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bailleurx
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PostĂ© - 06 mai 2014 :  21:18:55  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bonjour
je dois signer un nouveau bail en colocation dans quelques jours et je ne comprends pas bien quelles sont les nouvelles obligations

la loi de 89 à été considérablement modifiée
Version consolidée au 27 mars 2014
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006069108

on y trouve entre autres quelques obligations comme
citation:
L’état des lieux serait dorénavant établi conformément à un modèle type, selon des modalités définies par décret en Conseil d’État
avec la possibilité pour le locataire de compléter ultérieurement l’état des lieux, dans un délai de dix jours suivant son établissement.


citation:
Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée seraient déterminées par décret en Conseil d’Éta
t,

citation:
Le bailleur serait habilité à souscrire une assurance pour le compte du locataire si ce dernier ne lui remet pas une attestation d’assurance


citation:
Le contrat de location est établi par écrit, respecte le contrat type (défini par décret en Conseil d'Etat) prévu à l'article 3 et ne mentionne pas le renoncement au bénéfice de la garantie universelle des loyers ;


citation:
Le contrat de bail d’une colocation respecterait un contrat type défini par décret en Conseil d’État


citation:
La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé


citation:
Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.



bon j'arrĂŞte lĂ  il y en a encore une longue tartine
mais ils sont où ces décrets
et comment peut on appliquer la loi en vigueur si on ne trouve pas ces decrets ?

Édité par - bailleurx le 06 mai 2014 21:20:02


bailleurx
Contributeur vétéran



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 1 PostĂ© - 06 mai 2014 :  21:57:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
dans ma lancé je continue à lister les trucs basiques qui concerne tous les bailleurs

citation:
Les charges locatives accessoires au loyer principal d'un contrat de bail d'une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat :

1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat


citation:
L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution


citation:
Lorsqu'un immeuble indivis ayant cinq locaux d'habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d'une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l'immeuble est situé dans une des zones mentionnées au I de l'article 17 (zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements)


citation:
Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.


citation:
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 (zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements);

2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.


citation:
Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ....


citation:
Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.



et c'est pas tout...

Édité par - bailleurx le 06 mai 2014 22:02:07

erci7527
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 07 mai 2014 :  05:47:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour

citation:
je dois signer un nouveau bail en colocation dans quelques jours


loi ALUR citation:
citation:
Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables


Dans ce cas quel est l'intérêt pour le bailleur de faire de la colocation?


citation:
et comment peut on appliquer la loi en vigueur si on ne trouve pas ces decrets ?


Les parties de la loi, non soumis a décrets sont applicables depuis la publication de la loi, le 27 mars;
le reste sera applicable lors de la publication des décrets
Signature de erci7527 
Eric

biscotte
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 07 mai 2014 :  08:52:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
exact il n'y a plus d'intérêt à faire de la coloc, donc ce marché pourtant très demandé et pas seulement pour des raisons financières va se réduire comme peau de chagrin...pourtant il y a beaucoup de demande, les gens aiment bien vivre à plusieurs
perso, je signe cet été mes dernier baux de coloc ensuite après ALUR je ferais du "classique" car la coloc demande plus de travail donc si je n'y gagne pas plus...

pour en revenir à la question de départ les décrets ne sont pas parus, ni les modalités (plafonds de loyer, bail type etc...)

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 07 mai 2014 :  10:18:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour le dire comme je le pense, cette loi ALUR c'est deja un véritable empilement de sujets divers qui n'ont rien de communs, et ensuite, c'est la charrue avant même d'avoir acheté le champs....

Du coup personne ne s'y retrouve, on a des articles qui s’appliquent, d’autres qui ne s'appliquent pas, et des décrets attendus qui s'empilent. Personne ne sait réellement quoi faire, car un bail qui se signe aujourd'hui, quelles parties de cette loi vont s'appliquer immédiatement, quelles parties risquent de s'appliquer plsu tard, bref.... c'est du n'importe quoi.


citation:
La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé
Je comprends qu'un colocataire parte et donne son congé par courrier RAR.
Son congé prend donc effet selon les clauses légales, donc entre 1 et 3 mois à réception du courrier RAR.

