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matt988
Contributeur débutant
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 Posté - 05 mars 2010 : 22:02:23
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Bonjour Ă tous,
Je cherche Ă savoirs'ile st possible de rajouter des clauses dans un bail?
Si oui de quel genre?
Merci pour votre aide
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nefer
Modérateur
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 Posté - 05 mars 2010 : 22:09:32
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le propriétaire ne peut pas faire d'avenant au bai sans l'accord express du locataire |
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Posté - 06 mars 2010 : 07:57:09
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pourquoi c ette question? Avez-vous une idée en tête? |
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matt988
Contributeur débutant
59 message(s)
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3
Posté - 06 mars 2010 : 13:19:50
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Bonjour Ă tous,
En faite, je chercher Ă savoir si je peux rajouter des conditions sur un bail d'un nouveau locataire que je vais faire signer normalement dans la semaine.
Par exemple:
Conditions sur les APL: " si les APL ne sont pas de la même valeur que la simulation le bail ne sera pas validé" parce qu'ils ne m'ont montré qu'une simulation
Conditions en cas de non paiement du loyer
Une avance sur loyer
...
Merci pour votre aide |
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4
Posté - 06 mars 2010 : 14:15:50
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Oh lala... Avant de vous lancer dans ce genre de chose, commencez par apprendre ce qu'est un contrat et un contrat de bail.
Vous ne pouvez certainemetn pas ajouter de clauses a un contrat deja accepté par les deux parties, mais de plus, ce genre de condition ou le bail devient non valable sous certianes conditions est absolument illégal.
Il vous faut deja consulter la loi de 1989 par exmeple, sur les contrats de bails locataifs a titre de résidence prpocnipal, puis consulter les fils de ce forum, par exemple.
Enfin, pourquoi les APL, et pas les AL?
Il ne fallait surtout pas signer un contrat de bail sans les pièces justificatives et les vraies justificaitons. Une fois que c'est signé, le locataire ne vous doit plus rien.
Une avance sur le loyer n'a pas de raison d'être, d'auatant que vous avez un dépôt de garantie.
Pour rédiger un contrat de bail qui s'écarte un tant soit peu des contrats classiques, commercialistés par Hestia, Tissot et autres, il faut deja s'y connaitre.. |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 06 mars 2010 : 14:30:15
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Vous ne pouvez certainemetn pas ajouter de clauses a un contrat deja accepté par les deux parties,
Oui, mais ........
citation: Initialement posté par matt988
En faite, je chercher Ă savoir si je peux rajouter des conditions sur un bail d'un nouveau locataire que je vais faire signer normalement dans la semaine.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Pour rédiger un contrat de bail qui s'écarte un tant soit peu des contrats classiques, commercialistés par Hestia, Tissot et autres, il faut deja s'y connaitre..
Bien d'accord! |
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matt988
Contributeur débutant
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Posté - 06 mars 2010 : 15:44:41
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Comme l'a signalé ANKOU, le bail n'est pas encore signé, donc je voulais savoir si je pouvais rajouter des conditions dans ce bail avant la signature?
J'ai Ă©crit APL mais je voulais Ă©crire AL.
Que faut il comme justificatifs au niveau des AL parce que cette personne m'a juste fait passer une simulation?
Faut il Ă©galement que je pense un justificatif au niveau du RSA parce qu'elle m'a juste fait passer la photocopie de la demande de RSA?
Merci |
Édité par - matt988 le 06 mars 2010 15:48:58 |
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Posté - 06 mars 2010 : 15:55:08
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En effet, j'ai lu rapidement. j'avais cru que c'était dea signé.
Les conditions pour rompre un abil sont limitées aux conditins légales s'il s'agit de la résidence principale du locataire, ce qui est le cas ici puisqu'il touche les AL ou les APL.
Donc résolution pour loyer impayé ou depot de garantie impayé ou charges impayées deux mois pares un commandement de payer par huissier
AUssi pour défaut de présentation d'attesation d'assurance un mois apres le commandemnt
ou encore depusi peu pour troouble du voisinage.
