| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
21
 Posté - 29 janv. 2014 : 16:28:11
|
lefu : [blue]Concernant le fait de se débrancher, notre syndic nous a dit que c'était un droit car le chauffage est une servitude à laquelle nous avons le droit de renoncer. En tout cas c'est la position de l'avocat.[/blue]
?? voilà une drole de réponse sans aucun argument juridique. On ne renonce pas à une servitude si facilement. Quels sont les argument de l'avocat de votre immeuble ??
Que disent les status de l'ASL et votre RDC sur ces servitudes - passage de canalisation,.................. Car si elles sont à perpétuité vous ne pourrez pas y rencocer, et elles peuvent être aussi limitées.
SANS les textes de vos stauts et de votre RDC, pas de réponse possible. |
|
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
 22
Posté - 29 janv. 2014 : 16:55:14
|
Il est au demeurant peu vraisemblable qu'un avocat ait écrit que le " chauffage est une servitude ". Cette phrase est totalement dépourvue de sens.
Sauf si elle appartient à l'ASL, la chaufferie est une partie commune.
Le chauffage est un service commun, qu'il s'agissen d'une copropriété ou d'une ASL.
Dans un groupe d'immeubles, quel que soit le régime, la liberté de sortir d'une institution collective permettrait à trois entités de sortir en laissant l'installation et les frais de chauffage à la quatrième. Inconcevable.
|
|
|
|
|
|
lefu
Nouveau Membre
France
19 message(s)
Statut:
|
|
23
 Posté - 30 janv. 2014 : 12:58:42
|
Ce dont je me souviens c'est qu'on m'avait expliqué que le chauffage est une servitude c'est à dire un service auquel on a droit mais on peut renoncer à ce droit.
Mais en l'état je trouve aussi que ca ne serait pas juste pour ce qui restent.
Un jugement logique pour ma part serait de continuer pour le sortant à payer sa quotepart de l'entretien, dans ce cas il n'y aurait pas de préjudice pour les autres copro. C'est un avis personnel et je pense que si on me proposerait un arrangement en ce sens, j'y refléchirai sérieusement.
Après entre ma logique, celle des autres et celle de la justice....
Je crois que mon syndic m'a envoyé les statuts , je verrai ce soir.
fred
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 30 janv. 2014 : 14:03:20
|
Le malentendu vient du fait qu'une servitude n'est pas un " service auquel on a droit mais on peut renoncer à ce droit ".
C'est une obligation attachée à un bien, pesant sur la tête de son propriétaire, au profit d'un autre bien, pour le profit de son propriétaire.
Ainsi pour la servitude de passage : elle permet au propriétaire de la parcelle 22 de passer par la parcelle 21 pour accèder à son bien.
Elle profite aux propriétaires successifs de la parcelle 22
Elle pèse sur les propriétaires successifs de la parcelle 21.
Il est vrai qu'un propriétaire de la parcelle 22 peut renoncer au bénéfice de la servitude s'il peut avoir accès d'une autre manière.
Mais il est toujours possible de renoncer à un droit, quelle qu'en soit la nature.
|
|
|
|
|
|
lefu
Nouveau Membre
France
19 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 05 févr. 2014 : 22:49:46
|
Bonsoir,
J'ai lu les statuts :
- concernant le chauffage, je n'ai pas vraiment trouvé d'info sur l'interdiction d'y renoncer, ou quelque chose du genre. Il y a bien un paragraphe sur les servitudes mais cela concerne le passage des canalisations.
- concernant les charges, il est stipulé qu'elles font l'objet d'un appel de fond adressé à chaque propriétaire suivant article 2 (qui liste les copros). Comment faut il comprendre propriétaire > on parle bien des propriétaires de chaque lot (appartement ?)
|
|
|
|
26
Posté - 06 févr. 2014 : 07:36:01
|
il n'est peut-être pas indiqué qu'un adhérent puisse se retirer du chauffage, mais n'est-il pas marqué vers le début des statuts, vers objet, adhérents, etc... ou tout à fait à la fin : un adhérent ne peut se retirer de l'ASL sauf à l'unanimité ou quelque chose comme cela. Dans ce cas, cela voudrait dire qu'un adhérent ne peut se retirer de l'un des objets, dont le chauffage.
concernant les appels de fonds, vous dites qu'il existe une liste à l'article 2 ; cette liste est-elle une liste des copros individuels (cela m'étonnerait) mais la liste des syndicats adhérents, par ex. Dans ce cas, les appels de fonds seraient envoyés aux syndicats.
