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cleoplatre
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 Posté - 25 sept. 2012 : 09:39:50
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Bonjour à tous,
Il y a quelques années, les copropriétaires ont ouvert un livret A en vue d'y déposer les excédents de trésorerie en attendant les répartitions de charges de fin d'exercice.
Le propriétaire du local commercial ne participe pas à certaines charges réparties sur les autres copropriétaires.
Est-il en droit de revendiquer le reversement des intérêts correspondant à des travaux effectués dernièrement qui ne lui incombent pas, sachant que le syndicat n'a pas voté un placement spécifique pour ces travaux ?
Merci pour vos réponses.
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Posté - 25 sept. 2012 : 09:59:52
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votre message manque un peu de précisions :
citation: Il y a quelques années, les copropriétaires ont ouvert un livret A en vue d'y déposer les excédents de trésorerie en attendant les répartitions de charges de fin d'exercice.
de quels excédents de trésorerie parlez vous ? ceux de la gestion courante ? ceux d'avances pour travaux , ceux d'avances de trésorerie de gestion courante ?
pouvez vous nous citer la réoslution votée ?
citation: Le propriétaire du local commercial ne participe pas à certaines charges réparties sur les autres copropriétaires.
OK, cela est courant...mais il participe aux charges communes générales ?
citation: Est-il en droit de revendiquer le reversement des intérêts correspondant à des travaux effectués dernièrement qui ne lui incombent pas, sachant que le syndicat n'a pas voté un placement spécifique pour ces travaux ?
si les provisions ou avances correspondantes à ces travaux n'ont pas été placées sur un compte rapportant des interets, les dits interets n'existent pas, donc le proprio du local commercial ne peut réclamer qq chose qui n'existe pas ?   |
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cleoplatre
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Posté - 25 sept. 2012 : 10:31:16
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Bonjour rambouillet,
En fait, il y a environ une vingtaine d'années que les copropriétaires à l'époque ont ouvert un livret A en prévision de travaux importants.
A l'époque les charges réelles étaient appelées trimestriellement et c'était le fonds de roulement qui était placé.
Depuis les changements imposés par la Loi SRU, le syndicat n'a rien voté de précis concernant le compte livret A qui s'est trouvé diminué des travaux de ravalement auxquels participait le propriétaire du local commercial, ainsi que des charges courantes.
Les copropriétaires ont décidé de clore le livret A et d'utiliser le solde, de peu d'importance, pour certains travaux, c'est sans doute ce qui a donné l'idée au copro de réclamer.
Je vais reprendre les anciens procès-verbaux mais en admettant qu'il y soit stipulé l'utilisation des fonds pour travaux je me demande sur quelles bases on pourrait calculer ce qui lui revient !
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cleoplatre
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Posté - 25 sept. 2012 : 11:15:38
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Il me vient une idée : Puisque l'origine du Livret A était générée par le fonds de roulement et qu'il va être clos, il suffirait de répartir en fonction des tantièmes de tous les copropriétaires le montant du fonds de roulement augmenté du solde du livret A et des derniers intérêts et d'en effectuer le remboursement à chacun.
Si je ne me trompte pas cela devrait être en rapport avec la législation ? |
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Posté - 25 sept. 2012 : 11:39:37
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l'utilisation de ce livret A est un peu confus :
"A l'époque les charges réelles étaient appelées trimestriellement et c'était le fonds de roulement qui était placé."
ce fonds de roulement a certainement du être mis en place à partir des tantièmes de charges générales, dont le local commercial, donc il est normal que celui ci récupère les interets .... mais le calcul de ceux ci est certainement trsè difficile, acr d'autres fonds ont été versés et repris dont ceux de travaux . On peut espérer que seuls des travaux payés par des charges communes générales comme le ravalement (dont participa le local commercial) ont apprivionnés et payés ce livret A
donc effectivement clore ce compte et redistribuer le solde à TOUS les copros seraient peut-être un bon moyen de remettre de l'ordre ; par contre avant la fermeture l'utiliser pour des trvaux pour lesquels le local commercail n'aurait pas à participer serait pas le bienvenu.
