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miloux
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 Posté - 17 mars 2016 : 05:49:20
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Bonjour, lors d’une AG avec un ancien syndic en mai 99, l’autorisation a été donnée à certains copropriétaires (à leur demande bien sûr) d’utiliser à des fins personnelles des parties communes qui jouxtaient leur appartement : typiquement les WC du palier qui n’étaient plus utilisés et le bout de couloir attenant. Les bénéficiaires ont petit à petit considéré ses parties communes comme faisant partie définitivement de leur appartement.
Récemment, pour régulariser les situations, les parties communes ont été alloties, le règlement de copropriété modifié et il a été décidé de vendre ces lots aux copropriétaires concernés à la moitié du prix du marché (soit environ 4000 €/m2 dans le 14 éme arrondissement de Paris).
Les copropriétaires concernés ont tous acceptés bien entendu de régulariser leur situation et de voir cela notifié devant notaire.
Sauf un ! Qui refuse car trop cher pour lui. La décision de l’AG de l’époque, selon lui, lui donnant un droit de jouissance définitif des 2.5 m2 qu’il a « absorbés ». Son argument majeur : il a pris ces locaux dans un état déplorable et cela lui a coûté cher de remettre en état les toilettes (sic).
Ma question est multiple : Sommes-nous dans notre droit, dans un premier temps ? Comment faire pour l’obliger à acheter ou restituer ces surfaces (problème d’équité avec les autres copropriétaires qui accepté l’achat) Doit-on passer par une nouvelle AG pour entériner l’annulation de l’autorisation accordée en 1999. Bref, comment éviter un procès ou du moins ne pas le perdre ?
Vos avis sur la question intéressent notre conseil syndical au plus haut point. Nous avons demandé à notre syndic de prendre l’avis d’un notaire mais celui-ci traîne un peu la patte ..
Merci d’avance pour vos retours.
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Posté - 17 mars 2016 : 07:31:55
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citation: La décision de l’AG de l’époque, selon lui, lui donnant un droit de jouissance définitif des 2.5 m2
l'important est de vérifier d'abord le libellé exact de la résolution de 1999.
* soit il a été indiqué une jouissance exclusive et alors dans ce cas le seul échappatoire, c'est de modifier le RdC pour faire enregistrer cette jouissance. Donc même conséquence financière pour le copro concerné
* soit cette jouissance exclusive n'est pas notée et dans ce cas le copro doit restituer en parties communes ce WC |
Édité par - rambouillet le 17 mars 2016 07:32:18 |
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nefer
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 Posté - 17 mars 2016 : 08:08:51
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le syndic en place en 99 n'a vraisemblablement pas rempli son obligation de conseil: soit la résolution est rédigée de façon à accorder un droit de jouissance exclusive aux propriétaires dénommés ( et donc ce droit n'est pas cessible), ... les propriétaires n'ont aucun interet à acheter....soit la rédaction de la résolution n'est pas claire...et le syndic doit mettre à l'ordre du jour la restitution par voie judiciaire si la voie amiable n'aboutit pas! |
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JB22
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Posté - 17 mars 2016 : 09:17:41
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"Doit-on passer par une nouvelle AG pour entériner l’annulation de l’autorisation accordée en 1999. Bref, comment éviter un procès ou du moins ne pas le perdre ?"
Vous ne pouvez pas revenir unilatéralement sur la décision qui n' a pas été contestée à l' époque.
Il faudrait nous donner le texte exact de la décision prise en 1999.
Il est certain que si la jouissance exclusive a été accordée, le bénéficiaire n' a aucun intérêt à acheter, ni aucune justification de refus à fournir. |
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Gédehem
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Posté - 17 mars 2016 : 09:36:49
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l’autorisation a été donnée à certains copropriétaires (....) d’utiliser à des fins personnelles des parties communes qui jouxtaient leur appartement "
Cela ressemble fortement à la concession d'un droit de jouissance exclusif....
Qui ne peut être repris, selon la rédaction de la résolution adoptée.
Personne ne pouvant obliger ce propriétaire à acheter.
Il y a tout de même un point, qui concerne les travaux effectués, qui plus est s'ils ont eu pour but d'inclure dans les lots ces bouts de couloirs et autres....
Ces zones étaient et restent "partie commune", seraient elles grevées d'un droit de jouissance exclusif. Les travaux 'sur parties communes' devaient être autorisés, en particulier s'ils consistaient à fermer ces zones pour les inclure dans le volume (surface) du lot limitrophe.