Il serait très difficile à une ASL de votre type de tenir à jour la liste des copros individuels à l'intérieur de chaque syndicat, car aucun texte ne dit qu'un intermédiaire (notaire ou syndic) ou même chaque copro doit avertir l'ASL lors de chaque mutation. |
|
|
|
27
Posté - 06 févr. 2014 : 08:47:26
|
rambouillet : "concernant les appels de fonds, vous dites qu'il existe une liste à l'article 2 ; cette liste est-elle une liste des copros individuels (cela m'étonnerait) mais la liste des syndicats adhérents, par ex. Dans ce cas, les appels de fonds seraient envoyés aux syndicats."
??? alors ce n'est pas une ASL, mais une Union des syndicats. les membres d'une ASL sont les copropriétaires et pas les syndicats.
périmètre de l’association
L’article 3 de l’ordonnance a le mérite de faire explicitement référence à la notion de périmètre de l’association. Sont de plein droit membres de l’ASL les propriétaires des parcelles inscrites dans son périmètre.
Celui ci doit être déterminé avec précision. Il peut s’agir d’un lotissement déterminé, des limites extérieures d’un certain nombre de parcelles énumérées, de l’ensemble des terrains bordés par plusieurs voies énoncées. Plus largement le périmètre peut correspondre à une zone géographique caractéristique dont les limites traditionnelles ne sont pas contestables.
Avant la création de l’association syndicale le périmètre doit permettre de déterminer les terrains dont les propriétaires auront vocation à être consultés au sujet de la création envisagée.
Après la création régulière de l’association syndicale, les propriétaires de ces terrains seront membres de l’association et tenus aux obligations correspondantes.
L’article 4 impose au président de l’association syndicale de propriétaires de tenir à jour l’état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire. A cet effet, toute mutation de propriété d’un immeuble inclus dans le périmètre de l’association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat.
Le propriétaire d’un immeuble inclus dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaires doit, en cas de transfert de propriété, informer le futur propriétaire de cette inclusion et de l’existence éventuelle de servitudes. Il doit informer le locataire de cet immeuble de cette inclusion et de ces servitudes. jpm-copro.com
Il y a un bien mélange ici entre ASL et Union de syndicats.
ASL = copropriétaires membres; Union= syndicats membres représentés par le syndic.
lefu : donnez nous exactement ce que disent les ststuits sur le périmètre de votre ASL?, et des membres de cette ASL. Quelle est la composition exacte de votre résidence
Les Statuts parlent ils d'ASL ou d'une Union.
Notre résidence a fonctionné pendant plus de 20 ans comme une ASL, alors qu'il s'agissait d'une Union de SDC. Votre cas me rappelle le notre. Un immeuble en coprpopriété et 4 copropriétés horizontales ( pavillons mitoyens). Le syndic envoyait les charges au syndic de l'imeuble et AUX 150 copropriétaires des pavillons sans passer par les syndics des 4 copros horizontales.
Tous les courriers étaient envoyées au nom de l'ASL. alors que sur la première pages des statuts il était bien écrit Union !  
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 06 févr. 2014 : 08:57:55
|
Rambouillet citation: Il serait très difficile à une ASL de votre type de tenir à jour la liste des copros individuels à l'intérieur de chaque syndicat, car aucun texte ne dit qu'un intermédiaire (notaire ou syndic) ou même chaque copro doit avertir l'ASL lors de chaque mutation.
Tout cela est inexact.
Pas de relativisme dans les ASL. Régime unique : quand un immeuble inscrit dans le périmètre est une copropriété, les membres de l'ASL sont les copropriétaires. Il n'y a pas d'ASL " de votre type ". Il y a des ASL.
L'acte de vente d'un lot dans une copropriété inscrite doit faire mention explicite de l'ASL et de l'appartenance de l'acquéreur à cette association. Il y a donc lieu d'effectuer les démarches nécessaires après du président de l'ASL pour l'informer du transfert de propriété. Que cette formalité soit parfois omise ne fait pas disparaître la règle.
citation: aucun texte ne dit qu'un intermédiaire (notaire ou syndic) ou même chaque copro doit avertir l'ASL lors de chaque mutation
Inexact : voyez l'ordonnance du 1er juillet 2004 article 4 al. 1 et 2.