Si il y a un remplaçant, alors son engagement de paiement et celui de sa caution se terminent des l'entrée dans les lieux (ou la signature, ou quoi donc) du remplaçant.
S'il n'y en n'a pas, alors son engagement de paiement et celui de la caution vont jusqu'à 3 mois+6 mis = 9 mois, le cas échéant 1 mois+6 mis = 7 mois à dater de la réception par le bailleur du courrier RAR

C'est à peu près clair.

Maintenant, dans une colocation ou 2 colocataires partent, l'engagement du second et de sa caution se terminent dès que le premier est remplacé, puisque je cite 'un nouveau colocataire figure au bail', et non pas 'un remplaçant du partant figure au bail'.

Bonjour les risques dans la gestion de la colocation, avec une loi Ă©crite par des gens qui ne comprennent pas les limites de leurs Ă©critures.



Quand au fait de compléter un état des lieux contradictoires par des déclarations unilatérales, c'est le pompon, et avec de telles énormités, il est évident qu'on va attendre une jurisprudence qui va forcément être riche.
Le seul problème, c'est qu'on va forcément l'attendre entre 3 et 5 ans vu les faibles ressources de notre justice française devenue presque impotente

bailleurx
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 07 mai 2014 :  11:00:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
angelle :
perso, je signe cet été mes dernier baux de coloc ensuite après ALUR je ferais du "classique" car la coloc demande plus de travail donc si je n'y gagne pas plus...

mais comment allez vous faire pour les couples non mariés, c'est aussi de la coloc




citation:
nouvelle loi
La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé

oui ca je comprends comme vous si le colocataire partant est remplacé sa solidarité s'éteint par l’arrivée de son remplaçant
si pas de remplaçant sa solidarité s'éteint 6 mois apres la fin de son préavis

et effectivement
citation:
ribouldingue:
dans une colocation ou 2 colocataires partent, l'engagement du second et de sa caution se terminent dès que le premier est remplacé, puisque je cite 'un nouveau colocataire figure au bail', et non pas 'un remplaçant du partant figure au bail'.

ca c'est pas non plus tres clair


moi ce qui m'inquiète est que si un couple prends un logement l'un à tres bon emploi l'autre ne travaille pas
admettons celui qui travaille envoie son préavis
celui qui ne travaille pas reste mais ne peut pas payer son loyer
pendant 6 mois celui qui est parti reste solidaire des payements
mais apres qui paye?


ne pensez vous pas qu'il serait possible d'inclure une clause disant que "dans le cas d'une colocation le préavis de l'un vaut pour l'ensemble des colocataires et des tous les occupants des lieux loués"???


ce qui permettrait en cas de départ de l'un ou de l'autre de refaire un bail avec celui qui reste si les conditions nous semblent correctes

on ne pourrait bien entendu pas s'opposer à la priorité au logement
qui si je lis bien le texte n'est valable qu'en cas d'abandon ou de décés (pas de préavis légalement donné)
citation:
Article 14

Modifié par Loi n°2001-1135 du 3 décembre 2001 - art. 14 JORF 4 décembre 2001 en vigueur le 1er juillet 2002

En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

-au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

-au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an Ă  la date de l'abandon du domicile ;

-au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes Ă  charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an Ă  la date de l'abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.


ribouldingue
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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 07 mai 2014 :  11:30:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il me parait impossible légalement d'imposer le départ de l'autre au préavis de l'un.


citation:
si un couple prends un logement l'un Ă  tres bon emploi l'autre ne travaille pas
admettons celui qui travaille envoie son préavis
celui qui ne travaille pas reste mais ne peut pas payer son loyer
pendant 6 mois celui qui est parti reste solidaire des payements
mais apres qui paye?
Avez-vous deja oublié qu'en tant que propriétaire vous êtes un méchant nanti, mais que l'état vous emploie pour faire son social?

Si le couple est toujours couple (mariage, pacs) l'autre partant est toujours redevable des dépenses du couple.