Ceci étant, "vendre" ou faire des histoires pour 2,5m² dont le syndicat n'a que faire ..... |
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Louis92
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Posté - 17 mars 2016 : 10:06:14
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Il s'agit très certainement d'un immeuble du début du XXème de petits appartements modestes dans lequel 3 petits appartements se partageaient le même m2 de WC. L'appartement qui a englobé le m2 de parties communes a augmenté sa surface (25 ? 30 m2) de 3 ou 4%.
La question des tantièmes de charge se pose aussi. Le syndicat n'a pas que faire de ces tantièmes.
Celui qui a englobé le WC a certainement coffré la colonne de plomb qui alimentait les chasses d'eau de la colonne de WC les uns au-dessus des autres. La question de qui paye va se poser au moment de remplacer la colonne de plomb par autre chose (cuivre ou plastique).
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 17 mars 2016 10:06:54 |
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Gédehem
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Posté - 17 mars 2016 : 11:20:15
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La question des tantièmes en plus est liée à l'autorisation de travaux, dont la finalité est la 'privatisation' de ces espaces communs.
Tantièmes en plus qui ne vont pas changer grand chose pour les autres, s'agissant de quelques €.
Cela vaut-il le coup ... et le coût ??
D'autant que cette question semble déjà avoir été traitée :
"les parties communes ont été alloties, le règlement de copropriété modifié "
Créer des lots pour 2,5 m², il fallait le faire .....
Lots qui doivent donc avoir des tantièmes.
A l'évidence une affaire pas bien montée !! |
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Louis92
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Posté - 17 mars 2016 : 13:32:47
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citation: Créer des lots pour 2,5 m², il fallait le faire ..... Ces immeubles parisiens ont des WC à la turque de 1m sur 1 m = 1 m2 et des lots sont créés et les règlements de copropriété sont modifiés et les 2 copropriétaires mitoyens avec ce WC "se battent" pour avoir ce m2 : les enchères montent ... sous le regard amusé de ceux qui ont acheté leur appartement avec les WC intégrés sans le savoir au moment de l'acquisition, le notaire n'ayant rien dit malgré le vendeur qui a augmenté la surface de 1 m2 (+ 5.000 € le m2).
Incroyable mais vrai existe encore plus en copropriété qu'ailleurs.
4% sur 1.000 € de charges cela fait 40 €. Peu de copropriétaires abandonnent volontiers 40 € par an à quelqu'un qui bénéficie déjà d'un avantage indu : 1 m2 de plus.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 17 mars 2016 14:21:39 |
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Gédehem
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Posté - 17 mars 2016 : 14:16:28
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Sauf erreur de ma part, ces 1 m² sont déjà perdus depuis mai 1999 (17 ans de sommeil !), affectés à jouissance privative des 'riverains'.
Autrement dit, plus personne n'en a usage, personne ne peut en redemander l'usage.
Pourquoi payer en plus pour une chose qu'on ne peut reprendre ???
D'où la position du copropriétaire qui refuse de céder, la décision du syndicat en 99, avec modif RDC, "lui donnant un droit de jouissance définitif des 2.5 m2 qu’il a « absorbés »
Ces 2,5 m² sot de fait déjà "perdus" pour le syndicat, 2,5 m² "monnayable" en cas de vente du lot, puisque attachés à ce lot.
L'affaire a été mal vue en 99, le dossier mal monté !
Qui plus est au regard de la suite de l'exposé :
"Récemment, pour régulariser les situations, les parties communes ont été alloties, le règlement de copropriété modifié ...."
Sous réserve de précisions de Miloux (absent ?) ces espaces ont été érigés en "lots", donc avec des tantièmes.
Création de "lots" qui ne peut remettre en cause le droit de jouissance initial, sauf décision dans ce sens décidée à l'unanimité de tous.
On aurait donc de nouveaux lots de copropriété, actuellement propriétés du syndicat, lots de 2,5 m² de fait grevés d'un droit de jouissance si ce dernier n'a pas été supprimé.
On comprend qu'un notaire traine la patte .....
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Édité par - Gédehem le 17 mars 2016 14:18:34 |
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anne_ca
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Posté - 17 mars 2016 : 15:03:13
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Bonjour,
Je suis co-propriétaire dans la même co-pro que Miloux.
Nous sommes en recherche des termes exacts indiqués dans les documents d'AG de 1999 auprès des personnes qui étaient présentes à cette époque (ce n'était pas mon cas).
Il faut savoir qu'en fait ce "lot" est de plus de 3m² car il y a les toilettes + un bout de couloir donc en effet au tarif du m² dans le quartier (Denfert Rochereau) ça représente une certaine somme !
