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cuscute92
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 Posté - 07 mai 2010 : 15:01:27
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Bonjour,
Un nouveau copropriétaire de notre immeuble vient d'acheter 3 chambres de service au dernier étage de notre immeuble. Ces chambres qui appartenaient à 2 copropriétaires différents sont désservies par un couloir qui est une partie commune mais qui ne dessert que ces 3 chambres . A noter qu'au dessus de ce couloir il y a un accès au toit par un vasistas. Notre immeuble étant en U, il reste l'autre branche du U, qui a aussi un accès toît et 3 chambres appartenant à 3 copropriétaires.
Ma question: le nouveau copropriétaire demande que l'assemblée générale de la copropriété lui accorde le droit de jouissance exclusif du couloir (partie commune) qui dessert ses trois chambres et l'autorise à poser une porte pour fermer ce couloir dont il aurait la jouissance exclusive. Il précise qu'en cas de cession d'une des chambres ce droit prendrait fin.
Le syndic de l'immeuble avance que cette résolution doit être votée à la majorité simple de l'article 24. Un autre syndic consulté dit que cela relève de la double majorité de l'article 26, même si la destination de l'immeuble n'est pas modifiée. Personnellement je pense aussi que cela devrait relever de la majorité article 26.
Pouvez-vous me donner vos avis et consels à ce sujet. Merci beaucoup.
Article 24 ou article 26 ?
S'il s'agossait d'une demande d'aliénation ce serait évidemment l'article 26, mais sa demande concerne un droit de jooissance exclusif.
Notre crainte est que ce nouveau copropriétaire fasse un appartement de ces 3 chambres + le couloir, et ne vienne porter des nuisances à notre petite copropriété.
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Gédehem
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Posté - 07 mai 2010 : 15:46:42
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Accorder un droit d'usage sur partie commune c'est aliéner son propre droit d'usage pour l'accorder exclusivement à un autre.
Vendre une partie commune c'est encore aliéner, cette fois sa propriété.
Un acte de disposition sur partie commune se décide toujours à la double majorité de l'art.26, du moins lorsque cette partie commune n'est pas nécessaire à la destination de l'immeuble. (aliénation d'un droit d'usage sur parties communes par les copropriétaires de cette partie commune)
Si elle est nécessaire à la destination de l'immeuble, c'est l'unanimité de tous.
Le 1er point est la trappe d'accès aux combles/toit. L'immeuble étant en U, l'accès par l'autre trappe est-il suffisant ?
Si oui, c'est 26.
Si non c'est unanimité.
Le second point est cette histoire de 3 lots distincts.
Si ce copropriétaire voulait réunir ces 3 lots pour n'en former qu'un seul, il pourrait être envisagé l'aliénation de ce couloir.
Accorder un droit d'usage à 3 lots distincts pouvant être propriété de 3 personnes, c'est aller au devant d'histoires impossibles à régler.
Ce droit de jouissance exclusif est un droit réel, perpétuel, cessible ...donc monayable.
Ce droit de jouissance exclusif fait l'objet d'un enregistrement pas acte authentique (notaire) au fichier immobilier.
Quid ensuite de ce droit d'usage partagé en 2 ou 3, si ce copropriétaire vend un des 3 lots ???? |
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cuscute92
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 Posté - 07 mai 2010 : 17:38:45
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Merci Gédehem de votre réponse rapide et précise.
Je me demande bien pourquoi le syndic de la copropriété défend la majorité simple sur cette question. S'agit -il du fait que cette portion de couloir ne dessert que ces 3 lots ?
Je pensais que l'aliénation ne concernait que la propriété et non l'usage.
Vous indiquez que le droit de jouissance est un droit réel, perpétuel et cessible. Dans la proposition de résolution il est indiqué qu'en cas de vente d'un de ces lots le droit prendrait fin.
Que devons nous faire à l'ouverture de l'assemblée générale ? Contester la majorité indiquée sur la proposition de résolution ? et si le syndic persiste ? il nous reste à contester en justice ? |
Édité par - cuscute92 le 07 mai 2010 17:44:40 |
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Posté - 07 mai 2010 : 18:02:20
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cuscute92 : citation: Dans la proposition de résolution il est indiqué qu'en cas de vente d'un de ces lots le droit prendrait fin.