Les conditoins peuvnt etre modifiées au renouvellement dans certaines conditions, a condition de s'y prenre six mois avan (bail nu) ou trois mois (bail meublé).
Aucue autre possibilité n'existe.
Comme je l'ai deja écrit, dans votre cas, il ne s'agit pas de condition suspensive, mais de condition a la signature du bail. Il faut donc ATTENDRE d'avoir tous les justificatifs pour signer le contrat, et non pas signer le contrat d'abord, PUIS vérifier ensuite.
Les justificatifs sont une attestation de ce que le locataire toucher DEJA, et aussi un engagement écrit de la Caf du lieu de lanouvelel résidence donnat uen estimation. Vous pouvez encore vérifier vous-meme avec les éléments donnés en calculant sur le site de la CAF.
Il faut bien entendu avoir alors les justificaitfs de nombre d'enfants, de niveau de salaire ou de revenus (copie des trois dernières feuilles, ou attestation des revenus sociaux, ET copiue de la dernière feuille d'impot et avis d'imposition.
Méfiez-vous de Madame DURAND qui demande le bail alors qu'elle est mariée a un Monsieur DUPONT. Vous c alculez tout pour uen femme seule, alors que vous voyez arrivé un couple marié . Ca change tout.
Il faut donc vérifier sur plsueirus docuements (pas un seul) que les papiers sont au nom de Madame DRAND. DI on voirt un Mosnieur DUPONT, on est en droit de demander qui il est.
citation: Conditions en cas de non paiement du loyer UN contrat correct doit impérativement:
1/ Incorporer les trois conditions légales de résolution du bail
2/L Indiquer des indemnités d'occupation en cas de fin de bail et de maintien dans les lieux
3/ je conseille d'y inclure une clause pénale: En cas d'impayé et x jours apres une relance par RAR sans réponse, les sommes dues sont augmentées de 15%. |
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nefer
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Posté - 06 mars 2010 : 16:03:18
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si je comprends , vous étudiez la solvabilité de votre candidat locataire uniquement avec le montant des AL et du RSA...... |
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matt988
Contributeur débutant
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Posté - 06 mars 2010 : 16:14:49
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C'est un couple de jeune:
elle: touche le chomage + demande de RSA + AL (D'aprés leur calcul,le tout s'éléve à 1300 euros)
Lui: rien (que des petits contrats)
Comment est ce que je peux demander les justificatifs des AL en sachant que c'est leur 1er appartement?
La demande de RSA vient juste d'Ă©tre faite, donc impossible de demander un justificatif?
citation: Initialement posté par ribouldingue
1/ Incorporer les trois conditions légales de résolution du bail
2/L Indiquer des indemnités d'occupation en cas de fin de bail et de maintien dans les lieux
3/ je conseille d'y inclure une clause pénale: En cas d'impayé et x jours apres une relance par RAR sans réponse, les sommes dues sont augmentées de 15%.
Pour le 1/: Normalement ce sont déjà des conditions qui sont écrites dans le bail,non?
Pour le 2/: est ce que ce sont des conditions à rajouter ou alors sont elles déjà écrites? (désolé je n'ai pas de bail devant les yeux)
Pour le 3/: A combien de jours estimez vous que les sommes dues peuvent être augmentées?
Merci pour votre aide |
Édité par - matt988 le 06 mars 2010 16:16:09 |
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Posté - 06 mars 2010 : 16:33:04
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citation: elle: touche le chomage + demande de RSA + AL (D'aprés leur calcul,le tout s'éléve à 1300 euros) Elle ne va pas toucher le chomage tres longtemps, et elle ne peut pas cumuler avec le RSA je pense.
A mon avis il s'agit plutot du cumul chomage + AL qui est Ă©gal Ă 1 300 mais c me parait beaucoup, si elle n' a pas d'enfant.
citation: Lui: rien (que des petits contrats)
Comment est ce que je peux demander les justificatifs des AL en sachant que c'est leur 1er appartement? Vous ne pouvez que simuler vous meme.
