifié: exemple:" il est à noter que le lot x, décrit comme un appartement de 3 pièces, a été modifié en un appartement de 2 pièces." |
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64
Posté - 23 mars 2016 : 11:06:20
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miloux :" En fait, celui qui veut faire de l'argent c'est le propriétaire"
??? NON. il a une jouissance privative sur le WC et le couloir. Il n'est pas vendeur de son lot.
Lot qui sera vendu sur la base de 27 M2 avec une jouissance privative.
On ne compte pas la surface d'un jardin à jouissance privative dans le prix du lot. C'est un plus, mais 100 m2 d'un jardin aux prix du m2 !!  
Alors, le texte de l'AG de 1999 ? |
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nefer
Modérateur
14629 message(s)
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65
Posté - 23 mars 2016 : 12:14:41
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citation: Initialement posté par philippe388
On ne compte pas la surface d'un jardin à jouissance privative dans le prix du lot.
ce n'est pas tout à fait cela!
le prix d'évaluation d'un bien est un tout : surface, orientation, étage, .....
que l'acheteur fasse un calcul du prix du m2, c'est son affaire
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66
Posté - 23 mars 2016 : 12:19:27
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nefer : j'ai bien spécifié :" c'est un plus" mais pas au prix du m2 ! |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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67
Posté - 23 mars 2016 : 20:29:53
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Aujourd'hui si un copro vend son lot, il y aura 27m², le notaire pourra inscrire la jouissance exclusive, mais c'est tout.
Si les copro achètent ces lots, modifient l'EDD, alors il vendra son ou ses lots pour 30m² |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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68
Posté - 23 mars 2016 : 20:33:27
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Dans le descriptif des lots, de tous les lots, la surface est-elle précisée ?
Sans doute pas. Le descriptif liste les pièces et aménagements, pas la surface de chacun des lots.
C'est à l'AG qu'il appartient d'adopter l'EDD/RDC modifié, tenant compte de toutes les modifications intervenues, dont par exemple des surfaces si elles doivent être précisées.
Le notaire n'a pas son mot à dire dans cette affaire : il prend acte et enregistre ce qui a été convenu entre les parties (cas d'une vente), ou ici le RDC tel qu'adopté par l'AG.
Il peut tout au plus pointer du doigt une clause irrégulière, par exemple pour le libre usage des lots ou une grille de charges illicite. Il le signalera avant l'enregistrement. Mais s'agissant du descriptif des lots tel qu'adopté par les copropriétaires réunis en AG, que voulez vous qu'il dise ?
Ces histoires de surfaces, si elles doivent être précisées, ce n'est pas son affaire.
Sur ce que vous exposez, la mise à jour ou mise en conformité de votre RDC ne devrait pas poser de problème.
Mise en conformité qu'il faut dissocier de cette histoire de surfaces en plus, à traiter avec doigté. Car à défaut, vous l'avez compris, ne restera que le tribunal. D'où négociation pour voir ce qui est acceptable par les quelques copropriétaires concernés.
Mais partir sur une base de 4000 € et ne pas en démordre, qui plus est pour des m² qui n'ont aucune valeur par eux mêmes qu'on le veuille ou non, c'est bloquer tout le processus de mise à jour du RDC.
Ajout, après relecture du post de Miloux : si la surface actuelle est précisée pour (exemple) 27 m² dans le RDC publié il y a 30 ou 50 ans, le notaire ne peut passer l'acte que pour 27 m², bien entendu.
Il ne lui appartient pas de modifier quoi que ce soit.
Si l'AG décide demain de modifier le RDC avec une surface de 30 m², les actes qui suivent préciseront 30m². |
Édité par - Gédehem le 23 mars 2016 20:47:00 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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69
Posté - 23 mars 2016 : 21:53:21
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Gedehem :citation: Mais s'agissant du descriptif des lots tel qu'adopté par les copropriétaires réunis en AG, que voulez vous qu'il dise ?
