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monmet
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 Posté - 01 août 2010 : 19:12:12
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Bonjour,
Je loue deux chambres meublées de ma maison à des étudiants.
Cuisine et sanitaires sont communs aux quatre chambres à l'étage de la maison. (J'occupe indépendamment le rez-de-chaussée équipé)
Début juillet, j'ai établi un bail pour une chambre avec entrée dans les lieux en septembre jusque fin juin. J'avais demandé un chèque correspondant à un mois de caution.
Mes enfants établis à l'étranger doivent rentrer pour leur travail fin août.
Ils ont été informés mi-juillet.
Dans l'attente de trouver un logement, ils vont s'installer chez moi et occuper les chambres de l'étage et cuisine et sanitaires.
J'ai donc informé par LRAR que je ne pouvais honorer le bail et ai retourné le chèque. au motif reprise pour loger descendants. et indiqué que le préavis était d'un mois (comme le locataire).
J'ai vainement recherché dans les textes ce cas de figure.
On parle des obligations du bailleur à l'expiration du bail, rien avant l'entrée dans les lieux.
Le locataire peut donner son congé avant l'entrée dans les lieux.(art 12 loi 1989)
Qu'en est-il du bailleur ??
J'ai noté dans les différents messages que :
- Il n'est pas possible de demander un chèque en garantie avant l'entrée dans les lieux.
- Faut-il se contenter d'un engagement oral ou écrit et faire signer le bail le jour d'entrée dans les lieux. Je risque de ne pas revoir les locataires pressentis. Ils n'ont alors aucun engagement et moi, bailleur, non plus.
- le bail étudiant est un bail de 9 mois, sinon c'est un bail d'un an.
Alors, faut-il faire une location saisonnière de 1 mois, puis une location meublée de 9 mois, lorsque les étudiants ne fréquentant pas l'université ont une durée de cours de 10 mois dans les Instituts et Ecoles
- En faisant un bail de un an, je suis liée pendant les vacances. Or, je souhaite récupérer mes chambres pour ma famille en vacances.
D'avance merci pour vos éléments de réponse.
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LeNabot
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Posté - 01 août 2010 : 19:20:05
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Attention. Vous êtes en meublé.
Si vous avez donné un bail meublé, vous devez assumer vos obligations. Il est trop tard pour revenir dessus. |
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| En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle. |
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LeNabot
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Posté - 01 août 2010 : 19:23:37
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Législation applicable.
Article L632-1 du code de la construction et de l'habitation.
Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.
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monmet
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Posté - 01 août 2010 : 19:56:32
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C'est donc le locataire seul qui peut annuler quand il le souhaite, même préalablement à l'entrée dans les lieux et pas le bailleur.
Le bailleur se trouve engagé dès la signature du bail même si le locataire n'arrive que deux mois plus tard et pour toute la durée du bail prévu.
Curieuse égalité des parties au contrat.
Il faut donc faire signer le locataire avant l'entrée dans les lieux et le bailleur ne signe le bail que le jour d'entrée dans les lieux comme cela il n'est engagé qu'au jour de l'entrée dans les lieux.
Si un cas de figure l'empêche de louer le bailleur n'est pas engagé puisqu'il n'a pas signé avant la date d'entrée dans les lieux.
Le contrat de plus de 9 mois pour un étudiant, lui donne droit à la tacite reconduction. Il faut donc faire un contrat de 9 mois et un contrat de location saisonnière de un mois pour entrer dans le cadre, si les cours durent 10 mois (septembre à juin)
Que faire si la locataire prévue prétend que cuisine et sanitaires étaient pour son seul usage et qu'elle ne supportera pas l'usage de parties communes, alors que sur le bail figure bien :" cuisine, salle de bains, wc communes aux autres chambres".
Dans la mesure où la location est dans une maison particulière puis-je interdire les visites et imposer que la chambre ne soit occupée que par une personne (la signataire du bail).
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 Posté - 01 août 2010 : 20:02:41
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Personne ne peut annuler. On n'anule pas un bail.
On y met fin par ue des clauses prévues, et dans votre cas il n'y en n'a pas avant la fin du bail en cours, par préavis de trois mois pour une des causes autorisées. Vous ne pouvez que trouver un arrangement
citation: même si le locataire n'arrive que deux mois plus tard Vous n'avez qu'a en choisir un qui arrive tout de suite.
Si vous signez un contrat avec un candidat, c'est que les deux parties sont d'accord sur les termes. Vous ne pouvez pas signer un bail puis dire que le contrat n'est pas juste et essayer d'en tirer partie. En ce cas, il faut ne pas signer. |
Édité par - ribouldingue le 01 août 2010 20:06:28 |
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nefer
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Posté - 01 août 2010 : 20:20:46
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vous dites "Je loue deux chambres meublées de ma maison à des étudiants.