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Édité par - anne_ca le 17 mars 2016 15:08:48 |
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Gédehem
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Posté - 17 mars 2016 : 16:05:24
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Il faut impérativement retrouver le PV de cette AG 99.
Ces 2 ou 3 m² ne représentent rien du tout en "valeur", s'agissant de parties communes indivises déjà 'payées' par chacun lors de l'acquisition des lots.
Chacun pour sa part.
Le propriétaire du lot mitoyen est donc déjà propriétaire d'une fraction de ces 3 m².
La création de ces nouveaux lots n'entraine aucune 'propriété' supplémentaire, en particulier sur le sol : comme relevé dans d'autres sujets, ces 2 ou 3 m² n'entraine aucune augmentation de la surface du l'emprise au sol, de la surface développée de l'immeuble.
S'agissant de la quote-part de parties communes, elle n'est en rien affectée par ces créations : il n'y a aucune surface supplémentaire, rien de plus, rien de moins.
Le propriétaire du lot bénéficiant d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune bénéficie aussi du "fructus", c'est à dire qu'il peut monnayer, vendre ce droit avec son lot.
Ayant accordé ce droit (à vérifier dans le PV de 99), non seulement le syndicat ne peut le reprendre, mais il a perdu tout bénéfice de cette partie, dont il est de fait "dépossédé", même s'il en garde la propriété indivise (c'est une partie commune indivise).(*)
Mais le syndicat semble avoir créé des lots ("les parties communes ont été alloties, le règlement de copropriété modifié .."), ce qui nécessitait un renoncement explicite de chacun des détenteurs du droit de jouissance exclusif.
Qu'en est-il sur ce point, du moins si ce sont réellement des "lots" bien définis, avec une partie privative identifiée ET une fraction des parties communes y compris le sol .... ce qui est une chose tordue, la propriété du sol dans sa totalité étant déjà propriété indivise des propriétaires des lots initiaux.
Ce qui voudrait dire que chacun aurait "donné" qui plus est gratuitement une part de "son" sol pour constituer une part des nouveaux lots !
Pas la peine de faire un dessin ..... 
Affaire très mal fichue : qui vous a engagé dans cette galère ?
PS : 3 m², même à Denfert Rochereau, cela ne répond pas aux normes d'habitabilité. Erigés en "lot", si tel est le cas, vous pourriez au mieux envisager le prix d'un placard, d'un cellier, si ces lots étaient monnayables.
(*) NB : bien entendu, ce n'est pas "le syndicat", qui n'est propriétaire de rien. Ce sont chacun des copropriétaires selon leur quote-part qui sont "propriétaires indivis" des parties communes, dont le sol.
Lorsque le syndicat décide de créer des lots privatifs sans construction supplémentaire comme ici, il ne le peut que par retrait sur parties communes des surfaces correspondantes.
Si ces lots nouveaux ne sont pas affectés, c'est 'le syndicat' qui en devient propriétaire. |
Édité par - Gédehem le 17 mars 2016 16:27:34 |
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Posté - 17 mars 2016 : 16:30:52
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anne-ca :" Nous sommes en recherche des termes exacts indiqués dans les documents d'AG de 1999 auprès des personnes qui étaient présentes à cette époque (ce n'était pas mon cas)."
Une petite visite au syndic et en 5 minutes vous aurez ce document, sauf si il archivé à l'extérieur du cabinet.
TOUS les PV avec les annexes liste de présences et mandats sont consignés dans un registre depuis la création de votre SDC, que le syndic possède obligatoirement. article 17 du décret de 1967 :
Article 17 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 11 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1316-4 du code civil.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.
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Franck1966
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Posté - 17 mars 2016 : 17:51:27
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Miloux "Récemment, pour régulariser les situations, les parties communes ont été alloties" : est-ce que chaque copro qui a acheté ce nouveau lot paye déjà "ses" charges ? et surtout le copro qui n' a pas voulu acheter paye aussi les charges de "son" lot créé ??? |
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Gédehem
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Posté - 17 mars 2016 : 19:37:10
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A bien lire l'exposé, si lots de copropriété nouveaux il y a (ce n'est pas certain), il n'y a pas eu de mutation, personne ne paye de charges pour ces lots toujours propriété du syndicat.
Attendons que Miloux ou Anne se manifeste. |
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anne_ca
Nouveau Membre
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Posté - 17 mars 2016 : 20:20:24
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Nous n'avons plus le même syndic qu'en 1999 (je ne connais pas le nom de l'ancien).