En conclusion : OUI, solder ce compte dès à présent, redistribuer le solde à tous en fonction des tantièmes généraux.
Puis ensuite vous pourrez le remplir à nouveau avec des avances spécifiques ; mais attention, il FAUT avoir toujours en memoire qui approvisionne ce livret A et SAVOIR que son utilisation ne peut être fait qu'au profit de ceux et tous ceux qui l'approvisionnent.
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cleoplatre
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Posté - 26 sept. 2012 : 08:05:45
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Je vous remercie rambouillet, vos réponses me sont très utiles. |
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ABCT
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 Posté - 29 sept. 2012 : 18:39:47
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Une méthode pour la suite.... Approvisionner le livret A en fonction des tantièmes généraux.
(En fin d'exercice les intérêts peuvent être crédités sur le compte de chacun en fonction des même tantièmes)
Après approvisionnement régulier, il peut servir à régler des travaux....(toujours passer en A.G.)
Le montant prélevé pour travaux ( qui peut ne couvrir qu'une partie des travaux engagés) est imputé en crédit du compte de chacun au même titre que les provisions et selon les tantièmes généraux.
Si ces travaux concernent des travaux imputables selon une grille spécifique, cela n'a pas d'influence dans la mesure où chacun aura en "recettes" sa quote- part en fonction de la somme prélevée sur le livret A. |
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Posté - 29 sept. 2012 : 19:00:51
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citation: Si ces travaux concernent des travaux imputables selon une grille spécifique, cela n'a pas d'influence dans la mesure où chacun aura en "recettes" sa quote- part en fonction de la somme prélevée sur le livret A.
attention, cela n'est pas tout à fait vrai, si ce compte a été approvisionné en tantièmes généraux : en effet, supposons que 50% de ces avances soient pris pour des travaux concernant 1 batiment représenatnt 30% des tantièmes généraux. Effectivement vous pouvez tenir compte de la quote part de chacun, mais si plus tard vous faites des travaux pour tout le monde en prélevant les 50% restants, vous aurez de grosses difficultés d'équilibrage des quote part ; essayez de faire le calcul.
Il vaut mieux ouvrir un autre compte (Ã terme par exemple) si on envisage des travaux pour un certain nombre de proprios seulement) |
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ABCT
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Posté - 30 sept. 2012 : 09:23:12
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Non, il faut garder toujours la même démarche.....et ne pas attendre la prochaine proposition de travaux....il faut provisionner régulièrement tous les ans.
Nous procédons ainsi depuis X années..... avec X travaux.... et 4 prêts "collectifs" (partiels = uniquement pour les copro demandeurs) dont 2 prêts déjà remboursés. |
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JB22
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Posté - 30 sept. 2012 : 10:56:38
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De ABCT:
"(En fin d'exercice les intérêts peuvent être crédités sur le compte de chacun en fonction des même tantièmes)"
C'est la meilleure solution, mais certains veullent affecter les intérêts au crédit du compte avances pour travaux.
Dans ce cas il faut pour que le logiciel enregistre les crédits au compte de chacun procéder à un appel de fonds suivi d'une répartition au crédit
de chaque copropriétaire de sa quote part des intérêts.
De rambouillet
"essayez de faire le calcul."
Aucune difficultés à condition d'utiliser à chaque opération la clé qui a servie à la constitution de l' avance travaux.
Si l'avance a été constituée par appel en charges générales et que celle-ci est utilisée en tout ou partie pour des travaux spécifiques auxquels certains copropriétaires ne participent pas ceux-ci seront créditer de leur part dans la constitution de l' avance.
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ABCT
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Posté - 30 sept. 2012 : 11:58:27
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JB 22: Exact, Nous procédons ainsi, les intérêts dégagés sur chaque exercice "constituent une provision" à hauteur de leurs tantièmes généraux (identiques à leurs apports)
Le cas de l'affectation de travaux selon une grille spécifique n'a pas d'incidence...... Les intérêts constituent "un versement" Par contre les charges spécifiques sont calculées selon les tantièmes spécifiques.