[quote]La demande de RSA vient juste d'étre faite, donc impossible de demander un justificatif?[/quoteSi il dit pouvoir y avoir un justificatif. Ele passe par une assistante sociale, et celle-ci connait bien ce genre de problème/
Attention, dans ce genre de dossier, ontomĂąbe sur des gens honnetes, auquel cas tout se passe bien, surtout si l'AL n'est pas loin du loyer, et des gens malhonnetes, beaucoup plus rare, mais dans ce dernier cas, on n'a aucun recours, car aucune somme n'est saisissable. Bref, en cas de souci, il n'y a rien a faire ou presque.
Donc si il y a un doute, alors caution solidaire ou assurance loyer impayé genre GRL.
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matt988
Contributeur débutant
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Posté - 06 mars 2010 : 16:36:13
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Les parents se portent caution pour le couple.
Le loyer est de 365 euros pour 292 EUROS d'AL sans compter que la personne est enceinte de 2 mois donc les AL vont augmenter quand le bébé sera la.
Vous en pensez quoi? |
Édité par - matt988 le 06 mars 2010 16:36:44 |
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Posté - 06 mars 2010 : 17:13:13
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Que la caution des parents rend le dossier crédible.
Prenez bien soin a faire signer l'engagement de caution solidaire des parents a la main, par eux, pas par quelqu'un d'autre, devant vous, apres avoir Ă©galement recu des parents.
1/ Rib
2/ Un chèque de zéro euro histoire d'etre sur que les parents ne sot pas interdits de chèque
3/ justificatif de revenus des parents, les deux (trois feuilles de slaire, de retraite, ..)
4/ copie de l'avis d'imposition 2009 des parents (histoire d'avoir la cohérence avec les revenus, on fait de fausses feuilles de salaire aujourd'hui)
5/ dernier avis d'EDF des parents, histoire de voir si ils payent leur fournisseur l'électricité.
Calculez bien aparavant pour le faire Ă©crire a la main dans la fameuse page d'engagement de caution solidaire le montant total du loyer plus charges pour trois ans, demander un engagement pou un bail (3 ans) plus deux renouvellements, et indiquez le montant total pour les neuf ans.
Si ca tique vraiment, persistez surtout sur l'engagement de caution solidaire pour un bail et 3 renouvellements mais acceptez de réduire l'engagement en euros, puisqu'une grosse partie du loyer plus charges est payé par l'AL. Ne réduisez pas trop parce qu'un jour l'Al peut disparaitre.
Si les parents sont une bonne caution, ca vous évite l'assurance loeyr impayé. |
Édité par - ribouldingue le 06 mars 2010 17:26:28 |
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matt988
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Posté - 06 mars 2010 : 17:24:00
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J'ai eu juste les feuilles de paye du père donc le salaire est de 1250 euros.
Pour vous le dossier peut donc être crédible?
Pourriez vous répondre a quelques questions posées précédemment:
"Pour le 1/: Normalement ce sont déjà des conditions qui sont écrites dans le bail,non?
Pour le 2/: est ce que ce sont des conditions à rajouter ou alors sont elles déjà écrites? (désolé je n'ai pas de bail devant les yeux)
Pour le 3/: A combien de jours estimez vous que les sommes dues peuvent être augmentées?"
Merci pour votre aide
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Posté - 06 mars 2010 : 17:29:12
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citation: "Pour le 1/: Normalement ce sont déjà des conditions qui sont écrites dans le bail,non?
Pour le 2/: est ce que ce sont des conditions à rajouter ou alors sont elles déjà écrites? (désolé je n'ai pas de bail devant les yeux)
Pour le 3/: A combien de jours estimez vous que les sommes dues peuvent être augmentées?" Désolé, mais je ne connais pas le contrat que VOSU utilsez.