Cuisine et sanitaires sont communs aux quatre chambres à l'étage de la maison."
donc il y a 4 chambres à l'étage
pour l'instant vous n'en avez loué qu'une
est ce cela ? |
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monmet
Nouveau Membre
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Posté - 01 août 2010 : 20:26:50
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Vous me confirmez qu'il y a inégalité des parties au contrat de bail.
Le locataire donne son préavis dans le délai d'un mois avant d'entrer dans les lieux.
Vous ne l'appelez pas "annulation" mais "congé" ce n'est qu'une subtilité juridique. Le résultat est identique.
Dans ces conditions, je ne rechercherai des locataires qu'en septembre afin de ne signer le bail qu'en septembre ou octobre.
Et pour être dans les clous de la location étudiante, bail de 9 mois et location saisonnière si le locataire souhaite rester un mois de plus.
Qu'en-est-il de l'occupation par la seule pesonne signataire du bail et des restrictions de visite et même d'occupation si le copain (la copine) vient loger. Et, libérer la chambre au week end pour la tranquillité du propriétaire pas pour louer la chambre au week end).
La protection du locataire semble telle qu'il me faudra peut-être envisager de ne plus louer. |
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monmet
Nouveau Membre
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Posté - 01 août 2010 : 20:41:14
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Oui, je loue une ou deux chambres. Je m'étais engagé pour une chambre (bail signé) pour l'autre chambre, je n'avais pas encore signé le bail , j'ai donc informé que je ne pouvais donner suite.
Je ne loue pas les deux autres chambres pour éviter les va et vient trop importants et parce que je souhaite pouvoir recevoir famille et amis occasionnellement.
Je suis donc embarrassé avec une chambre meublée louée pour une personne.
Mais à la lecture du forum, je m'iquiète même sur le fait que je puisse limiter l'occupation de la chambre à une personne limiter les droits de visite....
Je n'ai pas eu de soucis ces dernières années avec les étudiantes logées mais les dernières étudiantes m'ont causé du souci. Ce n'est pas un appartement indépendant qui est loué, mais deux chambres meublées avec cuisine et sanitaires communs aux chambres.
(je suis maintenant seul et la présence d'étudiants dans la maison me tranquillise. Mais, si c'est pour avoir des soucis je m'abstiendrai.
de la location meublée. Faut-il se tourner vers la colocation ? ou le partage de services ??= |
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nefer
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Posté - 01 août 2010 : 20:59:35
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vous ne pouvez pas restreindre la locations aux jours de semaine!
vous parlez de colocation: n'êtes vous pas propriétaire de la maison ?
en tous cas, pour ce bail , vous êtes engagé
donc sauf à trouver un accord amiable avec le locataire ( et oui, il est déjà locataire, même si la prise d'effet du bail est au 1er septembre) en proposant éventuellement un dédommagement, vous serez engagé pour la durée du bail indiquée sur le contrat
avez vous prix un contrat ( ou kit complet)chez un éditeur pour ce bail meublé ?
si oui, vous avez vu les prescriptions légales |
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LeNabot
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Posté - 01 août 2010 : 21:21:58
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monmet
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Posté - 01 août 2010 : 22:17:10
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Oui, il faut protéger le locataire.
Mais il faut qu'il y ait égaité de traitement entre les parties au contrat.
Ce qui n'est pas le cas.
Le bailleur est moins protégé que le locataire.
Je ne mets pas le locataire à la porte, il n'est pas dans les lieux.
Pourquoi un mois de dédit pour le locataire, et un an et plus pour le bailleur ??
Pour les claluses retrictives de la chambre meublée :
- libérer le week-end : interdit
- visites ?
- nombre d'occupants ?
- contrat étudiant :9 mois plus un mois de location saisonnière pour qu'il n'y ait pas tacite reconduction.
Je me tournerai vers la solution : chambre contre échange de services par l'intermédiaire d'une sassociation. |
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LeNabot
Contributeur vétéran
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Posté - 02 août 2010 : 01:26:47
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citation: Initialement posté par monmet
Je ne mets pas le locataire à la porte, il n'est pas dans les lieux.
Mais le bail est signé et vous devez le respecter. C'est la loi.
citation: Pourquoi un mois de dédit pour le locataire, et un an et plus pour le bailleur ??
Là c'est encore la loi. Il n'y a pas de désiquilibre. Pour un étudiant, c'est une résidence principale, et je le répète, on ne doit pas remettre en cause la stabilité de cette résidence. Si vous êtes contre, ne louez pas dans ce cas.
citation: Je me tournerai vers la solution : chambre contre échange de services par l'intermédiaire d'une association.
