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surfer75
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 Posté - 04 mars 2010 : 20:35:43
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Bonsoir,
Face à un projet d'installation d'ascenseur que quelques irréductibles tentent de bloquer depuis plusieurs années un groupe de copros dont je fais partie à décider d'aller "jusqu'au bout" en saisissant si besoin le TGI.
Je précise que le projet respecte parfaitement tous les standards du genre expliqués dans l'ouvrage de M. Quignard (emmarchement supérieur à 80 cm, isolation acoustique renforcée, pylone vitré pour bien s'intégrer dans l'immeuble, etc...) et l'étude préalable faite par un bureau d'études spécialisé en ascenseur conclut à la faisabilité de notre projet. Par rapport à tous les éléments de jurisprudence trouvés nous sommes dans la situation classique des immeubles haussmanniens parisiens où le TGI et la cour d'appel accordent l'autorisation en cas de refus de l'AG.
Nous avons eu 2 fois un refus à la majorité de l'article 26c, la dernière fois en 2009.
Notre groupe, représentant plus de 25% des tantièmes a demandé que ce sujet soit traité en AG.
Le syndic rechigne à mettre durant la même assemblée la question :
- d'abord à l'article 26c (aux frais de tous ceux qui résident entre le 1er et le dernier étage)
- ensuite à l'article 25b (aux frais exclusifs des demandeurs)
Je ne trouve aucun argument légal qui interdise de faire ainsi, et c'est une source d'économie puisque comme le projet est le même pour les 2 majorités, les annexes (plans, devis ...) sont identiques, s'ajoutent juste les modalités de rachat des quote-part dans le cas de l'article 25g.
Merci de vos avis éclairés
Cordialement,
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mespres
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Posté - 04 mars 2010 : 21:01:37
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votre syndic a raison : ingérable de faire installer un ascenseur en en verrouillant l'utilisation aux opposants. Il est surprenant que le TGI donne raison à une application erronée de la loi : ascenseur = amélioration = article 26.
Enfin répartir une dépense aux frais exclusif des demandeurs ne correspon à aucune grille du RdC, ce n'est pas l'esprit de l'article 25b. L'article 25b vous autorise par exemple à installer un store : l'harmonie de l'immeuble est affectée.
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Gédehem
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 2
Posté - 04 mars 2010 : 21:44:05
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Pardon, mais je ne comprends pas bien l'affaire .... 
Il est constant que la demande faites par un ou des copropriétaires d'installer à leurs frais un ascenseur et pour leur usage personnel ne relève pas des travaux décidés selon L.art.26.
Il s'agit pour l'AG de délivrer une autorisation de travaux privatifs sur parties communes selon L.art.25b, la pose d'un ascenseur étant par nature conforme à la destination d'un immeuble destiné à l'habitation.
Il n'y aurait éventuellement nécessité d'un vote à la maj.art.26 que s'il y avait une alénation importante de parties communes, bien que cet aspect des choses ne soit généralement pas retenu par les tribunaux !
C'est le critère "amélioration des conditions de jouissance des lots des demandeurs" qui est quasi toujours mis en avant, justfiant par là une décision selon L.art.25b.
Retour pour ajouter que cet ascenseur ne devient pas un élément d'équipement commun du syndicat mais un équipoement commun aux seuls demandeurs bénéficaires. Ils devront en particulier faire leur affaire personnelle de tous les frais, et surtout de l'élaboration d'une grile de répartition tant des travaux que de l'entretien futur.
Ils peuvent même prévoir un "droit d'entrée" pour ceux qui voudraient dans le futur bénéficier de cet équipement commun à certains.
On peut sur cette affaire se référer utilement aux travaux de M. Bouyeure, sur son commentaire d'un arrêt de Cass. du 10.10.2006 paru dans la revue Adinistrer de 01.2007. |
Édité par - Gédehem le 04 mars 2010 21:55:27 |
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mespres
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Posté - 04 mars 2010 : 22:09:05
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admettons, sur l'avis éclairé de Gedehem, que cela soit possible.
Est ce réaliste ? Deux copros sur le même palier, l'un a accès à l'ascenseur, l'autre non ?
Supposons que 5 ans après un copro opposant veuille l'accès, comment déterminer le prix ?