Autre ex : un R.D.Ch non concerné par la grille spécifique ascenseur (hypothèse) les copropriétaires des lots de ce niveau n'auront pas d'imputation de charges spécifiques mais bénéficieront normalement des intérêts selon la grille des tantièmes généraux (= apports) |
Édité par - ABCT le 30 sept. 2012 12:00:01 |
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Posté - 30 sept. 2012 : 12:33:39
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à partir du moment où cette avance est vidée partiellement pour payer es travaux suivant une clé spécifique de répartition, les interets à venir ne peuvent plus être versés suivant la clé générale... |
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ABCT
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Posté - 30 sept. 2012 : 14:48:14
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Erreur: Le fonds est TOUJOURS PROVISIONNE EN fonction des TANTIEMES GENERAUX
dans le cas d'un prélèvement même partiel ces sommes sont ventilées au crédit entre les copro selon la grille des tantièmes généraux également.... nonobstant la charge QUI ELLE sera ventilée en fonction de la grille spécifique s'il y a lieu au niveau des charges
Concrêtement, 10 copro ont apporté sur le livret A chacun 1 000,00€ (pour faciliter les calculs) en fonction de leur tantièmes généraux. le montant du livret s'élève à 10 000,00€.
Réglement partiel de travaux sur le fonds d'avance = 6 000,00€.
Ce "prélèvement" fait l'objet d'une "affectation" sur TOUS LES LOTS TOUJOURS selon les tantièmes généraux
Ainsi chacun bénéficie d'un "apport de provision supplémentaire" de 600,00€
Cette somme est ajoutée aux provisions normales pour charges.
Les charges sont normalement calculées (en appliquant alors les tantièmes ad hoc)
(Provisions sur charges + quote part du prélèvement) - [charges normales + charges représentatives des travaux (éventuellement spécifiques)]
Dans ce cas le solde du fonds d'avance est toujours représenté par des versements selon la grille des tantièmes généraux, en conséquence les intérêts peuvent et doivent être ventilés eux aussi en fonction desdits tantièmes généraux.
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Édité par - ABCT le 30 sept. 2012 14:52:55 |
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Posté - 30 sept. 2012 : 16:08:45
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et comment faites vous si ce prélèvement partiel ne concerne qu'une partie des copros ? et que deviennent la répartition des interets ensuite ? |
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JB22
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Posté - 30 sept. 2012 : 18:34:28
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De rambouillet
"et comment faites vous si ce prélèvement partiel ne concerne qu'une partie des copros ? et que deviennent la répartition des interets ensuite ?"
Un exemple simplifié avec des chiffres ronds pour la clarté;
Quotes-parts de Charges générales......Charges spécifiques
Copro.A.......................300.........................500
Copro.B.......................300.........................500
Copro.C.......................400......................... 0
Totaux......................1.000......................1.000
Constitution d'une avance travaux de 10.000 euros sur la clé générale:
Copro.A..........10.000 * 300/1000 = 3.000
Copro.B..........10.000 * 300/1000 = 3.000
Copro.C..........10.000 * 400/1000 = 4.000
Total..............................................10.000
Utilisation de l'avance, pour un montant de 4.000 euros en charges spécifiques: (Non recommandé)
Copro.A............4.000 * 500/1.000 = 2.000
Copro.B............4.000 * 500/1.000 = 2.000
Total................................................4.000
Situation de l' avance:
Copro.A............3.000 -2.000 = 1.000
Copro.B............3.000 -2.000 = 1.000
Copro.C............4.000 - 0 = 4.000
Totaux.............10.000 -4.000 = 6.000
Répartition des intérêts (120 euros) produits après l'utilisation partielle de l' avance travaux:
Copro.A...............120 * 1.000/6.000 = 20.
Copro.B...............120 * 1.000/6.000 = 20.
Copro.C...............120 * 4.000/6.000 = 80.
Total.................................................120.
Situation de l' avance après imputation des intérêts:
Copro.A...............1.000 + 20 = 1.020.
Copro.B...............1.000 + 20 = 1.020
Copro.C...............4.000 + 80 = 4.080.