Pour le moment les copro qui ont des nouveaux lots ne paient pas les charges liées aux nouveaux lots (c'est en charges générales quoi) ; le nouveau règlement de copro qui spécifie tout ça (avec les tantièmes correspondants) n'est pas finalisé. |
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Posté - 17 mars 2016 : 20:45:05
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anne-ca : Nous n'avons plus le même syndic qu'en 1999 (je ne connais pas le nom de l'ancien).
Mais l'ancien n'a PLUS aucun documents ni fonds concernant votre SDC !!!
Les syndic sortant à un mois pour remettre tous les docs et les fonds au nouveau syndic.
Le syndic en place a TOUS les PV depuis la date de création de votre copropriété.
anne-ca : pas de RDC avec les nouveaux lots. Aucune mutation n'a donc eu lieu. Aucun acte notarié signé !
Si ce PV a adopté la jouissance privative des parties communes WC, il est impossible que le SDC impose l'achat de ces parties communes
Votre syndic a laissé faire cette création de lots avec des tantièmes ??
cette partie commune WC à jouissance exclusive est maintenant attachée au lot. Le SDC ne peut donc pas vendre des parties communes à jouissance privative.
ET un WC peut il être un lot de copro. ??
Certains copros qui espèrent prendre un peu d'argent sur une vente de WC mettent le SDC dans une situation difficile si ces copros vont au TGI avec raison.
Le SDC va perdre ce procès si cette jouissance a été adoptée en 1999.
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miloux
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Posté - 18 mars 2016 : 06:42:09
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Merci pour vos avis sur cette question : Nous sommes bien conscients, bien que non spécialistes, que cette affaire a été mal engagée dès le début. Nous essayons de nous en sortir. Nous voulons (et la plupart des copros concernés aussi) que les choses soient clairement identifiées si possible par acte notarié (surfaces, tantièmes, etc..). Le copro qui achète 4000 € un m2 voit sa valeur immédiatement doublée dès lors qu’il en devient propriétaire. Ce n’est anodin ni pour lui, ni pour la copro..
Comme le dit Anne-ca, nous cherchons le texte exact de l’AG de 1999.
Bien sûr que 2,5 m2, ce n’est pas grand-chose, mais certains ont fermé un couloir (avec l’accord du syndic, mais je ne sais pas comment cela a été rédigé) avec 3 chambres en alignement et espèrent bien pouvoir racheter ce couloir et faire un appartement (belle plus-value de 5-6 m2 au final).
Pour revenir au RDC, il n’est pas finalisé. Un cabinet mandaté par le syndic s’en est occupé : Cela a pris beaucoup de temps et il y a beaucoup d’erreurs. Bref, en cours.
Mais si je comprends ce que Gedehem nous dit, cela est inutile si les rédactions des décisions stipulaient « jouissance exclusive ». Finalement, devons-nous aller plus loin ? Si les notaires n’en n’ont cure et définiront le bien avec les parties annexées, cela devient inutile. Sauf à identifier tout de même les charges à impacter à ses proprios, sinon la copro est vraiment perdante. Et il faut bien un RDC pour cela, non ?
J’avoue que je m’y perds un peu.
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Posté - 18 mars 2016 : 08:42:06
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miloux : sans le texte exact de la résolution de 1999, difficile d'être affirmatif.
Le copro qui achète 4000 € un m2 voit sa valeur immédiatement doublée dès lors qu’il en devient propriétaire. Ce n’est anodin ni pour lui, ni pour la copro..
Mais un WC vaut il 4000 € du m2 !!! c'est une partie invendable. 
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Gédehem
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Posté - 18 mars 2016 : 11:05:47
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C'est en 1999 que l'affaire a été très mal montée.
Du moins si l'AG a bien décidé de la concession d'un droit de jouissance sur ces espaces communs, de fait en déshérence, plus personne n'utilisant ces bouts de couloirs et wc sur palier.
Si cela n'avait pas été le cas, les autres copropriétaires, utilisateurs, n'auraient jamais donné leur accord.
Ce droit de jouissance exclusif, d'usage privatif, ne donne pas la propriété de ces espaces. Ils n'en sont pas moins "privatisés" du moins dans leur usage.
C'est à cette occasion que, dans certains cas, sont ajoutés des tantièmes "charges" au lot mitoyen auquel est attaché ce droit de jouissance.
Mais il ne peut y avoir d'attribution en plus de tantièmes "parties communes", qui comprennent le sol, dans la mesure où l'intégralité de l'emprise foncière est déjà attribuée. Il ne reste rien à répartir.
Un droit de jouissance exclusif est un droit réel, patrimonial. Il est cessible (vente, donation), monnayable, qui passe sur la tête des héritiers lors du décès de son bénéficiaire.