Il serait interessant d'avoir des témoignages. |
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Gédehem
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Posté - 04 mars 2010 : 22:34:43
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Pour l'accès de l'un c'est facile : les portes palières sont à clé, seuls les bénéficaires pouvant l'ouvrir.
Pour le "droit d'entrée", le calcul peut être fait "simplement".
Vous êtes 2 par étage sur 10 étages, soit 20 lots.
Seuls 5 ou 10 (ou 15 !) veulent un ascenseur, dont ils supporteront intégralement la charge.
Mais pour le calcul "droit d'entrée" les couts d'installation sont partagés en 20 (on peut faire selon une grille "ascenseur" à définir), la part de chacun des 20 lots étant ainsi déterminée.
Chacun de ceux qui ne le voulaient pas connait d'avance le "droit d'entrée" qu'il devra acquiter pour avoir une clef d'accès.
Ce "droit d'entrée" sera réparti entre les "installateurs" d'origine.
Retour pour préciser que l'établissement d'une convention d'usage entre les demandeurs/bénéficiaires de l'autorisation est incontournable.
Le syndic s'en occupera, dans le cadre d'une prestation privative à certains qu'il faudra définir entre les parties.
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Édité par - Gédehem le 04 mars 2010 22:40:37 |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 05 mars 2010 : 07:46:09
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il faut également indexer le droit d'entrée sur la formule de révision de l'ascensoriste.
Gedehem, connaissez vous des copros qui ont voté une telle usine à gaz ? Je dois dire que j'adhère à la frilosité du syndic de surfer75.
Autre question interessante : vous parlez de contacteur à clé. Cela veut dire que vos invités prennent l'escalier ou bien que vous allez les chercher. Vous pouvez bien sûr installer un digicode au rdc, le code ne sera jamais donné au livreur de pizza, c'est assuré  |
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Louis92
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Posté - 05 mars 2010 : 09:03:28
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mespres, pour info, il existe des systèmes qui permettent à un visité de déverrouiller l'accès à l'ascenseur à partir de son interphone quand le visiteur le sollicite. |
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Gédehem
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Posté - 05 mars 2010 : 09:41:37
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Merci à Louis de cette précision technique, aspect que nous n'avions pas abordé ... 
Mais il faut rassurer Mespres : il n'y a pas ici d'usine à gaz.
Il existe de très nombreux syndicats où sont implantés des ascenseurs quasi "privatifs", depuis le type tout seul a 5° qui l'a fait installer pour lui seul, jusqu'aux 25 coropriétaires qui l'ont demandé au grand désespoir de 5 contestataires adeptes de la marche à pieds !
Rien de nouveau ici ..... |
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nefer
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 Posté - 05 mars 2010 : 09:49:29
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effectivement il existe de très nombreux ascenseurs qui fonctionnent avec une clé
j'en connais même qui ont un code en fonction en permanence |
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mespres
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Posté - 05 mars 2010 : 10:14:40
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Ce post est instructif, il faut continuer à inspecter tous les aspects de la question. Aucun problèmes techniques et financiers, il faut tout de même noter une complication et un surcoût certain si l'ascenseur peut être dévérouillé par l'interphone (seule solution viable) : il faut budgéter l'adaptation, voire le changement de l'interphone.
Qu'en est il de l'assurance ? En cas d'accident, j'imagine que le syndicat est sollicité, il se retourne vraisemblablement contre l'ascensoriste.
Que se passe-t-il si seulement une partie des copros ont souscrit au service ? Quelle est la personne morale visée ? Le syndicat ? Si oui, j'imagine que l'installation d'un ascenseur a une incidence sur la prime ? |
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Gédehem
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Posté - 05 mars 2010 : 11:45:22
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C'est bien sur le syndicat qui est responsable et donc assuré comme "gardien de la chose".
Mais vous avez exactement la même question pour des parties communes spéciales à certains !
C'est le syndicat responsable qui est condamné ... les indemnités et frais imputés aux seuls copropriétaires concernés.
Concernant l'assurance, il suffit de demander à l'assureur de dissocier un montrant de la prime pour cet équipement.
C'est un grand classique, lorsque par exemple vous avez des garages privatifs compris dans un bâtiment commun, garages qui ne concernent pas tout le monde. Seuls ceux ayant des garages supporteront la part d'assurance "garage".