Cela est tout à fait impossible. La proposition de ce copropriétaire ne peut se faire qu'à l'article 26 au minimum !!! et il vous reste le problème de l'accès au toit, une partie commune, pour exiger une Unanimité.
cuscute92 : lorsque vous achetez un lot avec une jouissance privative d'un jardin ou d'une terrasse, cette jouissance figure sur votre acte de vente, il fait partie entièrement de votre lot, MAIS il reste une partie commune, ce n'est pas un lot de coproprité.
Personne ne peut vous retirer cette jouissance qui est dorit inaliélable.
Ce que désire ce copropriétaire c'est que ce couloir lui revienne sans rien payer. L'article 24 est une grossière " erreur de frappe" !!!  , lors de l'AG il vous faut demander à ce syndic qu'il précise bien que seul l'article 26 ou l'Unanimité est nécéssaire pour accorder ce droit de jouissance.
L'AG peut accorder ce droit à l'article 26 et exiger un prix pour ce droit.
Peut on accorder un droit de jouissance sur plusieurs lots ???
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cuscute92
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Posté - 07 mai 2010 : 18:06:24
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Merci beaucoup de vos informations et commentaires judicieux. |
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Gédehem
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Posté - 07 mai 2010 : 18:09:53
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Il y a un point qui nous a échappé :
"... et l'autorise à poser une porte pour fermer ce couloir dont il aurait la jouissance exclusive. "
Il s'agirait là de fait d'une appropriation sous couvert d'un pseudo droit d'usage.
Il convient de préciser que un droit de jouissance accordé sur une partie comune ne change pas son statut : elle reste partie commune. Ainsidu couloir, la jouissance ne s'entendant que comme un usage de surface (sorte de "droit de passage" exclusif).
Vouloir fermer ce couloir revient de fait à le privatiser entièrement. Autant le lui "vendre" !
La double maj. art.26 est incontournable pour accorder un drot de jouissance exclusif sur une partie commune. La difficulté reste ces 3 lots !
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Édité par - Gédehem le 07 mai 2010 18:10:35 |
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Posté - 07 mai 2010 : 18:18:44
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gedehem : Peut on accorder un droit de jouissance sur plusieurs lots ???
Ce droit devrait donc figuré sur les 3 actes de propriété des 3 chambres de bonnes ??
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Posté - 07 mai 2010 : 18:35:44
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ce proprio souhaite la jouissance exclusive d'une partie commune avec accès au toit et de plus sa fermeture (peut-être pour faire un appart de type F3...  ).
Cela nécessite :
* un prix de vente
* la création d'un lot spécifique "couloir" avec des tantièmes
* un acte notarié
* un accord de l'AG à la majorité 26 avec spécification que ce vasistas devient un élément privatif (entretien confié au proprio)
* à cela vous rajoutez une petite question subsidiaire : actuellement ce petit bout de couloir est-il éclairé par le compteur commun (? ), et dans ce cas quid de la consommation, idem s'il existe une prise de courant.
* il faut aussi prévenir l'avenir, s'il y a installation de circuits d'eaux et de chauffage quid des réseaux communs ou privatifs, etc...
* qu'en à la revente et au retour dans le giron commun, si l'AG refuse ce rachat ou ce retour gratuit (ce qui est possible), ce lot devient partie commune de 2 ou 3 proprios, à gérer entre eux avec un syndic, etc...
Peut-être plus de questions que de réponses à vos propres questions, désolé... |
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Gédehem
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Posté - 07 mai 2010 : 19:16:22
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Une petite fiche "pense-bête" (il me semble que JPM en est l'auteur ...(??))
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CONCESSION D’UN DROIT DE JOUISSANCE EXCLUSIF
"Lors de sa constitution, la concession d'un droit d'usage exclusif sur une partie commune doit prévoir son rattachement à un lot existant déterminé.