Sans doute que ce droit n'a pas été enregistré par acte authentique (notaire) en 1999 ou 2000. D'où l'importance du PV de l'AG 99, de la résolution adoptée opposable aux membres du syndicat.
"certains ont fermé un couloir (avec l’accord du syndic, mais je ne sais pas comment cela a été rédigé)"
L'AG est seule compétente pour autoriser de tels travaux. Pas le syndic.
Revenir dessus, c'est à dire faire démonter les constructions non autorisées, oblige le syndicat à engager une action devant un juge contre chacun des propriétaires concernés.
Pas la peine de faire un dessin sur le coût de l'opération, même si vous obtenez gain de cause.
Il est évident que le juge ne vous (au syndicat) ne vous accordera rien ou pas grand chose, s'il décide de la démolition, dans la mesure où ces travaux ont été réalisés il y a 15 ou 16 ans sans opposition, qui plus est sur des espaces déjà grevés d'une jouissance exclusive, privative ....
Quant à "obliger" ces copropriétaires à acheter, inutile d'y penser. Personne ne peut les y contraindre, surtout au prix que vous envisagez.
"Finalement, devons-nous aller plus loin ? Si les notaires n’en n’ont cure et définiront le bien avec les parties annexées, cela devient inutile."
Vous répondez à la question....
Si la mise en conformité de l'EDD/RDC est nécessaire, avec intégration dans les lots concernés des espaces "annexés" déjà grevé d'un droit d'usage, restera à revoir une éventuelle modification de la ou des grilles de charges, tenant compte des surfaces/volumes de ces espaces.
L'important étant le descriptif de ces lots.
D'où l'autre volet de la négociation : la modif de l'EDD/RDC rendue nécessaire par ces modifications de lots sera prise en charge par les seuls copropriétaires concernés. Pour les autres, opération 'blanche'.
Tout ceci étant décidé par une AG.
"sinon la copro est vraiment perdante.
Pas du tout, et c'est une véritable fausse idée que chacun doit s'enlever de la tête.
Le syndicat n'est propriétaire de rien du tout.
Il est uniquement "gardien de la chose commune", chargé de sa gestion, de son entretien, toutes les parties communes étant affectées à chacun des lots : les quotes parts de toutes les choses et parties communes, y compris le sol, indivisibles des parties privatives.
Ces fractions de parties communes sont constitutives de chacun des lots..
Il ne reste rien, le syndicat n'a rien du tout. Il ne peut donc rien perdre.
Si la jouissance de ces 2 ou 3 m² inutilisés par les autres lots/propriétaires a bien été accordée (importance du PV de 99, de la résolution adoptée), ces surfaces sont déjà , et depuis 15 ans, entrées dans le patrimoine des copropriétaires concernés.
Les autres copropriétaires ont acceptés cette cession d'un droit sur ces 3 m².
Au final, personne ne gagne ou ne perd rien, ou à l'extrême marge, tout s'étant passé en 1999.
Reste à finaliser l'EDD/RDC nouveau, tenant compte du descriptif des lots actuels, de l'éventuelle modification d'une grille de charges avec quelques tantièmes de plus pour les lots concernés, adoption du RDC modifié par une AG et passage par la case notaire pour enregistrement au fichier immobilier, les frais étant supportés par les propriétaires des lots concernés.
NB : si d'autres lots doivent être "mis à jour" (modif du descriptif), ils supportent aussi ces frais d'enregistrement.
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Louis92
Contributeur vétéran
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19
Posté - 18 mars 2016 : 12:36:08
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citation: Mais un WC vaut il 4000 € du m2 !!! c'est une partie invendable Si deux copropriétaires du palier veulent ce m2 supplémentaire pour leur appartement, le prix monte à un niveau qui dépend des candidats acquéreurs. Le prix peut monter haut.
Cdlt. Louis92. |
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miloux
Nouveau Membre
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20
Posté - 18 mars 2016 : 12:38:13
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Un grand merci pour ces éclairages. Nous mettrons le texte exact du PV de l'AG de 1999 dès que possible.
Quand je disais "Le copro qui achète 4000 € un m2 voit sa valeur immédiatement doublée dès lors qu’il en devient propriétaire. Ce n’est anodin ni pour lui, ni pour la copro..", je voulais dire que le propriétaire d'un appartement de 27 m2 qui revend au final un appartement de 30 M2 fait bien un gain de 3 M2 X 10000 € du m2 sur Paris. Même si c'est un m2 de toilettes, cela se revendra au prix fort au calcul de la surface. Pas anodin pour le copro ni pour la copro qui devait récupérer cette somme. Est ce que je me trompe ? |
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Sujet |
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Vente de parties communes à certains propriétaires 