Erreur ! Dans certains cas le notaire peut être déclaré responsable parce des éléments du dossier faisait apparaître l'existence ancienne d'un wc commun appréhendé irrégulièrement.
Il doit alors vérifier sur place le cas échéant.
Il y a de la jurisprudence la dessus.
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anne_ca
Nouveau Membre
3 message(s)
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70
Posté - 24 mars 2016 : 22:35:32
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Bonsoir.
Pour préciser le sujet voici les documents (j'ai supprimé les noms...) :
Le courrier du demandeur qui a été présenté en AG :
[URL=http://www.casimages.com/i/160324104406142850.jpg.html] [/URL]
Puis la décision dans le PV de l'AG :
[URL=http://www.casimages.com/i/160324104535936370.jpg.html] [/URL]
Merci pour votre aide ! |
Édité par - anne_ca le 24 mars 2016 22:39:53 |
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Posté - 25 mars 2016 : 08:55:16
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anne-ca : cette demande d'annexion des parties communes a été adoptée par l'AG et jamais contestée. Les travaux ont aussi été approuvés.
Il n'y a donc rien à réclamer à ce copropriétaire. Le SDC doit régulariser l'EDD et le RDC, à la charge de ce copro. 
Ce copro. parle également d'annexion et travaux similaires !
Il n'est pas précisé de prix, ni même de jouissance exclusive. pas plus des frais de modification du RDC et de l'EDD.
En cas d'annexion non autorisée, un copropriétaire peut être condamné à acheter la parcelle litigieuse ou bien à la restituer après l'avoir remise en état. Sans compter les « dommages collatéraux » qui peuvent être causés en cas de vente du bien immobilier comprenant l'annexion
De la même manière, les magistrats ont eu l'occasion de rappeler que les couloirs d'accès aux mansardes ont légalement le caractère de partie commune. Un copropriétaire ne saurait les annexer en en fermant l'accès par une porte;
L'annexion des parties communes devient problématique dès lors qu'elle n'a pas été autorisée. Car un copropriétaire peut parfaitement occuper une partie commune s'il en a reçu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, formellement inscrite au procès verbal de l'assemblée. Cette dernière formalité est substantielle : à défaut, les magistrats refuseront d'admettre l'existence d'une autorisation, même en présence de témoignages indiquant le contraire.
Rien ne remplace en effet l'autorisation explicite de l'assemblée générale. Ni l'accord exprès d'un copropriétaire, ni l'absence de protestation ou de réserves à l'occasion des travaux, puis les années suivantes, de la part des autres copropriétaires
Une cession de parties communes ne peut intervenir sans décision de l’Assemblée Générale des copropriétaires :
En effet, en vertu d’une Jurisprudence constante, l’aliénation des parties communes doit recueillir préalablement :
La majorité de l’Assemblée Générale prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque cette aliénation ne porte atteinte ni aux autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (Cass. civ. 3e, 23 novembre 1994).
L’unanimité de l’Assemblée Générale lorsque la cession affecte la destination de l’immeuble ou génère des inconvénients notables pour la collectivité des copropriétaires (CA Bordeaux, 9 mai 1995)
anne ca : cette cession pouvait être contesté en 199 dans les 2 mois de la récpetion du PV, article 42, car elle ne fut pas adopté à l'aricle 26 ( double majorité, c'est à dire 667/1000èmes et la majorité des copros, la moitié plus un)
Cette décision est donc incontestable. L'AG n'a pas fixé de prix, c'est une cession gratuite, incontestable.
On peut juste dire que votre syndic de l'époque n'a pas été de bon conseil, pas sur le prix de cession, mais sur le vote de la modif du RDC.
Réclamez 4000 € du m2, soit 12 000 € pour ces 3 m2 alors que l'AG a accordé cette anexion ne tient pas la route une seule seconde. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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72
Posté - 25 mars 2016 : 09:52:00
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Sur la remarque de JPM, nous sommes d'accord : "dans certains cas" ... la responsabilité du notaire peut être engagée s'il a cautionné une irrégularité. De la même façon que lorsqu'il en est à l'origine. Par exemple en incorporant des wc anciens sans vérifier la conformité de cette incorporation.