L'omission de l'information à l'acquéreur est une infraction.
L'omission de l'information au président de l'ASL en est une autre.
Je rappelle que la vente est soumise aux formalités de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
|
|
|
|
|
|
29
Posté - 06 févr. 2014 : 09:02:11
|
|
citation: ??? alors ce n'est pas une ASL, mais une Union des syndicats. les membres d'une ASL sont les copropriétaires et pas les syndicats.
moi je veux bien philippe, mais lefu nous parle d'ASL.
Alors que les statuts ensuite ait un hic... ce ne serait pas la première ni la dernière fois.
Mais notre ami lefu va vérifier ce point... et nous dire  |
|
|
|
30
Posté - 06 févr. 2014 : 09:52:57
|
rambouillet : de 1984 Ã 2005, j'ai toujours entendu parler d'ASL.
C'est en 2005, lorsque je fus au CS quej'ai découvert que nous étions une Union de SDC !!! Nous avons alors exigé de rectifier la situation.
Quant aux statuts d'ASL ou d'Union, c'est souvent un grand n'importe quoi, je suis d'accord.
Il est a noté que les syndics ne font pas d'effort la dessus pour consulter leur service juridique, ET comprendre comment cela fonctionne.
rambouillet : un immeuble en copropriété peut être dans le périmètre de l'ASL; mais ce sont les copros quit membres de cette ASL; Le syndic peut être mandater par l'AG comme représentant de cette copro. Mais les charges sont bien envoyées aux membres individuellement !!
Nous attendons les détails des statuts de l'ASL de lefu !! cela nous confortera dans nos réponses.
ALORS lefu !!!! quel est le périmètre de l'ASL ? êtes vous dans une copor; à l'intérieur de l'ASL ? existent ils d'autres copors ou d'autres lotissements ?? quelle est donc votre composition exacte ? |
Édité par - philippe388 le 06 févr. 2014 10:01:10 |
|
|
|
lefu
Nouveau Membre
France
19 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 06 févr. 2014 : 13:12:39
|
|
citation: Initialement posté par rambouillet
il n'est peut-être pas indiqué qu'un adhérent puisse se retirer du chauffage, mais n'est-il pas marqué vers le début des statuts, vers objet, adhérents, etc... ou tout à fait à la fin : un adhérent ne peut se retirer de l'ASL sauf à l'unanimité ou quelque chose comme cela. Dans ce cas, cela voudrait dire qu'un adhérent ne peut se retirer de l'un des objets, dont le chauffage.
concernant les appels de fonds, vous dites qu'il existe une liste à l'article 2 ; cette liste est-elle une liste des copros individuels (cela m'étonnerait) mais la liste des syndicats adhérents, par ex. Dans ce cas, les appels de fonds seraient envoyés aux syndicats.
Il serait très difficile à une ASL de votre type de tenir à jour la liste des copros individuels à l'intérieur de chaque syndicat, car aucun texte ne dit qu'un intermédiaire (notaire ou syndic) ou même chaque copro doit avertir l'ASL lors de chaque mutation.
article 2 c'est la liste des copropriéts mais l'article 11 mutation précise que chaque propriétaire s'engage à imposer à ses acquereurs l'obligation de prendre lieu et place dans l'association et il est tenu de faire connaitre au directeur 15 au plus tard après la vente la mutation, faute de quoi il reste personnellement engagé vers l'association
pour l'autre question je vais relire une 3e fois :)
|
|
|
|
lefu
Nouveau Membre
France
19 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 06 févr. 2014 : 13:24:34
|
l'ami fu vous réponds  fu sont mes initiales d'ou mon pseudo , le FU :)
j'ai lu un peu rapidement, je relirai vos réponses ce soir, mais le titre des statuts parle bien d'ASL
l'article 2 parle des copropriété dans le périmêtre mais les appels de charge font références au propriétaires. Moi je le comprends pas au sens batiment mais propriétaire de lot (appartement)
par contre l'assemblée générale se compose de tout les propriétaires, mais les propriétaires indivis d'un même immeuble sont tenus de se faire représenter par une même personne. Les immeubles en copropriété par leur syndic.
par ailleurs en gros les plein pouvoirs sont donnés au directeur qui gère, conclu les marchés, etc...
il faut bien en executif, mais ca fait beaucoup pour un bonhomme, c'est quand même un budget de l'ordre de 500 K€
J'essaie de relire tranquillement ce soir.
fred |
Édité par - lefu le 06 févr. 2014 13:26:04 |
|
|
|
33
Posté - 06 févr. 2014 : 16:48:10
|
lefu : pour vous aider à comprendre votre ASL, dont les membres SONT les copropriétaires et NON des syndicats. Le syndic d'un SDC peut représenter les copropriétaires individuellement; mais il ne représnete pas le syndicat.
droit-immo.com
Le fonctionnement des Associations Syndicales Libres (ASL) devient très compliqué lorsqu’un ou plusieurs immeubles inclus dans le périmètre de l’association sont placés sous le régime de la copropriété.