C'est bien à VOUS de vérifier ce qu'il y a d'écrit.
Pour le 1. en général i n'y en a que deux sur toirs;
Pour le 3; mettons 7 jours.
Pour le deux, franchement, cela dépend des contrats, je n'en sais rien. certians les mettent, d'autres les oublient.
J'ai fait refaire il y a six mois un contrat qu'une agence me proposait parce que cette clause n'y était pas. On m'a dit que ce n'était pas grave, mais apres discussion, ils se sont rendu compte que ca avait son intéret. |
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nefer
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Posté - 06 mars 2010 : 17:41:14
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il est imperatif d'exiger TOUS les documents listés par Ribouldingue( bulletins de salaire, avis d'imposition, piece d'identité, quittance EDF, chèque annulé...) |
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matt988
Contributeur débutant
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Posté - 06 mars 2010 : 17:44:54
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Pour le 2/:
A combien s'élèvent les indemnités d'occupations?
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nefer
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17
Posté - 06 mars 2010 : 18:21:15
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avez vous au moins un KIT complet de bail loi 89(TISSOT,UNPI ....) pour lire tout ce qui y est indiqué ? |
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Posté - 13 juil. 2010 : 01:29:01
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Je remonte ce poste car le coup du chèque annulé m'intrigue. Je suppose que vous partez du principe qu'en cas d'interdit bancaire la personne concernée a l'obligation de rendre tous ses chéquiers? Mais dans les faits, combien rendent réellement tous leurs chéquiers? Les banques ont-elles un moyen de pression efficace et rapide pour forcer leur client à le faire, du moment que ce dernier n'émet plus de chèques dès l'interdit bancaire prononcé? |
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Posté - 14 juil. 2010 : 16:53:59
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La plupart des candidats vous disent oui au téléphone ou lors de la première rencontre au paiement du dépot de garantie par chèque par exemple, et vous découvrez que votre locataire vous paye le depot de garantie avec un chèque d'un parent ou d'un ami, quand ce n'est pas en liquide.
Donc je demande le RIB ET le chèque annulé, comme ca j'ai tout de suite la réponse s'il n'y a pas de chéquier, et je pose la question de savoir pourquoi.
En fait, quand quelqu'un est au smic, il a souvent un chéquier, mais quand il est au RSA c'est rarissime, et souvent pas parce qu'on lui a supprimé, tout simplement parce que de lui-même c'est trop dangereux de faire des chèques, donc il n'en prend pas.
C'est à vous de voir quel est le cas de votre candidat, mais c'est sur que j'ai beaucoup plus de questions et de réponses en demandant un chèque annulé, que quand je n'en mentionne pas.
Dans le cas ou je n'en demande pas, on parle argent. Le locataire pense en lui-même qu'au pire il amènera la somme en liquide, et qu'il peut oublier le RIB
Dans le cas ou je demande un chèque annulé, il sait que le RIB est impératif et que l'absence de chéquier un point pris en compte dans l'examen de son dossier.
Enfin, je n'ai JAMAIS eu de souci avec un locataire qui présente sans s'offusquer ni vraiment poser de question un chèque annulé, car il sait ce que signifie l'annulation, et il sait pourquoi je demande. En général, apres avoir fourni le chèque, il me demande 'a propos, puis-je savoir quelle est l'utilité?'.
Au pire si vous êtes avare de réponse, vous pouvez toujours indiquer que votre assurance vous demande cette pièce,et qui si le locataire ne la fournit pas vous ne pouvez le retenir comme locataire.
Mais dans la conversation il faut TOUJOURS se garder de présenter l'assurance loyer impayé comme une assurance qui vous paye si lui ne paye pas, il faut plutot la présenter comme une structure qui va vous aider a récupérer l'argent non payé, au besoin avec huissier.
citation: Les banques ont-elles un moyen de pression efficace et rapide pour forcer leur client Ă le faire Bloquer le compte... |
Édité par - ribouldingue le 14 juil. 2010 16:57:04 |
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