Totaux.................6.000 +120 =6.120.
Travaux pour 8.000 euros imputables en chareges générales:
Copro.A................8.000 * 300/1.000 = 2.400.
Copro.B................8.000 * 300/1.000 = 2.400
Copro.C................8.000 * 400/1.000 = 3.200.
Total....................................................8.000
Répartition de l' utilisation de l' avance travaux de 6.120.:
Copro.A.................6.120 * 1.020/6.120 = 1.020.
Copro.B.................6.120 * 1.020/6.120 = 1.020
Copro.C.................6.120 * 4.080/6.120 = 4.080.
Total........................................................6.120.
(Les quotes-parts de chaque Copro servent de base de réparetition).
Situation générale: Charges travaux...-Avance Travaux...Solde.
Copro.A......................2.400..................-1.020.............1.380.
Copro.B......................2.400..................-1.020.............1.380.
Copro.C......................3.200..................-4.080...............-880.
Totaux........................8.800..................-6.120.............1.880.
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ABCT
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Posté - 30 sept. 2012 : 18:38:40
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C'est très simple tout est écrit: l'ensemble des copropriétaires "hérite " chacun de sa quote-part du "gateau" qu'ils en aient la dépense ou non. Celui qui n'est pas affecté par les travaux spécifiques se trouve crédité de sa quote part, sans contre partie en charges. Dans ces cas les intéressés seront en principe créditeurs à la fin de l'exercice.
Le solde DEMEURE "approvisionné" PAR LES TANTIEMES GENERAUX. En conséquence les intérêts peuvent être répartis selon ce même principe (tantième généraux.)
Lors des versements ultérieurs à ce compte d'avance PAS DE CHANGEMENT TOUJOURS EN fonction DES APPELS SELON LES TANTIEMES. |
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JB22
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Posté - 30 sept. 2012 : 18:49:45
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à ABCT
Je suis d'accord avec vous, il faut toujours constituer et utiliser les "Avances travaux" en clé de charges générales.
Cependant j'ai répondu à rambouillet dans le cas d'utilisation d'une clé spécifique à un moment ou un autre et indiqué la manière de s'en sortir. |
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ABCT
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Posté - 30 sept. 2012 : 18:51:30
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JB 22 excusez moi il y a eu "téléscopage" de nos posts....
Nous gardons comme principe de toujours "rembourser" les intérêts de l'exercice sur les comptes de chaque copropriétaire au titre de l'exercice concerné. (intérêts 2012 = profits 2012)
Ainsi, selon mes explications ci-avant, (mais sont-elles suffisamment explicites??) il n'y a pas à effectuer de calcul des intérêts APRES Utilisation partielle de l'avance pour travaux....
Le solde après "remboursement" des lots non affectés est toujours représentatif des apports (reliquat) selon les tantièmes généraux.
D'ailleurs les intérêts sont communiqués en fin d'exercice, il semble délicat d'obtenir des intérêts à une date donnée. Notre approche semble plus rationnelle et plus "simple" |
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ABCT
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Posté - 30 sept. 2012 : 19:12:53
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Rambouillet :
suite à votre post n° 11(je ne sais toujours pas faire un copier/coller)
Comment faites vous pour "vider partiellement" un fonds d'avance pour travaux" éventuellement selon une grille de tantièmes spécifiques alors qu'apparemment vous admettez que ce fonds est alimenté par des tantièmes généraux? (dans votre post vous posez la question pour la suite de l'approvisionnement de ce compte de travaux selon les tantièmes généraux) |
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Posté - 30 sept. 2012 : 19:50:13
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je disais cela en interrogation, car justement je pense que ce n'est pas possible, donc je ne peux pas vous dire comment faire....  |
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JB22
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Posté - 30 sept. 2012 : 20:45:58
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De rambouillet
"e disais cela en interrogation, car justement je pense que ce n'est pas possible, donc je ne peux pas vous dire comment faire...."
Dans mon post du 30/9 à 18 H 34, j'ai donné un exemple chiffré: comment faire. |
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Répartition intérêts Livret A 