Mais lorsque l'AG décide de cette incorporation, le notaire ne pêut rien y changer.
Tout au plus relever une irrégularité dans la prise de décision.
Comme dans le cas exposé ici, qui plus est selon le dossier présenté à l'AG en 1999 et rapporté ici par Anne.
L'affaire est sans aucune ambiguÏté.
Quand bien même la décision n'a pas obtenu la majorité nécessaire, la décision prise n'a pas été contestée.
Elle porte très expressément sur l'aliénation d'un wc et d'un bout de couloir, leur 'privatisation' et leur incorporation au lot qui les jouxte.
Décision qui autorise également les travaux de fermeture de ce nouvel espace, finalisant l'incorporation au lot.
Le tout gratuitement, sans même adjonction de quelques tantièmes de charges.
Le dossier était clair, le plan annexé à la demande aussi, l'affaire est entendue, il n'y a aucune irrégularité du fait de ce copropriétaire qui aurait "accaparé".
La démarche de certains qui voudraient "vendre" un espace qui lui a déjà été 'donné' et privatisé par une AG en 1999 est sans fondement.
Peut être leur manquait-il ce PV de 99, mais il sont excusables faute de l'enregistrement de ces modifications.
Reste la mise en conformité de l'EDD/RDC, qui aurait du être entreprise dans la foulée.
Il n'est jamais trop tard pour bien faire, sauf que cette fois les frais ne seront pas supportés par le bénéficiaire de la décision modifiant le lot mais par tous les membres actuels du syndicat.
PS : la lettre de demande indique que d'autres lots ont bénéficié de la même démarche.
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Édité par - Gédehem le 25 mars 2016 10:01:25 |
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miloux
Nouveau Membre
France
18 message(s)
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73
Posté - 02 avr. 2016 : 10:39:24
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En tout cas, un grand merci à tous pour vos avis et conseils ! |
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Posté - 02 août 2016 : 12:45:46
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rambouillet : vous avez une drole de vision de l'application des règles !
Un locataire pose une clim sans aucun accord. Le bailleur s'en fout. ET vous proposez à l'AG qu'elle poursuive ou non ce bailleur.
L'AG peut décider de la pose des clim, mais sans vote sur ce sujet, le syndic A OBLIGATION de prendre les mesures pour que cette clim soit démonteé.
Le syndic n'a PAS besoin de l'accord de l'AG pour lancer ce référé.
Depuis 25 ans, aucun syndic n'a assigné les copros contrevenants au RDC et à cet article 25. Moralité : des clims sauvages sur les murs, des vérandas, des véluxs, des terrasses, garages fermés aménagés en pièce à vivre, place de parking boxées avec des toit , ravalement perso ( pavillons mitoyens) tout cela effectués sans aucun accord.
Un copro. décide d'agrandir sa maison en batissant une grand pièce sur le jardin à jouissance privative sans accord de l'AG , un voisin a demandé ce démontage, l'AG a voté pour, mais en demandant au syndic de na pas lancé d'assignation, car ce copro; a ménacé l'AG, avec raison, qu'il assignera le SDC pour le démontage des 30 vélux , des 50 terrasses, des 50 garages , aménagés, .....
Moralité : notre résidence ne ressemble plus à rien, chacun fait ce qu'il veut sans rien demander à personne !!!
Une anarchie totale par la faute des syndics !!! ET ce cas n'est pas unique.
lulu34 s'exposera à cette anarchie si elle n'exécute pas sa mission, qui est de plus bénévole !!
lulu34 sera remercié de son initiative juridique, signe d'un grand sérieux et d'une bonne gestion. il a été élu pour cela, pas pour laisser faire n'importe quoi.
Rien ne l'empêchera de porter à la prochaine AG la pose de Clim, de congélateurs, de linges, de garages à vélos, .... pour ne plus être embetté.
Que l'AG adopte tout cela ou qu'elle le rejette.
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