Le problème est en cas de divorce ou de rupture du pacs, encore faut-il que cela soit porté à la connaissance du bailleur.


bailleurx
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 07 mai 2014 :  12:35:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Avez-vous deja oublié qu'en tant que propriétaire vous êtes un méchant nanti, mais que l'état vous emploie pour faire son social?

non il serait difficille de l'oublier et au cas ou on aurait par negligence omis d'y penser ça peut faire tres mal de se voir obligé de loger un personne qui ne paye pas
ma banque ne ferait pas autant de manière si moi je ne pouvais pas (de ce fait) payer pas le(s) prêt(s) qu'elle m'a consenti pour louer des logements...

citation:

Si le couple est toujours couple (mariage, pacs) l'autre partant est toujours redevable des dépenses du couple.

considérez vous qu'une location à un couple marié ou pacsé est une colocation?

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 07 mai 2014 :  14:49:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Oui, c'est une colocation, ou dans le cas d'un pacs une colle-location.

Pour le propriétaire bailleur, c'est parfois aussi une colle-location.

Je conçois comme vous qu'il y a ait dans les lois des 'avancées sociales', mais je conçois mal qu'il y a des incohérences, des aberrations et des injustices. je sais qu'il y a des associations de propriétaires, dont je ne fais pas partie, je sais que certianes se sont battues, mais contre les idéologies, la défaite est écrite à lavance malheureusement.

bailleurx
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 07 mai 2014 :  15:05:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
la défaite est écrite à lavance

faudra que je visite lavance, ce doit ĂŞtre un truc comme verdun, avec beaucoup de morts sur le champ de bataille

erci7527
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 07 mai 2014 :  20:04:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par biscotte

exact il n'y a plus d'intérêt à faire de la coloc, donc ce marché pourtant très demandé ....


ce que je me demande , c'est comment se sera appliqué

aujourd'hui les loyers sont déjà encadrés dans un certain nombre de ville
mais dans les faits un bailleur est libre(illégalement) de l'augmentation, le seul risque étant qu'un locataire demande la révision du loyer avec rétroactivité;

ceux qui voudront bénéficier de la GUL, seront obligés de communiquer le bail et ses conditions à l'organisme ad hoc, mais les autres????
Signature de erci7527 
Eric

biscotte
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 07 mai 2014 :  20:22:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
il n'y aura pas de contrôle systématisé
c'est quand le locataire fera la demande de régularisation du loyer au bailleur s'il trouve que ça dépasse le plafond (dans les trois mois après la signature du bail) que, si le bailleur ne veut pas baisser selon le bareme alors le locataire pourra se tourner vers la juridiction compétente


ribouldingue
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 08 mai 2014 :  08:24:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
J'aimerais bien avoir des retour de 'terrain' sur l'application du plafonnement aux logements en nu ou c'est deja appliqué aujourd'hui. Les locataires sont-ils attentifs aux informations relatives à cette clause de plafonnement lors de la visite et de la négociation initiale?



En cas de recours judiciaire, quelle type de condamnation est applicable au bailleur?
Y'a t'il déjà une jurisprudence?
Sans jurisprudence, la technique que sous-entend erci7527 me semble hasardeuse, il n'y a pas de plus grand risque couru que lorsqu'on ne sait précisément pas ... ce que l'on risque.



J'ai lu (grâce à BailleurX, merci!) plus haut que le bailleur est désormais condamnable PENALEMENT en cas de manquement aux clauses de résiliation du bail de sa part.
Je ne proteste en aucune manière CONTRE la condamnation d'un bailleur qui escroque son locataire, il est tout a fait normal qu'il soit condamné s'il avance de fausses allégations pour obtenir son départ, je proteste contre la PENALISATION des faits.
Ce qui Ă©tait une faute devient un DELIT, on croit rĂŞver...
Désormais, le locataire pourra déposer une plainte au commissariat de police voisin et obtenir (théoriquement) des dommages et intérêts.
Évidemment, le locataire se heurtera aux mêmes problèmes qu'un bailleur qui voit son locataire partir avec ses meubles, et qui porte pliante pour vol:
Parfois on vous refuse la plainte, souvent la constitution de partie civile qui doit se faire dans un second temps est complexe, dans une grande majorité des cas, le procureur de la république ou le commissariat classe le dossier dans la poubelle sans rien dire à personne, ainsi va notre pays.
Le problème devient politique, il suffit qu'un président ou qu'un ministre décide que désormais il faut lutter 'efficacement' contre es abus de telle ou telle classe de bouc-émissaire pour que tout d'un coup les plaintes pour ce genre de fait soit traitées avec diligence.