Dans cette hypothèse, il y a deux organismes impliqués dans la gestion et l’entretien des immeubles : le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale.
En principe, ces organes obéissent à des règles différentes et ont des compétences distinctes : ASL pour les équipements communs à plusieurs immeubles, copropriété pour les équipements propres à l’immeuble et pour l’entretien du bâtiment.
La réalité est souvent plus complexe, en raison des confusions qui portent sur les points suivants :
Quels sont les membres de l’association syndicale ?
Les copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre d’une association syndicale sont tous membres, individuellement, de l’association syndicale.
La pratique ancienne et de nombreux statuts d’associations syndicales encore en vigueur considèrent, directement ou indirectement, la copropriété comme seule membre de l’ASL, et son syndic comme unique interlocuteur.
Il est possible que le syndic soit considéré comme l’unique interlocuteur, mais comme mandataire des copropriétaires individuellement, et non pas comme représentant du Syndicat de Copropriété.
Considérer le Syndicat des Copropriétaires comme membre de l’ASL en tant que tel n’est pas fondé en droit.
Le Syndicat des copropriétaires n’est pas propriétaire des parties communes de l’immeuble (ce sont les copropriétaires, en indivision). La copropriété ne peut donc, en elle même, être membre d’une Association Syndicales de Propriétaires. Depuis 1998, la jurisprudence affirme très clairement l’appartenance individuelle de chaque copropriétaire à l’association syndicale.
Participation des copropriétaires aux assemblées de l’ASL :
C’est le point le plus délicat des relations entre les immeubles en copropriété et l’association syndicale qui les englobe.
Très fréquemment, dans les Statuts des ASL excluent les copropriétaires de l’Assemblée de l’ASL et organisent une représentation obligatoire par les syndic de copropriété.
Cette situation paradoxale (puisque nous avons exposé que tous les copropriétaires sont membres de l’ASL) suscite de l’incompréhension et gêne la participation des copropriétaires motivés à la gestion des immeubles. Les syndics de copropriété ne sont pas non plus très à l’aise pour expliquer et gérer ce fonctionnement alambiqué.
Les statuts d’une ASL peuvent donc prévoir que tous les copropriétaires d’un immeuble soient représentés "en bloc" par leur syndic de copropriété à l’assemblée de l’ASL.
C’est tout à fait "légal", en application du principe de liberté d’organisation des associations syndicales. Il faut ajouter que, dans les grands ensembles immobiliers il serait impossible de convoquer des centaines ou des milliers de copropriétaires à une même assemblée.
Participation des copropriétaires à la direction de l’ASL :
Deuxième paradoxe :
C’est un point très important. Par ce biais, les copropriétaires retrouvent une influence sur la gestion des ASL. Une participation équilibrée des professionnels et copropriétaires est possible.
La collecte des charges de l’ASL par les Syndicats de Copropriété :
Pour des raisons pratiques, les charges des ASL gérant des ensembles immobiliers sont collectées par les Syndicats de Copropriété auprès de leurs membres. Cette modalité, inscrite dans le Règlement de Copropriété, est valide.
Pour éviter les difficultés, il apparaît nécessaire que :
1. Le syndic et surtout le conseil syndical soient parfaitement au clair avec l’organisation et le fonctionnement de l’ASL qui "englobe" leur immeuble en copropriété, ce qui permet de fournir les explications nécessaires à tous les résidents. L’assemblée générale des copropriétaires est l’occasion pour le syndic de rendre compte de son action au sein de l’ASL comme représentant de la copropriété et de se faire mandater sur les questions importantes : élection au conseil de direction de l’ASL, travaux....
2. Les copropriétaires motivés, s’ils sont disponibles et compétents, doivent pouvoir être présents au conseil de direction de l’ASL (le "syndicat").
lefu : tout est dans les statuts ET le RDC de votre copropriété.