Vous aurez toujours les mêmes contraintes législatives. |
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Posté - 02 août 2010 : 06:39:05
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citation: Initialement posté par monmet
Vous me confirmez qu'il y a inégalité des parties au contrat de bail.
Le locataire donne son préavis dans le délai d'un mois avant d'entrer dans les lieux. Il n'y a pas inégalité; La loi tient compte du fait que l'un occupe et doit déménager en cas de congé de la part de son bailleur, et que déménager en un mois est parfois tres diffiicle, alors que l'autre ayant donné son congé doit un mois a son bailleur.
Vous pouvez appeler cela inégalité mais aucune loi ne le concoit ainsi.
citation: Vous ne l'appelez pas "annulation" mais "congé" ce n'est qu'une subtilité juridique. Le résultat est identique. Il va vous falloir prendre quelques cours de droit et de compréhension du francais  .
Annuler un contrat cela signifie qu'aucune des clauses et obligations n'est désormais applicable.
A dater du jour de l'annulation, personne ne doit rien a personne.
Terminer un contrat consiste a mettre fin au rapport entre les deux contractants par un des moyens prévus ou un des moyens légaux.
Lorsque vous donnez congé a votre locataire ou que lui vous donne congé, le bail continue pourtant, ainsi que que certaines obligations (paiement, ... entretien) ce qui ne serait pas le cas avec une annulation.
Même a la fin du préavis, le bail continue ENCORE: l'EDL de sortie génère une obligation de remboursement du depot de garantie par vous a votre locataire avec un délais et des clauses légales, voire éventuellement des réparations consécutives au bail.
Il y a encore possibilité de demander remboursement de charges, ce qui ne serait pas le cas en cas d'annulation.
OR c'est bien d'une annulation que vous parlez, pas d'une fin de bail.
citation: Et, libérer la chambre au week end pour la tranquillité du propriétaire pas pour louer la chambre au week end). C'est simplement du délire, même un hotel ne fait pas ca!
Si vous voulez etre tranquille a ce point alors que vous prévoyez pluseirus locataires, vous n'etes pas dans le bon métier  .
citation: La protection du locataire semble telle qu'il me faudra peut-être envisager de ne plus louer. A ce niveau de méconnaissance du droit, des obligations de la locations, il vous faut apprendre avant d'envisager de louer, et de faire vos conclusions définitives.
Mais surtout, vous êtes un entrepreneur qui offre un PRODUIT à des CLIENTS, il vous faut donc faire votre étue de marché même succincte, comprendre ce que veutr le client, et voir si votre offre est intéressante ou pas.
Or vous semblez vouloir le beurre et l'argent du beurre sans le client. C'est un peu contradictoire.
Tout n'est cependant pas rose dans le role du bailleur, je vous l'assure bien volontiers, et certains aspects de la loi handicapent fortement le bailleur, c'est vrai, mais il faut les chercher aileurs, tel que le droit de l'expulsion en cas de non paiement, les versements des allocations Caf avec un mois de retard, etc....
Je pense que quand vous découvrirez ou sont les vrais porblèmes, vous allez etre horrifié. |
Édité par - ribouldingue le 02 août 2010 06:45:16 |
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Posté - 02 août 2010 : 06:50:17
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citation: je suis maintenant seul et la présence d'étudiants dans la maison me tranquillise Les lundi mardi mercredi jeudi et vendreid mais les samedi et dimanche elle vous indispose.....
Hum hum...
Il ne faut pas se mentir a soi-même, et faire une vraie analyse de la situation avant de se lancer dans la location, surtout si c'est d'une partie de votre résidence principale..
Bon courage, n'hésitez pas a lire les textes de loi en détail et nous poser de nouvelles questions le cas échéant. Bienvenu dans le monde du bailleur en tout cas. |
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nefer
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Posté - 02 août 2010 : 09:03:07
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et c'est contradictoire par rapport à l'autre topic que vous avez ouvert,dans lequel vous parlez d'un autre locataire...... |
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monmet
Nouveau Membre
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Posté - 02 août 2010 : 10:21:40
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Pas conradictoire, je pose d'autres questions pour un membre de ma famille qui loue un appartement meublé le temps de l'année universitaire. |
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nefer
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Posté - 02 août 2010 : 10:36:16
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citation: Initialement posté par monmet
Pas conradictoire, je pose d'autres questions pour un membre de ma famille qui loue un appartement meublé le temps de l'année universitaire.
donc ici
http://www.universimmo.com/forum_un...D=6857#61640
contrairement à ce que vous écrivez il ne s'agit pas de votre locataire...
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