On est alors loin de l’égalité devant la justice.

bailleurx
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 08 mai 2014 :  18:06:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pour information
la nouvelle réglementation oblige aussi à inclure des mentions qui n'étaient pas obligatoires jusque là

pour memoire on avait déjà vu apparaitre l'obligation de mentionner la surface habitable (boutin) et l'obilgation de mentionner les mode de réception de la TV,
mais là ca va plus loin il est aussi necessaire de mentionner les mode de réception internet (englobés sous l'applelation nouvelles technologie)

de mĂŞme la liste des annexes s'allonge
par exemple aux diagnostics habituels plomb, DPE, risque natuerel et technologique s'ajoutent amiante gaz electricité
(bientĂ´t il nous faudra un bouquin Ă  faire signer page par pages au locataire)

en l'absence du contrat type qui devrait être publié par decret
voici les mentions dites obligatoires

et les mentions réputées non ecrites
beaucoup me semblaient exister déjà mais il me semble que de nouvelles sont venu enrichir la liste

en gras les mentions obligatoires en rouge les nouvelles mentions (obligatoires ou interdites) en vert les annexes
les sanctions en violet

citation:

Article 3

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d'effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l'Etat dans le département dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 17 ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers, telle que prévue à l'article 24-2, doit être expressément mentionné dans le contrat de location. A défaut, le bailleur s'engage à déclarer le contrat de location auprès de l'agence mentionnée au II du même article 24-2.

Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Cette notice d'information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers, telle que prévue au même article 24-2. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Article 3-
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1

Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Article 3-2
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.


Article 3-3
Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.


Article 4
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1

Est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;

c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;

f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;

j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;

k) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3-2 ;

l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ;

m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

n) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

o) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;

p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours ;

s) Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel ;

t) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'Ă©quipements.

.....



Article 22-2

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6

La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat à la location.

Les manquements au présent article sont punis d'une amende administrative, prononcée par le représentant de l'Etat dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés.

L'amende ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des faits.

L'amende est prononcée après que l'intéressé a été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé.



Édité par - bailleurx le 08 mai 2014 19:01:37

bailleurx
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 08 mai 2014 :  18:14:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
je note qu'il est dit
citation:
rticle 3-2
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.


doit on en deduire qu'en l'absence de décret sur l'état des lieux on doit le faire établir par un huissier ? (si non il ne serait pas valable)

bailleurx
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 08 mai 2014 :  18:53:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ha ca aussi c'est sympa
parmis les mentions obligatoires il est ecrit
citation:
8° Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

donc si le dernier locataire n'a pas payé son dernier loyer on doit marquer 0 ???

bailleurx
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 08 mai 2014 :  19:54:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
allez encore quelques petites nuances
citation:
La personne qui installe dans le logement un détecteur de fumée normalisé n’est plus l’occupant d’un logement, locataire ou propriétaire mais le propriétaire du logement uniquement. Le propriétaire du logement doit s’assurer du bon fonctionnement de l’installation du détecteur de fumée, lors de l’établissement de l’état des lieux. L’occupant du logement, qu’il soit locataire ou propriétaire, doit assurer le renouvellement, si nécessaire, du ou des détecteurs de fumée normalisés.


citation:
D’autre part, lorsque le congé émane du locataire, il est prévu une réduction de préavis à un mois dans les zones tendues. Il s’agit des Zones d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants telles que définies à l’article 232 du code général des impôts.


citation:
le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.


citation:
loi prévoit désormais que le locataire devra indiquer au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.


citation:
le dépôt de garantie restant dû au locataire est désormais majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, et ce, par mois de retard.


citation:
Ainsi, un mois avant la régularisation des charges, le bailleur communique toujours au locataire le décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires (immeubles collectifs) mais également le cas échéant une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.
Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.


citation:
Définition du logement meublé
La définition du logement meublé était auparavant laissée à l’appréciation des juges. Désormais, le projet de loi définit cette notion avec précision et donne une liste du mobilier :

"Un logement équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Ce mobilier doit nécessairement comporter un lit, une table et des chaises, une cuisine équipée auxquels s’ajoutent des éléments de confort supplémentaires".


citation:
Modifie l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation en précisant que désormais "Une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 08 mai 2014 :  21:19:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
il est aussi necessaire de mentionner les mode de réception internet (englobés sous l’appellation nouvelles technologie)
Ah c'était deja obligatoire, je joins systématiquement a chaque bail une déclaration sur les réceptions hertziennes et les connexions télecom et internet disponibles.

ca a le net avantage d'horripiler le candidat locataire qui trouve que j'exagère avec ca et avec l'ERNT, et qui me croit a peine quand je lui dis que c'est obligatoire.