Mais cela ne change rien au fait qu'il vous est impossible de ne pas payer les charges de chauffage.
C'est l'ASL qui vous assignera au tribunal, et c'est certainement perdu d'avance.
DE plus votre syndic ne semble pas au niveau ! Il devait prendre conseil auprès d'un avocat spécialisé.
Vous êtes en procès contre l'ASL ! mais vous êtes en ASL, votre SDC ne peut pas assigner l'ASL. Ce sont les copros, membres de l'ASL, qui doivent assigner l'ASL.
Ce dossier est très mal ficelé, très mal préparé. Vous n'avez même pas en main les statuts de votre ASL. En tant que président de votre CS, il vous faut en connaitre les moindre détails.
Assez mal barré ! et attention, des entreprises ne sont pas payées car vous ne payez pas les charges de l'ASL.
|
|
|
|
34
Posté - 06 févr. 2014 : 19:02:13
|
|
citation: Inexact : voyez l'ordonnance du 1er juillet 2004 article 4 al. 1 et 2.
L'omission de l'information à l'acquéreur est une infraction.
L'omission de l'information au président de l'ASL en est une autre.
j'entends bien ce que vous dites jpm et je suis d'accord avec vous c'est la loi, les textes.
Mais dans la pratique il en est tout autrement et je peux vous citer au moins un cas où c'est impossible de faire comme le tes textes le disent : soit une chaufferie centrale, placée sous le régime de l'ASL (j'ai bien dit ASL) et qui chauffe l'équivalent de 5000 personnes en une trentaine de copropriétés dont 70 % de bailleurs et gros locaux commerciaux . Je défie le président d'être au courant de toutes les mutations et de tenir à jour la liste de copropriétaires, de même que convoquer tous les copros en AG ! |
|
|
|
35
Posté - 06 févr. 2014 : 19:11:45
|
rambouillet : "je peux vous citer au moins un cas "
C'est très peu pour en faire une généralité.
Mais l'Union de syndicats aurait été plus approriée pour cela, car seuls les syndics représentant les syndicats, et les quelques propriétaires individuelles sont convoqués. Pas besoin de connaitre les 5000 propriétaires
Une Union peut être copropriétaire et ASL ou Union c'est la même chanson pour gérer les éléments communs et parties communes.
|
Édité par - philippe388 le 06 févr. 2014 19:20:05 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 06 févr. 2014 : 23:03:47
|
Je ne vois pas ce qui ferait qu'une ASL groupant 5000 lots de copropriété, outre des biens en monopropriété, éprouvat la moindre difficulté à enregistrer les ventes de lots de copropriété;
Par ailleurs un inconvénient majeur des unions de syndicats est la possibilité pour chaque syndicat de quitter l'union quand bon lui semble.
Ceci étant le bon sens commande que l'ASL répartisse les charges des services qu'elle fournit entre les syndicats.
Voila donc une des questions qu'il convenait de traiter dans la loi ALUR plutot que de monter des fichiers qui existent déjà .
Nota : on prétend je crois que 70 % des copropriétés sont < 15 lots. D'où peut bien venir cette information puisque la constitution du fichier des copropriétés serait justifiée par la méconnaissance de la consistance du parc.
|
|
|
Édité par - JPM le 06 févr. 2014 23:05:26 |
|
|
|
lefu
Nouveau Membre
France
19 message(s)
Statut:
|
|
37
Posté - 06 févr. 2014 : 23:29:31
|
merci pour les différentes infos juridiques, pour moi ça correspondsglobalement à nos statuts:
- chaque propriétaire est membre de l'ASL
- mais représentation en bloc aux assemblées
- obligation d'informer en cas de mutation
- appel de charges adressé directement au propriétaire
je comprends qu'il faut aussi que je relise notre RDC...
pour le détail de la constitution, il y a 18 copropriétés + 1 propriété privative
concernant la remarque sur l'avocat, il me semble que l'avocat de notre syndic est spécialisé. Mais c'est notre syndic qui traite avec lui.
Je suis président du conseil syndical que depuis peu, d’où le fait que je n'ai pas suivi le dossier de plus près.
Et j'ai peut être mal retranscrit les choses, c'est difficile car il se passe chaque fois des semaines voire des mois entre deux actions.