AJOUT pour un sujet similaire :
"Le traitement collectif de travaux privatifs".
C'est un autre sujet, mais ...15 copropriétaires sur 70 veulent faire changer leurs fenêtres pour du double vitrage.
Ils le décident ensemble (AG pas compétente), passent une convention avec le syndic (sécurité du paiement des provisions exigibles) lequel fait les démarches et suit le chantier dans le cadre d'une "prestation privative", ici au profit de 15 copropriétaires.
Rien de neuf sous le soleil .... 
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Édité par - Gédehem le 05 mars 2010 11:51:16 |
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surfer75
Nouveau Membre
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Posté - 05 mars 2010 : 18:20:00
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Merci à tous pour vos contributions
Pour Gédehem :
" On peut sur cette affaire se référer utilement aux travaux de M. Bouyeure, sur son commentaire d'un arrêt de Cass. du 10.10.2006 paru dans la revue Adinistrer de 01.2007. "
je n'ai pas accès à la revue administrer, afin que je récupère l'arrêt, vous pourriez svp me donner ses références complètes pour que je le demande au greffe ?
il faut la date précise (10.10.2006) et le nom du demandeur et du défendeur, éventuellement en messagerie privée si ces données n'ont pas à être rendues publiques
Merci |
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Gédehem
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Posté - 05 mars 2010 : 18:52:07
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Les travaux de M. Bouyeure sont publiés ici ou là .
L'arret de Cass dont il s'agit (Cass. 3° 10.10.2006 05-17565) portait sur une affaire de contestation de la majorité (art.25b) au prétexte que l'installation d'un ascenseur par certains entrainait une aliénation de parties communes, et qu'il fallait donc le décider à la maj.art.26.
La C.Cass confirme l'arret de la CA Paris du 23.05.2005 selon laquelle cette installation d'un ascenseur par certains n'entraine pas aliénation de parties communes, donc pas d'art.26
..(résumé en gros !)
Pour la revue Administrer, vous la trouverez dans toute bonne biblio U de fac de droit.
Ajout : il s'agit ici comme toujours d'un cas particulier qui fait toutefois jurisprudence.
Mais il est évident que si la gaine réduit par exemple de moitié l'escalier et que le puit de jour sera bouché, il est à craindre que les juges estiment que le but poursuivi (amélioration pour certains) dépasse largement les limites et porte atteinte aux modalités de jouissance des autres lots !
Tout est donc une question d'équilibre.
Mais par principe, l'installation d'un ascenseur demandé par et pour certains copropriétaires c'est du 25b. |
Édité par - Gédehem le 05 mars 2010 19:00:23 |
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JB22
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Posté - 05 mars 2010 : 19:32:54
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Posté par Gédehem
"Mais il est évident que si la gaine réduit par exemple de moitié l'escalier et que le puit de jour sera bouché, il est à craindre que les juges estiment que le but poursuivi (amélioration pour certains) dépasse largement les limites et porte atteinte aux modalités de jouissance des autres lots !"
Vu dans le LITEC (édition 1992):
"Dans le cas d'un ascenseur, on recherchera par exemple si les travaux correspondent aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble et ne portent pas atteintre aux parties privatives, et au droit de jouissance sur les parties communes des copropriétaires autres que ceux bénéficiant de l'autorisation, si les accès, la circulation dans l' escalier, la manutention du mobilier ou le transport des malades ne seront pas de ce fait beaucoup plus difficiles, sinon impossibles (v.pour exemples Paris, 1re Ch 24 oct. 1988 et Paris, 23e Ch.19 oct.1988: Loyers et copropriété déc.1988, n.558). |
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Gédehem
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Posté - 05 mars 2010 : 20:42:00
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Ce qui ajoute à ce qui est dit plus haut !
S'il n'y a pas de modification, ou si par exemple l'escalier de 1,20 m de large se voit réduit de 20 cm, il n'y aurait certainement pas trouble de jouissance pour les autres !
Ce qui nous fait bien retomber sur le pricipe de l'autorisation art.25b, la maj. art.26 n'étant nécessaire que lorsque l'emprise ne permet plus une jouissance raisonnable des lots des autres copropriétaires et qu'il y a véritablement "aliénation de parties comunes". |
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