Le problème essentiel c'est que ces hommes politiques ne sont pas capables de comprendre que lorsqu'on loue un studio a 300 euros par moi, c'est une aberration inimaginables que de nous imposer une dizaines de diagnostics payants, chers, inutilisables, et que c'est l'inverse de la bonne idée pour procurer au locataire un logement pas cher.

En plus, ca change tout le temps.

albifrons
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 08 juin 2014 :  12:32:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Le législateur interdit au bailleur d'interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui (voir § n) ). La mairie, il y a quelques années m'avait recommandé d'indiquer le nombre de personnes maximum autorisé en fonction de la surface du logement, et ce pour m'éviter un jour d'être soupçonné d'être un marchand de sommeil.
On voit que Mme Duflot ne se préoccupe pas vraiment de ce type de pb car si je ne peux interdire plus de personnes que ce logement ne peut en contenir n'y a t-il pas des risques, notamment en cas d'incendie , des risques aussi de développement d'une humidité anormale, etc etc Voir l'affreux drame récent de l'immeuble d'Aubervilliers. Les logements étaient suroccupés : la suroccupation dégrade fortement les logements.
Après si on ne peut interdire, on peut tjrs recommander l'inscription suivante : " le logement est équipé pour un maximum de X personnes", voir d'ajouter que le locataire assume ses responsabilités en cas d'occupations supplémentaires.

qu'en pensez-vous ?

Sinon pour ma part avec l'OLAP le loyer va chuter d'environ 20 à 25 %. Nous avions prévu des travaux qui risquent avec cette loi DUFLOT ALUR d'être refusés par les bailleurs, soit par 90 % des copropriétaires. Nous avions voté des travaux lourds qui ont été réalisés sur les canalisations évacuations et arrivées d'eau et l'électricité des parties communes. Mais ces travaux ne pourront être pris en compte pour maintenir les loyers pour la plupart des bailleurs car datant de 1 et 2 ans. Bref on s'est tous faits avoir. Il est sûr que les prochains travaux seront refusés.
Le gouvernement et ses éclairés députés ont-ils pris conscience que la chute des loyers entrainera une chute de l'imposition sur les fonciers ?


Bonne journée
Très cordialement

albifrons
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 08 juin 2014 :  12:46:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
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Initialement posté par bailleurx

ha ca aussi c'est sympa
parmis les mentions obligatoires il est ecrit
citation:
8° Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

donc si le dernier locataire n'a pas payé son dernier loyer on doit marquer 0 ???


Bonjour BailleursX

comme ça vous ne pourrez plus percevoir de loyer : tout y concoure dans ce texte, car l'application des loyers médians en zone tendue vise à baisser drastiquement les loyers. Plus ils baisseront, plus les loyers médians seront faibles, et plus ils tenderont au final vers le zéro. Mme Duflot voulait améliorer les relations entre les locataires et les propriétaires...

Déja que si les locataires n'assurent pas le logement le propriétaire sera habilité à assurer le logement ...

rédaction Universimmo
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 09 juin 2014 :  09:33:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
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Initialement posté par albifrons


comme ça vous ne pourrez plus percevoir de loyer : tout y concoure dans ce texte, car l'application des loyers médians en zone tendue vise à baisser drastiquement les loyers. Plus ils baisseront, plus les loyers médians seront faibles, et plus ils tenderont au final vers le zéro. Mme Duflot voulait améliorer les relations entre les locataires et les propriétaires...



Petite erreur de raisonnement : l'encadrement fonctionne comme un écrêtage : la réduction des loyers dépassant le loyer de référence majoré fait baisser la moyenne des loyers mais pas le loyer médian qui lui ne bouge pas...
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