Pour les charges, encore une fois, nous souhaitons les payer mais l'autre syndic refuse d'encaisser. Nous ne contestons que les charges de chauffage, car n'en utilisons plus (OK vous considérez qu'on doit tout de même payer)
Mais comme nous n'en consommons plus, en dehors de l'aspect de l'entretien, il n'y a pas de préjudice directement.
Pour les autres charges il y a effectivement des entreprises derrière, nous en somme conscients. Mais comme dit, des chèques ont été déposés mais non encaissés. Au motif que c'est à notre syndic de récolter les fonds et faire ensuite le transfert de fond en bloc.
Expliquez moi SVP, l'autre syndic a t'il vraiment le droit de refuser ? par ce d'après ce que je comprends, l'autre syndic en tant que gestionnaire de l'ASL serait bien sensé faire l'appel de charge individuellement ? C'est bien ca ? |
|
|
|
majik
Contributeur senior
863 message(s)
Statut:
|
|
38
Posté - 07 févr. 2014 : 03:03:21
|
lefu, il serait mieux de vous contraindre à distinguer les termes qui ont un sens dans le jargon de l'immobilier.
un COPROPRIETAIRE détient un lot de copropriété composé d'une partie privative et d'une quote-part de parties d'un IMMEUBLE régi par la loi du 10 juillet 1965.
lorsqu'un IMMEUBLE régi par la loi du 10 juillet 1965 est regroupé dans le périmètre d'une association syndicale libre de propriétaires, lesdits "propriétaires" possèdent tout ou partie d'un des immeubles du périmètre.
tous lesdits "propriétaires" sont de droit MEMBRES DE L'ASL, sans faculté de dénier cette qualité qui les engage en termes de "droits et obligations attachés aux immeubles" .
les COTISATIONS SYNDICALES sont dues par l'IMMEUBLE.
Les statuts de l'ASL doivent préciser les REGLES DE FONCTIONNEMENT parmi lesquelles figure la REPRESENTATION DES IMMEUBLES à l'assemblée générale assorti du droit de vote dévolu à l'IMMEUBLE.
les statuts de l'ASL doivent préciser les modalités de la répartition des COTISATIONS SYNDICALES aux IMMEUBLES et le "mode de recouvrement" auprès du REPRESENTANT DE CHAQUE IMMEUBLE.
si la "propriété privative" qui est dans le périmètre de votre ASL a été acquise par une SCI, cette personne morale est seule membre de l'ASL. (le gérant n'a pas la qualité de membre)
si elle appartient à 4 nu-propriétaires, ils sont tous membres de droit de l'ASL mais les cotisations syndicales sont appelées à l'un d'eux ...ou encore à l'usufruitier s'ils ont opté pour cette disposition prévue par l'ordonnance 2004, l'usufruitier représentant l'IMMEUBLE aux assemblées générales et détenant le droit de vote attribué à l'IMMEUBLE.
la qualité de MEMBRE de l'ASL ne peut être confondue avec la qualité de REPRESENTANT de l'IMMEUBLE.
enfin, l'OBJET de l'ASL doit être défini en termes clairs et précis désignant les BIENS à entretenir, les EQUIPEMENTS à maintenir et les CONSOMMABLES, TAXES et IMPOTS à répartir aux immeubles du périmètre, le cas échéant.
les modes d'organisation entre les propriétaires d'un IMMEUBLE sont étrangers à l'ASL qui n'a pas à les connaître.
le président de l'ASL doit "TENIR A JOUR la liste des propriétaires" au regard de chaque IMMEUBLE ; c'est ainsi que l'ASL identifie ses MEMBRES
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
39
Posté - 07 févr. 2014 : 10:35:21
|
Lefu : citation: mais représentation en bloc aux assemblées
C'est la pratique courante mais condamnable à mes yeux car elle ne respecte pas le droit à l'expression d'un vote individuel au seine de l'ASL
Mon interprétation est la suivante :
-- on peut admettre l'impossibilité de participation effective des copropriétaires à l'assemblée pour des raisons pratiques, mais dans ce cas et pour une copropriété déterminée
-- le syndic seul peut être désigné comme mandataire par les copropriétaires
-- chaque copropriétaire donne donc son mandat au syndic avec ses instructions de vote.
-- à l'assemblée de l'ASL le syndic votera pour chaque question OUI pour 11 copropriétaires avec tant de voix ASL, NON pour 14 copropriétaires avec tant de voix ASL, abstention pour copropriétaires avec tant de voix ASL.