La concession est en principe définitive, sans possibilité de revenir sur la décision qui doit être publiée. Le défaut de publication n'entraîne pas la disparition du droit mais son inopposabilité aux acquéreurs postérieurs, sauf si la concession a été visée dans l'acte d'acquisition.
Le parachèvement d'une concession de droit d'usage exclusif impose un acte notarié qui est bien entendu publié (fichier immobilier).
La concession peut toutefois être temporaire. Soit elle est consentie par le syndicat pour une période de n années. Soit elle est consentie à titre viager sur la tête du propriétaire du lot de rattachement. Le droit disparaît alors au décès de ce propriétaire, soit en cas de vente anticipée par une clause spécifique. En l'absence de cette clause l'acquéreur reste titulaire du droit jusqu'au décès de son vendeur. Elle peut aussi être soumise à une condition résolutoire. Celle ci ne peut être "purement potestative", c'est à dire dépendant de la seule volonté du syndicat. Elle doit être liée à la survenance éventuelle d’un évènement extérieur indépendant de la volonté des parties.
Il est possible de prévoir dans la convention de concession approuvée par l'assemblée générale :
1° une redevance annuelle ou un prix payé une fois pour toutes, au profit du syndicat dans les deux cas.
2° une augmentation des tantièmes de charges ou de certains d'entre eux. Par exemple la concession sur un jardin comportera une augmentation des tantièmes de charges communes générales mais pas d'augmentation des charges de chauffage ou d'ascenseur.
Ces deux stipulations peuvent coexister.
Le droit de jouissance d'une partie commune ne permet pas la consitution en lot, sauf lorsqu'elle est assortie d'un droit de construire sur le lot. On se trouve alors dans le cas d'un lot transitoire et il importe peu que le titulaire construise un immeuble ou un garage.
La concession doit être accompagnée de clauses appropriées, notamment pour les modalités d'entretien et la contribution aux charges de réfection d'une étanchéité de terrasse supérieure par exemple."
- Le droit de jouissance exclusive attaché à la personne.
Dans cette hypothèse, ce sera un droit personnel.
Il s’agira le plus souvent d’autorisation de caractère simplement personnel et temporaire donc éventuellement révocable dans les conditions fixées par l’assemblée ; exemple : il peut s’agir d’autorisation de stationnement dans une cour commune consentie pour une certaine durée avec une réserve de retrait si l’intérêt collectif l’imposait.
C’est donc un droit de nature précaire, il n’est pas nécessaire de modifier le règlement de copropriété, et donc de procéder aux formalités de publication au fichier immobilier (Cour d’Appel de PARIS 23° chambre, 15 mars 1989).
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Conclusion : l'affaire n'est pas toute simple. Elle nécessite l'intervention d'un juriste (avocat, notaire) pour monter l'opération et établir le dossier qui sera présenté à l'AG.
Attention à ne pas faire n'importe quoi.
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Édité par - Gédehem le 07 mai 2010 19:18:01 |
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cuscute92
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Posté - 07 mai 2010 : 22:47:35
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Merci à vous.
Nous n'allons pas faire n'importe quoi et je pense que l'assemblée va rejeter cette proposition car il n'y aura pas de majorité article 26, à l'article 24 ça passait . En plus, un copropriétaire m'a dit en début de soirée que l'accès au toît se devait d'être maintenu pour une issue en cas d'incendie ?, même s'il y en a une autre dans l'autre aile.
Tout se complique !
Car au dessus des chambres et des couloirs de circulation (au 5ème et dernier étage), il y a des combles, auxquels on accède par le puits de lumière dans chacun des couloirs, au sommet de ces puits un chassis vitré (ancêtre du velux). Je comprends qu'un copropriétaire peu scrupuleux pourrait s'attribuer le tout ! Le RC dit toutefois que les combles, comme les couloirs, sont des parties communes.
Notre copropriété est de 16 lots, 10 lots principaux (10 appartements et caves désignées) et 6 lots de chambres. Au total 14 copropriétaires, un seul (1 chambre) n'habite pas l'immeuble.
Bonne soirée. |
Édité par - cuscute92 le 07 mai 2010 23:05:08 |
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