-- les copropriétaires n'ayant pas donné pouvoir au syndic sont déclarés absents non représentés à l'assemblée de l'ASL
Ce mécanisme fait prévaloir le vote individuel et permet de faire apparaître les copropriétaires absents non représentés. Dans certains cas les résultats des votes en ASL sont différents.
Ce mécanisme permet aussi d'éviter la nécessité d'une assemblée du syndicat pour voter une décision à prendre. Mieux encore il permet d'éviter que le syndic fasse passer sa propre décision parce que, dans la pratique, il n'aura pas été possible d'obtenir une décision de l'assemblée de copropriété.
Un syndic de copropriété ou, d'ailleurs un président d'ASL, n'a pas le droit de refuser un paiement par ce qu'il existerait un contentieux en cours. Il peut par contre prendre la précaution d'exprimer que l'acceptation du paiement n'entraîne de sa part aucun aveu relatif au litige.
MAJIK : citation: les COTISATIONS SYNDICALES sont dues par l'IMMEUBLE
C'est une formule ambiguë
Il vaut mieux écrire qu'en ASL c'est le bien qui doit. On retrouve le vieille formule médiévale pour les redevances des tenanciers aux seigneurs.
Mais s'il s'agit d'écrire que les charges de l'ASL relatives aux copropriétés sont adressées au syndic qui doit les payer à l'ASL pour les répartir ensuite la formule est fausse.
Elle est certes utilisée mais un copropriétaire peut refuser de payer des charges d'ASL qui seraient recouvrées par le syndic. La jurisprudence est constante sur ce point, sur le fondement d'arrêts de la Cour de cassation.
Même observation pour citation: les statuts de l'ASL doivent préciser les modalités de la répartition des COTISATIONS SYNDICALES aux IMMEUBLES et le "mode de recouvrement" auprès du REPRESENTANT DE CHAQUE IMMEUBLE.
La clause des statuts de l'ASL est contraire à l'ordre public.
et aussi citation: les modes d'organisation entre les propriétaires d'un IMMEUBLE sont étrangers à l'ASL qui n'a pas à les connaître.
A la lettre des textes et de la jurisprudence, c'est également inexact. Fréquemment les charges des services ASL sont réparties entre les bâtiments au prorata des surfaces construites. Mais, dans les copropriétés, elles sont réparties entre les lots avec une clé de répartition différente. Il faut admettre que l'ASL doit connaître ces cles de répartition.
D'ou la constatation à nouveau que les règles de droit applicables sont vicieuses.
|
|
|
|
|
|
lefu
Nouveau Membre
France
19 message(s)
Statut:
|
|
40
Posté - 11 févr. 2014 : 13:02:51
|
Bonjour
J'ai lu le règlement de notre copro et vu mon syndic hier soir. On y relate la parcelle du batiment abritant le chauffage.
On y parle d'ayant droits et ayant cause pour pouvoir effectuer le branchement (pour les nouveaus batiments non construits à l'époque).
Ensuite on précise que cette parcelle "a été affectée à cette utilisation à titre de servitude perpétuelle, en conformité des dispositions des article 692 et suivants su code civil".
Dans le règlement de copro du batiment abritant le chauffage ont relate aussi les ayant droits et ayant cause
Par ailleurs mon syndic est aussi syndic d'auters copro faisant partie d'ASL ou il est clairement stipulé l'impossibilité d'en sortir. Dans notre cas la servitude est bien précisée.
Donc cela veut tout de même dire que l'on a le droit de renoncer à cette servitude ? Notre syndic a fait recalculer les millièmes par ailleurs. Et on ne parle pas de se retirer de l'ASL ?
Concernant le recouvrement des charges, les statuts de l'ASL précisent bien que cela se fait auprès des propriétaires.
"Elles font l'objet d'appels de fonds déterminés par un budget prévisionnel approuvé par l'assemblée générale annuelle et adressé à chaque propriétaire, suivant article 2".
L'article 2 liste les copros mais j'avais lu que lorsqu"il y a ambiguité, c'est le propriétaire qui est stipulé.
Est ce suffisamment clair pour indiquer au syndic gestionnaire qu'il a l'obligation d'encaisser les fonds destinés à paryer les charges espaces vert et autres aue chauffage ?
Merci
fred
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
ASL-renoncement servitude chauffage+appel charges 
